La dématérialisation impacte la pratique du métier d’asset manager, comme nous venons de le voir, mais pas seulement. Elle impacte l’essence même du métier en faisant peser sur les actifs gérés par l’asset manager un risque de perte de rendement lié à l’impossibilité de louer des espaces devenus obsolètes.

L’obsolescence imminente des espaces d’archives

En amont des années 2000 et de l’émergence de l’ère informatique, chaque bureau devait être doté d’un espace alloué au stockage de l’ensemble des documents originaux hors d’usage quotidien, mais dont la consultation pouvait s’avérer nécessaire à long terme. L’exemple caractéristique est celui du notaire qui se doit de stocker les originaux de tous les actes authentiques qu’il rédige pendant une période de 75 ans (Chambre des notaires de Paris, 2015). La consultation des documents tels que les testaments ou les contrats de mariage n’est pas quotidienne mais peut être utile plusieurs années après leur rédaction.

Avec l’arrivée en particulier de la dématérialisation, qui peut désormais suffire en tant que preuve si elle est élaborée et conservée en respectant une certaine méthodologie, la nécessité de conserver les originaux papier n’a plus lieu d’être.

La disparition du besoin d’espaces alloués au stockage des originaux résulte donc de la mise en place du processus de dématérialisation de la documentation dans les espaces de bureaux. Les armoires prévues à cet effet laissent progressivement place à des serveurs généralement hébergés à l’extérieur des bureaux. Les espaces d’archives sont ainsi amenés à devenir désuets et à perdre leur intérêt pour les utilisateurs des bureaux. La dématérialisation permet de diviser par dix l’espace et le budget consacrés aux archives.

Deux grandes déclinaisons envisageables

Il s’agit alors, pour l’asset manager en charge de la gestion et de l’optimisation de la valorisation de son portefeuille immobilier, de trouver des solutions pour continuer à louer ces espaces dans les meilleures conditions.

Deux problématiques majeures se présentent alors :

• les espaces alloués aux archives sont directement implantés sur la surface de bureaux et donc loués au même prix ;

• les espaces d’archives sont distincts des surfaces de bureaux pour se localiser en comble ou en sous-sol, et le prix subit alors une pondération.

Dans le premier cas, l’asset manager valorise les anciens espaces d’archives afin de ne pas perdre en valeur locative et, dans le second cas, l’asset manager peut tenter de trouver des solutions pour mieux valoriser ces surfaces puisqu’elles faisaient très probablement l’objet de pondérations de loyer. Il s’agit là d’une vision dichotomique qui nous permet d’analyser l’incidence de la perte de la nécessité d’espaces alloués aux archives dans des locaux à usage de bureaux et d’en dégager des hypothèses de solution. Néanmoins, il ne faut pas omettre le fait que dans l’immobilier chaque immeuble à ses spécificités et doit être traité de manière casuistique.

Des espaces désuets : un potentiel inexploité de rentabilité

Des espaces atypiques nécessitant des solutions innovantes

L’asset manager doit saisir l’opportunité de mettre en place dans ses locaux les nouveaux services offerts dans les bureaux, dont le mode de penser est innovant, comme peuvent l’être ceux des entreprises telles que Google ou YouTube. Le but est d’attirer les locataires avec des arguments commerciaux qui dénotent de ceux de la concurrence, de sorte qu’en tentant d’instaurer des solutions innovantes, l’asset manager, non seulement sauvegarde la valorisation de son actif mais diminue aussi la période de vacance interlocataire. En effet, la mise en place d’espaces de vie dans les bureaux est actuellement très recherchée, puisqu’elle s’inscrit dans un mouvement général de la société qui tend à améliorer la qualité de vie au travail (QVT ; Bouchet, 2017). Ce nouveau mode de pensée prend en compte différents facteurs tels que les conditions de travail, les relations de travail, l’environnement de travail, le climat social, etc., afin d’optimiser la productivité des employés. L’aménagement des bureaux influe donc sur ce mode de pensée de sorte que certaines sociétés mobilisent des espaces pour en faire des salles de vie pour les salariés. Il est alors envisageable d’utiliser les espaces d’archives désuets pour répondre à cet objectif de QVT.

De plus, ces anciens espaces d’archives se prêtent particulièrement bien à l’exercice puisqu’ils ne disposent que très rarement de lumière naturelle et ne peuvent donc servir d’espaces de travail pour les employés au sens de l’article R. 4223-3 du Code du travail. Cet article explique en effet que les locaux de travail doivent disposer autant que possible de lumière naturelle. À fortiori, l’utilisation de ces espaces pour le travail des salariés serait un argument allant à l’encontre des intérêts commerciaux, puisque cela rendrait les locaux potentiellement difficilement louables.

