Aux échelles locale et internationale, le patrimoine urbain constitue un puissant vecteur de développement et de valorisation des identités (Dormaels, 2012 ; Heinich, 2009 ; Veschambre, 2008 ; Di Méo, 1996), mais aussi un levier pour l’économie touristique (Gravari-Barbas & Guinand, 2017 ; Ferréol, 2010 ; Berthold, 2012) et pour de nombreux aspects de l’aménagement des territoires métropolitains (Bandarin & Van Oers, 2012 ; Djament-Trang & San Marco, 2014). Cependant, son maintien dans le paysage urbain reste fragile et nécessite l’implication de divers acteurs, qu’ils soient privés ou publics (Bandarin & Van Oers, 2012). D’un côté, la préservation du patrimoine bâti apparaît comme une voie pour répondre aux enjeux de développement durable et régénérer le « déjà-là » (Appendino, 2024 ; Labadi & Logan, 2016 ; Versaci, 2016 ; Albert, 2015 ; Auclair & Fairchlough, 2015 ; Queneuille, 2012 ; Rodwell, 2007) ; de l’autre se pose aussi la question de l’intérêt de préserver, de maintenir, d’améliorer et de gérer ce patrimoine ancien au regard des contraintes sociales, techniques, juridiques et financières (Haeringer & Tornare, 2022 ; Skrede & Berg, 2019 ; Guinand, 2015 ; Appert, 2008 ; Jacquot, 2007 ; Gravari-Barbas, 2005 ; Garat et al., 2005). Plus largement, la réhabilitation du patrimoine bâti ancien interroge les rapports de force entre l’intérêt privé et l’intérêt général, et les coopérations à l’œuvre entre les acteurs (Brown & Malbrel, 2024 ; Gigot, 2020 ; Rojas, 2020 ; Lai & Lorne, 2019 ; Berg, 2017 ; Rosato et al., 2010).
La journée d’étude « Réhabilitation du patrimoine bâti en centre ancien : les acteurs de la fabrique métropolitaine dans l’urgence climatique » fut organisée en mai 2025 sur le campus de Bordeaux de l’ESPI, à l’initiative d’un consortium de chercheurs franco-québécois constitué dans le cadre du programme de recherche HerEntrep1 « Entrepreneurs du patrimoine ». Financé par l’Agence nationale de la recherche (2024-2027), ce programme – dont l’ESPI est partenaire – interroge les logiques d’actions à l’œuvre dans la réhabilitation des centres anciens à Bordeaux et à Québec.
Cette 11e journée d’étude du laboratoire ESPI2R a donc croisé les regards entre praticiens et chercheurs dans une dimension internationale. Elle a engagé des discussions autour de plusieurs questions : de quels outils juridiques, techniques et financiers dispose la puissance publique pour accompagner voire inciter à la réhabilitation du patrimoine inscrit par l’Unesco ? Qui sont les acteurs qui s’investissent dans la réhabilitation du patrimoine bâti et quels sont leurs moteurs ? L’urgence climatique est-elle un facteur d’accélération de la réhabilitation ou constitue-t-elle un danger au maintien du patrimoine bâti ancien ? À travers ce questionnement, cette journée a rassemblé des contributions interdisciplinaires, émanant en particulier d’urbanistes, d’architectes, de géographes et de sociologues en provenance de Paris, Québec, Marseille, Édimbourg, Turin et Bordeaux. Cet évènement a aussi mis en débat autour d’une table ronde des acteurs opérationnels sur le sujet (élu, promoteur et architecte). Enfin, une balade urbaine organisée par Bordeaux Métropole et la Ville de Bordeaux a donné l’occasion de débattre et d’éprouver concrètement l’objet d’étude.
La conférence d’ouverture, menée par Maria Gravari-Barbas, revient sur les trois paradigmes de la ville patrimoniale – ville de pierre, villes des habitants, ville frugale – qui se superposent et parfois s’affrontent. La « ville de pierre » mobilise le patrimoine bâti comme un vecteur de développement urbain, mais produit des effets paradoxaux – gentrification, muséification, façadisme – qui le réduisent à une surface esthétique déconnectée de ses usages sociaux, comme l’illustrent Le Marais à Paris ou Covent Garden à Londres. La « ville des habitants » considère les dimensions immatérielles du patrimoine – réseaux sociaux, commerces de proximité, atmosphères de quartier – dont la protection se heurte aux logiques néolibérales et à l’insuffisance des outils réglementaires disponibles. Enfin, la « ville frugale » émerge sous la pression de la crise climatique : démolir n’est plus une option neutre, mais un acte aux coûts environnementaux et sociaux considérables. Ces trois paradigmes, loin de se succéder linéairement, se superposent et entrent en tension, révélant les enjeux profondément politiques de la fabrique des villes patrimoniales dans un contexte néolibéral.
Dans un registre complémentaire, la communication de confrères québécois Kim Pawliw, Étienne Berthold et Maryse Boivin propose une lecture sociohistorique de la transformation du Vieux-Québec en arrondissement historique depuis les années 1950. Initialement quartier mixte d’environ 11 000 habitants, le quartier connaît une requalification progressive sous l’effet conjugué des politiques de conservation, du tourisme et du développement d’opérations immobilières. La restauration de la Place Royale dans les années 1970, puis les programmes de subvention à la restauration privée dans les années 1980 constituent les jalons d’une patrimonialisation qui transforme en profondeur les fonctions résidentielles et commerciales du quartier. L’inscription au patrimoine mondial de l’UNESCO en 1985 accélère la croissance touristique au détriment des commerces de proximité. Les chercheurs montrent comment les politiques publiques de restauration – d’abord concentrées sur les espaces publics, puis étendues à la propriété privée – ont généré une dynamique d’éviction résidentielle, de tertiarisation commerciale et de valorisation foncière, aboutissant à l’émergence d’une prime patrimoniale sur le marché immobilier.
