L’objectif de la table ronde est d’aborder les aspects davantage opérationnels de la réhabilitation en centre ancien ainsi que les visions politique, pratique, industrielle et architecturale des acteurs. Ces derniers peuvent en effet porter des discours, des intérêts et des représentations bien différentes. Il est aussi intéressant de comprendre le dialogue entre la réhabilitation du patrimoine bâti et le périmètre UNESCO au travers de leurs expériences et de leurs retours de terrain.
La réhabilitation du patrimoine bâti en centre ancien dans les projets immobiliers
Selon Stéphane Pfeiffer, la réhabilitation est le sujet d’avenir des territoires et des villes, en particulier celle de Bordeaux. Elle concerne certes le centre ancien, avec son patrimoine UNESCO, mais aussi l’ensemble de la ville car d’une part, un certain nombre de maisons sont vieillissantes et constituent des passoires énergétiques et, d’autre part, la poursuite de la densification est nécessaire. Or, pour densifier, il faut de plus en plus partir de l’existant : la réhabilitation peut donc aller de pair avec la surélévation ou l’extension, notamment.
Ainsi, plusieurs enjeux se posent en particulier : la réutilisation dans un nouveau projet immobilier des matériaux du bâti qui ne peut être réhabilité et, en centre ancien spécifiquement, la qualité de la réhabilitation des communs. Sur ce dernier point, InCité s’attache à repérer les situations d’habitat indigne, insalubre, et à accompagner les propriétaires dans la réhabilitation. Quand ils refusent, il s’agit aussi d’utiliser des moyens un peu plus coercitifs afin de garantir la sécurité des habitants et de réduire les impacts environnementaux. Faire avec le « déjà-là », c’est en effet utiliser moins de matériaux, générer moins de carbone, entre autres. En centre ancien, les techniques de réhabilitation et les savoir-faire mobilisés sont néanmoins différents de ceux employés pour un immeuble des années 1970 à Caudéran, par exemple. D’un côté, la question est évidemment de réhabiliter tout en préservant le patrimoine ; des alternatives sont à trouver, comme en matière de pompe à chaleur qui nécessite une installation en façade, ou encore de solarisation des toitures. D’un autre côté, le patrimoine doit aussi s’adapter, ne pas rester figé, notamment dans les espaces publics des secteurs concernés.
Florent Fauconnier ajoute que l’avenir de la promotion immobilière est la réhabilitation, à ne pas opposer au neuf néanmoins. Le neuf doit pouvoir exister. Mais l’enjeu est grand à redonner vie aux centres-villes, à les rendre habitables, dans un contexte de réchauffement climatique, de zéro artificialisation nette des sols, de vieillissement menaçant du bâti. Certains mètres carrés à réhabiliter sont occupés – le bien-vivre est alors fondamental – tandis que d’autres sont vides. La réhabilitation est par ailleurs une œuvre diffuse, « de couture » : chaque immeuble voire chaque appartement est un prototype, ce qui requiert une attention spécifique sur le tissu urbain. À Bordeaux, la taille des immeubles oscille entre 200 et 800 m2 environ ; ce sont de petites opérations. Pour un opérateur privé, il s’agit donc, avec six opérations par exemple, de parvenir à les équilibrer économiquement et de trouver comment collaborer avec la commune notamment pour se concentrer sur l’intensification de l’usage de ces m2 à réhabiliter. En outre, la réhabilitation du centre-ville de Bordeaux, son aménagement et le bien-vivre sont indissociables de l’interconnexion avec les cœurs des villes moyennes avoisinantes.
Enfin, la réhabilitation en centre ancien exige des connaissances sur les possibilité de « faire » au sein et avec un tel espace, insiste Didier Mignery. La revalorisation de la valeur d’usage nécessite parfois d’ajouter quelques mètres carrés complémentaires dans le cadre de la revitalisation du patrimoine existant. UpFactor travaille ainsi à la détection des potentiels de surélévation des bâtiments grâce à un logiciel capable d’identifier des restes à construire, adresse par adresse. Il est aussi question de compréhension du tissu urbain et d’adaptabilité du bâti.
