Les marchés fonciers

Brice Barois et Leïly Hassaine Bau

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Référence électronique

Barois, B., & Bau, L.H. (2024). Les marchés fonciers. Repère biblio. Mis en ligne le 22 avril 2024, Cahiers ESPI2R, consulté le 24 mai 2024. URL : https://www.cahiers-espi2r.fr/1421

Ce repère bibliographique propose un ensemble d’articles portant sur les développements théoriques et les études empiriques réalisés sur le thème des marchés fonciers dans le monde. Depuis la fin du XXe siècle, les travaux se focalisant sur l’analyse des marchés fonciers, leur utilisation et leur rôle dans la formation des prix de l’immobilier se multiplient. Ces études s’intéressent d’une part à la formation du prix du foncier et son utilisation et d’autre part aux conséquences sur la population, via la création de richesse et l’accès aux logements notamment.

Le foncier joue un rôle fondamental dans l'économie mondiale ; qu'il s'agisse de terrains, agricoles ou non, de propriétés résidentielles, commerciales ou industrielles. Les marchés fonciers déterminent alors les formes et contours des tissus urbains et ruraux, participant ainsi à l’organisation socio-spatiale des territoires. Les enjeux liés aux marchés fonciers s’illustrent en termes économiques (valeur de marché), sociaux (accessibilité du logement) et environnementaux (gestion de la biodiversité), des fondamentaux des marchés immobiliers.

D'un point de vue économique, les marchés fonciers sont des moteurs essentiels des marchés boursiers ou non, formels ou informels, influençant directement la valeur des biens immobiliers, le développement des infrastructures et le financement de projets. Parallèlement, ces marchés sont des leviers majeurs dans la création de richesse, offrant des opportunités d'investissement et de développement économique.

Sur le plan social, les marchés fonciers façonnent la manière dont les sociétés s’organisent et se développent. L'accès à un logement abordable, la qualité de vie urbaine, la distribution des services publics et les liens sociaux représentent des aspects intimement liés.

En outre, les marchés fonciers sont également au cœur des préoccupations environnementales. La planification et l'utilisation judicieuse des terrains impactent directement la biodiversité, la préservation des espaces naturels et l'utilisation durable des ressources. Les logiques d’investissement ont des répercussions à long terme sur l'équilibre écologique et la durabilité des territoires.

Saisir le fonctionnement, les acteurs et les mécanismes des marchés fonciers est donc impératif pour une gestion durable des territoires. Le corpus suivant met en lumière les principaux questionnements articulant les notions de marchés fonciers et immobiliers, à partir d’éclairages français et internationaux.

Le foncier et ses caractéristiques : une revue de littérature

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Alonso, W. (1964). Location and Land Use : Toward a General Theory of Land Rent.  Cambridge, MA and London, England: Harvard University Press. https://doi.org/10.4159/harvard.9780674730854

Cet ouvrage est un élément fondateur des théories et des modèles établissant les liens entre marchés fonciers et l’utilisation du sol. À partir des théories de la ville radiocentrique et de l’abstraction de la topographie, l’auteur propose un modèle monocentrique d’organisation de la ville. Il s’appuie sur l’hypothèse selon laquelle le centre attire la plus grande partie de l’activité de la ville (commerces) et que les fonctions résidentielles s’implantent davantage autour. Par conséquent, les valeurs foncières et la densité du bâti devraient être plus élevée à proximité du centre. La localisation résidentielle et le prix du logement sont ainsi une fonction : du coût du foncier, du coût des transports et du revenu des ménages. Avec des coûts de transport qui augmentent avec la distance, les ménages devraient choisir en priorité les terrains à proximité du centre. La valeur foncière des terrains dépendrait ainsi de la capacité financière des ménages (bid rent theory). L’auteur conclut que la demande pour des terrains centraux est plus importante que pour des terrains périphériques et tire les valeurs foncières à proximité du centre à la hausse.