Face à l’intensification des risques climatiques, le patrimoine urbain se trouve au croisement de vulnérabilités environnementales, sociales et culturelles croissantes. La communication des chercheurs Mesut Dinler et Francesca Giliberto s’appuie sur le projet européen AGREE (Advancing Cultural Heritage Governance for Resilient Climate Adaptation) pour interroger le rôle de la gouvernance patrimoniale dans la construction de la résilience urbaine face aux inondations. Partant du principe que les catastrophes ne sont pas des phénomènes exclusivement naturels mais le produit d’une gouvernance et de transformations territoriales de long terme, le projet mobilise l’approche du paysage urbain historique de l’Unesco pour repositionner le patrimoine comme ressource active d’adaptation climatique. À travers deux études de cas comparatives, Moncalieri (Italie) et Hull (Royaume-Uni) et une méthodologie croisant analyse institutionnelle, systèmes d’information géographique (SIG) et engagement des parties prenantes, les résultats révèlent une fragmentation durable entre politiques patrimoniales, planification urbaine et stratégies d’adaptation. Cette recherche plaide pour des modèles de gouvernance intégrés et participatifs, capables de mobiliser savoirs historiques et mémoire collective pour mieux répondre aux défis climatiques dans les villes historiques.
Depuis Marseille, dans le contexte post-effondrement des immeubles du quartier Noailles en 2018, Margot Bergerand examine le modèle des « îlots démonstrateurs » dans le cadre du projet ANR Sustherit, qui constitue une approche innovante pour entraîner une réhabilitation plus massive du parc. La gouvernance du projet est originale et complexe, associant la Métropole, la Ville et l’État, dans une société publique locale d’aménagement d’intérêt national. Le modèle de « recyclage foncier » vise à transformer des immeubles privés dégradés en logements sociaux, tout en valorisant les qualités bioclimatiques de l’architecture vernaculaire marseillaise. Le dispositif s’avère cependant limité face à la pression spéculative croissante, le manque d’outils publics disponibles pour protéger les habitants les plus vulnérables, les phénomènes de gentrification et touristification. Au-delà des îlots démonstrateurs, la communication interroge la portée réelle de l’effet levier escompté sur le parc privé, dans un contexte de montée des loyers et d’outils réglementaires insuffisants pour garantir l’accessibilité durable du logement aux résidents actuels.
Pour aborder ces sujets du point de vue opérationnel, la table ronde a réuni un élu en charge de l’urbanisme, un promoteur spécialisé en réhabilitation et un architecte expert en surélévation pour confronter leurs expériences de terrain à Bordeaux et ailleurs. Tous trois s’accordent sur un constat : la réhabilitation du bâti existant est l’avenir incontournable de la production urbaine, face à la raréfaction du foncier, à l’urgence climatique et à l’objectif de zéro artificialisation nette. Pourtant, les freins restent nombreux : coûts élevés et imprévisibles, normes inadaptées à l’ancien, fiscalité complexe, petite taille des opérations, difficultés de financement qui ralentissent le passage à l’échelle de l’opération. Les échanges mettent en lumière des pistes concrètes : le label Bâtiment frugal bordelais comme cadre incitatif, la surélévation comme levier de densification douce, la détection numérique du potentiel foncier aérien et de nouvelles formes de coopération public-privé fondées sur la confiance et la transparence des bilans. Les acteurs plaident pour un changement profond de modèle économique, centré sur les externalités positives, la valeur d’usage et le temps long, plutôt que sur la rentabilité à court terme.
Pour conclure cette journée, la balade urbaine proposée par Anne-Laure Moniot et Marion Belleville (Bordeaux Métropole et Ville de Bordeaux) présente l’inscription du centre historique de Bordeaux sur la Liste du patrimoine mondial de l’Unesco depuis 2007, considérant ce territoire comme un véritable laboratoire pour penser l’adaptation climatique en milieu urbain protégé. La balade illustre, à travers plusieurs interventions récentes, comment la ville conjugue préservation patrimoniale et résilience environnementale. La désimperméabilisation de la place Stalingrad (4 200 m²) et le réaménagement de la place des Capucins témoignent d’une stratégie de végétalisation visant à créer des îlots de fraîcheur le long d’une trame verte nord-sud. À l’échelle de l’îlot, le jardin partagé Dorignac illustre la reconquête des cœurs d’îlot par la démolition ciblée de constructions insalubres. La rue Kléber, « rue-jardin » issue du projet [Re]centres, montre comment l’espace public peut devenir un bien commun approprié par les habitants. Enfin, le label Bâtiment frugal bordelais, dont les premiers chantiers ont été achevés en 2025, incarne une philosophie de réhabilitation sobre (matériaux biosourcés, ventilation naturelle, récupération des eaux pluviales) appliquée au bâti ancien dans le respect des exigences patrimoniales.