Les Zoom recherche ont traditionnellement vocation à faire connaître les travaux des enseignants-chercheurs de l’ESPI déjà publiés ou en voie de publication. Celui-ci a la particularité de porter sur un futur objet d’études.
Nous avons choisi de restreindre le sujet des fonds immobiliers à l’étude de la société civile de placement immobilier (SCPI), une société civile fréquemment utilisée comme véhicule pour les investissements immobiliers. Et puisque le Zoom recherche est une « synthèse d’un recueil d’articles scientifiques », nous utilisons une source classique du droit – le Jurisclasseur – afin d’analyser les principales caractéristiques de la SCPI sous un angle juridique.
Contexte de l’étude
À partir du second semestre 2022, les particuliers ont été la cible d’une vaste publicité vantant les avantages liés aux investissements dans la SCPI. Les taux d’intérêt montant en flèche et rendant l’accès à la propriété immobilière difficile pour de nombreux ménages français, les acteurs de l’immobilier ont profité du ralentissement du marché des transactions pour promouvoir la SCPI comme un moyen d’investir.
Il a ainsi semblé opportun de rappeler dans le présent Zoom recherche les caractéristiques principales de la SCPI qui, outre un moyen d’investissement, est une société civile régie par des règles spécifiques qui devront être observées par tout investisseur.
Créée par la loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970 fixant le régime applicable aux sociétés civiles autorisées à faire publiquement appel à l’épargne, la SCPI est un organisme de placement collectif (ou « fonds d’investissement ») au sens de l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier. Cet organisme prend la forme d’une société civile qui peut procéder à l’offre au public de ses parts sociales, même si elle reste un organisme non coté en bourse – telles les sociétés civiles immobilières (SCI) et les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) – contrairement aux sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC).
De manière simple, souscrire des parts de SCPI permet d’investir indirectement dans l’immobilier moyennant une mise faible, d’obtenir des revenus réguliers distribués par la société et de déléguer la gestion de l’immobilier à un professionnel. Il s’agit d’un investissement dans ce qui est communément appelé la « pierre-papier ».
La gestion de la SCPI est assurée par un organe propre aux fonds d’investissement : la société de gestion de portefeuille. Cette dernière doit être agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF), sous le contrôle d’un conseil de surveillance. Son fonctionnement est également assuré par des organes spécifiques à la SCPI, tel un expert externe en évaluation, ou communs aux sociétés commerciales, tel un commissaire aux comptes.
Méthodologie
La présente synthèse scientifique s’appuie notamment sur les Fascicules 2220 et 2222 du Jurisclasseur, élaborés par Suzel Castagné. Le Jurisclasseur est une publication classique du monde du droit divisé en grands thèmes (la SCPI en étant un) qui résume l’état du droit positif sur un sujet. Chaque thème est divisé en plusieurs fascicules, comme dans une encyclopédie, permettant ainsi une vue d’ensemble sur le sujet traité.
Cette étude se veut ainsi comme un état de l’art juridique des SCPI et se contentera de faire ressortir les informations les plus pertinentes afin de mieux comprendre les règles de droit qui guident ces véhicules de placement immobilier. Afin de proposer un peu d’originalité, cette présentation finira par un bref commentaire sur les SCPI face aux nouvelles politiques de responsabilité sociale et environnementale (RSE) des entreprises.
Principaux résultats et apports
Dispositions législatives applicables, nature juridique et objet d’une SCPI
La SCPI, malgré sa spécificité, reste une société civile et est ainsi régie, sauf dispositions statutaires contraires, par les règles du Code civil (article 1832 et suivants). S’ajoutent à ces règles certaines dispositions spécifiques aux sociétés commerciales, qui ont vocation à s’appliquer notamment lorsque les associés choisissent la forme d’une société à capital variable (article L. 231-1 à L. 231-8 du Code de commerce). Aux côtés de ces règles civiles et commerciales, ce sont notamment les règles propres aux organismes d’investissement, prévues dans le Code monétaire et financier, qui s’appliquent.
Depuis l’ordonnance n° 2013-676 du 25 juillet 2013 modifiant le cadre juridique de la gestion d’actifs, qui a transposé la directive communautaire n° 2011/61/UE du 8 juin 2011, la SCPI est classée en droit français parmi les fonds d’investissement alternatifs (FIA). Les FIA sont des organismes de placement collectif qui investissent l’argent placé conformément à une politique d’investissement définie par les fonds eux-mêmes ou le plus souvent par leurs sociétés de gestion (article L. 214-24 et suivants du Code monétaire et financier).
Concernant son objet, la SCPI a pour but l’acquisition directe ou indirecte (y compris en l’état futur d’achèvement) et la gestion d’un patrimoine immobilier affecté à la location, ainsi que l’acquisition et la gestion d’immeubles qu’elle fait construire exclusivement en vue de leur location, sous certaines conditions1.