Aveline-Dubach, N., Le Corre, T., Denis, E. & Napoleone, C. (2020). Les futurs du foncier : modes d’accumulation du capital, droit de propriété et production de la ville. Dans F. Adisson, , S. Barles, N. Blanc, O. Coutard, L. Frouiliou & F. Rassat (dir.). Pour la Recherche Urbaine. CNRS Éditions. https://books.openedition.org/editionscnrs/37238?lang=fr

Comby, J. (2010). Les six marchés fonciers, une approche des logiques de formation de la valeur. L’observatoire de l’immobilier du crédit foncier 75. https://base.d-p-h.info/fr/fiches/dph/fiche-dph-8444.html

Davy, B. (2016). Land values as the social construction of scarcity. Technische Universität Wien - The Public Sector, 1. p. 131-145. 10.34749/oes.2016.1484

Lall, S., Freire, M., Yuen, B., Rajeck, R. & Helluin, J.-J. (2009). Urban Land Markets: Improving Land Management for Successful Urbanization. Springer. https://doi.org/10.1007/978-1-4020-8862-9

Levasseur, S. (2013). Éléments de réflexion sur le foncier et sa contribution au prix de l'immobilier. Revue de l'OFCE 2013/2 (n° 128), p. 365-394. https://doi.org/10.3917/reof.128.0365

Sasu, A., Squires, G. & Javed, A. (2022). Land banking and land markets : A literature review. Habitat International. p. 130. https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2022.102698

Theurillat, T., Rerat, P. & Crevoisier, O. (2014). Les marchés immobiliers : acteurs, institutions et territoires. Géographie, économie, société, 2014/2 (Vol. 16), p. 233-254. https://doi.org/10.3166/ges.16.233-254

La financiarisation progressive des marchés fonciers

Aveline-Dubach, N. (2017). L’articulation des marchés fonciers et immobiliers à l’heure de la financiarisation. La revue foncière, 19, p. 6-9. https://shs.hal.science/halshs-02308511/document

Boulay, G. (2019). Du financement de la ville à sa financiarisation : capitaux, régulation et espace urbain. L'Information géographique, vol. 83, p. 23-39. https://doi.org/10.3917/lig.902.0023

Bradley, Q. (2021). The financialization of housing land supply in England. Urban Studies58(2), p. 389-404. https://doi.org/10.1177/0042098020907278

Garcia-Arias, J., Cibils, A., Costantino, A., Fernandes, VB. & Fernández-Huerga, E. (2021). When Land Meets Finance in Latin America: Some Intersections between Financialization and Land Grabbing in Argentina and Brazil. Sustainability, 13(14), p. 80-84. https://doi.org/10.3390/su13148084

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Guelton, S. (2018). La financiarisation du foncier : une contrainte pour la construction de logements ? Espaces et sociétés, 2018/3, n° 174, p. 35-54. https://doi.org/10.3917/esp.174.0035

L’auteur montre comment les attributs du foncier sont rationalisés et valorisés, faisant du foncier un outil de spéculation à destination des investisseurs. Cette pratique, de plus en plus répandue ces dernières années, fait du foncier un objet financier, avant d’être le support du développement d’activités humaines. L’auteur montre alors une déconnexion entre des constructions qui répondent davantage à la demande des investisseurs plutôt qu’à la demande des ménages ayant des revenus moyens. L’article conclut sur le rôle paradoxal de la puissance publique qui, tentant de contrôler ce processus, semble au contraire, l’accentuer.

Shepherd, E., Mcallister, P. & Wyatt, P. (2022). State regulation of land financialization: land promoters, planning risk and the land market in England. Housing Studies. https://doi.org/10.1080/02673037.2022.2149705

Wu, F. (2022). Land financialization and the financing of urban development in China. Land Use Policy, 112. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2019.104412

Les marchés fonciers : illustrations nationales des problématiques locales

Casanova Enault, L. & Peris, A. (2022). L’articulation des prix fonciers et immobiliers en France : une géographie des marchés locaux. Fonciers en débat. https://hal.science/hal-03760225/

Casanova Enault, L. (2010). Les dynamiques du foncier à bâtir comme marqueurs du devenir des territoires de Provence intérieure, littorale et préalpine. Éléments de prospective spatiale pour l’action territoriale. Thèse de doctorat, Université d’Avignon. https://theses.hal.science/tel-00555793

Chapelle, G., Trannoy, A. & Wasmer, E. (2021). L’explosion de la valeur des terrains en France est-elle uniforme ? Une analyse en Île-de-France. LIEPP Policy Brief, Laboratoire interdisciplinaire d’évaluation des politiques publiques (LIEPP). https://web.archive.org/web/20220113190448id_/https://hal-sciencespo.archives-ouvertes.fr/hal-03507967/document

IDT, J. (2021). La régulation des transformations de l’usage du foncier agricole aux interfaces entre urbain et rural. Le cas des franges de l’Île-de-France. Géographie, économie, société. 23(4). p. 413-436. https://doi.org/10.3166/ges.2021.0010

