Dans son ouvrage de référence en économie immobilière, Didier Cornuel (2013) liste 11 caractéristiques spécifiques qui définissent un bien immobilier :

• satisfaction d’un besoin fondamental ;

• actif patrimonial et bien d’usage ;

• localisation ;

• hétérogénéité des terrains ;

• hétérogénéité des bâtiments ;

• durabilité des terrains et des bâtiments ;

• adaptation de l’offre et de la demande ;

• faible liquidité  ;

• interventionnisme des pouvoirs publics ;

• valeur des terrains subordonnée à l’immobilier construit ;

• marché spéculatif des terrains.

Cornuel, D. (2013). Économie immobilière et des politiques de logement. De Boeck.

Ce Repère biblio vise à fournir une revue de littérature pour approfondir chacune de ces caractéristiques.

Satisfaction d’un besoin fondamental

Selon la pyramide de Maslow, le logement est un besoin fondamental, essentiel pour la sécurité et l’accomplissement personnel. Avoir accès à un logement est indispensable pour assurer la stabilité économique et sociale, avec un coût notable qui représente en moyenne 25 % des dépenses des ménages en France (et beaucoup plus dans les grandes villes). Des politiques publiques, telles que la loi DALO1, visent à garantir ce droit fondamental, tandis que le secteur du logement contribue également à la croissance économique.

Ball, M. (2016). Housing provision in 21st century Europe. Habitat International, 54(Part 3), 182-188.

Ball, M., Harloe, M., & Martens, M. (1988). Housing and Social Change in Europe and the Usa. Routledge.

Bourassa, S. C., Hoesli, M., & Scognamiglio, D. F. (2009). Housing Finance, Prices, and Tenure in Switzerland. Swiss Finance Institute Research Paper, 09-16.

Bugeja-Bloch, F. (2013). Logement, la spirale des inégalités. Observatoire des inégalités.

Haut Comité au droit pour le logement. (2022). 15 ans après la loi DALO, un nécessaire rappel à la loi. Bilan du droit au logement opposable.

Institut national de la statistique et des études économiques – Insee. (2023). Dépenses de logement. France, portrait social. Édition 2023.

Maslow, A. H. (1943). A Theory of Human Motivation. Psychological Review, 50(4), 370-396.

Très connue mais parfois mal comprise, la théorie de Maslow reste fondamentale pour comprendre la place du logement dans les besoins humains. Son modèle de la hiérarchie des besoins (généralement représenté sous la forme d’une pyramide) montre que l’accès à un habitat stable est essentiel pour répondre aux besoins de sécurité, préalable à toute réalisation personnelle. Cette référence éclaire pourquoi l’immobilier dépasse la simple transaction économique pour devenir un pilier du bien-être individuel et social.

Organisation for Economic Cooperation and Development – OECD. (2023). OECD Affordable Housing Database. Oecd.org

Tunstall, R. et al. (2013). The Links Between Housing and Poverty: An Evidence Review. Joseph Rowntree Foundation.

Union européenne. (2000). Charte des droits fondamentaux de l’Union européenne.

Actif patrimonial et bien d’usage

Les biens immobiliers possèdent une dualité en tant qu’actifs patrimoniaux et biens d’usage. Ils génèrent des revenus locatifs et fournissent des espaces de vie ou de travail. En tant qu’actifs, leur valorisation dépend de leur capacité à générer des flux de trésorerie stables et à s’apprécier sur le long terme. Les politiques fiscales, comme la loi Pinel en France (dont la mise en œuvre cesse en décembre 2024), encouragent l’investissement locatif et renforcent leur attractivité.

Ambrose, B. W., & Shen, L. (2023). Past Experiences and Investment Decisions: Evidence from Real Estate Markets. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 66(2), 300-326.

Ball, M., Lizieri, C., & MacGregor, B. D. (1999). The Economics of Commercial Property Markets. Routledge.

Référence majeure pour l’analyse des marchés immobiliers commerciaux, cet ouvrage offre une perspective approfondie sur les dynamiques de valorisation des biens dans une logique d’interaction entre marché immobilier et cycles économiques. La compréhension de ces mécanismes est indispensable pour appréhender la volatilité et la complexité du secteur immobilier commercial.

Conseil des prélèvements obligatoires. (2023). Pour une fiscalité du logement plus cohérente.

Cour des comptes. (2024). L’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel.

Institut national de la statistique et des études économiques – Insee. (2020). Propriétaires – Locataires. Tableaux de l’économie français. Édition 2020.

