Introduction
Le terme “PropTech”, contraction des mots “Property” et “Technology” en anglais, fait référence à l'utilisation de la technologie comme solution aux défis rencontrés dans le secteur immobilier. Émergeant comme un sous-ensemble dynamique de la tendance plus large de la transformation numérique, la PropTech englobe un large éventail d'applications, des plateformes d'investissement immobilier aux technologies de bâtiments intelligents. L'évolution de la PropTech ne se contente pas de remodeler le paysage des transactions immobilières et de la gestion, mais met également en lumière l'importance croissante du secteur dans la résolution de problèmes critiques tels que la durabilité, l'efficacité et l'accessibilité.
Dans cet article, nous avons dressé une revue bibliographique pour mettre en évidence les principales sources dans la littérature académique qui abordent la PropTech selon différentes perspectives. Notre objectif est de fournir une référence concise des travaux existants, offrant ainsi une vue d'ensemble des diverses approches et analyses sur ce sujet émergent de l'immobilier et de la technologie.
Il est pertinent de souligner que la documentation académique abordant le domaine de la PropTech ne se limite pas nécessairement à l'utilisation explicite du terme « PropTech ». Au contraire, elle peut utiliser divers autres termes tels que « technologie dans l'immobilier », « innovation dans l'immobilier », « numérisation », et « plateformes immobilières », entre autres. En outre, l'examen de la littérature montre que le sujet peut être implicitement traité dans des contextes connexes, notamment dans les études sur les bâtiments intelligents, les villes intelligentes, l'environnement bâti durable, ainsi que dans les analyses des critères ESG dans l'immobilier, où la technologie joue un rôle primordial.
La rédaction de cet article a représenté un défi intéressant, principalement en raison de la nature émergente et multidisciplinaire de la PropTech. Pourtant, plutôt qu'une exploration exhaustive, notre processus de sélection s'est concentré sur la simplification, se limitant aux sous-thèmes choisis et se basant sur la bibliographie des principaux articles sur le sujet. La rapidité avec laquelle ce domaine évolue a également rendu complexe la sélection des travaux les plus pertinents et récents. La diversité terminologique et conceptuelle requiert une analyse approfondie et une revue exhaustive de la littérature, ce qui dépasse le cadre de cet article. Son objectif est donc plutôt de fournir un guide simple, concis, informatif et instructif sur la PropTech. En dépit des défis rencontrés, notre engagement à présenter un aperçu éclairé de la littérature pertinente nous a motivés à surmonter ces obstacles.
Une étude bibliométrique sur Google Scholar
Nous avons effectué une recherche simple sur Google Scholar afin d’explorer la tendance de la publication académique relative à la “PropTech”. À partir de seulement 13 publications en 2015, le nombre a progressé de manière significative pour atteindre 648 en 2023. Cette tendance ascendante souligne l'importance croissante accordée à la convergence entre la technologie et le secteur immobilier. La recherche dans ce domaine semble suivre une trajectoire d'expansion soutenue, offrant ainsi de nouvelles perspectives et opportunités pour explorer les défis et les innovations liés à la PropTech.
Figure 1.
L'analyse du nombre d'articles sur Google Scholar entre 2004 et 2024 révèle une évolution significative de la recherche dans le domaine de la PropTech et des technologies immobilières connexes où il y a eu un total de 303 000 articles sur le thème de l'immobilier et de la technologie sur cette période. En effet, alors que la thématique de la PropTech émerge comme un sujet central, la littérature académique explore également un large éventail de sujets connexes. La croissance du nombre d’article sur la PropTech est étayée par une analyse supplémentaire des articles utilisant des termes spécifiques dans leur titre. Par exemple, des termes tels que “Innovation”, “Sustainability et Technology”, “Blockchain”, et “Virtual Reality” reflètent les avancées et les préoccupations contemporaines dans le domaine de la technologie immobilière. De plus, des concepts tels que “AI” (intelligence artificielle), “Digitalisation”, et “Fintech” (technologie financière) soulignent l'incorporation croissante de technologies de pointe dans divers aspects de l'industrie immobilière, allant de la gestion à la transaction et au financement. Enfin, il est important de noter que même si le terme “PropTech” n'est pas toujours explicitement mentionné, la recherche sur les sujets connexes tels que l'innovation dans l'immobilier, la numérisation, ou les systèmes d'information immobilière contribue également à la compréhension globale de la technologie dans ce domaine. Cette diversité de sujets et d'approches souligne la richesse de la littérature sur la PropTech et met en lumière les nombreuses dimensions et applications de la technologie dans l'industrie immobilière moderne.
Figure 2.
Figure 3.
L'essentiel
Dans cette partie nous nous concentrerons sur les publications qui citent explicitement la PropTech.
