Méthode par comparaison
En raison du nombre peu important de transactions de terrains à Paris, le spectre de la recherche a été étendu aussi bien dans l’espace et dans le temps.
Transactions recensées de terrains en 2016 et 2017 dans le QCA, dans un rayon de 1 500 m.
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Date de mutation |
Adresse |
Occupé |
Encombré |
Viabilité |
Usage |
Surface |
Montant |
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10/2017 |
3-3B rue de la Chaussée d’Antin 75009 |
Oui |
Oui |
Viabilisé |
Information BIEN : Collectif mixte Après collecte de données : restructuration (surface utile : 2 200 m²) |
388 m² |
25 925 000 € Soit 66 817 €/m² |
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01/2017 |
16 rue Alfred de Vigny - 43 boulevard de Courcelles 75008 |
Oui |
Oui |
Viabilisé |
Information BIEN : Collectif mixte Après collecte de données : restructuration |
508 m² |
20 300 000 € Soit 39 961 €/m² |
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05/2016 |
86 rue de Courcelles 75008 |
Oui |
Non |
Viabilisable |
Information BIEN : Constructible professionnel Après collecte de données : restructuration d’un immeuble de bureaux de 1 100 m² |
454 m² |
11 257 400 € Soit 24 796 €/m² |
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10/2016 |
35 rue La Boétie 75008 |
Oui |
Oui |
Viabilisé |
Après collecte de données : restructuration d’un bâtiment à usage de bureaux et de commerce (surface utile : 2 043 m²) |
443 m² |
21 500 000 € Soit 48 533 €/m² |
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01/2016 |
4 rue Cambacérès 75008 |
Non |
Oui |
Viabilisé |
Après collecte de données : réhabilitation lourde d’un immeuble de bureaux (surface utile : 2 350 m²) |
601 m² |
20 000 000 € Soit 33 278 €/m² |
Source : base BIEN.
Méthode du coût de reconstruction net
Sur les conseils de plusieurs entreprises de travaux, le coût de reconstruction de tels immeubles haussmanniens et pour cette localisation est estimé à 3 100 € HT/m² pour le bâtiment d’habitation et 2 800 € HT/m² pour ceux à usage de bureaux. Étant donné le nombre de niveau de parking et chacun n’entraînant pas les mêmes frais, le coût moyen est établi à 25 000 € par unité.
Estimation du coût de reconstruction à l’identique du bâtiment des immeubles de bureaux
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SdP nette considérée |
Nombre d’unités de stationnement en sous-sol |
Coût de reconstruction |
Coût de reconstruction |
|
5 326 m² |
2 800 € |
14 912 800 € |
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130 u. |
25 000 € |
3 250 000 € |
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TOTAL 18 162 800 € |
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Coûts liés à la construction |
Montant total |
||
|
Honoraires et frais inclus |
20 % |
3 632 560 € |
|
|
Frais financiers divers |
5 % |
908 140 € |
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Soit un coût de reconstruction, en montant arrondi, de l’ordre de : |
22 700 000 € |
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Estimation du coût de reconstruction à l’identique du bâtiment de l’immeuble d’habitation
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SdP nette considérée |
Nombre d’unités de stationnement |
Coût de reconstruction |
Coût de reconstruction |
|
5 326 m² |
3 100 € |
16 510 600 € |
|
|
130 u. |
25 000 € |
3 250 000 € |
|
|
TOTAL 19 760 600 € |
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|
Coûts liés à la construction |
Montant total |
||
|
Honoraires et frais inclus |
20 % |
3 952 120 € |
|
|
Frais financiers divers |
5 % |
988 030 € |
|
|
Soit un coût de reconstruction, en montant arrondi, de l’ordre de : |
24 700 000 € |
||
Ont été également distinguées des durées de vie globale différentes selon l’usage afin de rendre compte de l’obsolescence plus rapide des immeubles de bureaux, même si l’immeuble de type haussmannien bien entretenu, malgré les années, continue d’être prisé des entreprises. Celle du bâtiment d’habitation correspond à ce qui est communément admis, tandis que celle des bureaux a été majorée de 20 % par rapport aux immeubles tertiaires lambdas, conformément à ce qui est accepté par l’administration fiscale.
Estimation du cœfficient global d’abattement
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Immeuble |
Durée de vie globale estimée |
Cœfficient d’abattement |
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Immeuble 1 |
70 ans |
24,3 % |
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Immeuble 2 |
70 ans |
24,3 % |
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Immeuble 3 |
100 ans |
17 % |
Méthode n° 2 : récapitulatif
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Immeuble |
Valeur et quote-part terrain |
Valeur et quote-part construction |
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Immeuble 1 |
72 740 000 € 81 % |
17 190 000 € 19 % |
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Immeuble 2 |
93 490 000 € 84 % |
17 190 000 € 16 % |
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Immeuble 3 |
40 220 000 € 66 % |
20 500 000 € 34 % |
Le bilan promoteur
Nous avons vu trois approches possibles du bilan promoteur. Il a été choisi, afin de souligner la notion de goodwill, d’employer la troisième en faisant une estimation séparée du terrain et de la construction, puis de répartir la différence. De nouveau, les données utilisées sont supposées en accord avec le positionnement marché des immeubles reconstruits.