Ministère du Budget. (2022). Rapport évaluant l’efficacité des dépenses fiscales en faveur du développement et de l’amélioration de l’offre de logements. Annexe au projet de loi de finances pour 2023.

Organisation for Economic Cooperation and Development – OECD. (2022). Housing Taxation in OECD Countries. OECD Publishing.

Yang, T., Da Huo, D., Choy, L. H. T., & Chau, K. W. (2023). The Impact of Measurement and Pricing Cost on Rental Transaction Prices – Evidence from the Institutional Rental Housing Market in Beijing. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 66, 119-140.

Localisation

La localisation est un facteur-clé qui influence la valeur des biens immobiliers. Le modèle bid rent d’Alonso souligne que la valeur des terrains diminue avec la distance des centres urbains. Des études montrent que l’accessibilité aux infrastructures et la qualité des quartiers augmentent la valeur immobilière, tandis que des projets d’infrastructure, comme le Grand Paris Express, peuvent également influencer les prix.

Alonso, W. (1964). Location and Land Use: Toward a General Theory of Land Rent. Harvard University Press.

Essentiel en économie urbaine, le modèle bid rent d’Alonso explique comment la localisation influence directement la valeur des terrains en fonction de leur proximité avec les centres économiques. Cette théorie offre un cadre d’analyse pertinent pour comprendre l’attrait des zones urbaines et les choix d’investissements immobiliers ainsi que les éléments fondamentaux pour la valorisation des biens.

Gibbons, S., & Machin, S. (2005). Valuing Rail Access Using Transport Innovations. Journal of Urban Economics, 57(1), 148-169.

Cheshire, P., & Sheppard, S. (1995). On the Price of Land and the Value of Amenities. Economica, 62(246), 247-267.

Organisation for Economic Cooperation and Development – OECD. (2020). Financing Transportation Infrastructure through Land Value Capture. Concepts, Tools and Case studies.

Travers, M., Appéré, G., & Larue, S. (2013). Évaluation des aménités urbaines par la méthode des prix hédoniques : une application au cas de la ville d’Angers. Économie et Statistique, 460-461, 145-163.

Hétérogénéité des terrains

L’hétérogénéité des terrains est essentielle dans le marché immobilier, puisque chaque parcelle possède des attributs uniques qui affectent sa valeur. La topographie, le type de sol et l’accès aux infrastructures influencent l’utilisation et la valorisation des terrains. Une évaluation précise nécessite une expertise locale qui prend en compte et analyse l’ensemble de ces caractéristiques.

Anselin, L., & Lozano-Gracia, N. (2008). Errors in Variables and Spatial Effects in Hedonic House Price Models of Ambient Air Quality. Empirical Economics, 34, 5-34.

Arvanitidis, P. A. (2015). The Economics of Urban Property Markets: An Institutional Economics Analysis. Routledge.

Colwell, P. F., & Munneke, H. J. (1999). Land Prices and Land Assembly in the Central Business District. Journal of Real Estate Finance and Economics, 18, 163-180.

Needham, B. (2006). Planning, Law and Economics: An investigation of the rules we make for using land. Routledge.

Travers, M., Appéré, G., & Larue, S. (2013). Évaluation des aménités urbaines par la méthode des prix hédoniques : une application au cas de la ville d’Angers. Économie et Statistique, 460-461, 145-163.

Hétérogénéité des bâtiments

Chaque bâtiment présente des différences en termes de conception, de taille et d’état, ce qui rend l’évaluation et la comparaison complexes. La diversité architecturale et l’état de maintenance jouent un rôle prépondérant dans la valorisation des constructions. Des politiques de zonage et d’urbanisme régulent également ces aspects, ce qui influence l’utilisation et la gestion des biens immobiliers.

Bourassa, S. C., Hoesli, M., & Sun, J. (2004). What’s in a View? Environment and Planning A: Economy and Space, 36(8), 1427-1450.

Cavailhès, J. (2005). Le prix des attributs du logement. Économie et Statistique, 381-382, 91-123.

Fischel, W. A. (2015). Zoning Rules! The Economics of Land Use Regulation. Lincoln Institute of Land Policy.

Goodman, A. C., & Thibodeau, T. G. (2003). Housing market segmentation and hedonic prediction accuracy. Journal of Housing Economics, 12(3), 181-201.

Needham, B. (2006). Planning, Law and Economics: An investigation of the rules we make for using land. Routledge.

