La réhabilitation du patrimoine bâti désigne le fait de rénover un bien existant sans le détruire. Contrairement à la rénovation1 qui engendre généralement des démolitions, la réhabilitation s’attache à conserver les qualités patrimoniales et les singularités propres au bâti en projet. En Europe, où les centres historiques font l’objet de règles particulières en matière de protection du patrimoine, le processus de réhabilitation est de plus en plus utilisé par les professionnels du cadre bâti. Architectes, maîtres d’œuvre, marchands de biens, bailleurs sociaux et entreprises spécialisées sont traditionnellement engagés dans ce marché spécifique.
Agir dans la ville existante n’est cependant pas une pratique aisée ; en effet, il s’agit de transformer des lieux chargés d’histoire, de respecter leurs critères en matière de règles de droit, en termes techniques et architecturaux. Les lieux sont souvent occupés par des locataires, des copropriétaires ou des propriétaires, à l’initiative ou non des transformations à réaliser. Installer un chantier et stocker du matériel de construction en centre historique relève aussi du défi. Enfin, la réhabilitation se déroule généralement à l’échelle de la parcelle voire de l’îlot, ce qui invite à innover pour assurer l’équilibre financier et garantir ainsi la rentabilité d’une telle opération. Dès lors, des collectivités aux aménageurs, jusqu’aux architectes, promoteurs, bailleurs et aux gestionnaires et usagers, la réhabilitation requiert des adaptations de toute part, des formes de coopération et des leviers d’action pour massifier ce type d’activité.
Tous ces défis nécessitent de mieux comprendre le contexte contraint dans lequel les professionnels de l’immobilier évoluent. Ce Repère biblio propose des éléments essentiels de cadrage puis met en avant les publications qui annoncent, depuis plusieurs décennies, une tendance accrue à rénover l’existant sans le détruire. Les sources reviennent sur la notion de patrimoine et de patrimonialisation des centres anciens avant de présenter les acteurs de la réhabilitation. Puis, des références sur la rénovation énergétique du bâti existant révèlent l’enjeu actuel de s’intéresser au croisement entre changement climatique et adaptation du cadre bâti. Enfin, le portage politique et les règles inhérentes à la réhabilitation font l’objet d’une section, avant de s’intéresser au sujet vu de l’international.
Les essentiels
Agence d’urbanisme Bordeaux Aquitaine – A’urba. (2020). La réhabilitation des logements anciens : comprendre, prioriser, accompagner.
Appendino, F., & Chatelard, F. (2024). Patrimoine. Dans J. Blain & L. Brown (dir.), Les grandes notions de l’urbanisme pour les métiers de l’immobilier (p. 155-164). Dunod.
Berg, S. (2017). Cultural heritage as a resource for property development. The Historic Environment: Policy & Practice, 8(4), 304-322.
Bergner, A. (2022, 10 mai). Restauration, rénovation et réhabilitation des bâtiments anciens. Techniques de l’ingénieur.
Bouchet-Blancou, G. (2023). La surélévation des bâtiments : densifier et rénover à l’échelle urbaine. Le Moniteur.
Boukezzoula, R. (2023). En quoi la réhabilitation de l’immobilier tertiaire en immobilier résidentiel peut-elle constituer un levier pour pallier le manque de logements en Île-de-France ? Projectics / Proyéctica / Projectique, Hors série (HS), 9-18.
Burckel, D., Carnevillier-Dauphin, C., Prince, P., Venault, G., Fournier, J., Stemmer, W., Toussaint, J., & Ould Brahim, A. (2021). Chapitre 11. La vie du bâti : entretien, réhabilitation, changement de destination. Dans D. Burckel (coord.), Management de l'immobilier (p. 407-433). Vuibert.
