Bulle immobilière

Sabrine Rekik

Citer cet article

Référence électronique

Rekik, S. (2023). Bulle immobilière . Repère biblio. Mis en ligne le 29 septembre 2023, Cahiers ESPI2R, consulté le 24 mai 2024. URL : https://www.cahiers-espi2r.fr/1189

La notion de « bulle » est extrêmement importante dans les sociétés modernes du fait de ses fortes implications sur la quasi-totalité des domaines d’activité. Si le phénomène est de plus en plus fréquent dans le secteur de l’immobilier, ses définitions et ses techniques de mesure émanent principalement de la littérature économique et financière.

La formation d’une bulle pour un actif quelconque est souvent associée au concept de spéculation. Cela est probablement dû à un événement marquant dans l’histoire économique connu sous le nom de « tulipomanie », ou encore « crise de la tulipe », dans les années 1630. La forte demande de tulipes a incité à un comportement spéculatif, ce qui a engendré un effondrement du cours de l’actif. Des exemples plus récents, tels que la bulle Internet, la bulle spéculative au Japon dans les années 1990 et la crise des subprimes en 2008, témoignent de l’ampleur du phénomène.

La financiarisation de l’immobilier repose sur une assimilation d’un immeuble, par exemple, à un actif financier qui génère des flux permettant d’estimer sa valeur (Nappi-Choulet, 2013). En dépit des divergences entre les deux classes d’actif, il est désormais possible d’analyser les bulles immobilières par analogie avec les bulles observées sur l’actif financier. De même, l’émergence de données plus fiables et plus abondantes sur les prix des logements, les loyers, les indices de prix du tertiaire et du résidentiel neuf ou ancien, etc., a davantage favorisé l’utilisation des outils économétriques et mathématiques pour détecter une éventuelle bulle immobilière. Les caractéristiques des séries temporelles (leur fréquence ou le niveau d’autocorrélation, à titre d’exemples) constituent un facteur déterminant dans le choix de la technique utilisée pour analyser l’existence d’une bulle.

Harsha et Ismail (2019) expliquent qu’en général les bulles peuvent être définies comme « une accélération transitoire à la hausse des prix au-delà de la valeur fondamentale1 ». Nous retrouvons également une classification des bulles selon leur caractère exogène ou endogène (Hatipoglu & Uyar, 2012). La première branche de la littérature considère que les bulles sont causées par des facteurs indépendants des fondamentaux, tels que des chocs politiques ou économiques. La seconde branche, quant à elle, estime que les bulles sont causées par des changements des facteurs déterminants, tels que des comportements irrationnels des investisseurs.

Les bulles financières

Acheson, G., Aldous, M., & Quinn, W. (2023). The anatomy of a bubble company: The London Assurance in 1720. Economic History Review.

Balke, N. S., & Wohar, M. E. (2009). Market fundamentals versus rational bubbles in stock prices: A Bayesian perspective. Journal of Applied Econometrics, 24(1), 35-75.

Campbell, J. Y., & Shiller, R. J. (1988). The Dividend-Price Ratio and Expectations of Future Dividends and Discount Factors. Review of Financial Studies, 1(3), 195-228.

Cividino, D., Westphal, R., & Sornette, D. (2023). Multiasset financial bubbles in an agent-based model with noise traders’ herding described by an n -vector ising model. Physical Review Research, 5(1), 13009.

Cochrane, J. H. (1992). Explaining the Variance of Price-Dividend Ratios. Review of Financial Studies, 5(2), 243-280.

Harsha, S., & Ismail, B. (2019). Review on financial bubbles. Statistical Journal of the IAOS, 35(3), 201-510.

Harsha, S, & Ismail, B. (2023). Testing for financial bubbles in the presence of auto-correlated errors. Statistical Journal of the IAOS, 39(3), 721-727.

Hatipoglu, O., & Uyar, O. (2012). Do Bubbles Spill Over? Estimating Financial Bubbles in Emerging Markets. Emerging Markets Finance and Trade, 48(sup5), 64-75.

Johansen, A., & Sornette, D. (2005). Endogenous versus Exogenous Crashes in Financial Markets. SSRN Electronic Journal.

LeRoy, S. F., & Porter, R. D. (1981). The Present-Value Relation: Tests Based on Implied Variance Bounds. Econometrica, 49(3), 555-574.

Maghyereh, A., & Abdoh, H. (2023). Bubble contagion effect between the main precious metals. Studies in Economics and Finance, 40(1), 43-63.

Mayer, Y. G., & Nothaft, F. E. (2022). Appraisal overvaluation: Evidence of price adjustment bias in sales Comparisons. Real Estate Economics, 50(3), 862-881.

Quinn, W., & Turner, J. (2023). Financial Bubbles in History. In Oxford Research Encyclopedia of Economics and Finance.

Zhang, X., Wei, C., Lee, C. C., & Tian, Y. (2023). Systemic risk of Chinese financial institutions and asset price bubbles. North American Journal of Economics and Finance, 64, 101880.

