Conclusion sur la valeur du terrain par immeuble
Valeurs, suivant la méthode utilisée, du terrain bâti selon l’usage de l’actif et sa situation locative
Dans un secteur urbain dense tel que Paris, il convient d’éliminer d’emblée la comparaison de terrains nus à priori quel que soit l’usage. Néanmoins, vis-à-vis de l’administration fiscale, l’expert doit faire apparaître dans le rapport d’expertise les références trouvées, détaillées, en expliquant précisément pourquoi elles ne peuvent être retenues. Car il s’agit de la méthode, avec celle des ratios issus de bilans comptables, qui a la préférence des services fiscaux. Dans notre cas, étant donné les écarts de prix et surtout le caractère non comparable des surfaces, des projets, des dates de transactions, l’utilisation même d’une moyenne pour déterminer un prix au m² du terrain est peu entendable.
Concernant l’immeuble de bureaux vacant, l’écart entre les valeurs les plus éloignées en fonction des méthodes ‒ hors comparaison ‒ est de moins de 10 %. Une moyenne peut alors être effectuée, ce qui aboutit à une valeur du terrain arrondie de 68 810 000 €.
Pour ce qui est de l’immeuble de bureaux bénéficiant d’une situation et d’un état locatif enviables et donc d’un goodwill particulièrement important, l’écart entre la valeur la plus haute, qui est celle obtenue avec la méthode du coût de reconstruction amorti (ce qui est logique car avec ce procédé l’ensemble de la survaleur lui est affectée) et la valeur la plus basse est de 30 % (celle du bilan promoteur sans intégration du goodwill). Plutôt qu’une moyenne, il est préférable de réfléchir en termes de médiane : 78 580 000 €.
Quant à l’immeuble d’habitation vacant, avec un écart de moins de 9 % entre les valeurs extrêmes, une moyenne est acceptable, soit 38 310 000 € arrondis. Comme pour l’immeuble de bureaux vacant, il peut être considéré qu’une survaleur représentant autour des 6 % de la valeur totale, et ainsi répartie, n’entraîne pas un déséquilibre conséquent.
Valeur potentielle d’un terrain selon l’usage et la situation locatif de l’actif
Conclusion en termes de quotes-parts
Conclusion sur les quotes-parts terrain/construction
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Immeuble 1 |
Immeuble 2 |
Immeuble 3 |
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Quote-part terrain |
77 % |
71 % |
63 % |
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Quote-part construction |
23 % |
29 % |
37 % |
Il convient de remarquer que les valeurs et les quotes-parts terrain sont particulièrement élevées en raison de la localisation géographique. Les écarts peuvent être potentiellement plus importants hors Île-de-France. Mais cet exemple avait été pris en raison de la volonté de souligner la survaleur, possiblement plus élevée au sein de la Capitale, et parce que les derniers redressements ont concerné des immeubles parisiens.