Ce chapitre, rédigé par un collectif de professionnels enseignants à l’université Paris-Dauphine, est disponible dans l’ouvrage Management de l’immobilier. Ce livre traite des stratégies d’investissement, de management de projet immobilier et des techniques financières et de construction. À travers ce chapitre, les auteurs parcourent les étapes de la vie du bâti, en insistant, dans un premier temps, sur la nécessité de son entretien, indispensable pour sa conservation. Le chapitre s’intéresse ensuite aux différentes interventions, en expliquant la distinction entre la rénovation, la réhabilitation et la restructuration, et en spécifiant les réglementations qui leur sont favorables. Ainsi, le chapitre montre les gains économiques et énergétiques que peuvent réaliser les acteurs en appliquant une maintenance régulière et efficace sur leurs biens.
Hagnier, M. (2023). La réhabilitation, une piste de développement pour la production de logements en France : le cas de la promotion immobilière privée. [Mémoire de master, université Grenoble Alpes]. Dumas.ccsd.cnrs.fr
Leconte, C., & Grisot, S. (2002). Réparons la ville ! Propositions pour nos villes et nos territoires. Apogée.
Mignery, D. (2020). Développer la surélévation. Constructif, 57, 38-42.
Mille, A. (2024). Rénovation, renouvellement, réhabilitation, résidentialisation. Dans J. Blain & L. Brown (dir.), Les grandes notions de l’urbanisme pour les métiers de l’immobilier (p. 175-182). Dunod.
Une tendance accrue à rénover l’existant
Agence d’urbanisme Bordeaux Aquitaine – A’urba. (2022). La ville recyclable, la réversibilité des bâtiments communaux. Premiers éléments de cadrage.
Baudelle, G. (2017). Les friches industrielles : des marges à réintégrer. Dans M. Candelier-Cabon & S. Gaudin (dir.), La France des marges (p. 233-263). Presses universitaires de Rennes.
Chaline, C. (1999). La régénération urbaine. Presses universitaires de France.
Chiusano, K. (2023). La rénovation urbaine, un levier pour les transitions. Les Cahiers du développement social urbain, 77, 35-36.
Deboulet, A., & Lafaye, C. (2018). La rénovation urbaine, entre délogement et relogement. Les effets sociaux de l’éviction. L’Année sociologique, 68(1), 155-183.
Les politiques de rénovation urbaine entraînent régulièrement la démolition d’immeubles et, par conséquent, le relogement de leurs résidents. Dans cet article, les sociologues Agnès Deboulet et Claudette Lafaye étudient les effets du déménagement subi par les résidents. Alors que les rénovations urbaines sont constamment présentées comme positives pour les habitants, avec la promesse de meilleures conditions d’habitat, les autrices soulignent les conséquences sociales de ces procédures, qui pouvent s’apparenter à celles de l’éviction et de l’expulsion.
Donzelot, J. (dir.). (2012). À quoi sert la rénovation urbaine ? Presses universitaires de France.
Frétigny, R. (2023, 26 juin). Peut-on réussir la rénovation urbaine ? Concilier logiques financières et urbaines : la piste de la santé publique. Métropolitiques.
Géoconfluences. (2022). Réhabilitation urbaine, restauration urbaine.
Leconte, C., & Grisot, S. (2002). Réparons la ville ! Propositions pour nos villes et nos territoires. Apogée.
Lelévrier, C. (2010). La mixité dans la rénovation urbaine : dispersion ou re-concentration ? Espaces et sociétés, 140-141, 59-74.
Mille, A. (2021). Les bailleurs sociaux à l’épreuve de la gestion du cadre de vie des quartiers d’habitat social. Immersion dans un organisme francilien. [Thèse de doctorat, université Paris-Est]. Theses.hal.science/tel
Moretti, F. (2013). Renaud Epstein, La Rénovation urbaine : démolition-reconstruction de l’État. Lectures, Les comptes rendus.
Peter, C. (2023, 6 septembre). Immobilier : promoteur-rénovateur, un métier prometteur. Le Moniteur.
Vallet, B. (2014). Itinéraire, réception et mise en projet de l’idée de résidentialisation. Dans A. Deboulet & C. Lelévrier (dir.), Rénovations urbaines en Europe (p. 303-315). Presses universitaires de Rennes.