L’ouvrage de Needham se distingue par sa synthèse des interactions entre planification urbaine, droit et économie. Cette dialectique pluridisciplinaire offre une analyse complète des règles formelles comme implicites qui régissent l’utilisation des sols. Cet ouvrage permet ainsi de comprendre comment les politiques publiques influencent les marchés immobiliers, notamment à travers le zonage et les réglementations de construction.

Durabilité des terrains et des bâtiments

La durabilité est fondamentale pour les biens immobiliers, car elle influence leur gestion et leur valeur à long terme. Un entretien régulier et des rénovations sont donc nécessaires pour préserver leur valeur. Les réglementations en matière de performance énergétique et les politiques publiques encouragent également les pratiques de construction durable pour prolonger la durée de vie des propriétés, mais leur efficacité reste largement contestable.

Bullen, P. A., & Love, P. E. D. (2011). Adaptive reuse of heritage buildings. Structural Survey. 29(5), 411-421.

Cour des comptes. (2023). Le soutien aux logements face aux évolutions climatiques et au vieillissement de la population. Communication au comité d'évaluation et de contrôle des politiques publiques (CEC) de l’Assemblée nationale.

Guy, S., & Shove, E. (2000). A Sociology of Energy, Buildings and the Environment: Constructing Knowledge, Designing Practice. Routledge.

Ministères Territoires Écologie Logement. (2024, 24 octobre). Stratégie nationale bas-carbone (SNBC). Ecologie.gouv.fr

Organisation for Economic Cooperation and Development – OECD. (2019). Sustainable Infrastructure for Low‑Carbon Development in Central Asia and the Caucasus. Hotspot analysis and needs assessment.

Adaptation de l’offre et de la demande

L’adaptation de l’offre immobilière à la demande est souvent entravée par des rigidités telles que les délais de construction et les réglementations strictes. Cela peut entraîner des fluctuations de prix sur le marché voire un blocage du marché en raison d’une pénurie d’offres. Des politiques publiques comme la loi ELAN2 visent à simplifier les procédures et à encourager la construction pour répondre à la demande croissante. Avec des effets mitigés.

Bazin, T., Dubos, C., Lagleize J.-L., & Lioger, R. (2022). Rapport d’information sur l’évaluation de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite « loi ELAN »).

Bourassa, S. C., Hoesli, M., & Oikarinen, E. (2019). Measuring House Price Bubbles. Real Estate Economics, 47(2), 534-563.

Glaeser, E. L., & Gyourko, J. (2018). Rethinking Federal Housing Policy: How to Make Housing Plentiful and Affordable. The AEI Press.

Glaeser et Gyourko proposent une analyse approfondie des politiques fédérales de logement, en expliquant les effets réels ou supposés des régulations sur la capacité du marché immobilier à s’adapter aux besoins évolutifs (qu’ils soient économiques, sociaux ou d’usage). Leur travail explique comment certaines politiques publiques peuvent ralentir l’ajustement de l’offre face à une demande croissante, exacerbant ainsi les pénuries et poussant les prix à la hausse. Cette référence est essentielle pour comprendre les tensions entre régulation et flexibilité du marché immobilier.

Hilber, C. A. L., & Schöni, O. (2022). Housing policy and affordable housing. CEP Occasional Papers, 56.

Sisternas Tusell, M. (2017). Affordable Housing in Europe: Innovative public policies that can effectively address the housing crisis. Notes Internacionals CIDOB, 181.

Tirole, J. (2018). Économie du bien commun. Presses universitaires de France.

Faible liquidité

La faible liquidité des actifs immobiliers influence fortement les décisions d’investissement. En effet, les transactions immobilières sont complexes et peuvent prendre beaucoup de temps, avec des coûts de transaction élevés. Des réformes réglementaires et des innovations financières, telles que les sociétés d’investissement immobilier (société civile de placement immobilier en France, Real Estate Investment Trust aux États-Unis) peuvent améliorer la liquidité et rendre le marché plus attractif.

Baum, A., & Hartzell, D. (2011). Global Property Investment: Strategies, Structures, Decisions. Wiley-Blackwell.

Bond, S. A., Karolyi, G. A., & Sanders, A. B. (2003). International Real Estate Returns: A Multifactor, Multicountry Approach. Real Estate Economics, 31(3), 481-500.

Dijk, D. W., Geltner, D. M., & Minne, A. M. (2022). The Dynamics of Liquidity in Commercial Property Markets: Revisiting Supply and Demand Indexes in Real Estate. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 64, 327-360.

Ling, D. C., & Naranjo, A. (2015). Returns and Information Transmission Dynamics in Public and Private Real Estate Markets. Real Estate Economics, 43(1), 163-208.