Différents termes tels que “CRETech” (Putzier, 2016), “Real EsTech” (Pyle et al., 2017), “Real Estate Tech Companies” (CBInsights, 2017), et “RealTech” sont utilisés comme synonymes pour désigner des entreprises similaires. Cela souligne la difficulté à distinguer la Proptech des termes connexes comme “FinTech” et “ConTech”, qui se réfèrent respectivement aux applications technologiques dans les secteurs financiers et de la construction (Maududy et Gamal, 2019, Tagliaro, Bellintani et Ciaramella 2020).
Baum, A. (2017). PropTech 3.0: The Future of Real Estate. University of Oxford, Oxford, Saïd Business School
Cet article de Andrew Baum s’interroge sur l'avenir de l'immobilier à travers le prisme de la technologie et de l'innovation, en particulier en prenant en compte l’évolution de la PropTech. PropTech 1.0, 2.0 et 3.0 définissent différentes vagues d'innovation et d'évolution technologique dans le secteur immobilier, chacune caractérisée par ses propres avancées et son impact sur l'industrie :
PropTech 1.0 : Correspond aux premières applications de la technologie dans l'immobilier, se concentrant principalement sur la collecte et l'analyse de données immobilières, l'amélioration de la gestion des propriétés et le développement de logiciels pour le secteur. Cette phase a vu le jour avec l'avènement de l'informatique personnelle et d'internet, facilitant l'accès aux informations et la gestion des propriétés de manière plus efficace.
PropTech 2.0 : Cette phase représente une vague explosive d'innovation et d'activité entrepreneuriale, propulsée par le développement du commerce électronique, des réseaux sociaux, des logiciels open source et des appareils mobiles. PropTech 2.0 a été caractérisée par la création de plateformes en ligne pour faciliter les transactions immobilières, l'émergence de l'économie du partage dans l'immobilier et l'amélioration des processus grâce à la technologie, remettant en question les méthodes traditionnelles du secteur.
PropTech 3.0 : La phase actuelle, marquée par une intégration encore plus profonde de la technologie dans l'immobilier, où l'innovation technologique devient un moteur clé de changement et de développement. PropTech 3.0 explore l'utilisation de technologies avancées comme la blockchain et l'intelligence artificielle pour révolutionner les transactions immobilières, la gestion des propriétés et l'interaction avec les espaces de vie et de travail, promettant des transformations radicales et profondes dans l'industrie.
Shaw, J. (2018). Platform real estate: theory and practice of new urban real estate markets. Urban Geography, 41(8), p. 1-28.
Shaw (2018) aborde la manière dont les plateformes immobilières numériques transforment le paysage des marchés immobiliers urbains. Il met en lumière les bénéfices d'une gestion de portefeuille plus efficace, de nouvelles modalités de location et d'une maintenance simplifiée. Son étude souligne l'importance d'une analyse critique du paysage PropTech, en s'appuyant sur les études des sciences et technologies ainsi que sur les études des plateformes.
Starr, C. W., Saginor, J., Worzala, E. (2020). The rise of PropTech: Emerging industrial technologies and their impact on real estate. Journal of Property Investment & Finance, 39(2), p. 157-169.
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Analyse sectorielle de la PropTech
Cette partie met en avant des articles examinant les différentes technologies et tendances au sein du secteur de la PropTech, telles que la réalité virtuelle, l'intelligence artificielle, et les bâtiments intelligents, etc.
Ullah, F., Samad, M., Sepasgozar, S., Wang, C. (2018). A systematic review of smart real estate technology: drivers of, and barriers to, the use of digital disruptive technologies and online platforms. Sustainability, vol. 10, no. 9.