La patrimonialisation des centres anciens
Appendino, F. (2017). Balancing Heritage Conservation and Sustainable Development – The Case of Bordeaux. IOP Conference Series: Materials Science and Engineering, 245(6), 062002.
Appendino, F., & Chatelard, F. (2024). Patrimoine. Dans J. Blain & L. Brown (dir.), Les grandes notions de l’urbanisme pour les métiers de l’immobilier (p. 155-164). Dunod.
Callais, C. (2018). L’échoppe de Bordeaux. Patrimoine mondial de l’humanité. La Geste.
Civilise, A.-M. (2012). Patrimoine et développement durable : un atout ? Dans M. Queneuille (dir), Patrimoine et développement durable : actes des conférences. Renaissance des cités d’Europe & Confluences.
Courbebaisse, A., & Issot N. (2022). Les grands ensembles ou comment concilier réhabilitation et patrimonialisation ? In Situ, 47.
En 1991, les grands ensembles ont fait l’objet de recommandations de conservation et de mise en valeur de l’architecture du xxe siècle de la part du Conseil de l’Europe. Pourtant, à la suite de ces recommandations, les rénovations et les démolitions des grands ensembles se sont intensifiées. À travers trois exemples, les chercheuses en architecture Audrey Courbebaisse et Natacha Issot s’intéressent aux enjeux de la réhabilitation et de la patrimonialisation. Elles soulignent notamment l’importance du dialogue entre habitants, professionnels et institutions et de la valeur que chacun accorde aux grands ensembles.
Devernois, N., Muller, S., & Le Bihan, G. (2014). Gestion du patrimoine urbain et revitalisation des quartiers anciens : l’éclairage de l’expérience française. Agence française de développement.
« Cet ouvrage se propose de faire un point exhaustif sur les outils institutionnels, réglementaires et financiers de préservation et de mise en valeur des patrimoines urbains en France, en retraçant la façon dont ils ont été construits et en précisant leurs interactions avec ceux des politiques sociales, urbaines et d’habitat… Il a aussi pour ambition de répondre aux nombreuses questions posées à l’AFD à l’occasion du financement des projets de mise en valeur du patrimoine urbain, inscrit dans ses axes d‘intervention depuis une quinzaine d’années » (extrait du résumé de la quatrième de couverture).
Garat, I., Gravari-Barbas, M., & Veschambre, V. (2005). Préservation du patrimoine bâti et développement durable : une tautologie ? Les cas de Nantes et Angers. Développement durable et territoires, dossier 4.
Melé, P. (2004). Habitants mobilisés et devenir d’un espace patrimonial ? Géocarrefour, 79(3), 223-230.
Les acteurs de la réhabilitation
Ali-Oualla, M., Brown, L., Gerbeaud, F., Jammet, L., & & Vandenberg, Z. (2023). Faire la transition dans son salon ? La transformation du logement et ses contraintes. LEROY MERLIN Source.
Berra, M., Pinson, D., & Pinson, D. (2006). L’Auto-réhabilitation comme reconstruction de l’habitat, de l’habitant et des métiers. Dans J.-Y. Toussaint (dir.), Concevoir pour l’existant. D’autres commandes, d’autres pratiques, d’autres métiers (p. 63-81). Presses polytechniques et universitaires romandes.
Calais, C., & Jeanmonod, T. (2013). Habiter le patrimoine mondial : « ville de pierre » et ville des hommes. Le patrimoine ordinaire à Bordeaux. Espaces et sociétés, 152-153, 141-159.
Della Lucia M., & Trunfio, M. (2018). The role of the private actor in cultural regeneration: Hybridizing cultural heritage with creativity in the city. Cities, 82, 35-44.
Dodier, R. (2005). La réhabilitation d’un quartier historique : l’exemple du Vieux-Mans. Syfacte, 1, 34-42.