Le bénéfice est alors triple ; non seulement il n’y a pas de perte de loyer du fait de l’inutilité des espaces d’archives, mais en plus la période de vacance du local est possiblement diminuée et, enfin, les charges récupérables liées à l’existence même de l’actif ne sont plus dues par le propriétaire.

Des solutions d’aménagement abouties1

Pléthore de solutions d’optimisation des espaces atypiques ont émergé au sein des actifs gérés par les grands acteurs de la place immobilière. Ils sont alors un gisement d’inspirations conséquent pour l’asset manager dans sa recherche d’optimisation de la valorisation des espaces d’archives.

Il est alors possible d’élaborer une liste non exhaustive de solutions ayant déjà fait leurs preuves, en respectant la dichotomie hypothétique mise en place précédemment.

Espaces d’archives inclus dans les bureaux

Salle de réunion

La salle de réunion (CoWork.io, 2015), vitrée ou non, est un lieu de rencontre professionnelle indispensable. Elle répond à plusieurs besoins :

• la réunion des équipes pour faire des points ;

• faire des présentations à des clients ;

• l’accueil des personnes extérieures à l’entreprise ;

• les formations.

Elle doit généralement prévoir d’accueillir environ une dizaine de personnes mais peut être plus restreinte. Elle est à minima équipée de chaises et d’une table, mais peut aussi se munir d’un vidéo projecteur, d’un connecteur VGA/HDMI, d’une pieuvre téléphonique, d’un système de vidéoconférence, du WiFi, d’un paper board ou tableau blanc…

Cela peut aussi être une salle de réunion à partager entre différents locataires d’un immeuble.

Exemples : HEC Montréal2, siège d’Otis à La Défense3, 6/8 boulevard Haussmann à Paris4.

Auditorium

L’auditorium est une vaste salle de conférence équipée de gradins destinée à accueillir un grand nombre de personnes pour écouter des orateurs. Sa capacité peut aller de 50 à plus de 1 000 personnes. En plus de gradins, elle doit être équipée d’un micro, d’un pupitre, d’un vidéo projecteur, d’un connecteur VGA/HDMI…

Exemples : immeuble West Plaza à Colombes5, 10 boulevard de Grenelle à Paris6 (en sous-sol)

Cuisine centrale

Les entreprises doivent se munir d’un local de restauration, d’une cuisine centrale (Midi et demi, s. d.) vitrée ou non, puisque l’article R. 4228-19 du Code du travail interdit aux employés de prendre leur repas dans les locaux affectés au travail. Ce texte oblige les entreprises à mettre en place un local de restauration si plus de 25 salariés en font la demande. Ce dernier doit nécessairement comporter un moyen de conservation des aliments, des boissons de type réfrigérateur, une installation permettant de réchauffer les plats (micro-onde), un accès à l’eau potable ainsi que des chaises et des tables en nombre suffisant.

Exemple : bureaux d’Icrave à New York7.

Phone box

À l’image des cabines téléphonique en libre accès sur la voie publique, la phone box permet l’isolation phonique des personnes qui passent un appel dans les bureaux. C’est un système très apprécié dans les sociétés ayant opté pour l’open space.

Exemple :espace de coworking « The Wing » à San Francisco8.

Restaurant d’entreprise ou restaurant sans cuisine

Le restaurant d’entreprise, avec ou sans cuisine, est une installation qui requiert un réel investissement (Midi et demi, s. d.), tant en matière d’aménagement, s’il y a des cuisines, qu’en matière de respect des règles de sécurité et d’hygiène. En effet, il doit y avoir un nombre d’extincteurs suffisant, les consignes d’incendie affichées, des ventilations et des bacs à graisse prévus…

Exemple : Deloitte à Istanbul9 (en sous-sol).

Gaming zone

Toujours dans le but d’améliorer la QVT, beaucoup d’entreprises mettent en place des salles de repos agrémentées d’un babyfoot, d’un billard… il s’agit généralement de jeux collectifs et relativement rapides.

Exemples : Blablacar à Paris10, Branding Pixelis à Paris11, Google à Zurich12.

Salle de sieste ou capsule de sommeil

C’est un espace de repos équipé de lits, banquettes ou capsules individuelles de sommeil. Relativement controversée, la salle de sommeil trouve néanmoins sa place dans de plus en plus d’entreprises, qui souhaitent améliorer la QVT de leurs employés.

Exemples : siège social de Soundcloud à Berlin13, Google à Zurich14.

