Cette huitième journée d’étude du laboratoire ESPI2R a permis de faire dialoguer le droit et la gestion afin de dresser un panorama des pratiques et des enjeux du numérique dans le secteur de l’immobilier. L’alliance de ces deux disciplines offre la possibilité d’interroger les acteurs de l’immobilier, de questionner leurs usages et leur expérience, tout en mettant en avant les défis réglementaires autour d’un thème aussi ambitieux qu’actuel : l’intelligence artificielle (IA) et le métavers dans l’immobilier.

Il est nécessaire d’ouvrir un espace de réflexion critique et pluridisciplinaire pour mieux comprendre comment ces technologies redessinent les contours du marché, les usages et, plus largement, la manière dont nous habitons et organisons nos territoires.

Bien que réputé peu innovant, peu ouvert aux nouvelles technologies – qui bouleversent pourtant ces dernières années bien d’autres secteurs –, l’immobilier prend peu à peu conscience des transformations des pratiques que peut entraîner la digitalisation. Ces technologies redéfinissent la gestion des biens, la transparence des transactions et la relation client en y apportant automatisation, sécurité et de fortes capacités d’analyses de données. La data devient alors un levier de développement, de valorisation, et de différenciation pour les entreprises.

Innovation, machine et évolution du droit

À cet égard, l’évolution actuelle s’inscrit dans un mouvement historique long où chaque révolution technique a profondément transformé l’organisation du travail et la manière dont les sociétés se représentent la machine, depuis la révolution industrielle jusqu’aux systèmes numériques contemporains. Mais l’idée même d’une IA n’est pas nouvelle, puisqu’elle traversait déjà les récits anciens – où apparaissaient des figures de créatures artificielles ou de machines animées par l’homme – ainsi que les ouvrages consacrés à l’histoire de l’évolution et à la mutation du droit (Marcinkowski & Wilgaux, 2004 ; Niveau & Crozet, 20161 ; Ripert, 19552 ; Bourdin, 2013 ; Savatier, 1951). L’inquiétude ou l’enthousiasme que suscite l’IA s’inscrit ainsi dans une série de cycles où se rejouent des craintes anciennes : substitution de l’humain, perte de contrôle, transformations de l’organisation sociale, déjà identifiées lors des premières révolutions industrielles (Jarrige, 2014).

L’essor conjoint de l’IA et des environnements immersifs reconfigure en profondeur les catégories classiques du droit appliqué au numérique et, notamment, au secteur immobilier. Une partie de la doctrine a montré que l’IA met à l’épreuve l’un des paradigmes fondateurs du droit moderne, à savoir la centralité de la volonté humaine comme référence implicite de l’ordonnancement juridique, au moment même où certains systèmes techniques acquièrent des capacités décisionnelles susceptibles d’imiter, parfois de dépasser, l’action et le jugement humains (Merabet, 2018)3.

Cette évolution a bouleversé la distinction traditionnelle entre sujets et objets de droit et a conduit à des interrogations diverses parmi lesquelles la place de la machine dans l’application voire la création de la norme. Cette question était d’ailleurs bien présente dans les fondements philosophiques de la technique tels que développés par Leibniz (Robinet, 1972) ou Turing (Turing, 1950/1999)4.

L’approche ambivalente du législateur européen

Le cadre européen de régulation de l’IA renforce davantage ce changement. Le règlement UE 2024/1689 sur l’IA5 s’inscrit dans la continuité d’un « nouveau cadre législatif » institué pour la sécurité des produits. L’IA est perçue avant tout comme un objet technique devant respecter des exigences de conformité, de traçabilité et de marquage, calqué sur un modèle voisin applicable aux ascenseurs, machines ou jouets (Huttner, 2024).

L’approche du législateur européen a été de privilégier la circulation sécurisée des systèmes d’IA au sein du marché intérieur en instaurant une régulation autour d’une typologie des risques et des obligations, pesant sur les opérateurs économiques, et des mécanismes de normalisation plutôt qu’autour de nouveaux droits subjectifs tenant à la personne.

Les études récentes en la matière démontrent ainsi l’ambivalence d’un texte qui, tout en revendiquant l’objectif d’une IA « fiable » et « centrée sur l’humain », demeure structuré par une logique essentiellement productiviste et de conformité normative6.

Il n’était donc pas étonnant que la notion même de « système d’IA » fasse l’objet de clarifications.

La définition du concept susmentionné s’inscrit dans une tradition ancienne de conceptualisation de l’IA, depuis les travaux fondateurs de McCarthy et Minsky, jusqu’aux approches contemporaines, opérant une distinction entre IA symbolique, statistique et connexionnistes (McCarthy et al., 1955).

Les lignes directrices publiées par la Commission européenne en 2025 détaillent les éléments constitutifs de cette définition – à savoir : automatisation, degré d’autonomie, capacité d’inférence à partir de données, production d’outputs, prédictions, contenus, recommandations ou décisions, susceptibles d’influencer des environnements physiques ou virtuels – et insistent sur la prise en compte de l’ensemble du cycle de vie, du développement au déploiement (Marti, 2025).

