Perspectives

Carmen Cantuarias-Villessuzanne, Gaëlle Audrain-Demey, Lolita Gillet, Carine Guémar, Radmila Pineau et Isabelle Maleyre

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Cantuarias-Villessuzanne, C., Audrain-Demey, G., Gillet, L., Guémar, C., Pineau, R., & Maleyre, I. (2021). Perspectives. Dans C. Cantuarias-Villessuzanne (dir.), Investissement immobilier et objectif « zéro artificialisation nette ». Mis en ligne le 06 février 2023, Cahiers ESPI2R, consulté le 27 février 2024. URL : https://www.cahiers-espi2r.fr/1017

Cette étude nous permet d’identifier quelques pistes de recherche sur l’étalement urbain, l’artificialisation des sols et la densification.

  • Niveau d’acceptabilité de la densification : dans un contexte de renforcement réglementaire en matière de densification, nous considérons qu’il faudrait sans doute analyser le niveau de densification acceptable par type de forme urbaine. Des enquêtes sociologiques pourraient être menées dans un territoire de forte pression foncière.

  • Incitations économiques : concernant les incitations économiques de lutte contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols, l’analyse des droits d’aménagement transférables ou d’un marché de quotas à l’artificialisation (le comité pour l'économie verte, en 2019, le recommande) incite à de nombreux questionnements : les conséquences sur le secteur immobilier, les impacts croisés de la densification urbaine et d’un tel marché, l’instauration d’un système de bonus/malus déterminés en fonction du ratio d’artificialisation à l’échelle d’une agglomération.

  • Quantification du Pinel : l’étude des impacts du Pinel souligne un besoin criant d’études territoriales à l’échelle de l’agglomération pour collecter des données et ainsi identifier les liens entre les scénarios d’évolution du dispositif Pinel et l’étalement urbain.

  • Refonte du Pinel : le dispositif d’aide à l’investissement locatif Pinel demande à être révisé pour intégrer les enjeux de l’étalement urbain, de l’artificialisation et de la densité ; au regard des scénarios réglementaires, nous pourrions modéliser l’impact économique sur le secteur immobilier.

  • Nouveaux dispositifs fiscaux : pour redonner vigueur à un secteur locatif privé trop restreint ou en perte de vitesse, certaines alternatives pourraient également être analysées : le financement de la rénovation par la densité et l’évaluation de formes urbaines denses intégrant des projets de renaturation ou de végétalisation.

L’étalement urbain, l’artificialisation des sols et la densification soulèvent finalement deux questions essentielles :

  • (i) comment produire de grands logements abordables, pour les familles avec enfants, proches de leurs emplois, écoles et centres d’intérêt, c’est-à-dire dans les territoires tendus ?

  • et (ii) en parallèle, comment financer le renforcement et la revitalisation des centres-bourgs dans les territoires détendus ?

Castel (2013) propose une réponse qui a parfois fait ses preuves en zone rurale : elle consiste à réaliser une opération mixte avec des maisons individuelles en lots libres et de l’habitat plus dense en promotion. Ainsi, la marge réalisée sur les lots libres peut-elle permettre de financer le manque à gagner sur la partie plus dense. Cette expérimentation pourrait être évaluée en milieu urbain.

Carmen Cantuarias-Villessuzanne

Enseignante-chercheuse, département Économie, ESPI

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Responsable du département Droit, ESPI

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Éditrice, ESPI

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Carine Guémar

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Isabelle Maleyre

Directrice académique et de la recherche (2018-2021)

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