Salle modulable, multifonctionnelle

Il s’agit d’une salle flexible équipée pour permettre un maximum d’usages différents tels que les réunions, les formations, les séminaires, les points presse… Elle est généralement équipée de parois sur rail qui permettent de diviser ou, au contraire, d’ouvrir les pièces.

Salle froide pour serveur

Il paraît raisonnable de remplacer un espace d’archives papier par un espace de serveur (Température idéale, s. d.) qui permet le stockage d’archives informatiques. Mais la salle doit subir quelques modifications. La température de cette dernière doit osciller entre 18 et 27° C et être surveillée par une sonde thermique. Par ailleurs, l’humidité doit approcher les 50 %. Un système de ventilation performant est à mettre en place.

Exemple : Rackspace à Hayes15 (Royaume-Uni, en sous-sol).

Salle d’imprimante, de stock

Cet usage a pour avantage de ne demander que très peu d’aménagements.

Exemple : bureaux de la Bank of New York Mellon à Manchester16.

Salle d’attente

La salle d’attente est mise à la disposition des usagers pour permettre l’attente et a l’avantage de ne requérir que très peu d’aménagements également.

Crèche

La crèche est un établissement destiné à recevoir des enfants de moins de trois ans pour les garder lorsque les parents travaillent.

Espaces d’archives distincts des bureaux

Salle de sport

La salle de sport (INRS, 2016) a pour but de proposer l’usage d’appareils de musculation, d’entraînement cardiovasculaire, de gymnastique (légers)… La ventilation doit y être suffisante, les règles en matière de prévention des incendies respectées, l’évacuation des utilisateurs prévue ainsi que l’installation de sanitaires et la mise à disposition d’une trousse de secours.

Exemples : tour Europlaza à La Défense, Youtube à San Bruno (Californie)17, Lululemon Athletica à Vancouver18 (en sous-sol).

Vestiaire douche

Dans l’optique où une salle de sport serait mise en place ou si les employés font du sport durant la pause du midi, il est possible de mettre en place un vestiaire ainsi qu’une salle de douche.

Local vélo

Il s’agit d’un emplacement dans lequel les employés peuvent déposer leur vélo qu’ils utilisent pour venir et repartir de leur lieu de travail. Depuis le décret du 25 juillet 201119, les immeubles de bureaux neufs doivent se munir d’un local à vélo représentant 1,5 % de la surface de plancher. Il en est de même pour les immeubles anciens comprenant un parking réservé aux salariés d’une capacité supérieure à 20 places. Ces espaces doivent être équipés d’une fermeture sécurisée et d’équipements fixes pour attacher les vélos. Ils sont couverts, éclairés et situés soit au rez-de-chaussée, soit au premier sous-sol, soit en extérieur. Un guide de recommandations d’aménagement a été rédigé (Lecyclo, s. d.).

Exemple : Cœur Défense à La Défense20 (en sous-sol).

Conciergerie

De plus en plus de bureaux s’équipent, en rez-de-chaussée de leur immeuble, de services à la personne qui peuvent aller de la crèche au pressing en passant par la cordonnerie par exemple. Il peut s’agir d’un local loué à un fonds de commerce complètement extérieur à l’organisation de l’immeuble ou à des salariés employés par la société de gestion de l’immeuble ou encore occupé par l’utilisateur de l’immeuble.

Places de parking

C’est une possibilité exclusivement ouverte aux anciens locaux d’archives situés en sous-sol d’immeuble. Elle ne permet pas une valorisation à hauteur du loyer de bureaux mais peut être une solution de repli à envisager pour ne pas complétement perdre les revenus liés à cet espace. On peut équiper ces places de parking d’installations de rechargement des voitures électriques afin de répondre à des exigences de labélisation environnementale et améliorer la valeur locative.

Des solutions à l’applicabilité casuistique

Les solutions susabordées ne sont pas envisageables dans tous les cas de figure. Bien qu’en immobilier un traitement casuistique des immeubles est indispensable, un premier classement est envisageable en fonction de la présence ou non de lumière naturelle et de l’étage.

Figure 1. Hypothèses de valorisation des espaces d’archives en fonction de la lumière naturelle et de l’étage de l’immeuble

Réalisation : Sophie Le Mer.

Des solutions d’aménagement plus audacieuses pour des espaces difficilement valorisables

Il est aussi possible, pour l’asset manager, de s’inspirer des grands projets d’urbanisme public pour trouver des solutions d’optimisation de la valorisation de ces espaces atypiques que sont les archives. Ces dernières années, beaucoup de grandes villes, comme Montréal, ont compris que les espaces jusqu’alors non exploités en sous-sol représentaient de véritables gisements et tentent de trouver des solutions pour les utiliser. Ces solutions peuvent aider l’asset manager à valoriser des espaces en sous-sol souvent difficilement exploitables.

