Définition du complexe urbain multifonctionnel

Le complexe urbain multifonctionnel (CUM ; figure 1) se caractérise principalement par une combinaison de logements et d’équipements : commerces, bureaux, équipements sportifs et de loisirs, et parfois même des équipements éducatifs ou culturels (jardins d’enfants, bibliothèques, etc.).

Figure 1. Le projet Naturalia (Monterrey, Mexique, 2019)

Reproduit de Hassaine-Bau, 2022.

Ces ensembles ne reposent pas uniquement sur la qualité du bâti. Leur fonctionnement s’appuie sur une gestion continue du site : sécurité, maintenance, entretien, administration et services mutualisés. La valeur du complexe tient donc aussi aux dispositifs qui organisent son fonctionnement quotidien.

L’entrée, la circulation et les pratiques y sont souvent régulées par des règles explicites ou implicites. Contrôle des accès, surveillance et filtrage des publics participent à la production d’espaces sélectifs, où la mixité fonctionnelle peut coexister avec des formes d’entre-soi.

Question de recherche

Les CUM constituent-ils une nouvelle forme de production de la ville privée au Mexique ?

Les sous-questions sont les suivantes : pourquoi émergent-ils ? Quels acteurs les produisent ? Quels capitaux mobilisent-ils ? Quels effets sur la structure urbaine ?

Cadre théorique

Financiarisation urbaine et production de l’espace

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Gouvernance, élites et acteurs de la production urbaine

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Ville privée, fermeture résidentielle et entre-soi métropolitain

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Méthodologie

D’une part, les auteurs ont constitué une base de données de 79 CUM à l’échelle du Mexique, qui précise notamment la date de construction, la localisation, les usages, les surfaces, le constructeur, le propriétaire. Les CUM se concentrent principalement dans les États mexicains les plus favorisés économiquement, ainsi que dans les territoires à forte attractivité touristique, où la solvabilité des marchés, la présence de capitaux et la valorisation foncière offrent des conditions plus propices à leur développement (figure 2).

Figure 2. PIB par habitant (2020) des 79 CUM mexicains constituant la base de données des auteurs

Reproduit de Hassaine-Bau & Barois, 2025.

D’autre part, 55 entretiens ont été menés entre octobre 2015 et juin 2019 avec des dirigeants d’entreprises, des directeurs financiers, des responsables de projets, des architectes, des élus et des fonctionnaires.

Résultats

Une nouvelle échelle de la privatisation : des quartiers fermés aux CUM

Les CUM montrent que la mixité programmatique produit de nouvelles formes bâties et s’accompagne aussi de dispositifs de gestion et de contrôle qui redéfinissent les rapports entre immobilier, urbanité et inégalités d’accès à la ville (figure 3).

Figure 3. Les accès différenciés aux espaces d’un CMU

Reproduit de Hassaine-Bau, 2022.

De l’investissement à la gestion : le gestionnaire de fonds, pierre angulaire des acteurs de la production

Les CUM reposent sur une intégration croissante des fonctions d’investissement, de développement, de gestion et d’exploitation immobilière (figure 4). Le gestionnaire de fonds ne se limite plus à financer les projets : il intervient dans l’acquisition foncière, mobilise des expertises spécialisées, pilote le développement immobilier et supervise la gestion des actifs produits. Cette intégration verticale contribue à la production d’espaces urbains fortement maîtrisés et à la sécurisation des investissements.

Figure 4. Schéma de la chaîne d’acteurs intégrés du CUM

Réalisation : Leïly Hassaine-Bau et Brice Barois.

Les CUM entre investissement, immobilier et gouvernance urbaine

Les CUM constituent une nouvelle étape de la production urbaine privée fondée sur la mixité fonctionnelle, la gestion intégrée des espaces et la valorisation des actifs immobiliers. Ils illustrent ainsi le rôle croissant des acteurs de marché dans la transformation des territoires contemporains (figure 5).

Figure 5. Le CUM, une privatisation à trois niveaux

Réalisation : Leïly Hassaine-Bau.

Ainsi, les CUM apparaissent comme les laboratoires contemporains de la ville financiarisée. Ils associent diversification fonctionnelle, gestion privée et valorisation immobilière dans la production de nouvelles centralités métropolitaines.

Au-delà du Mexique : la mixité comme actif urbain en Europe
En Europe, de grands ensembles mixtes associent eux aussi logements, bureaux, commerces, loisirs et espaces publics dans des périmètres fortement maîtrisés. Si les formes de fermeture y sont souvent moins visibles qu’au Mexique, ces opérations reposent également sur une gestion intégrée relevant de centralités attractives. Elles montrent que la mixité fonctionnelle peut aussi répondre à des logiques de valorisation immobilière et de différenciation urbaine.
Ainsi, à Hambourg (Allemagne), HafenCity est une centralité urbaine produite par un grand projet mixte, où la qualité urbaine et la valorisation immobilière s’accompagnent d’une sélectivité socioéconomique (marché, standards, accès effectif aux aménités).
Autre exemple : Avenue 83, à Toulon. Il s’agit d’une centralité privée orientée « expérience », produite par programmation et gestion intégrées, et structurée par une sélectivité des publics (prix, codes, contrôle diffus des usages).

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