Les bulles immobilières

Ahmed, R., Jawaid, S. T., & Khalil, S. (2021). Bubble Detection in Housing Market: Evidence From a Developing Country. SAGE Open, 11(2), 215824402110066.

Al-Masum, M. A., & Lee, C. L. (2019). Modelling housing prices and market fundamentals: evidence from the Sydney housing market. International Journal of Housing Markets and Analysis, 12(4), 746-762.

Almudhaf, F. (2018). Bubbles in US hotel/lodging real estate investment trusts. Journal of Property Investment and Finance, 36(2), 171-190.

Ardila, D., Sanadgol, D., Cauwels, P., & Sornette, D. (2017). Identification and critical time forecasting of real estate bubbles in the USA. Quantitative Finance, 17(4), 613-631.

Arestis, P., & Zhang, S. (2020). Are there irrational bubbles under the high residential housing prices in China’s major cities? Panoeconomicus, 67(1), 1-26.

Bangura, M., & Lee, C. L. (2022). Housing price bubbles in Greater Sydney: evidence from a submarket analysis. Housing Studies, 37(1), 143-178.

Les deux auteurs ont développé une approche à l’échelle des zones urbaines pour détecter les bulles dans les différentes régions de la « Greater Sydney ». Sur la base de données de panels et une durée d’observation allant de 1990 à 2016, et grâce à différents tests, ils ont démontré que :
• le caractère « explosif » des prix observés était uniquement dans l’ouest de Sydney, ce qui confirme l’existence d’une bulle immobilière, dans cette région ;
• les investissements spéculatifs sont à l’origine de la bulle détectée conformément à « la théorie psychologique des bulles » de Shiller2.

Coskun, Y., & Pitros, C. (2022). Is there a bubbly euphoria in the Turkish housing market? Journal of Housing and the Built Environment, 37(4), 2013-2032.

Coskun, Y., Seven, U., Ertugrul, H. M., & Alp, A. (2020). Housing price dynamics and bubble risk: the case of Turkey. Housing Studies, 35(1), 50-86.

Fang, H., Chang, T. Y., Lee, Y. H., & Chen, W. J. (2016). The impact of macroeconomic factors on the real estate investment trust index return on Japan, Singapore and China. Investment Management and Financial Innovations, 13(4), 242-253.

Heaney, R., & Sriananthakumar, S. (2012). Time-varying correlation between stock market returns and real estate returns. Journal of Empirical Finance, 19(4), 583-594.

Hott, C., & Monnin, P. (2008). Fundamental real estate prices: An empirical estimation with international data. Journal of Real Estate Finance and Economics, 36(4), 427-450.

Mahalik, M. K., & Mallick, H. (2011). What causes asset price bubble in an emerging economy? some empirical evidence in the housing sector of India. International Economic Journal, 25(2), 215-237.

McDonald, J. F., & Stokes, H. H. (2013). Monetary Policy and the Housing Bubble. Journal of Real Estate Finance and Economics, 46(3), 437-451.

Nappi-Choulet, I. (2013). La financiarisation du marché immobilier français : de la crise des années 1990 à la crise des subprimes de 2008. Revue d’économie financière, 2(110), 189-206.

Scott, L. O. (1990). Do prices reflect market fundamentals in real estate markets? The Journal of Real Estate Finance and Economics, 3(1), 5-23.

Tang, Y., Hong, K., Zou, Y., & Zhang, Y. (2021). Impact of emotional perceived value on the uncertain evolution of the housing bubble. Mathematics, 9(13), 1543.

1 « Une hypothèse domine et structure la finance néoclassique : l’hypothèse d’objectivité des valeurs financières. Cette hypothèse avance qu’à chaque

2 Cette théorie fait référence au comportement irrationnel des investisseurs qui ont tendance à acheter massivement un actif. Voir à ce sujet :

1 « Une hypothèse domine et structure la finance néoclassique : l’hypothèse d’objectivité des valeurs financières. Cette hypothèse avance qu’à chaque instant il est possible de calculer, pour chaque titre, sa “vraie” valeur, encore appelée “valeur intrinsèque” ou “valeur fondamentale”. Dans ce cadre théorique, un marché efficace est un marché capable de produire des prix conformes aux vraies valeurs » (Orléan, A. [2008]. La notion de valeur fondamentale est-elle indispensable à la théorie financière ? Regards croisés sur l’économie, 3, 120-128.)

2 Cette théorie fait référence au comportement irrationnel des investisseurs qui ont tendance à acheter massivement un actif. Voir à ce sujet : Shiller, R. J. (2003). From efficient markets theory to behavioral finance. Journal of Economic Perspectives, 17(1), 83-104.

Sabrine Rekik

Enseignante-chercheuse, département Gestion, laboratoire ESPI2R

Articles du même auteur

CC BY-NC-ND 2.0 FR sauf pour les figures et les visuels, pour lesquels il est nécessaire d'obtenir une autorisation auprès des détenteurs des droits.