La place de la réhabilitation dans les politiques publiques urbaines
Stéphane Pfeiffer affirme que les trois premiers critères du label Bâtiment frugal bordelais, créé en 2021, consistent à établir un état des lieux de l’existant, à « faire avec » et à évaluer les possibilité de réhabilitation. Cette dernière est donc mise en priorité. Il arrive que la réhabilitation ne puisse pas être envisagée parce que le bâtiment est trop abîmé, ce qui engendrerait des coûts insurmontables ; mais cela doit être vérifié systématiquement. À noter que ce label, dont il faut respecter au moins la moitié des 42 ambitions pour bénéficier du premier niveau de certification, est en fait un retour au bon sens, aux bonnes pratiques (ex. : logements traversants, avec des extérieurs, ventilation naturelle, etc.). Ce label s’incarne aussi dans la politique municipale. Les plans pluriannuels d’investissement sur cinq ans flèchent en particulier la réhabilitation du patrimoine municipal avant d’ériger de nouveaux équipements, ce qui représente 60 millions d’euros par an (sur 110/120 millions d’euros d’investissement), avec la particularité que Bordeaux est marquée par son patrimoine historique. La Métropole accompagne également, en complément de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), les propriétaires pour la réhabilitation de leurs logements ainsi que pour la rénovation technique ; la Ville y contribue avec certains dispositifs, mais dans une moindre mesure.
Didier Mignery complète en affirmant que le logiciel d’UpFactor aide les collectivités à relire leurs documents d’urbanisme et donc à réinterpréter leur stratégie de développement. Ainsi, l’Eurométropole de Strasbourg (EMS) a demandé d’analyser à grande échelle l’ensemble de son patrimoine, quel que soit le type de bâtiment, afin d’adapter les règles d’urbanisme non seulement à la construction d’œuvre mais aussi à l’existant. Ce sujet est présent depuis longtemps dans certaines collectivités, comme à Bordeaux, où l’injonction à intégrer l’existant concerne le périmètre Ville de pierre en particulier. L’étude du patrimoine de Bordeaux a révélé ainsi que plus de 25 % des bâtiments retenus pour le calcul sont potentiellement surélevables, soit 10,8 % des emprises bâties de l’EMS. 40 % des bâtiments publics se situent en dessous de la hauteur moyenne des constructions voisines, à étudier au cas par cas. Si l’on considère uniquement les immeubles limités à deux étages (soit 3 316) et qu’on leur ajoute 30 % de surface, cela représente potentiellement 38 000 logements à réaliser ; 10 années d’objectifs de création de logements en somme. L’élu a alors décidé de supprimer deux zones à urbaniser (sur quatre) et a réinvesti dans l’existant et dans l’accompagnement des porteurs de projets à la sobriété foncière, en particulier pour accroître l’efficience des aménités développées par la Métropole.
En matière d’étude du patrimoine, Stéphane Pfeiffer précise d’ailleurs que jusqu’à récemment aucune liste exhaustive du patrimoine de la Ville de Bordeaux n’existait. Il a fallu plus de quatre ans pour la constituer tant les informations étaient disséminées dans plusieurs services. Cela a permis de remettre en location certains logements, d’en faire de l’hébergement d’urgence ou encore de les confier à des associations : une meilleure gestion du parc permet ainsi de redévelopper le service public sans avoir à construire.
Florent Fauconnier ajoute que la collectivité fixe le cadre duquel les acteurs privés dépendent via le PLU notamment. Ils sont également soumis à la fiscalité, qui peut être double voire triple en cas de surélévation. Les opérateurs sont peu formés à ce sujet. Ensuite, des normes nationales ont été créées pour le neuf, pour du bâti standardisé, qui doivent être appliquées à l’immobilier ancien. Cela engendre de nombreuses difficultés en matière de normes PMR entre autres. L’enjeu est donc de faire preuve de plus de bon sens et de prendre des décisions au niveau local, à l’échelle de l’ilot par exemple. La concertation est essentielle avec les partenaires locaux afin d’introduire de la souplesse, sans pour autant réduire l’ambition des projets, et de s’adapter aux besoins du territoire et des immeubles.
UpFactor a réalisé également une étude pour la Ville de Nice qui présente, comme Bordeaux, un secteur protégé et un classement au patrimoine mondial de l’UNESCO. Il s’agissait notamment de recenser les dents creuses réglementaires dans le site patrimonial remarquable. Ainsi, comment envisage-t-on la relecture des bâtiments existants, avec des doubles étages de protection ? Le travail a été réalisé à grande échelle, avec les architectes des bâtiments de France en particulier. 130 projets potentiels ont été examinés et classés en trois catégories (autorisable/sous réserve/inadapté) afin d’inscrire dans le règlement d’urbanisme une sorte de « pré-autorisation », qui vise à simplifier la relecture et ainsi faire gagner du temps aux opérateurs et aux élus.
