Mission de ventilation terrain/construction

Lolita Gillet

Citer cet article

Référence électronique

Gillet, L. (2021). Mission de ventilation terrain/construction. La ventilation terrain/ construction dans le cadre de l’expertise immobilière. État des lieux et perspectives. Mis en ligne le 01 septembre 2021, Cahiers ESPI2R, consulté le 20 mai 2022. URL : https://www.cahiers-espi2r.fr/279

Méthode par comparaison

En raison du nombre peu important de transactions de terrains à Paris, le spectre de la recherche a été étendu aussi bien dans l’espace et dans le temps.

Transactions recensées de terrains en 2016 et 2017 dans le QCA, dans un rayon de 1 500 m.

Date de mutation

Adresse

Occupé

Encombré

Viabilité

Usage

Surface

Montant

10/2017

3-3B rue de la Chaussée d’Antin 75009

Oui

Oui

Viabilisé

Information BIEN : Collectif mixte

Après collecte de données : restructuration (surface utile : 2 200 m²)

388 m²

25 925 000 €

Soit 66 817 €/m²

01/2017

16 rue Alfred de Vigny - 43 boulevard de Courcelles 75008

Oui

Oui

Viabilisé

Information BIEN :

Collectif mixte

Après collecte de données : restructuration

508 m²

20 300 000 €

Soit 39 961 €/m²

05/2016

86 rue de Courcelles 75008

Oui

Non

Viabilisable

Information BIEN : Constructible professionnel

Après collecte de données : restructuration d’un immeuble de bureaux de 1 100 m²

454 m²

11 257 400 €

Soit 24 796 €/m²

10/2016

35 rue La Boétie 75008

Oui

Oui

Viabilisé

Après collecte de données : restructuration d’un bâtiment à usage de bureaux et de commerce

(surface utile : 2 043 m²)

443 m²

21 500 000 €

Soit 48 533 €/m²

01/2016

4 rue Cambacérès 75008

Non

Oui

Viabilisé

Après collecte de données : réhabilitation lourde d’un immeuble de bureaux (surface utile : 2 350 m²)

601 m²

20 000 000 €

Soit 33 278 €/m²

Source : base BIEN.

Méthode du coût de reconstruction net

Sur les conseils de plusieurs entreprises de travaux, le coût de reconstruction de tels immeubles haussmanniens et pour cette localisation est estimé à 3 100 € HT/m² pour le bâtiment d’habitation et 2 800 € HT/m² pour ceux à usage de bureaux. Étant donné le nombre de niveau de parking et chacun n’entraînant pas les mêmes frais, le coût moyen est établi à 25 000 € par unité.

Estimation du coût de reconstruction à l’identique du bâtiment des immeubles de bureaux

SdP nette considérée

Nombre d’unités de stationnement en sous-sol

Coût de reconstruction
€ HT/m² ou unité de parking

Coût de reconstruction
€ HT total

5 326 m²

2 800 

14 912 800 

130 u.

25 000 

3 250 000 

TOTAL 18 162 800 

Coûts liés à la construction

Montant total

Honoraires et frais inclus

20 %

3 632 560 

Frais financiers divers

5 %

908 140 

Soit un coût de reconstruction, en montant arrondi, de l’ordre de :

22 700 000 

Estimation du coût de reconstruction à l’identique du bâtiment de l’immeuble d’habitation

SdP nette considérée

Nombre d’unités de stationnement

Coût de reconstruction
€ HT/m² ou /unité de parking

Coût de reconstruction
€ HT total

5 326 

3 100 

16 510 600 

130 u.

25 000 

3 250 000 

TOTAL 19 760 600 

Coûts liés à la construction

Montant total

Honoraires et frais inclus

20 %

3 952 120 

Frais financiers divers

5 %

988 030 

Soit un coût de reconstruction, en montant arrondi, de l’ordre de :

24 700 000 

Ont été également distinguées des durées de vie globale différentes selon l’usage afin de rendre compte de l’obsolescence plus rapide des immeubles de bureaux, même si l’immeuble de type haussmannien bien entretenu, malgré les années, continue d’être prisé des entreprises. Celle du bâtiment d’habitation correspond à ce qui est communément admis, tandis que celle des bureaux a été majorée de 20 % par rapport aux immeubles tertiaires lambdas, conformément à ce qui est accepté par l’administration fiscale.

Estimation du cœfficient global d’abattement

Immeuble

Durée de vie globale estimée

Cœfficient d’abattement

Immeuble 1

70 ans

24,3 %

Immeuble 2

70 ans

24,3 %

Immeuble 3

100 ans

17 %

Méthode n° 2 : récapitulatif

Immeuble

Valeur et quote-part terrain

Valeur et quote-part construction

Immeuble 1

72 740 000 

81 %

17 190 000 

19 %

Immeuble 2

93 490 000 

84 %

17 190 000 

16 %

Immeuble 3

40 220 000 

66 %

20 500 000 

34 %

Le bilan promoteur

Nous avons vu trois approches possibles du bilan promoteur. Il a été choisi, afin de souligner la notion de goodwill, d’employer la troisième en faisant une estimation séparée du terrain et de la construction, puis de répartir la différence. De nouveau, les données utilisées sont supposées en accord avec le positionnement marché des immeubles reconstruits.