Ullah et al. (2018) explorent l'application de neuf technologies clés, désignées sous le nom de "Big9", qui incluent les drones, l'Internet des Objets (IoT), le cloud, le logiciel en tant que service (SaaS), les grandes données (big data), le balayage 3D, les technologies portables, les réalités virtuelle et augmentée (VR et AR), ainsi que l'intelligence artificielle (AI) et la robotique. Ces technologies sont examinées pour leur potentiel à fournir aux consommateurs des informations précieuses susceptibles de prévenir les regrets d'achat. Basée sur 213 articles publiés, cette revue montre l'état actuel de la pratique et de l'utilisation de chaque technologie dans le secteur immobilier. Elle enquête également sur les mécanismes de diffusion, y compris la technologie des smartphones, les sites web et les plateformes en ligne basées sur les médias sociaux, ainsi que sur les composants essentiels de l'immobilier intelligent : la durabilité, la technologie innovante et l'orientation utilisateur. L'article identifie quatre principaux acteurs de l'immobilier – les consommateurs, les agents et associations, les autorités gouvernementales et réglementaires, et les industries complémentaires – et leurs besoins, tels que l'achat ou la vente de propriétés, les profits, les taxes, les affaires et/ou d'autres facteurs. Il met en lumière les interactions entre ces acteurs et comment différentes technologies répondent à leurs besoins spécifiques, présentés sous forme d'analyse « quoi, qui et comment » pour souligner l'impact des technologies sur les acteurs clés. Enfin, les besoins des acteurs identifiés sont théoriquement associés à six extensions du modèle d'adoption de la technologie (TAM), traditionnellement accepté, facilitant ainsi une transition plus douce vers les avantages basés sur la technologie pour les consommateurs. Les découvertes concernant les technologies Big9 sous forme d'analyses des opportunités, des pertes potentielles et des niveaux d'exploitation (OPLEL) mettent en évidence l'utilisation potentielle de chaque technologie pour répondre aux besoins des consommateurs et minimiser leurs regrets. En outre, les résultats tabulés sous forme de « quoi, comment et qui » lient les technologies Big9 aux besoins fondamentaux des consommateurs et fournissent une liste de ressources nécessaires pour assurer une diffusion adéquate de l'information aux acteurs. Une telle information de haute qualité peut combler le fossé entre les consommateurs immobiliers et les autres acteurs, élevant le niveau de l'industrie à un point où ses consommateurs ont moins ou pas de regrets.
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Koch, C., Hansen, G. K. and Jacobsen, K. (2019). Missed opportunities: two case studies of digitalization of FM in hospitals. Facilities, vol. 37, nos 7/8, p. 381-394.
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Kauko, T. (2019). Innovation in Urban Real Estate - the role of sustainability. Property Management, 37(2), p. 197-214.
Dryjanski, M., Buczkowski, M., Ould-Cheikh-Mouhamedou, Y., Kliks, A. (2020). Adoption of smart cities with a practical smart building implementation. IEEE Internet of Things Magazine, 3(1), p. 58-63.
Ullah, F., Al-Turjman, F. (2023). A conceptual framework for blockchain smart contract adoption to manage real estate deals in smart cities. Neural Computing and Applications, 35(7), p. 5033-5054.
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Brozovsky, J., Labonnote, N., Vigren, O. (2024). Digital technologies in architecture, engineering, and construction. Automation in Construction, 158, 105212.
Cet article présente une revue exhaustive de la littérature sur les technologies numériques dans le secteur de l'architecture, de l'ingénierie et de la construction (AEC). Avec une analyse approfondie de 3950 résumés issus de la base de données Scopus, l'étude identifie les tendances, les lacunes de recherche, et les concepts clés dans le domaine de l'AEC. Les résultats révèlent que la Modélisation des Informations du Bâtiment (BIM) domine largement les discussions, tandis que des sujets comme l'impression 3D et l'Internet des Objets (IoT) gagnent en importance. La Chine et les États-Unis émergent comme les principaux producteurs d'articles de recherche. Cet article souligne le besoin d'une plus grande focalisation académique sur ces technologies et d'une collaboration plus étroite avec l'industrie pour favoriser l'adoption technologique dans le secteur immobilier suédois, réputé pour sa lenteur à intégrer les innovations numériques.
Études de cas et analyse par pays
Les références suivantes présentent des études de cas empiriques et des analyses détaillées spécifiques à certaines régions et pays, tels que l'Europe, l'Italie, la Suède et la France, etc., offrant des insights précieux sur des contextes locaux particuliers.
Tagliaro, C., Bellintani, S., Ciaramella, G. (2021). RE property meets technology: cross-country comparison and general framework. Journal of Property Investment and Finance, vol. 39, no. 2, p. 125-143.
Vigren, O., Kadefors, A. and Eriksson, K. (2022). Digitalisation, innovation capabilities and absorptive capacity in the Swedish real estate ecosystem. Facilities, vol. 40, nos 15/16, p. 89-106.
