Aspects juridiques de la vente immobilière

Marcos Povoa

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Référence électronique

Povoa, M. (2023). Aspects juridiques de la vente immobilière. Repère biblio. Mis en ligne le 28 février 2023, Cahiers ESPI2R, consulté le 02 avril 2023. URL : https://www.cahiers-espi2r.fr/1097

La vente immobilière est constituée d’une succession d’actes juridiques qui visent le transfert de la propriété. Il s’agit initialement de la signature d’un mandat au profit d’un intermédiaire chargé de la vente, suivi d’un avant-contrat qui peut prendre la forme d’une promesse unilatérale ou d’une promesse synallagmatique de vente (une vente sous conditions suspensives consacrée par la pratique sous le nom de « compromis de vente »), avant la vente définitive. Au-delà des contrats principaux, une infinitude d’autres actes juridiques peut venir enrichir le processus de vente.

Le présent Repère biblio a pour objectif de lister les lectures juridiques essentielles relatives à chacune des étapes principales précédemment citées, nécessaires au transfert de la propriété immobilière. La partie concernant les avant-contrats est allégée dans la mesure où elle fera l’objet d’un Repère biblio spécifique ultérieurement.

Les essentiels

Bénabent, A. (2021). Les contrats spéciaux civils et commerciaux (14e édition). LGDJ.

Collart Dutilleul, F., Blond-Laurent, C., Laurent, P., Ghemame-Pinoche, M., & Hérail, M. (2019). Droit de la vente immobilière (7e édition). Dalloz.

Collart Dutilleul, F., & Delebecque, P. (2019). Contrats civils et commerciaux (11e édition). Dalloz.

Éditions Francis Lefebvre. (2022). Vente immobilière 2023. Francis Lefebvre.

Ouvrage de référence de la vente immobilière à destination des praticiens, Vente immobilière 2023, dit « Mémento » du nom de la collection, est une publication réalisée par la rédaction des éditions Francis Lefebvre en collaboration avec des professionnels et des universitaires. Il regroupe l’ensemble des règles juridiques applicables à la vente d’immeuble à travers l’analyse de toutes les étapes de la vente : négociation, avant-contrats, signature de l’acte définitif, formalités de publicité foncière. Le Mémento examine en détail les caractéristiques des biens, les règles concernant le prix de vente, le transfert de propriété, les règles de capacité des parties, les droits et les obligations des parties, parmi d’autres sujets.

Jestaz, P., Jourdain, P., Malinvaud, P., & Tournafond, O. (2014). Droit de la promotion immobilière (9e édition). Dalloz.

Zalewski-Sicard, V. (coord.). (2022). Vente d’immeuble 2022-2023 (4e édition). LexisNexis.

Le mandat de vente

Selon certains juristes, le mandat d’agent immobilier relève plutôt du contrat d’entreprise, mais le législateur l’a bel et bien qualifié de mandat. Selon la doctrine juridique, ce mandat doit donc être considéré comme un « mandat d’entremise ».

Atias, C. (2003). Mandat de vendre et offre de vente (protection du client de l’agent immobilier et protection du vendeur). Recueil Dalloz, 29,1922-1924.

Boulanger, B. (2020). La rétractation conventionnelle du professionnel de l’immobilier. La semaine juridique notariale et immobilière, 7-8, comm. 1052, 27-29.

Collart Dutilleul, F., & Delebecque, P. (2019). Titre I, Vente. Dans Contrats civils et commerciaux (11e édition). Dalloz.

Giverdon, C. (1947). L’évolution du contrat de mandat. [Thèse de doctorat].

Maire, G. (2022). Le contrat de mandat. Fiche pratique Lexis Nexis.

Malaurie, P., Aynès, L., & Gautier, P.-Y. (2022). Première partie : La vente. Dans Droits des contrats spéciaux (12e édition). LGDJ.

Meiller, É. (2012). La distinction du formalisme de la formalité. Réflexion sur les prescriptions imposées au mandat de l’agent immobilier. Recueil Dalloz, 3, 160-166.

Mekki, M. (2022). Synthèse 1280 : Le mandat. JurisClasseur Civil Code.

Cour de cassation, 3chambre civile, 17 juin 2009, n° 08-13833, Bulletin civil III, n° 148. Commentaires : Dissaux, N. (2009). La nature juridique du contrat d’entremise, note sous Civ. 3e, 17 juin 2009. Recueil Dalloz, 40, 2724. Libchaber, R. (2009). Obligations, protection du consommateur, responsabilité notariale. Cass. civ. 3e, 17 juin 2009, n° 08-13833. Defrénois, 21, 2329.