Florent Fauconnier donne l’exemple de la réhabilitation d’un immeuble à Bayonne, en centre historique, pour laquelle l’aide de la collectivité était un impératif à la réussite du projet. Certains commerces, comme celui au pied de l’immeuble en question, empiètent et empêchent l’accès aux étages, qui servent peu à peu de réserves pour les boutiques. Or, le vieillissement du bâti se fait sentir, et le risque de « pourrir par la toiture » est imminent. Sans coopération avec les élus, il est alors difficile d’expliquer aux marchands que la fermeture pour travaux est impérative, de même que la mise aux normes, avec pour conséquence une possible réduction de la surface commerciale, mais que c’est dans leur intérêt.
Un désamour des opérateurs privés pour les projets en centre ancien ?
Pour Stéphane Pfeiffer, les opérateurs privés ne se désintéressent pas des projets immobiliers en centre ancien, d’autant que ce sont des secteurs demandés par certaines catégories de population. Mais il est vrai qu’il peut être excluant : à Bordeaux, s’y installer en famille est presque impossible, car les surfaces sont peu adaptées et les biens – aux loyers élevés – ne proposent pas d’extérieur. Dans le centre-ville de Bordeaux, 70 % des logements sont des T1 ou des T2. En conséquence, les personnes modestes logées dans l’ancien résident souvent dans de l’habitat insalubre, ou quasi. Dans certains quartiers comme le cours de la Marne ou Saint-Michel, on dit qu’il existe une offre sociale de fait dans le secteur privé représentée par ces habitats insalubres, dont les loyers sont plus bas.
De son côté, la puissance publique intervient pour créer du logement social en centre ancien. Habituellement, les logements sociaux ne sont pas produits dans les quartiers modestes, car la diversification de ces derniers est à privilégier. Cependant, le prix des immeubles y étant attractif, il s’agit de contrer les investisseurs pour réduire le risque de gentrification : l’argent public est ainsi utilisé pour acheter des bâtiments en mauvais état et réaliser des travaux très onéreux. Ce sont des opérations longues et complexes, qui requièrent une très bonne maîtrise du foncier, très cher. De plus, la mixité, à terme, est complexe à conserver.
Les difficultés de la rénovation et de la réhabilitation
Les opérateurs privés rencontrent des difficultés similaires. Ils achètent généralement des immeubles dans un état un peu meilleur que ceux captés par les acteurs publics, mais les coûts d’acquisition et de travaux restent évidemment lourds. Ces acteurs privés sont exigeants, tentent de respecter un cadre face aux complications et aux obstacles, tout en devant faire preuve d’une certaine souplesse : le juste milieu est parfois délicat à trouver. Les m2 vacants restants à Bordeaux – dont la vacance des logements est d’environ 3 %, ce qui est relativement peu par rapport à celle de villes de taille similaire – sont les plus « ardus », les plus techniques ; ce sont ceux pour lesquels la rentabilité n’a pas encore été trouvée par les professionnels de l’immobilier.
Didier Mignery ajoute d’une part que, d’un point de vue de la rentabilité, il subsiste un petit décalage. Réhabiliter, ce n’est pas uniquement de la rentabilité financière : c’est surtout valoriser des externalités positives, dont l’impact carbone. La création d’une offre de logements en cœur de ville, à proximité des transports, va nécessairement engendrer du mouvement, et donc du carbone. Après la réhabilitation, la surélévation est l’action le plus bas carbone pour produire du logement, dans la mesure où les habiletés existantes sont valorisées. D’autre part, concernant la complexité, Didier Mignery précise que les projets menés par UpFactor sont petits, puisqu’ils sont à l’échelle des bâtiments existants. Les opérateurs immobiliers « classiques », avec leur impératifs de cash flows, sont généralement peu intéressés. UpFactor privilégie le service rendu à ces immeubles et à la collectivité, l’externalité à valoriser pour créer de la valeur. Ces projets de surélévation ou de rénovation sont souvent menés grâce à trois compétences que peu d’opérateurs ont encore aujourd’hui. D’abord, rénover en milieu occupé. Les bailleurs sociaux sont sans doute les mieux placés pour le faire car ils maîtrisent et rénovent depuis longtemps leur patrimoine. Ensuite, la rénovation et la réhabilitation en elles-mêmes demandent des connaissances particulières, tandis que l’équation économique pour des projets de petite taille n’est pas si facile à équilibrer. Les niveaux de marge en pourcentage peuvent sembler attirants, mais leurs valeurs absolues le sont moins.
