La valeur verte en immobilier

Virginie Nahas

Citer cet article

Référence électronique

Nahas, V. (2023). La valeur verte en immobilier. Repère biblio. Mis en ligne le 20 octobre 2023, Cahiers ESPI2R, consulté le 18 juin 2024. URL : https://www.cahiers-espi2r.fr/1229

La valeur verte en immobilier est le pivot d’une transformation essentielle qui remodèle l’industrie immobilière moderne ainsi que les métiers de l’immobilier (en particulier l’expertise en évaluation immobilière et l’asset management). Elle se fonde sur la capacité d’un bien immobilier à générer une plus-value nette grâce à une meilleure performance environnementale. Cette performance environnementale se manifeste principalement par une performance énergétique supérieure, qui distingue les bâtiments « verts » des bâtiments « classiques » (Bungau et al., 2022). Cependant, la valeur verte englobe également d’autres aspects tels que l’accessibilité aux transports en commun, le choix de matériaux de construction respectueux de l’environnement et une intégration harmonieuse des bâtiments dans leur environnement local, les rendant plus rentables (Cadena et al., 2021).

Cette valeur verte comporte divers avantages, parmi lesquels la réduction significative des coûts d’exploitation à long terme (Ciochetti & McGowan, 2010). Les bâtiments durables sont conçus pour être économes en énergie et en eau, ce qui se traduit par des économies notables sur les factures énergétiques, les coûts d’entretien et la durée de vie des équipements. D’ailleurs, la valeur verte, qui se matérialise par l’amélioration de l’efficacité énergétique, contribue à la réduction des émissions de gaz à effet de serre et à la lutte contre le changement climatique (Chegut, Eichholtz, & Holtermans, 2020).

La valeur verte renforce également l’attractivité des biens immobiliers pour les locataires et les acheteurs. Dans un monde de plus en plus soucieux de l’environnement, les consommateurs sont enclins à privilégier les propriétés durables. Cela se traduit par une demande croissante pour de tels biens, ce qui renforce leur valeur marchande (Aroul & Rodriguez, 2017 ; Fuerst et al., 2015). De plus, les bâtiments classés « verts », ou green buildings, ont un impact positif sur le bien-être des occupants. Ils contribuent ainsi à améliorer la qualité de vie en offrant des espaces de vie plus sains et durables. Ces bâtiments sont spécialement conçus en tenant compte de l’environnement et de la santé des personnes qui y vivent ou y travaillent, créant ainsi des espaces plus agréables et favorables au bien-être (Allen et al., 2015 ; Zhang & Youg, 2021).

Ce Repère biblio met d’abord en avant l’importance de la conceptualisation de base. Ensuite, il explore trois thèmes clés liés à cette valeur verte en immobilier : l’importance de l’efficacité énergétique, la valorisation immobilière à travers la certification verte, l’impact des bâtiments verts sur ses occupants.

Les essentiels

Aroul, R. R., & Rodriguez, M. (2017). The Increasing Value of Green for Residential Real Estate. Journal of Sustainable Real Estate, 9(1), 112-130.

Aroul et Rodriguez documentent une tendance à la hausse des primes accordées aux logements dotés d’aménagements verts. Cette observation se produit dans un contexte d’amélioration continue de l’efficacité des caractéristiques environnementales des produits et services, conjuguée à une prise de conscience croissante des enjeux écologiques au sein de la société. Les auteurs avancent que cette évolution suggère que la relation entre ces caractéristiques vertes et les prix des transactions n’est pas figée, mais en constante évolution. Ils constatent que les primes associées à ces caractéristiques environnementales connaissent une croissance progressive pour les biens immobiliers résidentiels, ce qui peut être attribué à une variété de facteurs. En conséquence, les professionnels de l’évaluation immobilière sont encouragés à exercer une certaine prudence, en évitant d’appliquer des ajustements basés sur des « règles empiriques » dépassées1. Cette démarche est essentielle pour mieux appréhender les dynamiques en jeu sur le marché immobilier résidentiel et pour tenir compte de l’évolution des préférences des acheteurs en matière d’aménagements verts.

Borel, C., & Ghalem-Tani, S. (2016). Charte pour l’efficacité énergétique des bâtiments tertiaires publics et privés. Troisième rapport de suivi. Des objectifs confirmés, un besoin d’échanger entre acteurs pour les atteindre. Institut français pour la performance du bâtiment.

Bungau, C.C., Bungau, T., Prada, I. F., & Prada, M. F. (2022). Green Buildings as a Necessity for Sustainable Environment Development: Dilemmas and Challenges. Sustainability, 14(20), 13121.

Cadena, A., & Thomson, T. A. (2021). The Value of “Green” in Resale Residential Real Estate: Premium by Neighborhood Value Quintile, Homestead Status and Year. Journal of Sustainable Real Estate, 13(1), 12-29.