Par cette décision rendue par sa 3chambre civile le 17 juin 2009, la Cour de cassation qualifie le mandat de l’agent immobilier de « mandat d’entremise ». Cette décision a été amplement commentée par la doctrine (notamment par Nicolas Dissaux au Recueil Dalloz et par Rémy Libchaber au Defrénois). Selon la Cour, le mandat immobilier est un mandat d’entremise qui donne « pouvoir au mandataire de mettre en vente l’immeuble et de trouver acquéreur, sans autorisation d’accepter une offre d’achat ni de conclure la vente ».

Les avant-contrats

Les avant-contrats, préalables à la vente définitive, peuvent prendre plusieurs formes. Les avant-contrats les plus courants sont la promesse unilatérale et la promesse synallagmatique de vente (dont, notamment, la modalité sous seing privé est appelée par la pratique un « compromis de vente »).

Nous listons ci-dessous uniquement les principales références du sujet dans la mesure où un Repère biblio spécifique sur cette phase de la vente immobilière sera réalisé ultérieurement.

Barry, S. (2021). Le droit du bénéficiaire d’avant-contrats. Presses universitaires d’Aix-Marseille.

Collart Dutilleul, F. (1988). Les contrats préparatoires à la vente d’immeuble. Sirey.

Deshayes, P. (dir.). (2008). L’avant-contrat. Actualité du processus de formation des contrats. Presses universitaires de France.

Gijsbers, C. (2020). Les raisons de préférer la promesse unilatérale de vente immobilière au « compromis ». Dans P. Dupichot, M. Gobé, D. Mazeaud & C. Séjean-Chazal (dir.), Mélanges en l’honneur du Professeur Michel Grimaldi (p. 441 et s.). LGDJ.

À travers cet article, l’auteur entreprend une analyse des deux avant-contrats les plus répandus en matière de vente immobilière afin d’établir leur pertinence. Il nous explique que si les notaires franciliens sont adeptes de la promesse unilatérale authentique, leurs homologues en province lui préfèrent la promesse synallagmatique sous seing privé, aussi dénommée « compromis ». Ces choix résulteraient plus d’une habitude que d’une réelle nécessité. Il précise ensuite les raisons pour lesquelles la promesse unilatérale semble être l’instrument le plus adapté à la préparation de la vente d’immeuble aujourd’hui.

Piédelièvre, J., & Piédelièvre, S. (2018). Les promesses de vente et d’achat immobilières. Defrénois.

La vente définitive

Le processus de vente d’immeuble est tellement préparé dès les négociations que la vente définitive est souvent réalisée uniquement par une réitération ou une régularisation par acte authentique des termes de l’avant-contrat et par le paiement intégral du prix par l’acquéreur. Cela ne veut pas dire pour autant que cette phase est dénuée d’intérêt car il est important du point de vue du droit d’établir le moment exact du transfert de propriété.

Bergel, J.-L. (2016). Le transfert de la propriété et des risques dans la vente d’immeubles. Droit et Patrimoine, 262, 55.

Derrida, F. (1989). À propos de la clause de réserve de propriété dans les ventes immobilières à crédit. Defrénois, 34590, 1089.

Éditions Francis Lefebvre. (2022). Vente immobilière 2023. Francis Lefebvre.

Guilloteau-Palisse, C. (2016). La protection des parties à la vente par le transfert de propriété. Droit et Patrimoine, 262, 61.

Herrnberger, O. (2017). Et si l’on repensait le tandem promesse de vente/vente ? La semaine juridique notariale et immobilière, 8, act., 261, 5-7.

Malaurie, P., Aynès, L., & Gautier, P.-Y. (2022). Première partie : La vente. Dans Droits des contrats spéciaux (12e édition). LGDJ.

Meyssan, P.-J., & Radot, D. (2003). Une caractéristique essentielle du compromis de vente : le transfert de propriété retardé. La semaine juridique notariale et immobilière, 15, étude 1268, 603.

Saint-Alary-Houin, C. (1985). Réflexions sur le transfert différé de la propriété immobilière. Dans Mélanges offerts à Pierre Raynaud (p. 733-761.). Dalloz Sirey.

Marcos Povoa

Enseignant-chercheur, département Droit, ESPI

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