Institut d’Aménagement et d’Urbanisme (2012). Foncier en Partage. Les Cahiers de l’Institut d’Aménagement et d’Urbanisme d’Île-de-France (IAU îdF), n° 163. https://www.institutparisregion.fr/fileadmin/NewEtudes/Etude_960/Cahier_n___163_Fonciers_en_partage.pdf

Lefebvre, L. & Rouquette, C. (2011). Les prix du foncier agricole sous la pression de l’urbanisation. Économie et Statistique, 444-445, p. 155-180. https://doi.org/10.3406/estat.2011.9649

Gueringer, A. (2008). Systèmes fonciers locaux : une approche de la question foncière à partir d'études de cas en moyenne montagne française. Géocarrefour, 83(4), p. 321-329. https://doi.org/10.4000/geocarrefour.7076

Renard, V. (2009). Coût du logement : la question du foncier. Informations sociales, 155, p. 48-57. https://doi.org/10.3917/inso.155.0048

Virol, S., Pouyanne, G., Lyser, S., Gaschet, F. & Dachary-Bernard, J. (2011). L’impact de la littoralisation sur les marchés fonciers. Une approche comparative des côtes basque et charentaise. Économie et Statistique, 444-445, p. 127-154. https://doi.org/10.3406/estat.2011.9647

Les marchés fonciers internationaux : quelques exemples

Aveline-Dubach, N. (2017). La centralité du foncier dans le régime d’accumulation du capital en Chine. Revue de la régulation, 21(1). https://doi.org/10.4000/regulation.12262

Clerc, V. (2010). Du formel à l'informel dans la fabrique de la ville. Politiques foncières et marchés immobiliers à Phnom Penh. Espaces et sociétés, 143(3), p. 63-79. https://doi.org/10.3917/esp.143.0063

Colavitti, A. M., & Serra, S. (2023). Planning regulation and land value capture in Italy between traditional approaches and new perspectives. City Territory and Architecture 10, 16. https://doi.org/10.1186/s40410-023-00202-8

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Davy, B. (2024). The German Verkehrswert (market value) of land: Statutory land valuation, spatial planning, and land policy. Land Use Policy, 136. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2023.106975

L’auteur montre qu’en Allemagne, depuis les années 1970, la notion de valeur marchande – en allemand "Verkehrswert" – empruntée aux marchés fonciers, devient un outil utilisé par les décideurs publics, dans le cadre de réflexions liées à l’aménagement du territoire. Composé des différentes valeurs du terrain, comme la valeur d'échange, la valeur d'usage, la valeur territoriale et la valeur d'existence. La valeur marchande représente le prix probable de vente d'une parcelle de terrain à un instant T dans des conditions normales (situation juridique, disposition réelle du terrain, emplacement, etc.). La notion de valeur marchande n'est pas seulement utilisée dans le cadre des marchés fonciers, pour calculer la compensation en cas d'expropriation par exemple, mais aussi par les pouvoir publics. L’institutionnalisation de la valeur marchande devient un instrument de planification du territoire, dans le cadre de politiques urbaines ou dans l’élaboration de plans de développements urbains locaux.

Diop, L. (2011). Luxembourg : les marchés fonciers et immobiliers transfrontaliers à l'épreuve de la métropolisation. Working Papers 2011-48 CEPS/INSTEAD. https://statistiques.public.lu/dam-assets/catalogue-publications/working-papers-CEPS/2011/working-paper-ceps-48-11.pdf

Halleux, J-M. (2005). Le rôle des promotions foncières et immobilières dans la production des périphéries : application à la Belgique et à ses nouveaux espaces résidentiels. Revue Géographique de l'Est, p. 3-4. https://doi.org/10.4000/rge.285

López-Morales, E., Sanhueza, C., Herrera, N., Espinoza, S. & Mosso, V. (2023). Land and housing price increases due to metro effect: An empirical analysis of Santiago, Chile, 2008–2019, Land Use Policy, 132. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2023.106793

Ribardiere, A. & Valette, J.-F. (2017). Accéder au foncier et à l’immobilier à Mexico. La diversité des marchés vue depuis l’espace public. EchoGéo, 40. https://doi.org/10.4000/echogeo.14951

À écouter sur le sujet

De Rocquigny, T. (2022, 17 octobre). Terre : aux racines du capitalisme. Entendez-vous l’éco [balado audio]. Radio France.

De Rocquigny, T. (2023). La Fabrique de la valeur. Entendez-vous l’éco [balado audio]. Radio France, 3 épisodes.

Brice Barois

Enseignant-chercheur, département Sciences Économiques, campus de Marseille.

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Leïly Hassaine Bau

Enseignante-chercheuse, département Géographie-aménagement, campus de Marseille.

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