Confrontation des résultats et conclusion

Lolita Gillet

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Référence électronique

Gillet, L. (2021). Confrontation des résultats et conclusion. La ventilation terrain/ construction dans le cadre de l’expertise immobilière. État des lieux et perspectives. Mis en ligne le 01 septembre 2021, Cahiers ESPI2R, consulté le 04 octobre 2022. URL : https://www.cahiers-espi2r.fr/280

Conclusion sur la valeur du terrain par immeuble

Valeurs, suivant la méthode utilisée, du terrain bâti selon l’usage de l’actif et sa situation locative

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Dans un secteur urbain dense tel que Paris, il convient d’éliminer d’emblée la comparaison de terrains nus à priori quel que soit l’usage. Néanmoins, vis-à-vis de l’administration fiscale, l’expert doit faire apparaître dans le rapport d’expertise les références trouvées, détaillées, en expliquant précisément pourquoi elles ne peuvent être retenues. Car il s’agit de la méthode, avec celle des ratios issus de bilans comptables, qui a la préférence des services fiscaux. Dans notre cas, étant donné les écarts de prix et surtout le caractère non comparable des surfaces, des projets, des dates de transactions, l’utilisation même d’une moyenne pour déterminer un prix au m² du terrain est peu entendable.

Concernant l’immeuble de bureaux vacant, l’écart entre les valeurs les plus éloignées en fonction des méthodes ‒ hors comparaison ‒ est de moins de 10 %. Une moyenne peut alors être effectuée, ce qui aboutit à une valeur du terrain arrondie de 68 810 000 .

Pour ce qui est de l’immeuble de bureaux bénéficiant d’une situation et d’un état locatif enviables et donc d’un goodwill particulièrement important, l’écart entre la valeur la plus haute, qui est celle obtenue avec la méthode du coût de reconstruction amorti (ce qui est logique car avec ce procédé l’ensemble de la survaleur lui est affectée) et la valeur la plus basse est de 30 % (celle du bilan promoteur sans intégration du goodwill). Plutôt qu’une moyenne, il est préférable de réfléchir en termes de médiane : 78 580 000 .

Quant à l’immeuble d’habitation vacant, avec un écart de moins de 9 % entre les valeurs extrêmes, une moyenne est acceptable, soit 38 310 000 arrondis. Comme pour l’immeuble de bureaux vacant, il peut être considéré qu’une survaleur représentant autour des 6 % de la valeur totale, et ainsi répartie, n’entraîne pas un déséquilibre conséquent.

Valeur potentielle d’un terrain selon l’usage et la situation locatif de l’actif

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Conclusion en termes de quotes-parts

Conclusion sur les quotes-parts terrain/construction

Immeuble 1
(bureaux, vacant)

Immeuble 2
(bureaux, loué)

Immeuble 3
(habitation, vacant)

Quote-part terrain

77 %

71 %

63 %

Quote-part construction

23 %

29 %

37 %

Il convient de remarquer que les valeurs et les quotes-parts terrain sont particulièrement élevées en raison de la localisation géographique. Les écarts peuvent être potentiellement plus importants hors Île-de-France. Mais cet exemple avait été pris en raison de la volonté de souligner la survaleur, possiblement plus élevée au sein de la Capitale, et parce que les derniers redressements ont concerné des immeubles parisiens.

Valeurs, suivant la méthode utilisée, du terrain bâti selon l’usage de l’actif et sa situation locative

Valeurs, suivant la méthode utilisée, du terrain bâti selon l’usage de l’actif et sa situation locative

Valeur potentielle d’un terrain selon l’usage et la situation locatif de l’actif

Valeur potentielle d’un terrain selon l’usage et la situation locatif de l’actif

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