Interventionnisme des pouvoirs publics

L’intervention des pouvoirs publics façonne le marché immobilier à travers des politiques de zonage, des réglementations et des incitations fiscales. Bien qu’elles visent à stabiliser le marché et à garantir un accès équitable au logement, ces interventions peuvent également créer des distorsions qui impactent l’offre et la demande.

Bourassa, S. C., & Hoesli, M. (2010). Why Do the Swiss Rent? Journal of Real Estate Finance and Economics, 40, 286-309.

Cour des comptes. (2023). La politique immobilière de l’Etat. Une réforme nécessaire pour aborder les enjeux à venir. Communication au Comité d’évaluation et de contrôle des politiques publiques de l’Assemblée nationale.

Fischel, W. A. (2015). Zoning Rules! The Economics of Land Use Regulation. Lincoln Institute of Land Policy.

Fischel explore les effets économiques des réglementations d’urbanisme et du zonage en examinant leurs implications sur la disponibilité et l’accessibilité des logements. Ce livre permet de comprendre comment ces règles influencent les marchés et créent des externalités qui affectent l’ensemble des acteurs du secteur immobilier.

Hilber, C. A. L., & Vermeulen, W. (2016). The Impact of Supply Constraints on House Prices in England. The Economic Journal, 126(591), 358-405.

Valeur des terrains subordonnée à l’immobilier construit

La valeur des terrains est directement liée à l’immobilier qui y est construit. Le développement de projets résidentiels ou commerciaux peut multiplier la valeur des terrains, et des politiques publiques de zonage influencent cette dynamique. Des exemples, tels que La Défense à Paris, illustrent comment la transformation d’un terrain peut accroître sa valeur.

Brueckner, J. K. (2001). Urban Sprawl: Lessons from Urban Economics. Brookings-Wharton Papers on Urban Affairs, 65-97.

Colwell, P. F., & Munneke, H. J. (1997). The Structure of Urban Land Prices. Journal of Urban Economics, 41(3), 321-336.

Davis, M. A., & Heathcote, J. (2007). The price and quantity of residential land in the United States. Journal of Monetary Economics, 54(8), 2595-2620.

Davis et Heathcote apportent une nouvelle perspective sur la relation entre le prix et la quantité de terrains résidentiels, ce qui est une variable essentielle pour comprendre et analyser la dynamique de l’offre foncière. Leur étude met en lumière les influences des facteurs économiques sur la valorisation des terrains, ce qui permet de mieux comprendre les fluctuations de prix et les choix de développement des zones résidentielles ou commerciales.

Geltner, D., Miller, N. G., Clayton, J., & Eichholtz, P. (2007). Commercial Real Estate Analysis and Investments. Cengage Learning.

Organisation for Economic Cooperation and Development – OECD. (2022). Global Compendium of Land Value Capture Policies. OECD, Lincoln Institute of Land Policy.

Torre, A., Pham, H. V., & Simon, A. A. (2011, juin). L’impact des projets d’infrastructures urbaines sur la valeur des biens immobiliers. Une analyse des variations des prix à partir de deux cas d’étude de conflits en Île-de-France. [Communication orale]. Colloque Territoire, emplois et politiques publiques, université Paul Verlaine, Metz.

Marché spéculatif des terrains

Le marché des terrains est souvent marqué par la spéculation, où les investisseurs anticipent une augmentation de la valeur en raison de projets d’infrastructure. Cette dynamique peut conduire à des hausses de prix importantes, mais aussi à des crises économiques. Les réglementations et les mesures fiscales peuvent aider à modérer ces impacts, sans que l’effet soit déterminant néanmoins.

Bourassa, S. C., & Hong, Y. H. (2003). Leasing Public Land: Policy Debates and International Experiences. Lincoln Institute of Land Policy.

Cheshire, P., & Sheppard, S. (2005). The Introduction of Price Signals into Land Use Planning Decision-making: A Proposal. Urban Studies, 42(4), 647-663.

Harvey, D. (2006). Spaces of Global Capitalism: A Theory of Uneven Geographical Development. Verso.

En analysant comment les dynamiques du capitalisme façonnent l’espace urbain et le marché foncier, David Harvey propose une approche critique de la géographie économique. Ce travail est intéressant pour comprendre les inégalités spatiales et les tendances spéculatives du marché immobilier, notamment dans les métropoles où les pressions spéculatives exacerbent la valorisation des terrains.

Glaeser, E. L., & Gyourko, J. (2003). The Impact of Zoning on Housing Affordability. Economic Policy Review, 9(2), 21-39.