Dubois-Maury, J. (2004). Chapitre 6. La participation des propriétaires au renouvellement urbain. Cahiers du Gridauh, 10, 81-98.
Lévy, J.-P. (1990). La réhabilitation des quartiers anciens et de l'habitat existant : acteurs, procédures, effets et conséquences sociales. Presses universitaires du Mirail.
Rigal, É. (2004). Droit à un logement décent, lorsque la collectivité s’immisce dans le contrat. Journal du droit des jeunes, 238, 15-19.
Rojas, L. (2020). Les acteurs privés et la réutilisation du patrimoine industriel en France : entre intérêts, caractéristiques et sens des lieux. Ethnologies, 42(1-2), 251–265.
La rénovation énergétique du bâti existant
Catoire, S., Cochi, B., & Soulez, B. (dir.). (2022).L’économie de la rénovation énergétique. Annales des Mines - Réalités industrielles, 2.
Claustre, R. (2022). Les copropriétés, un objet socio-technico-économique à rénover. Annales des Mines - Réalités industrielles, 2, 39-43.
Collectif. (2022, 1er novembre). « Il y a urgence à adapter le patrimoine à la transition énergétique ». Le Monde.
De Chalendar, P.-A. (2021). Chapitre 6. Rebâtir la ville sur la ville. L’ardente obligation de la rénovation. Dans Défi urbain Retrouver le désir de vivre en ville (p. 103 -126). Odile Jacob.
Domergue, M. (2012). Logements : priorité à la rénovation thermique. Alternatives économiques, 317, 44.
Fédération nationale des collectivités territoriales pour la culture – FNCC. (2022, 1er novembre). Adapter le patrimoine à la transition énergétique et au changement climatique : il y a urgence ! [Communiqué de presse].
Merly-Alpa, T., Riedinger, N., & Baudry, M. (2020). Le parc de logements par classe de consommation énergétique. Commissariat général au développement durable, service des données et études statistiques.
Pellegrino, M. (2019). Les acteurs du bâtiment face au défi de la massification de la rénovation énergétique très performante. Le cas de la démarche Energiesprong aux Pays-Bas et en France. Revue internationale d’urbanisme, 8.
Reverdy, A. (2022). La rénovation énergétique des copropriétés franciliennes. Premoclasse.
Robert, C., & Nadaï, A. (2023) Les propriétaires bailleurs, la rénovation énergétique et le Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Enseignements-clés du projet. Premoclasse.
Schutzing, P. (2023). Comment accompagner la réhabilitation énergétique du patrimoine des propriétaires bailleurs. Projectics / Proyéctica / Projectique, Hors série (HS), 61-87.
Ter Minassian, H. (2011). La réhabilitation thermique des bâtiments anciens à Paris : comment concilier protection du patrimoine et performance énergétique ? Cybergeo : European Journal of Geography, document 536.
La consommation d’énergie dans le secteur du bâtiment est responsable de plus de 40 % des émissions de gaz à effet de serre en France. La réhabilitation thermique des bâtiments de logements apparaît donc comme un enjeu majeur du développement urbain durable. Cependant, dans cet article, Hovig Ter Minassian analyse les difficultés techniques, politiques et esthétiques rencontrées dans la réalisation des réhabilitations thermiques des anciens bâtiments. Ainsi, à travers l’exemple de Paris, l’auteur met en évidence la dichotomie entre les enjeux de préservation du patrimoine urbain et les enjeux énergétiques affichés dans les réglementations.
Portage politique et réglementations de la réhabilitation
Agence nationale pour la rénovation urbaine – ANRU. (s. d.). Le Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD).
Cour des comptes. (2020). L’Agence nationale de rénovation urbaine (ANRU) et la mise en œuvre des programmes de renouvellement urbain (PNRU et NPNRU).
Epstein, R. (2012). ANRU : mission accomplie ? Dans J. Donzelot (dir.), À quoi sert la rénovation urbaine ? (p. 51 -97 ). Presses universitaires de France.
