La communication de Maître Nawel Belmanaa porte sur la responsabilité des acteurs impliqués dans les opérations de défiscalisation immobilière, en mettant l’accent sur leurs obligations d’information et de conseil. Ces obligations concernent principalement les vendeurs, les promoteurs, les banques, les notaires et les conseillers en gestion patrimoniale, qui jouent un rôle clé dans les décisions d’investissement.
Chacun de ces intervenants est tenu d’obligations distinctes selon son champ de compétence et des engagements éventuellement pris à l’égard de l’investisseur. En effet, les obligations de chaque professionnel se rajoutent les unes aux autres : aucun de ces professionnels, quel qu’il soit, ne doit trouver, dans la présence d’un autre, un refuge pour s’exonérer de ses responsabilités.
La jurisprudence a précisé les responsabilités des différents acteurs dans une opération de défiscalisation.
Le commercialisateur doit mener une étude en amont sérieuse, dont il doit pouvoir justifier, quant à la qualité du produit vendu, ce qui comprend un examen des équilibres économiques et financiers mais aussi des opérateurs qui portent l’investissement.
Les promoteurs, eux aussi, peuvent engager leur responsabilité délictuelle en cas de publicités trompeuses.
S’agissant d’un investissement locatif, le vendeur se doit également d’attirer l’attention du futur acquéreur sur l’importance de l’adéquation du prix du bien proposé avec le montant des loyers garantis par le futur exploitant et les prix du marché locatif, puisque la viabilité de l’exploitation, et donc la rentabilité de l’investissement, dépendent de cette parfaite adéquation.
De la même manière, lorsque la banque outrepasse sa mission de simple prêteur de deniers, les juges estiment qu’elle peut être tenue d’une obligation d’information sur les risques liés à l’opération globale et plus seulement à ceux liés au crédit octroyé. Le critère retenu est celui de la participation du banquier dans l’opération de défiscalisation.
En outre, les obligations des conseillers en gestion patrimoniale sont particulièrement mises en lumière, comme lorsqu’ils manquent de transparence sur les risques tels que la vacance locative ou la difficulté de revente.
Il est donc fondamental de signaler les risques encourus, les limites de l’opération dans laquelle ils comptent s’engager et ne pas afficher des perspectives de plus-values fixes, notamment par le biais d’études personnalisées.
Maître Nawel Belmanaa cite une jurisprudence qui concerne un programme immobilier à Carcassonne (Cour d’appel de Paris, 10 novembre 2015 n°2013/06568). Dans cet arrêt, le conseiller en investissement financier a été condamné pour manquement à son devoir de conseil et d’information. La Cour a confirmé que la société n’avait pas informé l’investisseur des risques liés à la location de son bien dans le délai requis pour bénéficier du régime fiscal de la loi Robien.
Cette jurisprudence souligne le fait que dans le cadre d’une opération de défiscalisation immobilière, les obligations de conseil et d’information sont essentielles pour protéger les acquéreurs, souvent profanes en matière d’investissement.
Maître Nawel Belmanaa a également abordé la question du point de départ de la prescription quinquennale de l’action en responsabilité dans le domaine des opérations de défiscalisation immobilière1. En effet, c’est souvent à l’issue de la période de défiscalisation que l’investisseur se rend compte que l’opération est déficitaire.
Ainsi, la jurisprudence fixe désormais le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité à compter de la fin du dispositif fiscal.
Maître Nawel Belmanaa conclut en indiquant que dans une opération de défiscalisation immobilière, les parties impliquées, notamment le vendeur et les intermédiaires, ont l'obligation de fournir une information complète et loyale sur les caractéristiques et les risques de l’investissement. Le manquement à ces obligations peut entraîner la responsabilité des professionnels et potentiellement l’annulation du contrat de vente si le consentement a été vicié par un défaut d’information.