Certification Qualité Logement – Cerqual. (2011). Étude économique sur la valeur verte de l’immobilier de logements. La valeur verte dans la résidentiel : une réalité aujourd’hui ?

Dalton, B., & Fuerst, F. (2018). Chapter 12. The ‘green value’ proposition in real estate: A meta-analysis. In S. Wilkinson, T. Dixon, N. Miller & S. Sayce (ed.), Handbook of Sustainable Real Estate (p. 177-200). Routledge.

Fizaine, F., Voyé, P., & Baumont, C. (2018). Does the Literature Support a High Willingness to Pay for Green Label Buildings? An Answer with Treatment of Publication Bias. Revue d’économie politique, 128(5), 1013-1046.

Voyé, P. (2020). Chapitre 3. Hedonic estimation of the green value of residential housing. Dans Valeur verte et approches spatialisées de la maîtrise de la demande d’énergie (p. 119-156). [Thèse de doctorat, université de Bourgogne-Franche Comté]. Hal.science.

La valeur de l’efficacité énergétique

Bruegge, C., Carrión-Flores, C., & Pope, J. C. (2016). Does the housing market value energy efficient homes? Evidence from the energy star program. Regional Science and Urban Economics, 57, 63-76.

Chegut, A., Eichholtz, P., Holtermans, R., & Palacios, J. (2020). Energy Efficiency Information and Valuation Practices in Rental Housing. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 60(1-2), 181-204.

Cet article analyse les estimations de la valeur locative des logements en Angleterre et aux Pays-Bas sur deux périodes distinctes, tout en maintenant les mêmes types de biens évalués. Les chercheurs ont noté un changement significatif dans le comportement des évaluateurs immobiliers externes. En Angleterre, en 2012, l’efficacité énergétique n’a pas eu d’impact sur les valeurs estimées, mais en 2015, on a observé une décote significative pour les logements de catégorie D, E et F par rapport à ceux de catégorie C. Aux Pays-Bas, aucune relation significative entre l’efficacité énergétique et les valeurs estimées n’a été constatée en 2010. Cependant, en 2015, une corrélation positive a été mise en évidence, montrant que de meilleures performances énergétiques se traduisent par des estimations d’experts plus élevées.

Chesneau, I. (2015). Chapitre 2. La valeur verte ou l’incertitude des liens entre performance énergétique et valeur marchande. Dans H.-J. Scarwell, D. Leducq & A. Groux (dir.), Transitions énergétiques : quelles dynamiques de changement ? (p. 243-257). L’Harmattan.

Ciochetti, B., & McGowan, M. (2010). Energy efficiency improvements: Do they pay? Journal of Sustainable Real Estate, 2(1), 305-333.

De Ayala, A., Galarraga, I., & Spadaro, J. V. (2016). The price of energy efficiency in the Spanish housing market. Energy Policy, 94, 16-24.

Fuerst, F., & Warren-Myers, G. (2018). Does voluntary disclosure create a green lemon problem? Energy-efficiency ratings and house prices. Energy Economics, 74, 1-12.

Fuerst, F., McAllister, P., Nanda, A., & Wyatt, P. (2015). Does energy efficiency matter to home-buyers? An investigation of EPC ratings and transaction prices in England. Energy Economics, 48, 145-156.

Kholodilin, K. A., Mense, A., & Michelsen, C. (2017). The market value of energy efficiency in buildings and the mode of tenure. Urban Studies, 54(14), 3218-3238.

Pride, D. J., Little, J. M., & Mueller-Stoffels, M. (2017). The value of energy efficiency in the anchorage residential property market. Journal of Sustainable Real Estate, 9(1), 172-194.

Certification verte et valorisation immobilière

Addae-Dapaah, K., & Wilkinson, J. (2020). Green Premium: What is the Implied Prognosis for Sustainability? Journal of Sustainable Real Estate, 12(1), 16-33.

Bond, S. A., & Devine, A. (2016). Certification Matters: Is Green Talk Cheap Talk? The Journal of Real Estate Finance and Economics, 52(2), 117-140.

Cet article confirme que la littérature actuelle, en constante expansion à ce sujet, examine les primes de loyer, les prix de vente et les taux d’occupation associés aux biens immobiliers certifiés écologiques. Jusqu’à présent, ces recherches avaient principalement porté sur les immeubles de bureaux et les résidences individuelles mises en vente. Cependant, cette étude adopte une approche novatrice en analysant les taux de location obtenus par les appartements de bâtiments écologiques, offrant ainsi une première perspective sur le marché des appartements certifiés LEED aux États-Unis. Les conclusions de ce travail mettent en lumière une prime d’environ 8,9 % sur les taux de location associés aux appartements certifiés LEED. D’ailleurs, cette recherche apporte pour la première fois la preuve que la certification LEED engendre une prime supplémentaire par rapport aux actifs non certifiés se prétendant écologiques, ce qui démontre la solidité du signal de certification et enrichit la discussion de longue date sur ses avantages.

