La présente étude expose les défaillances du marché locatif privé français avec une attention particulière portée aux interventions publiques et aux effets du dispositif d’investissement locatif Pinel.
Étant donné les fortes critiques sociales, économiques – coûts importants pour l’État, chiffrage du coût des dépenses fiscales particulièrement difficile, peu d’effets sur la modération des loyers, coût annuel pour les finances publiques plus élevé que celui d’un logement social comparable (Deniau et al, 2019 ; Cour des comptes, 2019) – et environnementales (Fosse et al., 2019) envers le dispositif Pinel, ce dernier mériterait d’intégrer des obligations de densité minimale et d’emprise au sol, l’inéligibilité aux constructions sur des terres non artificialisées et des objectifs de contribution à la renaturation de la ville, par la végétalisation des immeubles et des parties communes, par exemple.
En plus d’envisager une évolution vertueuse du dispositif Pinel, un investisseur immobilier responsable devrait également tenir compte de l’évolution de l’étalement urbain et de l’artificialisation des sols dans ses choix de projets d’aménagement (voir le tableau 6, qui présente les projets à éviter et ceux à privilégier). Ce travail a recensé des éléments dans la réglementation et dans la littérature, à prendre en considération dans la conception d’une stratégie d’investissement responsable :
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(i) les coûts socio-environnementaux de l’étalement urbain, et en particulier de l’artificialisation des sols ;
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et (ii) les enjeux de la densification pour lutter contre ces deux phénomènes.
Aujourd’hui, la construction d’une maison de plain-pied reste à priori attractive d’un point de vue économique au regard de celle d’un immeuble collectif urbain dense (Bouteille, 2019). Mais cela n’est vrai que parce que cette construction individuelle n’intègre pas les coûts socio-environnementaux de l’étalement urbain, de l’artificialisation des sols, de la fragmentation des écosystèmes, des émissions de CO2 liées à la mobilité en périphérie, de la gestion des déchets ou de l’approvisionnement énergétique.
Dans le même temps, la densification soulève également des questions environnementales importantes suivant le type de projet mené. Divers points sur ces liens entre la densification, l’étalement urbain, l’artificialisation des sols et l’investissement responsable sont synthétisés dans le tableau 6 afin de faire émerger des éléments d’aide à la décision pour un investisseur immobilier soucieux de l’impact de ses actions sur l’environnement et sur la société.
Tableau 6. Enjeux de la densification, coûts socio-environnementaux et pistes de réflexion pour un investisseur immobilier responsable
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Enjeux en matière de densification |
Type de projet à éviter/à favoriser (-/+) |
Coûts socio-environnementaux (-/+) Pourquoi éviter ou favoriser certains projets ? |
Pistes de réflexion d’aide à la décision pour l’investisseur immobilier responsable |
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Préserver les terres agricoles et les espaces naturels. |
(-) Investir dans un grand projet urbain ou dans une ZAC en développement qui artificialise des sols agricoles. |
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Réduire la consommation foncière. |
(+) Densification (occasionnelle et raisonnée) des zones déjà artificialisées. Ex. : stations balnéaires, renforcement de réseaux de transport public (vs parkings). |
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Au regard des risques environnementaux d’une densification renforcée (inondations, érosion littorale, etc.), il est recommandé de réaliser une étude environnementale d’impacts cumulés. |
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Préserver l’activité commerciale en centre-ville par une consommation économe de l’espace/aménagement commercial. |
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Permettre la division de lots dans les lotissements pour une densification douce. |
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Demande exprimée par les acquéreurs résidentiels et locataires. Moins coûteux/plus facile. Intégrer des lieux accueillant la nature en ville dans les lotissements2. |
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Permettre la surélévation en milieu urbain/rural. |
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Difficultés techniques. Aléas de la rénovation. Compenser des projets plus chers et plus longs par les bénéfices sociétaux de la densification. |
Source : auteures.