Les contrats préparatoires dans le secteur immobilier

Stanislas Barry et Marcos Povoa

Citer cet article

Référence électronique

Barry, S., & Povoa, M. (2024). Les contrats préparatoires dans le secteur immobilier. Repère biblio. Mis en ligne le 12 février 2024, Cahiers ESPI2R, consulté le 18 juillet 2024. URL : https://www.cahiers-espi2r.fr/1381

Récemment accueillis dans le Code civil par le biais de la réforme du droit des contrats de février 20161, les contrats préparatoires (parfois nommés « avant-contrats ») se caractérisent par une communauté d'objectifs visant à préparer la conclusion du contrat définitif. Longtemps délaissés par le monde théorique, les contrats préparatoires sont nés de la pratique et notamment du fruit de l’imagination des acteurs de l’immobilier qui souhaitaient construire étape par étape leurs relations contractuelles (location, transaction, gestion, mandat ou bien encore relation d’affaires).

Comprenant l’essor des contrats préparatoires, le législateur s’est saisi à plusieurs reprises de la question de leur nature et de leur régime, rendant même obligatoire le recours à certains contrats avant toute opération, notamment dans le cadre du contrat préliminaire au sein des ventes d’immeubles à construire2. Plus récemment, la grande réforme du droit commun des contrats3 a conféré pour les deux principaux contrats préparatoires que sont les promesses de contrat et le pacte de préférence, une véritable assise légale. Ces derniers sont devenus incontournables lors de la phase précontractuelle afin de sécuriser les opérations en garantissant que les futurs contractants sont en voie certaine pour s’engager, tout en leur laissant la possibilité (encadrée) de se désengager avant la conclusion définitive si besoin est. En outre, la souplesse de ces figures contractuelles permet de les adapter suivant l’opération envisagée. Quand on sait la multitude d’opérations possibles dans la sphère immobilière, ces conventions préparatoires se révèlent ainsi précieuses.

Le présent repère bibliographique a donc pour objectif de lister les principales références bibliographiques relatives aux contrats préparatoires présents dans le domaine immobilier. Dans un premier temps, il a été fait le choix de recenser les sources qui traitent des contrats préparatoires de manière générale (« Les essentiels ») pour une compréhension plus globale de ces instruments contractuels. Dans un second temps, il a été listé les sources spécifiques relatives aux trois principaux contrats préparatoires dans le cadre des opérations immobilières afin d’appréhender de manière plus ciblée leur usage et leur utilité (« promesses de contrat », « pacte de préférence » et « contrat préliminaire de réservation »).

Les essentiels

Collart-Dutilleul, F. (1988). Les contrats préparatoires à la vente d’immeuble, préface de J.-L. Aubert, Sirey.

La thèse de François Collart-Dutilleul constitue l’œuvre référence et demeure à l’heure actuelle la seule véritable étude de fond sur les contrats préparatoires présents dans le domaine de la vente immobilière. L’auteur établit une définition des contrats préparatoires, liste les différents contrats préparatoires susceptibles d’être utilisés dans le cadre de la vente d’un immeuble et étudie également leur régime juridique (violation, durée, publicité, responsabilité des acteurs). Cet ouvrage recèle le double avantage de l’approche théorique comme le commande l’exercice de la thèse de doctorat mais également une réelle approche pratique avec la mise en confrontation des grands concepts avec la réalité concrète de l’écosystème immobilier.

Deshayes, O. (2008). L’avant-contrat - actualité du processus de formation des contrats. coll. CEPRISCA, PUF.

Geninet, M. (1985). Théorie générale des avant-contrats en droit privé [thèse Paris II].

Lassoued, A. (1987). Les contrats préparatoires, thèse Strasbourg.

Mousseron, J.-M., Guibal, M., Mainguy, D. (2001). L’avant-contrat. éd. Francis Lefebvre.

Ringler, S. (2010). Existe-t-il une théorie générale de l’avant-contrat ? [thèse Toulouse].

Sarvary-Bene, P. (2015). Réflexions sur la notion de contrat préparatoire [thèse Montpellier].

Schmidt, J. (1982). Négociation et conclusion de contrats. Dalloz.

Seaumaire, G. (2004). Les contrats préparatoires à la vente d’immeuble, [thèse Chambéry].

Les promesses de contrat

Bénac-Schmidt, F. (1983). Le contrat de promesse unilatérale de vente, préface de J. Ghestin. LGDJ.

Bergel, J.-L. (2012). Promesses de vente d’immeuble. éd. Lamy.

Biquez, Ch. (1958). Les promesses de vente de fonds de commerce, préface de J. Lepargneur, thèse Caen.

Boyer, H. (1932). Des promesses unilatérales de ventes d’immeubles [thèse Toulouse].

Boyer, L. (1949). Les promesses synallagmatiques de vente, Contribution à la théorie générale des avant-contrats. Revue trimestrielle de droit civil, p. 1.

Bretillard, J. (1932). Le pacte de préférence [thèse Paris].

de Crevoisier de Vomecourt, A. (2018). La promesse unilatérale de vente en deux temps ou le double délai de validité. Actualité juridique de droit immobilier, p. 831.

Fabre-Magnan, M. (2015). De l’inconstitutionnalité de l’exécution forcée des promesses unilatérales de vente. Recueil Dalloz, p. 826.

Foissin, P. (1924). Des promesses de vente [thèse Toulouse].

Gijsbers, Ch. (2016). Négocier, promettre et vendre l’immeuble après l’ordonnance du 10 février 2016. Bulletin du Cridon de Paris, septembre, p. 4.