Lors de l’aménagement de sous-sols, l’asset manager doit toujours rester vigilant à la bonne ventilation des espaces, à l’adaptation du nombre de sorties de secours, au nombre de personnes accueillies dans le local, à la sensation d’enfermement et au manque de luminosité, qui sont les principaux freins à l’utilisation des espaces en sous-sol. Des solutions existent pour mesurer les risques naturels comme les inondations, pour végétaliser les espaces, les rendre plus lumineux (Laurent, 2016)… Elles sont maîtrisées par le marché immobilier parisien, comme peut en attester Le forum des halles, à Paris, géré par Unibail.

Les sous-sols peuvent même apporter des avantages en termes d’écologie grâce à la géothermie, la terre maintenant la fraîcheur en sous-sol en été et la chaleur en hiver.

Les espaces d’archives étant généralement restreints, l’asset manager doit envisager toutes les possibilités de fusion d’espaces souterrains, voire même de mutualisation avec d’autres propriétaires si nécessaire.

Les appels à projets de la Ville de Paris comme sources d’inspiration21

La Mairie de Paris a organisé plusieurs éditions dans le cadre de l’appel à projets « Réinventer Paris ». Certains sites proposent des idées innovantes pour aménager des sous-sols :

• Le parc de stationnement Grenier-Saint-Lazare dans le iii^e arrondissement de Paris. Il s’agit d’un parking automatisé sur six niveaux de sous-sol pour 72 emplacements de parking. La Mairie de Paris suggère de réutiliser cet espace en lieu de stockage pour les habitants riverains ou les activités commerciales des alentours.

• Le métro Palais royal-Musée du Louvre, dans lequel on trouve une galerie souterraine de 40 m sur 6 m. Des projets de restaurant/boîte de nuit et de galerie média sont prévus dans ces lieux. Le projet s’intitulera « Une galerie Média » et sera porté par Foncès Architecture.

• L’ancienne station de métro Croix-Rouge, localisée place Michel-Debré dans le iv^e arrondissement de Paris, est située sur la ligne 10 entre Mabillon et Sèvres-Babylone. Un projet de restaurant ouvrira ses portes dans les années à venir. Le projet « Terminus » sera porté par Novaxis.

Image 1. Projet « Terminus » dans l’ancienne station de métro Croix-Rouge localisée place Michel-Debré dans le 6^e arrondissement de Paris

STUDIO SAME architectes, concepteur du projet / NOVAXIA investisseur / JEUDI.WANG pour les crédits d’image 3D.

Les souterrains de la dalle de La Défense en cours d’étude22

Sous la dalle de La Défense se trouvent 45 000 m² de souterrains inexploités. La société Defacto, qui gère le site, tente depuis maintenant trois ans de trouver des solutions pour rentabiliser ces espaces. Parmi les idées soulevées, nous pouvons citer :

• les bistrots restaurants, avec le projet « Oxygen » qui existe déjà ;

• un traiteur ;

• des bars ;

• des lieux d’évènementiel ;

• des espaces de coworking ;

• des projets d’agriculture hors-sol ;

• des projets de data centers ;

• des espaces numériques.

Ces idées constituent, elles aussi, des sources d’inspiration pour les asset managers qui tentent de valoriser leurs anciens espaces d’archives en sous-sol.

Image 2. Projet « Oxygen » sous la dalle de La Défense

© Stephane Malka Architecture - Paris La Défense.

Un marché de prestataire opulent

Plusieurs acteurs sur le marché du travail proposent déjà leurs prestations pour des locaux de services existants. L’asset manager, dans l’optique de valoriser ces anciens espaces d’archives, peut alors faire appel à eux. Il est possible de classer un échantillon de ces prestataires par typologie de services offerts (BNP Real Estate, 2016) :

Figure 2. Échantillon de prestataires en fonction des services offerts

Restauration d’entreprise	Elior, Eurest, Sodexo, Lecointre, Sogeres, Arpège, MRS, Api Restauration…
Restauration rapide	Big Fernand, Matsuri, Mia Pasta, Exki, Illy Caffè, Red Hippo, Mezzo Di Pasta, Planet Sushi, Bert’s, Starbucks…
Fitness	Club Med Gym, The Corporate Gym, Wellness Training, Chameleon Fitness, Corporate Fitness…
Conciergerie	Circles, Bien-être à la carte, To Do Today, Corporate Premier, Tout L’Temps Press
Crèche	Babilou, Crèche Attitude23, Kid’s Up, Les Petits Chaperons rouges, La Maison Bleue, People and Baby

Réalisation : Sophie Le Mer.