La notion de « bulle » est extrêmement importante dans les sociétés modernes du fait de ses fortes implications sur la quasi-totalité des domaines d’activité. Si le phénomène est de plus en plus fréquent dans le secteur de l’immobilier, ses définitions et ses techniques de mesure émanent principalement de la littérature économique et financière.

La formation d’une bulle pour un actif quelconque est souvent associée au concept de spéculation. Cela est probablement dû à un événement marquant dans l’histoire économique connu sous le nom de « tulipomanie », ou encore « crise de la tulipe », dans les années 1630. La forte demande de tulipes a incité à un comportement spéculatif, ce qui a engendré un effondrement du cours de l’actif. Des exemples plus récents, tels que la bulle Internet, la bulle spéculative au Japon dans les années 1990 et la crise des subprimes en 2008, témoignent de l’ampleur du phénomène.

La financiarisation de l’immobilier repose sur une assimilation d’un immeuble, par exemple, à un actif financier qui génère des flux permettant d’estimer sa valeur (Nappi-Choulet, 2013). En dépit des divergences entre les deux classes d’actif, il est désormais possible d’analyser les bulles immobilières par analogie avec les bulles observées sur l’actif financier. De même, l’émergence de données plus fiables et plus abondantes sur les prix des logements, les loyers, les indices de prix du tertiaire et du résidentiel neuf ou ancien, etc., a davantage favorisé l’utilisation des outils économétriques et mathématiques pour détecter une éventuelle bulle immobilière. Les caractéristiques des séries temporelles (leur fréquence ou le niveau d’autocorrélation, à titre d’exemples) constituent un facteur déterminant dans le choix de la technique utilisée pour analyser l’existence d’une bulle.

Harsha et Ismail (2019) expliquent qu’en général les bulles peuvent être définies comme « une accélération transitoire à la hausse des prix au-delà de la valeur fondamentale1 ». Nous retrouvons également une classification des bulles selon leur caractère exogène ou endogène (Hatipoglu & Uyar, 2012). La première branche de la littérature considère que les bulles sont causées par des facteurs indépendants des fondamentaux, tels que des chocs politiques ou économiques. La seconde branche, quant à elle, estime que les bulles sont causées par des changements des facteurs déterminants, tels que des comportements irrationnels des investisseurs.

Les bulles financières

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Les bulles immobilières

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Les deux auteurs ont développé une approche à l’échelle des zones urbaines pour détecter les bulles dans les différentes régions de la « Greater Sydney ». Sur la base de données de panels et une durée d’observation allant de 1990 à 2016, et grâce à différents tests, ils ont démontré que :
• le caractère « explosif » des prix observés était uniquement dans l’ouest de Sydney, ce qui confirme l’existence d’une bulle immobilière, dans cette région ;
• les investissements spéculatifs sont à l’origine de la bulle détectée conformément à « la théorie psychologique des bulles » de Shiller2.

Coskun, Y., & Pitros, C. (2022). Is there a bubbly euphoria in the Turkish housing market? Journal of Housing and the Built Environment, 37(4), 2013-2032.

Coskun, Y., Seven, U., Ertugrul, H. M., & Alp, A. (2020). Housing price dynamics and bubble risk: the case of Turkey. Housing Studies, 35(1), 50-86.

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Nappi-Choulet, I. (2013). La financiarisation du marché immobilier français : de la crise des années 1990 à la crise des subprimes de 2008. Revue d’économie financière, 2(110), 189-206.

Scott, L. O. (1990). Do prices reflect market fundamentals in real estate markets? The Journal of Real Estate Finance and Economics, 3(1), 5-23.

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