Notre enquête quantitative et qualitative a été initiée avec deux objectifs : repérer le degré de maturité des acteurs de l’immobilier ; déceler les principaux freins à l’utilisation de la blockchain dans les pratiques professionnelles. Elle a eu lieu pendant quatre mois, d’avril à juillet 2020, et a été diffusée sur les réseaux professionnels et dans la presse spécialisée (Business Immo...).
De nombreuses études ont été menées, mais l’immobilier n’apparaît que très rarement de façon distincte. Les effets de déversement de diffusion de l’innovation entre les secteurs étant très communément acceptés, nous allons revenir sur certains de ces rapports considérés comme incontournables, tous domaines confondus.
En 2018, dans le rapport de PwC Blockchain is here. What’s your next move ? (PwC, 2018), 600 dirigeants dans le monde indiquent leur prise de conscience forte sur ce sujet, et 84 % des cadres interrogés rapportent des initiatives en cours utilisant la blockchain, dont 15 % déjà établies. Qu’en est-il du cas de la France ?
En 2019, l’étude menée par Deloitte, Deloitte’s 2019 Global Blockchain Survey. Blockchain gets down to business (Pawczuk, Massey & Holdowsky, 2019), s’interroge sur les opportunités que représente la blockchain pour les professionnels, tous secteurs confondus. Cette analyse s’articule à travers les problématiques suivantes :
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« Comment les différentes industries adoptent-elles et exploitent-elles la blockchain ?
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Pourquoi les entreprises de certains secteurs en particulier pourraient-elles faire face à un type spécifique d’obstacles à l’adoption ?
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Qu’est-ce qui empêche certaines industries de réaliser des investissements plus importants ?
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Les comportements adoptés et les investissements dans la blockchain varient-ils en fonction des industries en raison de particularités inhérentes à la technologie ou de particularités culturelles inhérentes aux industries ? »
Les 1 386 dirigeants qui ont répondu montrent la volonté de se saisir de la blockchain et de ses applications pour le développement futur de leurs entreprises. Cependant, dans cet échantillon, le secteur de l’immobilier n’est pas clairement identifié. C’est pour cela que nous avons mené une première enquête afin de voir si cet engouement est partagé par les acteurs de l’immobilier en France.
L’analyse de la blockchain comme innovation, et de façon dynamique voire cyclique, offre la possibilité d’envisager plusieurs phases du degré de maturité des acteurs.
Les analyses du cabinet Gartner (Gartner, 2020) mettent d’établir des « profils d’innovation » dans différents domaines pour que ses clients suivent la maturité de l’innovation et son potentiel futur, dont celui de la blockchain. Gartner détermine le positionnement des profils d’innovation sur les cycles de l’innovation afin d’offrir des outils de planification de stratégies et de technologies.
Les cycles de battage publicitaire/d’engouement caractérisent la progression typique de l’innovation, de l’enthousiasme excessif à la désillusion, en passant par une période de compréhension de la pertinence et du rôle de l’innovation dans un marché ou un domaine (voir la figure 18).
Une technologie (ou une innovation de service et de discipline connexe) passe par plusieurs étapes de transformation vers le plateau de la productivité, c’est-à-dire celui qui permet d’essaimer l’innovation.
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Le déclenchement d’innovation (anciennement appelé « déclenchement de technologie ») : le cycle de l’engouement commence lorsqu’une percée, une démonstration publique, un lancement de produit ou un autre événement suscitent l’intérêt de la presse et de l’industrie pour une innovation technologique.
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Le pic des attentes gonflées : une vague de « buzz », d’engouement se crée, et les attentes à l’égard de cette innovation dépassent la réalité actuelle de ses capacités. Dans certains cas, une bulle d’investissement se forme, comme ce fut le cas avec le web et les médias sociaux.
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Le creux de la désillusion : inévitablement, l’impatience des résultats commence à remplacer l’excitation initiale quant à la valeur potentielle. Les problèmes de performance, une adoption plus lente que prévue ou l’incapacité à produire des rendements financiers suffisants dans les délais prévus sont autant de facteurs qui font que les attentes ne sont pas satisfaites et que la désillusion s’installe. Il y a alors une sorte de « tri ».
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La pente des Lumières : certains adoptants précoces surmontent les obstacles initiaux, commencent à en tirer des bénéfices et s’engagent à nouveau et vont de l’avant. Les organisations s’inspirent de l’expérience des premiers adoptants. Ils comprennent mieux où et comment l’innovation peut être utilisée à bon escient et, tout aussi important, où elle n’apporte que peu ou pas de valeur. L’effet d’apprentissage est en œuvre.
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Le plateau de productivité : les avantages réels de l’innovation ayant été démontrés et acceptés, un nombre croissant d’organisations se sentent à l’aise avec les niveaux de risque désormais connus et grandement réduits. Une forte augmentation de l’adoption commence, et l’essaimage se met en place.
Chaque année, Gartner réalise une analyse sur le cycle de l’innovation des entreprises de la blockchain. Si l’on observe le cycle, en 2019 et en 2021, nous ne trouvons pas représenté le secteur de l’immobilier stricto sensu mais, en revanche, les activités/secteurs concernés par la blockchain :
Les cryptomonnaies se rapprochent du plateau de la productivité à un horizon de deux à cinq ans, ce qui indique une réelle maturité et une accélération de la mise en place des cryptomonnaies, y compris des monnaies de banque centrale. En effet, le développement de nouvelles cryptomonnaies et l’extension de leur usage dans de nombreux domaines sont l’expression de l’entrée dans la phase de productivité accrue.
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Le smart contract, lui, se trouve dans le cycle au pic des attentes gonflées en 2019 et entre dans la phase de désillusion en 2021.
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La tokenisation des actifs immobiliers se trouve plutôt dans la phase de l’engouement et du déclenchement de l’innovation en 2019, alors que d’autres études indiquent que cette tokenisation se développe assez rapidement en Europe. En 2021, la tokenisation est à la frontière de la désillusion ; pourtant, c’est un outil d’investissement en immobilier en plein essor.
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Il existe peu d’analyses en France et en Europe, pour le secteur de l’immobilier, des différentes applications possibles de la blockchain, du degré de maturité des acteurs à l’usage de cette technologie et les freins existants. Nous avons cherché par conséquent à en faire une première évaluation grâce à cette enquête.
Figure 18. Le cycle de l’innovation selon Gartner.
Graphique fourni par le cabinet Gartner, 2021.