Il est ici question de tenter une approche plus factuelle de nos hypothèses en essayant d’évaluer les gains ou les pertes.
Des pondérations fluctuantes
Les hypothèses de valorisation des espaces d’archives précédemment évoquées sont à mettre en place, comme nous l’avons vu, pour tenter de limiter la perte de rendement locatif due à l’inutilité des espaces alloués aux archives, et ce du fait de la mise en place d’un processus de dématérialisation. La location d’espaces d’archives peut subir des pondérations par rapport au prix de location des bureaux, qui peuvent donner lieu à un loyer correspondant à jusqu’à 70 % de celui de la location des bureaux.
Il s’agit alors d’analyser les pondérations théoriques de loyer que peuvent subir nos hypothèses de valorisation. Dans le tableau ci-dessous, il faut prendre en compte qu’un 100 % signifie que le loyer de marché est maintenu et ne subit pas de pondération, et qu’un pourcentage inférieur représente le pourcentage de loyer qui sera effectivement payé, donc qu’il existe une pondération.
Figure 1. Pondération du loyer en fonction de la lumière naturelle et de l’étage selon les hypothèses de valorisation des espaces d’archives
Réalisation : Sophie Le Mer.
On observe donc que, théoriquement, ces hypothèses remplissent leur but puisqu’en règle générale elles subissent moins de possibilités de pondération que les espaces initiaux alloués aux archives.
Analyse du marché des bureaux en Île-de-France
Le marché de l’immobilier de bureaux revient à un niveau habituel, après deux très belles années, bien que cela ne se répercute pas sur les valeurs locatives de marché qui sont encore en hausse (Immostat, 2019).
Figure 2. Loyers faciaux moyens en Île-de-France
Réalisation et source : ImmoStat.
La chute du nombre de m² commercialisés au cours du premier trimestre 2019 (541 000 m²) par rapport au premier trimestre 2018 (plus de 650 000 m² ; Jones Lang LaSalle, s. d.) met en lumière, pour l’asset manager, la nécessité d’innover. Il doit de se distinguer par rapport aux immeubles concurrents pour limiter au maximum le temps de vacance des actifs qu’il a sous gestion.
De plus, au vu des pondérations très limitées selon les hypothèses de valorisation des espaces anciennement alloués aux archives et de la potentielle pondération qui s’appliquait à ces espaces, l’augmentation de la valeur locative de marché est d’autant plus une bonne nouvelle dans nos hypothèses.