Mainguy, D. (2004). L’efficacité de la rétractation de la promesse de contracter. Revue trimestrielle de droit civil, p. 1.

Najjar, I. (2016). La sanction de la promesse de contrat. Recueil Dalloz, p. 848.

Piedelievre, J., Piedelievre, S. (2018). Les promesses de vente et d’achat immobilières. Defrénois

L’ouvrage de Jacqueline et Stéphane Piedelièvre est spécifiquement consacré aux promesses de vente et d’achat qui sont les contrats préparatoires les plus usités en matière de vente immobilière. Le point fort de cette source réside dans la mise à disposition de modèles permettant aux praticiens de rédiger des promesses juridiquement conformes et partant, d’éviter toutes contestations qui pourraient engendrer l’engagement de leur responsabilité. Aussi, les auteurs reviennent sur des points essentiels qui font débat encore à l’heure actuelle en doctrine (le droit du bénéficiaire, l’interdépendance de ces contrats avec ceux permettant le financement de la vente, le régime de violation de ces conventions, etc.). L’ouvrage constitue donc une référence bibliographique en la matière, tant pour les théoriciens que les praticiens.

Le pacte de préférence

Bartet, J. (1932). Le pacte de préférence [thèse Paris].

Blanc, N. (2011). La préférence et le temps. Dans Payet M.-S., Au-delà des codes, Mélanges en l’honneur de Marie-Stéphanie Payet. Dalloz, p. 55.

Dagot, M. (1988). Le pacte de préférence. Litec.

Desideri, J.-P. (1998). La préférence dans les relations contractuelles, préface de J. Mestre. PUAM.

Grimaldi, C. (2017). Le pacte de préférence. Un an d’application de la réforme des contrats : quel impact sur la pratique notariale ? Defrénois, p. 27.

Lequette, S. (2013). Réflexions sur la durée du pacte de préférence. Revue trimestrielle de droit civil, p. 491.

Leveneur, L. (2016). Pacte de préférence : liberté ou contrainte ? Rapport de synthèse. Droit et Patrimoine, n° 144, p. 84.

Montredon, J.-F. (2013). Le bien objet du pacte de préférence. Defrénois, n° 11, p. 586.

Partyka, P. (2013). Les difficultés de la transmission du pacte de préférence. Defrénois, n° 11, p. 612.

Piazzon, Th. (2009). Retour sur la violation des pactes de préférence. Revue trimestrielle de droit civil, p. 433.

Théron, J. (2007). Nullité et substitution en cas de violation d’un pacte de préférence. Recueil Dalloz, p. 2444.

Le contrat préliminaire de réservation

Bergel, J.-L. (1974). Les contrats préliminaires de réservation dans les ventes d’immeubles à construire : unité ou dualisme ? JCP G, I, 2669.

L’article de Jean-Louis Bergel constitue un écrit référence concernant l’étude du contrat préliminaire, longtemps délaissée par une grande partie de la doctrine. L’auteur met notamment en exergue la nature duale du contrat préliminaire dans le cadre des ventes d’immeubles à construire. En effet, suivant les éléments contenus dans le contrat préliminaire de réservation et les termes du contrat, les parties sont plus ou moins engagées. Si les éléments essentiels du contrat sont présents, le contrat préliminaire prend les traits d’une promesse unilatérale de contrat traduisant une véritable offre contractualisée. A contrario, si les termes du contrat sont vagues, imprécis, le contrat préliminaire prend la forme d’une simple convention invitant à la négociation. Selon la qualification du contrat préliminaire, les conséquences quant à la responsabilité des parties au contrat diffèrent sensiblement. Cet article permet de mieux saisir les contours de la détermination de la nature exacte du contrat préliminaire de réservation, et par voie de conséquence le régime applicable.

Magnin, F. (1993). La distinction entre contrat de réservation et promesse unilatérale de vente d’un immeuble. Recueil Dalloz, p. 360.

Malinvaud, Ph., Jestaz, Ph. Le contrat préliminaire à la vente d’immeuble à construire. JCP G 1976, I, 2970.

Massis, T. (1979). Le contrat préliminaire dans la vente d’immeuble à construire [thèse Paris].

Poton-Grillet, D. (1991). Le contrat de réservation. Recueil Dalloz, p. 26.

Sizaire, D. (2002). Vente d’immeubles à construire, Secteur protégé, Contrat de réservation. Jurisprudence Urbanisme et Construction, fascicule 83-50, 2002, n° 71.

1 Au sein des articles 1123 et 1124 nouveaux du Code civil. Pour une vision d’ensemble des apports de la réforme concernant les contrats préparatoires

2 Article L. 261-15 et suivant du Code de la construction et de l’habitation.

3 Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations.

1 Au sein des articles 1123 et 1124 nouveaux du Code civil. Pour une vision d’ensemble des apports de la réforme concernant les contrats préparatoires, v. spécifiquement, CHANTEPIE, G., LATINA, M. (2018), Le nouveau droit des obligations, Dalloz, 2ème édition ; DESHAYES, O., GENICON, T., LAITHIER, Y.-M. (2016), Réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, LexisNexis.

2 Article L. 261-15 et suivant du Code de la construction et de l’habitation.

3 Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations.

Stanislas Barry

Enseignant-chercheur, département Droit, laboratoire ESPI2R

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Marcos Povoa

Enseignant-chercheur, département Droit, laboratoire ESPI2R

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