Florent Fauconnier complète en affirmant que la complexité est aussi due à la nécessaire gestion de l’aléa. Si l’aléa du promoteur en immobilier neuf est l’obtention de son autorisation d’urbanisme jusqu’à son recours, l’incertitude du professionnel de la réhabilitation réside plutôt dans l’exécution. Le risque est l’accumulation de mauvaises surprises. Dans un bilan promoteur, la part d’aléa est de 2 à 3 %, tandis que pour une entreprise comme Maciflore, elle est entre 7 et 10 %, voire 15 %, selon la pathologie des immeubles. Par ailleurs, Florent Fauconnier évoque le coût des travaux, surtout depuis la Covid-19 et la guerre en Ukraine. Entre 2012, quand Maciflore a été créée, et 2020, les coûts des travaux étaient relativement stables, avant d’augmenter ensuite et même de s’emballer depuis 2021, de sorte que les bilans financiers étaient très incertains en 2022-2023. Les prix du bois ou de l’acier étaient garantis à une semaine, ce qui est difficilement gérable pour les petits opérateurs privés. Cette crise a montré sans doute l’importance de modifier les montages, avec l’aide des collectivités, pour ne pas céder à la pression économique à court terme. Il est nécessaire d’envisager des visions de projets à moyen et à long termes, en considérant les externalités positives – dont il n’existe d’ailleurs pas de référentiel clair, commun – et en étant davantage centrés sur l’usage. Finalement, la rentabilité serait extrafinancière et à une échelle de temps différente.
Didier Mignery propose que la réalisation des opérations de rénovation et de réhabilitation soit financée au regard de ces externalités positives, à l’instar du Mouvement Impact. Dans le cadre de la CSRD de la taxonomie européenne, il faudrait que les banques puissent octroyer des taux d’intérêt spécifiques aux bâtiments qui ont un impact bas carbone. Cela est indispensable comme levier pour les projets de surélévation et de rénovation, également au regard du fait qu’il n’y a pas d’achat de foncier. Il s’agit donc de financer des travaux. Or, ce n’est pas la même chose de devoir régler des frais bancaires pour porter du foncier que de « payer » du foncier, à terme, en faisant des travaux. On raisonne ainsi en théorie, en rendement de l’argent mis à disposition pour réaliser l’opération. Là est le véritable enjeu, dans un contexte d’une grande complexité. Stéphane Pfeiffer confirme qu’il y a encore des difficultés à faire reconnaître l’extrafinancier et à le faire financer. L’équilibre aujourd’hui n’existe pas. Florent Fauconnier ajoute que les banques sont frileuses à l’idée de financer des petites opérations, considérées comme trop dangereuses, avec un aléa négatif ou bien le projet est vu comme non rentable. Cependant, l’espoir est permis : certaines banques commencent à financer des projets sur des bases d’extrafinanciers, comme Arkéa, parce que la contribution positive des opérations et leur bilan carbone verdissent l’impact de ces établissements. En outre, il faut s’intéresser à d’autres modes de financement : par exemple, certains equity partners, dans le secteur viticole notamment, ont des fonds de dotation et se préoccupent des problématiques locales liées au logement. De plus en plus de professionnels hors du secteur immobilier sont sensibles à la contribution positive à un territoire.
Florent Fauconnier évoque aussi la nécessité d’organisations professionnelles pour construire des filières liées aux matériaux de réémploi. Par exemple, la production de logements en terre cuite se heurte à la réalité des coûts et du transport ; l’impact tend alors vers le négatif, et le bilan financier ne se tient pas.