Terrain

Synthèse des principales données issues du bilan promoteur pour le redéveloppement des bâtiments 1 et 2

Valeur résiduelle du terrain HT-HF

Bureaux - montants HT-HF

65 491 581 

Valeur résiduelle du terrain HT-FI

66 670 429 

Résumé de l’opérationSdP développée (hors parking)

dont surfaces annexes

Parking en sous-sol

5 326 

326 

130 unités

Valeur après redéveloppement (CA)*

Frais de commercialisation (incluant franchises et garanties locatives)

CA net (après déduction des frais de commercialisation)

121 448 463 

-11 668 768 

109 779 694 

Frais d’acquisition du terrain (hors achat terrain)

Coûts de construction (incluant honoraires et aléas)

Frais financiers (incluant portage)

Marge nette promoteur**

TVA résiduelle

-3 752 150 

-21 372 945 

-4 607 406 

-9 715 877 €

-3 660 888 

Surface foncière globale

Valeur du foncier par m² de terrain

Valeur du foncier par m² de SdP

Valeur du terrain exprimé en % de la valeur HT-HF

de l’immeuble supposé construit

950 

68 939 €/m² de terrain

12 297 €/ m² de SdP

54 %

*Loyer des bureaux : 720 € HT-HC/m²/an. Loyer des annexes : 240 € HT-HC/m²/an. Loyer des parking : 2 500 € HT-HC/unité/an. Taux de rendement : 3 %.
**8 %.

Synthèse des principales données issues du bilan promoteur pour le redéveloppement du bâtiment 3

Valeur résiduelle du terrain HT-HF

Habitation - montants HT-HF

36 732 303 

Valeur résiduelle du terrain HT-FI

37 393 484 €

Résumé de l’opération

SdP développée (hors parking)

dont surfaces annexes

Parking en sous-sol

5 326 m²

-

130 unités

Valeur après redéveloppement (CA)*

Frais de commercialisation (incluant franchises et garanties locatives)

CA net (après déduction des frais de commercialisation)

84 333 333 €

-1 641 667 

82 691 667 €

Frais d’acquisition du terrain (hors achat terrain)

Coûts de construction (incluant honoraires et aléas)

Frais financiers (incluant portage)

Marge nette promoteur**

TVA résiduelle

-355 442 

-24 309 163 

-2 763 844 

-6 746 667 

-11 123 067 

Surface foncière globale

Valeur du foncier par m² de terrain

Valeur du foncier par m² de SdP

Valeur du terrain exprimé en % de la valeur HT HF

de l’immeuble supposé construit

950 m²

36 666 €/m² de terrain

6 897 €/m² de SdP

43,56 %

* Loyer pivot : 450 € HC/m²/an. Loyer des parkings : 2 500 € HC/unité/an. Taux de rendement : 2,5 %.
**8 %
.

Construction

Le coût de reconstruction a été établi via la méthode précédente. Le montant sert de base à l’établissement de la valeur dépréciée de la construction par composants, suivant les dates de restructuration et rénovation données. Il a été considéré que l’expert a pris conseil auprès d’une société de travaux.

Décomposition de la valeur amortie des constructions des bâtiments 1 et 2

Composant

Durée d’utilisation

Âge

Dépréciation

Quote-part

Valeur ventilée

Valeur dépréciée

Base

100 %

22 700 000 

19 014 000 

Gros œuvre*

120 ans

17 ans

14 %

50 %

11 350 000 €

9 742 000 €

Façades, étanchéité, couverture et menuiseries extérieures**

30 ans

8 ans

27 %

25 %

5 675 000 €

4 162 000 €

Gros équipements***
Autres équipements

20 ans

2 ans

10 %

15 %

3 405 000 €

3 066 000 €

Aménagements****

10 ans

1 an

10 %

10 %

2 270 000 €

2 044 000 €

Décomposition de la valeur amortie des constructions du bâtiment 3

Composant

Durée d’utilisation

Âge

Dépréciation

Quote-part

Valeur ventilée

Valeur dépréciée

Base

100 %

24 700 000 

21 495 000 €

Gros œuvre*

120 ans

17 ans

14 %

45 %

11 115 000 €

9 540 000 €

Façades, étanchéité, couverture et menuiseries extérieures**

40 ans

8 ans

20 %

15 %

3 705 000 €

2 964 000 €

Gros équipements***
Autres équipements

25 ans

2 ans

10 %

20 %

4 940 000 €

4 545 000 €

Aménagements****

10 ans

1 an

8 %

20 %

4 940 000 €

4 446 000 €

* Élément : ossature et dalles.
** Façade, toiture, menuiseries extérieures.
*** Chauffage, climatisation, ascenseurs, courants forts, courants faibles, plomberie.
**** Sols, cloisons, faux plafonds, faux planchers, éclairage, hall d’entrée.

Mise en exergue et répartition du goodwill

Les différences positives entre la valeur vénale et la somme des valeurs du terrain et de la construction sont réparties pour moitié entre le foncier et l’autre est affectée au bâti, considérant qu’il s’agit d’une demande du client. Conformément aux recommandations de l’Afrexim, la valeur du terrain sans répartition de cette survaleur est exploitée et fait partie intégrante de la réflexion.

Méthode n° 3 : récapitulatif

Immeuble

Valeur du terrain issu du bilan promoteur

Survaleur

Valeur et quote-part terrain après répartition de la survaleur

Valeur et quote-part construction après répartition de la survaleur

Immeuble 1

65 490 000 €

5 426 000 

68 200 000 

76 %

21 730 000 €

24 %

Immeuble 2

65 490 000 €

26 176 000 

78 580 000 

71 %

32 100 000 €

29 %

Immeuble 3

36 730 000 €

2 495 000 

37 980 000 

63 %

22 740 000 €

37 %

CC BY-NC-ND 2.0 FR sauf pour les figures et les visuels, pour lesquels il est nécessaire d'obtenir une autorisation auprès des détenteurs des droits.