Gabe, J., McGrath, K., Robinson, S., & Sanderford A. (2023). An Analysis of U.S. Multi-Family Housing, Eco-Certifications, & Walkability. Journal of Sustainable Real Estate, 15(1), 2162515.

Germán, M., Donn, M., Micael-Lee, J., & MacGregor, C. (2020). Green Labels in Housing: Further Evidence on Their Effectiveness. Journal of Sustainable Real Estate, 12(1), 69-83.

Hedemann, K., Zhu, B., & Lang, W. (2023). More than a Green Certificate: Green Leases and Investment Return in Commercial Real Estate. SSRN.

Holtermans, R., & Kok, N. (2017). On the Value of Environmental Certification in the Commercial Real Estate Market. Real Estate Economics, 47(3), 685-722.

Murphy, L. (2014). The influence of the energy performance certificate: The Dutch case. Energy Policy, 67, 664-672.

Warren-Myers, G., Judge, M., & Paladino, A. (2018). Sustainability ratings in residential development: A worthwhile endeavour? International Journal of Building Pathology and Adaptation, 36(4), 353-372.

Les bâtiments verts et leur impact sur les occupants

Allen, J. G., MacNaughton, P., Laurent, J. G. C., Flanigan, S. S., Eitland, E. S., & Spengler, J. (2015). Green Buildings and Health. Current Environmental Health Reports, 2(3), 250-258.

Les bâtiments « verts », par définition, s’efforcent de minimiser leur impact environnemental en économisant énergie et eau, tout en créant des espaces intérieurs sains. Cependant, la recherche sur les avantages pour la santé des occupants dans ces bâtiments est encore récente. Cet article évalue la qualité de l’environnement intérieur des bâtiments « verts » par rapport aux bâtiments « classiques » et suggère que les premiers offrent une meilleure qualité intérieure. Si la plupart des études antérieures ont utilisé des mesures de santé indirectes, les auteurs proposent un cadre pour développer des « indicateurs de performance en santé » plus directs et objectifs dans les futures recherches sur les bâtiments et la santé.

Mallawaarachchi, H., De Silva, L., & Rameezdeen, R. (2017). Modelling the relationship between green built environment and occupants’ productivity. Facilities, 35(3),170-187.

Nurick, S., & Thatcher, A. (2021). The Relationship of Green Office Buildings to Occupant Productivity and Organizational Performance: A Literature Review. Journal of Real Estate Literature, 29(1), 18-42.

Sergio, A., Schiavon, S., Kent, M .G., & Brager, G. (2019). Indoor environmental quality and occupant satisfaction in green-certified buildings. Building Research & Information, 47(3), 255-274.

Zhang, D., & Youg, T. (2021). Green building, pro-environmental behavior and well-being: Evidence from Singapore. Cities, 108(8).

Zhang, L., Fan, Y., Yang, X., & Zhang, J. (2021). Promoting Green Real Estate Development by Increasing Residents’ Satisfaction. Sustainability, 13(16), 9156.

Zhang, L., Wu, J., Liu, H., & Zhang, X. (2020). The value of going green in the hotel industry: Evidence from Beijing. Real Estate Economics, 48(1), 174-199.

En s’appuyant sur plusieurs bases de données de Beijing, cet article explore la valeur de l’adoption de pratiques respectueuses de l’environnement dans l’industrie hôtelière en combinant le modèle traditionnel d’estimation hédonique2 à une analyse de contenu avancée des avis en ligne. Les résultats mettent en évidence que le taux de critiques concernant la qualité de l’environnement intérieur des hôtels verts est d’environ 19 % inférieur à celui des hôtels non verts. L’analyse de régression hédonique conclut que les hôtels respectueux de l’environnement bénéficient d’une prime de 6,5 % sur les tarifs des chambres sans réduire les taux d’occupation, principalement en raison de l’amélioration de la qualité de l’environnement intérieur. Comprendre ces avantages pourrait encourager les propriétaires d’hôtels à adopter des pratiques plus respectueuses de l’environnement.

1 Par exemple, une « règle empirique » obsolète pourrait suggérer que les panneaux solaires n’ont qu’un impact minimal sur la valeur d’une propriété

2 À propos de la méthode des prix hédoniques, voir : Pineau, R. (2021). Préférences des ménages dans un contexte de hausse des prix immobiliers.

1 Par exemple, une « règle empirique » obsolète pourrait suggérer que les panneaux solaires n’ont qu’un impact minimal sur la valeur d’une propriété, mais dans le marché actuel axé sur l’efficacité énergétique, une telle règle n’est plus valable.

2 À propos de la méthode des prix hédoniques, voir : Pineau, R. (2021). Préférences des ménages dans un contexte de hausse des prix immobiliers. Cahiers ESPI2R, dossier Zoom recherche.

Virginie Nahas

Enseignante-chercheuse, département Gestion, laboratoire ESPI2R

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