Foret, C., & Porchet, F. (2001). La réhabilitation urbaine : dossier documentaire. Direction générale de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction, ministère de l'Équipement.
Gigot, M. (2012). Le patrimoine saisi par les instruments d’action publique. Construction politique et sociale des Territoires, 1, 33-45.
Ministère de la culture et de la communication. (2009, 1er décembre). Circulaire relative à la maîtrise d'œuvre des travaux sur les monuments historiques classés et inscrits.
Muller, S. (2015). Patrimoine et revitalisation des centres anciens : le modèle français confronté aux villes du Sud. Techniques financières et Développement, 118, 21-34.
Le patrimoine urbain s’est affirmé dans le monde occidental comme une ressource à même de catalyser de puissantes mutations sociales et économiques, notamment dans les centres anciens. La gentrification, conséquence directe de cette patrimonialisation, est aujourd’hui dénoncée. Cependant, dans la majorité des villes du Sud, les conséquences sont toutes autres : un appauvrissement de ces centres et un exode rural de ses populations. À travers cet article, Sara Muller s’intéresse aux conditions susceptibles de favoriser une articulation vertueuse entre enjeux de préservation patrimoniale et enjeux de reconquête des centres anciens. Dans un premier temps, elle met en lumière les différents outils dont dispose la France pour engager des dynamiques de valorisation du patrimoine urbain. Enfin, en réalisant une comparaison avec les villes du Sud, elle rappelle l’importance du portage politique dans les projets de réhabilitation des centres anciens.
René-Bazin, A. (2004). Chapitre 3. Le renouvellement urbain dans les centres anciens Évolution et pratique des outils juridiques. Cahiers du Gridauh, 10, 191-208.
Valdiguié, M., & Schmit, P. (2018). Favoriser la réutilisation des friches commerciales. Annales des Mines - Responsabilité & environnement, 91, 38-40.
La réhabilitation à l’international
Ashworth, G. J. (2002). Conservation Designation and the Revaluation of Property: the risk of heritage innovation. International Journal of Heritage Studies, 8(1), 9-23.
Berg, S. K. (2017). Cultural heritage as a resource for property development. The Historic Environment : Policy & Practice, 8(4), 304-322.
Berthold, E. (dir.). (2012). Les quartiers historiques : pressions, enjeux, actions. Presses de l’Université Laval.
Dinler, M. (2021). A political framework for understanding heritage dynamics in Turkey (1950–1980). Urban History, 49(2), 364-382.
Giliberto, F. (2024). Advancing cultural heritage governance for climate change adaptation. Centre for Enterprise and Entrepreneurship Studies.
Guinand, S. (2012). La patrimonialisation dans les projets de régénération urbaine à Porto. Annales de géographie, 684, 128-150.
Dans cet article, la géographe Sandra Guinand interroge le phénomène de patrimonialisation de la ville de Porto. La Ville engage des politiques de réhabilitation pour valoriser son centre historique et aspirer à la labellisation UNESCO de « patrimoine mondial », dans un objectif de développement économique. Cependant, alors qu’elle vante les mérites du dynamisme de son centre ancien, ce travail met en avant l’exclusion des populations résidentes dans le processus de revitalisation du centre ancien. Ainsi, l’autrice souligne l’importance de l’inclusion et de la prise en compte des besoins des résidents dans les projets de réhabilitation.
Hollis, E. (2009). The Secret Lives Of Buildings: From The Parthenon To The Vegas Strip In Thirteen Stories. Granta.
Preite, M. (2022). Patrimoine et réutilisation. e-Phaïstos, X-2.
Renders, D., Morand-Deviller, J., Tanquerel, T., Dutu, M., & Priet, F. (dir.). (2014). Le renouvellement urbain en Europe. Cahiers du Gridauh, 27.
Ter Minassian, H. (2010). La réhabilitation du centre ancien de Barcelone : discours et représentations par les pouvoirs publics (1980-2008). Espaces et sociétés, 14, 95-112.