Vigren et al (2022) explorent la digitalisation, les capacités d'innovation et la capacité d'absorption dans l'écosystème immobilier suédois, en mettant l'accent sur la manière dont les entreprises immobilières développent de nouvelles capacités organisationnelles pour innover et tirer parti des technologies numériques dans un contexte d'écosystème. L’article se base sur 32 entretiens de propriétaires immobiliers suédois, d’associations industrielles de propriétaires immobiliers et de fournisseurs de technologie numérique, en utilisant des théories sur la capacité d'absorption, les capacités d'innovation et les écosystèmes d'innovation. L'étude révèle que les propriétaires immobiliers, les fournisseurs de technologie et les associations industrielles ont élargi leurs capacités d'innovation et remodelé leur écosystème d'innovation en initiant diverses activités de digitalisation, comme le développement de nouveaux systèmes informatiques, plateformes numériques, services et modèles d'affaires. Ces initiatives ont amélioré leur capacité d'absorption en changeant les routines et structures liées à l'innovation et en adoptant de nouveaux rôles liés à la digitalisation, ce qui les rend mieux équipés pour absorber de nouvelles innovations. L'article identifie également plusieurs moteurs et obstacles à la digitalisation dans le secteur immobilier, soulignant que des capacités accrues peuvent conduire à une meilleure capacité d'absorption tant au niveau de l'entreprise individuelle que du secteur immobilier dans son ensemble, favorisant ainsi le développement à long terme de ces entreprises.
Xiang Y, Jiang Q, Zhang Y, Zhou W. (2023). Identifying Barriers to the Digitalization of China’s Real Estate Enterprises in Operations Management with an Integrated FTA–DEMATEL–ISM Approach. Buildings, 13(1), 100. https://doi.org/10.3390/buildings13010100
Ullah, F., Sepasgozar, S. M., Thaheem, M. J., Al-Turjman, F. (2021). Barriers to the digitalisation and innovation of Australian Smart Real Estate: A managerial perspective on the technology non-adoption. Environmental Technology & Innovation, 22, 101527.
Habbani, S., Drissi, Z. (2023). Startups proptechs au Maroc : État et perspectives. International Journal of Strategic Management and Economic Studies, 2(1), p. 92-101.
Tagliaro, C., Bellintani, S., Ciaramella, A., Magnani, M. (2019). The evolution of the Italian real estate sector: How property and technology are merging to support smart cities. Proceedings of CIB World Building Congress 2019: Constructing Smart Cities, p. 3091-3099.
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Coulondre, A., Juillard, C. (2022). Le marché de la donnée au service de la transparence du marché du logement ?
Rapports industriels/articles de presse :
L'engouement autour du PropTech est bien documenté, avec une pléthore d'articles de presse et de rapports industriels qui analysent son ascension fulgurante et son impact sur l'immobilier. Nous n'en listons qu'une poignée ici, mais ils offrent un bon aperçu et un point de départ essentiel pour quiconque cherche à comprendre le paysage actuel de la PropTech.
JLL, (2017). Clicks and mortar: the growing influence of Proptech. https://img.etb2bimg.com/files/retail_files/reports/data_file-clic-1510555199.pdf
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Cet article de JLL Research souligne l'importance croissante de l'intelligence artificielle (IA) et de l'IA générative dans le secteur immobilier, mettant en lumière leur potentiel de transformation du marché. Il explore comment l'IA peut remodeler l'immobilier à court et à long terme, allant de l'émergence de nouveaux marchés et types d'actifs à des innovations dans les modèles d'investissement et de revenus. Les investissements dans les PropTech alimentés par l'IA en 2023 atteignent 630 millions de dollars, signalant l'intérêt croissant pour l'intégration de l'IA dans l'immobilier. Bien que les professionnels reconnaissent l'IA comme un facteur de changement, la compréhension de ses capacités reste limitée, soulignant le besoin d'explorer comment exploiter stratégiquement et éthiquement l'IA. Cela inclut la prise en compte des réglementations émergentes sur la qualité des données, les droits de propriété intellectuelle et la sécurité des données. En anticipant l'impact de l'IA et en élaborant une stratégie de test et d'implémentation, les investisseurs et les développeurs immobiliers peuvent atténuer les risques et maximiser le potentiel de croissance offert par l'IA.
Associations PropTech
Les associations PropTech à travers le monde forment un réseau vital pour les startups, favorisant les connexions et la visibilité grâce à des événements et ateliers. Les sites web de ces associations constituent une ressource importante d'informations et de nouvelles essentielles au secteur. Voici une liste partielle des sites internet d’une poignée de ces associations :
French Proptech : https://frenchproptech.fr/
Proptech Sweden : https://proptechsweden.org/
Proptech Denmark : https://www.proptechdk.dk/
UK Proptech Association : https://ukproptech.com/
Italian PropTech Network : https://www.italianproptechnetwork.com/
Austrian PropTech Initiative : https://apti.at/en/
Proptech Spain : https://proptechspain.com/
Swiss Proptech : http://www.swissproptech.ch/
Proptech Germany : https://proptech.de/
Proptech Hungary : https://proptechhungary.hu/
European Proptech House : https://www.proptechhouse.eu/
Proptech Australia : https://proptechassociation.com.au/
Hong Kong Proptech : https://www.hkproptech.org/
Silicon Valley PropTech Association : https://www.svproptech.com/