Les formes d’organisation et de coopération entre acteurs dans le cadre de la réhabilitation
Stéphane Pfeiffer affirme que la collaboration avec les collectivités ne peut se faire sans une discussion franche et en confiance, ce que confirme Florent Fauconnier. La coopération public/privé est souvent – et nécessairement – très informelle, même si de plus en plus de rencontres sont désormais organisées régulièrement avec les syndicats nationaux de la rénovation, la Fédération des promoteurs immobiliers, la Fédération française du bâtiment, avec les architectes. Mais il faut sans doute passer à une autre étape en termes d’organisation, avec des outils adaptés, comme la formation d’un pôle territorial de coopération économique ou d’un cluster. Par exemple, Odéys est un cluster de la construction et de l’aménagement durable de Nouvelle-Aquitaine. Cependant, cela n’est pas suffisant ; les échanges doivent se poursuivre vers une structuration des filières économiques, puisqu’il n’y a pas de politique nationale en la matière, ni pour ce qui est de la transformation de la production de logements. Pour éviter la concurrence entre les métropoles, une politique nationale d’aménagement du territoire à laquelle les collectivités et les acteurs privés participeraient semble nécessaire.
Stéphane Pfeiffer poursuit en évoquant la concurrence entre ces professionnels du secteur privé : concernant les nouveaux matériaux de construction par exemple ; les promoteurs demandant individuellement les Atex, cela représente un coût considérable. Ce système concurrentiel est sans doute à revoir pour partager les coûts et mieux coopérer, expérimenter ensemble ces matériaux pour ensuite parvenir à les massifier. C’est dans l’intérêt de tout le monde. De nouveau, Florent Fauconnier rejoint Stéphane Pfeiffer : il y a de nombreuses initiatives privées dans ce milieu très individualiste, sans coordination, ce qui est regrettable.
La nécessaire évolution des métiers de la construction et de l’immobilier
À ce propos, Florent Fauconnier fait le lien avec le manque de formation de certains professionnels de la construction et de l’immobilier. Didier Mignery approuve en précisant en effet qu’il est nécessaire de transformer le métier de la maîtrise d’ouvrage pour pouvoir porter les projets de réhabilitation. L’enseignement dans les écoles permettrait de montrer l’ensemble des externalités positives de ces petites opérations en milieu occupé, et ce d’autant plus qu’il est probable que dans quelque temps le nombre de « grands » promoteurs se réduise fortement, parallèlement à celui du nombre de « grandes » opérations immobilières. 5-10 logements par projet, en milieu occupé, accompagné des services à rendre à la collectivité : c’est vers ce cadre que l’on s’oriente. Il s’agit donc d’un tout autre métier, et les professionnels doivent s’approprier cette démarche. Didier Migery nous rapporte le fait que, pendant longtemps, l’architecte n’a été qu’un prestataire, qui a perdu sa force de propositions et sa capacité à accompagner les maîtres d’ouvrage. Cela change actuellement et remet en question les modes de fonctionnement : l’architecte aide à prendre les bonnes décisions et est source d’innovations (ex. : modules de préfabriqué pour la surélévation).
UpFactor est aussi née pour développer les compétences d’un nouveau métier, lié à la surélévation. Peu d’acteurs sont aptes à réaliser ce type d’intervention sur les immeubles existants, y compris les artisans. Ce sont des dossiers longs, complexes, qui nécessitent une expertise d’équipe et un changement de paradigme par rapport à la promotion immobilière : les logements sont centrés sur la valeur d’usage, déjà évoquée, et non sur une valeur de détention, ce qui permettrait d’équilibre l’opération sur un temps plus long. Une foncière a ainsi été créée, Upper, « la foncière du dernier étage », qui s’inscrit dans le champ de l’économie sociale et solidaire et dont le rendement est entre 2 et 3 %. Les projets de Upper ne génèrent que des externalités positives. Il s’agit de produire des logements là où est le besoin. Upper est accompagnée par des acteurs bancaires qui jouent le jeu de la détention à long terme.
Stéphane Pfeiffer indique qu’une étude du potentiel de surélévation dans la métropole de Bordeaux vient d’être signée… sauf pour le centre ancien. L’idée est de « tester » la surélévation dans des territoires plus « faciles » que ceux situés dans le secteur du patrimoine de l’UNESCO et d’envisager à terme une éventuelle « massification ». Cela permet ainsi d’engager une dynamique pour que la collectivité retravaille ses règles, que les architectes se questionnent davantage sur ce type d’opération, que les points de vue esthétiques, qualitatifs, thermiques, etc., soient bien étudiés, que le voisinage s’y accoutume. Artisans, promoteurs, sont aussi mobilisés pour le travail technique et exposent les freins rencontrés, les solutions proposées. En parallèle, la surélévation est actuellement traitée au cas par cas dans le centre ancien.