Les questionnements en matière d’immobilier

Les métavers apparaissent moins comme une anomalie que comme une nouvelle étape de l’histoire juridique des biens. L’intérêt suscité au départ par le métavers a nettement diminué. On observe une présence médiatique moins marquée ; certaines entreprises qui avaient largement misé sur ce concept ont même revu leurs ambitions à la baisse (Boulais-Ifrene, 2025 ; Trouvé, 2023). À cela s’ajoutent des contraintes techniques et des coûts encore élevés qui freinent son adoption à grande échelle. Ces enjeux résonnent directement avec la tokénisation immobilière, la circulation des NFT, et le développement de marchés fonciers virtuels.

Dans ce contexte, la question n’est plus de savoir si le droit doit intervenir, mais comment. Dans cette perspective, faut-il se contenter de mobiliser les catégories existantes au prix d’un effort de qualification créatif, ou envisager, pour certains aspects au moins, l’émergence d’une véritable lex specialis des métavers, de l’immobilier virtuel, de l’IA ?7

C’est à l’examen de cette tension, entre continuité et rupture, entre transposition et spécialisation, qu’est née l’idée de cette journée d’étude au sein du département Droit du laboratoire ESPI2R. Et ce en analysant la manière dont les cadres normatifs de l’IA et des métavers se combinent, se complètent ou se heurtent lorsque ces technologies rencontrent le droit de l’immobilier, en relation avec le département Sciences de gestion qui a ajouté ses thématiques liées à la pratique opérationnelle et à l’implication de l’IA dans son domaine.

Ces chamboulements ont bien été constatés par certains acteurs du monde immobilier qui osent, comme nous avons pu l’observer lors de la construction de cette journée d’étude. Ainsi, l’agence immobilière Les agences de Papa se sont lancées dans le métavers sous l’appellation Versity, tandis que le réseau French Proptech s’est développé à vive allure notamment autour de l’IA et que le salon RENT est devenu incontournable en ce qui concerne la data en immobilier et les perspectives de l’IA et de la prédiction. En tant que chercheures au sein d’un laboratoire spécialisé dans l’immobilier, il nous paraissait important de rendre compte de ce phénomène à ses balbutiements, afin de prendre la mesure des changements en cours et à venir.

Les initiatives menées démontrent la manière dont les acteurs s’adaptent aux innovations technologiques mais révèlent surtout l’ampleur des défis que ces évolutions font peser sur les catégories juridiques traditionnelles.

Cette journée d’étude propose ainsi à la fois des communications de chercheurs et d’acteurs de l’immobilier : il est à notre sens primordial de faire se rencontrer le monde académique et le monde socio-économique au vu de la mutation majeure du secteur. C’est à travers trois sessions thématiques complémentaires consacrées aux enjeux juridiques, à la tokénisation et aux données, ainsi qu’à la smart city que les différentes interventions se sont organisées.

Il était particulièrement attendu que les questionnements juridiques et managériaux s’expriment dans chacune d’elles sous le regard attentif des urbanistes. Dématérialisation des transactions, gestion algorithmique des villes, nouvelles formes de propriété, réalités immersives, notamment, sont autant de sujets qui amènent à se questionner sur les modèles, les régulations et les métiers de l’immobilier.

Pour poser les premières pierres de la thématique, la première session a porté sur les origines et les enjeux du métavers et de l’IA. Erika Dewald (responsable de la veille juridique au Crédit agricole immobilier) et Cécile Crichton (doctorante en droit à l’université de Paris Cité) nous ont ainsi proposé, respectivement, d’introduire ces deux notions grâce à des définitions et une mise en perspective juridique. Vincent Lecamus (fondateur de Immo2.0) nous a ensuite offert une démonstration argumentée d’un logiciel d’IA générative (ChatPT) dans le cadre d’une journée type d’un agent immobilier.

La deuxième session a quant à elle exploré les applications concrètes du numérique dans le secteur de l’immobilier, entre innovations technologiques et enjeux juridiques. Florian Freyssenet (fondateur de Tokenland) a présenté sa plateforme de tokénisation immobilière. Sibylle Diallo-Leblanc (avocate associée chez Beaubourg Avocats) a exposé les opportunités et les défis légaux de cette tokénisation, Mehdi Zouari (cofondateur et président de Atoa.io), quant à lui, a partagé sa vision d’une gestion immobilière à travers la blockchain.

L’intervention de Ishraf Zaoui (enseignante-chercheuse à l’Institut des hautes études économiques et commerciales) a permis d’aborder la question de l’apport de l’IA au bénéfice d’un immobilier éthique et durable.

Pour clôturer la journée, la troisième session était consacrée au numérique au service de la smart city. Simon Jaugey (CTO chez Septeo – groupe Kinaxia) a mis en avant l’exploitation de la data urbaine à travers la solution Cityscan. Aurélie Virot-Landais (maîtresse de conférences en droit public à l’université de Poitiers) a en outre analysé les enjeux liés au partage des données dans la ville intelligente. Enfin, Maya Mansour (doctorante en sociologie à l’université de Montpellier) a proposé une réflexion sur l’institutionnalisation des villes hypermodernes, entre écologie, technologie et réalité virtuelle.

Durant ces trois sessions, les intervenants ont partagé leurs regards, leurs expériences et leurs interrogations. Les actes qui suivent présentent les synthèses d’une partie de ces interventions.