L’actif d’une SCPI est ainsi constitué d’immeubles construits ou acquis en vue de la location, mais aussi de terrains nus, à condition qu’ils ne représentent pas plus de 10 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI (article R. 214-155 du Code monétaire et financier).
En plus d’un parc immobilier bâti, l’actif d’une SCPI peut être constitué de droits réels portant sur les immeubles, tels la nue-propriété et l’usufruit, l’emphytéose, les servitudes et le droit de superficie (article R. 214-155-1 du Code monétaire et financier).
La SCPI ne peut pas exercer les activités de marchand de biens ni de promotion immobilière.
La gestion de la SCPI
La société de gestion de portefeuille
La gérance de la SCPI est assurée par une société de gestion de portefeuille (article L. 214-98 du Code monétaire et financier) au sens de l’article L. 532-9 du Code monétaire et financier.
Selon les activités de la SCPI, la compétence de la société de gestion pourra être de trois ordres : fund management, asset management et property management. La société de gestion aura la possibilité de déléguer les missions d’asset management et de property management, mais restera responsable des activités déléguées. L’asset manager peut ainsi s’occuper des activités de détection, de sélection et de valorisation des biens immobiliers tandis que le property manager peut quant à lui être en charge de la gestion du patrimoine immobilier, du paiement et de la gestion des travaux, des éventuelles charges de copropriété et des impôts fonciers, notamment.
La société de gestion de portefeuille est un acteur caractéristique de la SCPI et, plus généralement, des OPC. Elle se distingue du gérant de la société civile de droit commun et du conseil d’administration ou du directoire de la société anonyme puisqu’elle doit être agréée par l’AMF. En outre, elle agit comme intermédiaire lors de la vente et de l’achat des parts sociales sur le marché secondaire et est soumise à certaines obligations particulières imposées par l’AMF, comme maintenir le montant du capital de la SCPI à un niveau minimal, être composée de membres expérimentés, avoir une politique performante de gestion des conflits d’intérêt et respecter des règles précises de bonne conduite.
L’expert externe en évaluation
Un autre acteur caractéristique de la SCPI est l’expert externe en évaluation, responsable de l’évaluation des actifs de la SCPI et du calcul et de la publication de sa valeur liquidative2.
Chaque immeuble faisant partie du parc de la SCPI doit faire l’objet d’au moins une expertise tous les cinq ans. L’expert externe en évaluation doit actualiser son expertise sur l’ensemble du patrimoine locatif de la SCPI chaque année (§ 4.3 et 4.4 de l’instruction AMF - DOC-2019-04 - sur les sociétés civiles de placement immobilier, sociétés d’épargne et groupements forestiers d’investissement ; article 422-234 du règlement général de l’AMF).
Une fois nommé, l’expert externe en évaluation devra être présenté par la société de gestion à l’AMF par le biais d’un dossier qui doit comporter l’identification de l’expert, les méthodes utilisées pour l’expertise du patrimoine locatif de la SCPI, la convention entre l’expert et la SCPI et le rapport annuel de l’expert portant sur l’évaluation de l’ensemble du patrimoine immobilier de la SCPI (§ 4 de l’instruction AMF - DOC-2019-04 - sur les sociétés civiles de placement immobilier, sociétés d’épargne et groupements forestiers d’investissement).
L’AMF peut exiger la nomination d’un autre expert si l’expert désigné ne remplit pas les conditions exigées par les textes de loi (article L. 214-24-16, III du Code monétaire et financier). Si, pendant le mandat de l’expert externe en évaluation, l’AMF estime que les conditions requises pour son acceptation ne sont plus remplies, la société de gestion de portefeuille doit lui soumettre la candidature d’un nouvel expert et en proposer sa nomination à l’assemblée générale (article 422-235 du règlement général de l’AMF).
Fonctionnement du marché des parts sociales
Les parts de SCPI sont des instruments financiers. Elles sont nominatives et d’un montant minimal de 150 €. Leur valeur est établie sur la base d’une évaluation des immeubles réalisée par l’expert en évaluation.
Toute transaction de parts sociales doit être inscrite sur le registre des associés, qui est réputée constituer l’acte de cession écrit prévu par l’article 1865 du Code civil. La cession des parts est libre sauf clause d’agrément prévue par les statuts.
Le marché des parts s’organise différemment selon que la société a un capital fixe (fonds fermé) ou un capital variable (fonds ouvert). Dans le premier cas, la vente des parts s’effectue par des ordres d’achat et de vente sur le marché secondaire. Dans le second cas, l’associé porteur de parts transmet simplement une demande de retrait (ou remboursement) à la société de gestion ; la vente des parts ne sera réalisée que lorsqu’un acheteur se présentera et à un prix de retrait qui sera fixé par la société de gestion. Dans ce cas, la société de gestion n’a pas une obligation de fin, c’est-à-dire de trouver un acheteur, mais simplement une obligation de moyen (« best effort ») afin d’utiliser toutes les ressources disponibles pour en trouver un.
