L’objectif de ce Proof of Concept (POC) est de se saisir d’une activité courante du professionnel de l’immobilier – la signature d’un bail – pour analyser ses « points de faiblesse » et comprendre en quoi une technologie blockchain pourrait les réduire, voire les faire disparaître, sans en créer de nouvelles.
Les étapes de la signature d’un bail suivent généralement le même processus.
Le POC se concentre sur la vie de ce bail, dès l’élaboration du contrat par les parties concernées.
Au commencement, un lot ou un bien (bureaux, appartement, entrepôt, commerce...) est déclaré vacant et est donc exposé au marché de la demande. Cela peut être fait en direct ou, plus couramment, par l’intermédiaire d’un agent immobilier qui se charge de trouver un preneur. Si toute cette première étape pourrait sans doute être fluidifiée, le présent POC s’est plutôt concentré sur les phases ultérieures.
Une fois le preneur pressenti trouvé, ce dernier et le bailleur échangent alors sur les modalités du contrat qui va les lier : le bail.
Dans la majorité des cas, la démarche est la suivante : l’une des parties (bailleur ou preneur) signifie à l’autre son intérêt (par le biais d’une lettre d’intention ou Letter of Intent), qui prend souvent la forme d’un courrier envoyé par voie électronique ou postale. Ce premier document comporte les principaux termes du bail à venir (prix, durée du bail, mesures d’accompagnement éventuelles, date de prise d’effet, etc.).
Une fois un accord trouvé sur ce premier courrier, les parties commencent la rédaction du bail. Cela se matérialise par un document électronique (format Word, par exemple), dont la trame est proposée par le bailleur. Ce dernier remplit cette trame avec les divers éléments requis (coordonnées du preneur, éléments financiers, charges...). Ce document est ensuite transmis au preneur, qui y appose ses modifications, puis le renvoie au bailleur... jusqu’à obtenir une version finale signée (manuellement ou électroniquement) par les parties. Elle est stockée dans un classeur (physique ou informatique) et ne sera plus modifiée.
Tout le long de la durée du bail, le département comptable du bailleur (ou ses partenaires en charge de la gestion locative) procède aux appels de charges, loyers, et organise la « vie du bail » en conformité avec les termes agréés. Les flux financiers transitent entre les banques du locataire et du bailleur avec une nécessité de recollement pour s’assurer de la bonne tenue comptable de la chose.
C’est précisément l’ensemble de ce process que nous avons souhaité simplifier via ce POC. L’idée générale est de pouvoir enregistrer dans un programme informatique tous les éléments du bail, de les négocier dans un formulaire et non plus dans un logiciel de traitement de texte, de les signer directement dans le formulaire via une preuve blockchain, de les enregistrer dans un smart contract Ethereum, puis de traduire les conditions du bail dans ce même programme qui autoexécutera les flux financiers de pair-à-pair, sans passer par une banque.
Ce POC a donc été divisé en deux phases :
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élaboration du « bail-formulaire informatique », gestion des KYC (Know your Customer, « connais ton client », à savoir la vérification d’identité) et des KYB (Know your Business, « connais ton business », soit la vérification de données ayant trait à la personne morale ou à l’entreprise) , enregistrement du « bail » dans un smart contract ;
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flux financiers : charges et loyers.
Nous présentons principalement la première phase, car la seconde nécessite encore des approfondissements, notamment pour ce qui concerne la tenue d’un portefeuille par les deux sociétés (bailleur et preneur), c’est-à-dire la manière dont l’entreprise (le payeur ou l’autre partie) peut héberger ses cryptoactifs (tel un compte bancaire, mais sans la banque).
À l’issue de ce POC, le smart bail va donc permettre de mettre en lien un locataire et un propriétaire grâce à un smart contract, c’est-à-dire une interface de contractualisation qui centralise la vérification, la négociation et l’exécution d’un contrat.
En créant un smart contract sur la blockchain, un propriétaire peut s’affranchir de l’usage d’un contrat de location écrit tout en laissant intacte sa valeur juridique et sa sécurité. De plus, l’utilisation d’un smart contract permet de se séparer de tout intermédiaire en mettant directement les deux parties en relation, à condition que le bail soit signé sous seing privé.
En définitive, le smart contract accompagne le propriétaire et le locataire tout au long de leur collaboration. En effet, la blockchain permet la rédaction, la négociation et la signature du contrat, mais elle permet également au locataire de payer chaque mois son loyer.
Figure 25. Les grandes étapes de la signature d’un bail « classique » vs celles d’un smart bail.
Illustrations : Canva. Réalisation : les auteurs.