Terrain
Synthèse des principales données issues du bilan promoteur pour le redéveloppement des bâtiments 1 et 2
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Valeur résiduelle du terrain HT-HF |
Bureaux - montants HT-HF |
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65 491 581 € |
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Valeur résiduelle du terrain HT-FI |
66 670 429 € |
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Résumé de l’opérationSdP développée (hors parking) dont surfaces annexes Parking en sous-sol |
5 326 m² 326 m² 130 unités |
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Valeur après redéveloppement (CA)* Frais de commercialisation (incluant franchises et garanties locatives) CA net (après déduction des frais de commercialisation) |
121 448 463 € -11 668 768 € 109 779 694 € |
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Frais d’acquisition du terrain (hors achat terrain) Coûts de construction (incluant honoraires et aléas) Frais financiers (incluant portage) Marge nette promoteur** TVA résiduelle |
-3 752 150 € -21 372 945 € -4 607 406 € -9 715 877 € -3 660 888 € |
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Surface foncière globale Valeur du foncier par m² de terrain Valeur du foncier par m² de SdP Valeur du terrain exprimé en % de la valeur HT-HF de l’immeuble supposé construit |
950 m² 68 939 €/m² de terrain 12 297 €/ m² de SdP 54 % |
*Loyer des bureaux : 720 € HT-HC/m²/an. Loyer des annexes : 240 € HT-HC/m²/an. Loyer des parking : 2 500 € HT-HC/unité/an. Taux de rendement : 3 %.
**8 %.
Synthèse des principales données issues du bilan promoteur pour le redéveloppement du bâtiment 3
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Valeur résiduelle du terrain HT-HF |
Habitation - montants HT-HF |
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36 732 303 € |
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|
Valeur résiduelle du terrain HT-FI |
37 393 484 € |
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Résumé de l’opération SdP développée (hors parking) dont surfaces annexes Parking en sous-sol |
5 326 m² - 130 unités |
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Valeur après redéveloppement (CA)* Frais de commercialisation (incluant franchises et garanties locatives) CA net (après déduction des frais de commercialisation) |
84 333 333 € -1 641 667 € 82 691 667 € |
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Frais d’acquisition du terrain (hors achat terrain) Coûts de construction (incluant honoraires et aléas) Frais financiers (incluant portage) Marge nette promoteur** TVA résiduelle |
-355 442 € -24 309 163 € -2 763 844 € -6 746 667 € -11 123 067 € |
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Surface foncière globale Valeur du foncier par m² de terrain Valeur du foncier par m² de SdP Valeur du terrain exprimé en % de la valeur HT HF de l’immeuble supposé construit |
950 m² 36 666 €/m² de terrain 6 897 €/m² de SdP 43,56 % |
* Loyer pivot : 450 € HC/m²/an. Loyer des parkings : 2 500 € HC/unité/an. Taux de rendement : 2,5 %.
**8 %.
Construction
Le coût de reconstruction a été établi via la méthode précédente. Le montant sert de base à l’établissement de la valeur dépréciée de la construction par composants, suivant les dates de restructuration et rénovation données. Il a été considéré que l’expert a pris conseil auprès d’une société de travaux.
Décomposition de la valeur amortie des constructions des bâtiments 1 et 2
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Composant |
Durée d’utilisation |
Âge |
Dépréciation |
Quote-part |
Valeur ventilée |
Valeur dépréciée |
|
Base |
100 % |
22 700 000 € |
19 014 000 € |
|||
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Gros œuvre* |
120 ans |
17 ans |
14 % |
50 % |
11 350 000 € |
9 742 000 € |
|
Façades, étanchéité, couverture et menuiseries extérieures** |
30 ans |
8 ans |
27 % |
25 % |
5 675 000 € |
4 162 000 € |
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Gros équipements*** |
20 ans |
2 ans |
10 % |
15 % |
3 405 000 € |
3 066 000 € |
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Aménagements**** |
10 ans |
1 an |
10 % |
10 % |
2 270 000 € |
2 044 000 € |
Décomposition de la valeur amortie des constructions du bâtiment 3
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Composant |
Durée d’utilisation |
Âge |
Dépréciation |
Quote-part |
Valeur ventilée |
Valeur dépréciée |
|
Base |
100 % |
24 700 000 € |
21 495 000 € |
|||
|
Gros œuvre* |
120 ans |
17 ans |
14 % |
45 % |
11 115 000 € |
9 540 000 € |
|
Façades, étanchéité, couverture et menuiseries extérieures** |
40 ans |
8 ans |
20 % |
15 % |
3 705 000 € |
2 964 000 € |
|
Gros équipements*** |
25 ans |
2 ans |
10 % |
20 % |
4 940 000 € |
4 545 000 € |
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Aménagements**** |
10 ans |
1 an |
8 % |
20 % |
4 940 000 € |
4 446 000 € |
* Élément : ossature et dalles.
** Façade, toiture, menuiseries extérieures.
*** Chauffage, climatisation, ascenseurs, courants forts, courants faibles, plomberie.
**** Sols, cloisons, faux plafonds, faux planchers, éclairage, hall d’entrée.
Mise en exergue et répartition du goodwill
Les différences positives entre la valeur vénale et la somme des valeurs du terrain et de la construction sont réparties pour moitié entre le foncier et l’autre est affectée au bâti, considérant qu’il s’agit d’une demande du client. Conformément aux recommandations de l’Afrexim, la valeur du terrain sans répartition de cette survaleur est exploitée et fait partie intégrante de la réflexion.
Méthode n° 3 : récapitulatif
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Immeuble |
Valeur du terrain issu du bilan promoteur |
Survaleur |
Valeur et quote-part terrain après répartition de la survaleur |
Valeur et quote-part construction après répartition de la survaleur |
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Immeuble 1 |
65 490 000 € |
5 426 000 € |
68 200 000 € 76 % |
21 730 000 € 24 % |
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Immeuble 2 |
65 490 000 € |
26 176 000 € |
78 580 000 € 71 % |
32 100 000 € 29 % |
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Immeuble 3 |
36 730 000 € |
2 495 000 € |
37 980 000 € 63 % |
22 740 000 € 37 % |