Le contrôle du marché des parts et du fonctionnement de la SCPI relève de la compétence de l’AMF par le biais de l’agrément de la société de gestion de portefeuille, de la surveillance de l’information financière délivrée au public et du contrôle des offres au public de titres financiers.
Responsabilité des organes de la société
Les organes de la SCPI sont responsables des fautes commises dans l’exercice de leurs fonctions. En dehors des sanctions prononcées par l’AMF, les organes fautifs peuvent faire objet de sanctions administratives, disciplinaires et pécuniaires. Les responsabilités civile et pénale des organes de la SCPI, y compris celles de ses associés, peuvent également être engagées.
Comme pour toute société, les associés d’une SCPI ont le droit de participer à la vie sociale, d’être informés, de céder ou de nantir leurs parts, de recevoir des bénéfices et de se retirer de la société. Pour que les associés de la SCPI voient leur responsabilité engagée pour un fait de la société, il faut d’abord que la société elle-même ait été préalablement et vainement mise en cause (article L. 214-89, al. 1er du Code monétaire et financier). Si les poursuites contre la SCPI n’aboutissent pas, les associés peuvent répondre des préjudices causés, mais leur responsabilité est en principe limitée à un montant équivalent à deux fois la fraction du capital qu’ils possèdent (article L. 214-89, al. 1er du Code monétaire et financier).
Il est important de souligner que la SCPI doit obligatoirement souscrire un contrat d’assurance garantissant sa responsabilité civile du fait des immeubles dont elle est propriétaire.
Démembrement des parts sociales
L’usufruit de parts de SCPI consiste à bénéficier, pour une durée déterminée, du droit de percevoir les revenus distribués par la société. La durée de l’usufruit des parts sociales d’une SCPI est en principe de cinq ou dix ans (Castagné, 2021).
L’usufruit des parts est normalement évalué à 22 % de la pleine propriété lorsque le démembrement est prévu sur cinq ans et à 35 % de la pleine propriété lorsque le démembrement s’étend sur dix ans (Castagné, 2021).
Pistes de réflexion
Puisqu’elle permet un accès à moindre coût aux investissements immobiliers où le « ticket d’entrée » est souvent important, et du fait de rendements performants par le passé – sans parler de la hausse du taux d’intérêt –, les SCPI ont vu leur cote de popularité augmenter auprès des particuliers ces dernières années.
La popularisation de ce véhicule d’investissement a été accompagné d’une mise au goût du jour des investissements immobiliers vis-à-vis des particuliers, notamment en ce qui concerne les différentes labélisations relatives aux politiques liées à la RSE.
C’est ainsi que le label Investissement socialement responsable (ISR), créé en 2016, a été étendu à l’immobilier en 2020. Le but du label ISR est de donner des garanties aux épargnants en matière de respect, par les fonds qui administrent leur argent, de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance. Pour l’adaptation du label ISR à l’immobilier, des indicateurs ont été précisés et le niveau d’exigence renforcé, notamment dans le domaine environnemental. Aujourd’hui, presque trois ans après le lancement du label ISR immobilier, environ 30 % des fonds immobiliers ont pu obtenir le label3. Les critères environnementaux représentent 43 % du poids des critères présentés, contre 33 % pour les critères sociaux et 24 % pour ceux de gouvernance.
Concernant les SCPI spécifiquement, le label ISR est disponible depuis octobre 2020. Au 31 mars 2023, près de 40 SCPI avaient obtenu le label. Au 31 décembre 2022, les SCPI labélisées ISR représentaient déjà plus de 20 % de la capitalisation totale des SCPI, et ce chiffre est en constante augmentation.
Afin d’obtenir le label, les SCPI doivent soumettre un plan d’amélioration de leurs actifs immobiliers au comité responsable du label. Même si le label est obtenu pour une durée de quelques années, les SCPI sont néanmoins obligées de présenter un suivi de leurs engagements chaque année (ASPIM & EY, 2022).
Une évolution à grande vitesse dans le sens du renfort des politiques RSE dans l’immobilier est attendue au cours des prochaines années. La SCPI devra ainsi continuer d’intégrer ces nouveaux principes afin de conforter sa place au cœur des principaux investissements immobiliers.
Références : dispositions légales applicables
Code civil : articles 1832 et suivants, article 1865
Code de commerce : articles L. 231-1 à L. 231-8
Code monétaire et financier : articles L. 214-1, L. 214-24, L. 214-24-16, L. 214-89, al. 1er, L. 214-98, L. 532-9, R. 214-155, R. 214-155-1
Ordonnance n° 2013-676 du 25 juillet 2013 modifiant le cadre juridique de la gestion d’actifs
Règlement général de l’Autorité des marchés financiers : articles 422-234, 422-235