Pour des raisons de confidentialité ne sont pas présentés des cas réels d’immeubles bâtis ayant fait l’objet d’une expertise à l’occasion d’une mission de ventilation terrain/construction. Néanmoins, les caractéristiques des actifs témoins et les données de marché retenues sont conformes à ceux de biens que pourrait potentiellement analyser un expert. Certains éléments sont volontairement simplifiés, afin de ne pas complexifier les illustrations et nuire à leur caractère probant, et au maximum sans que cela ne porte préjudice à la qualité de la démonstration.
Il s’agit de comparer la valeur d’un même terrain selon l’usage et l’état locatif de l’immeuble, et ce en fonction des méthodes à la portée de l’expert : pour un immeuble parisien de bureaux vacant ; pour ce même immeuble considéré comme loué à un loyer supérieur à la VLM et bénéficiant d’un bail ferme de 12 ans ; enfin s’il était à usage d’habitation et vacant. Ce bâtiment est sensiblement identique : s’agissant d’un exercice, l’immeuble de bureaux et celui résidentiel ont été travaillés de telle façon qu’ils aient le plus de caractéristiques communes, notamment en termes de surfaces valorisables et de nombre de places de parking, sans pour autant éliminer certaines variantes inhérentes à des typologies différentes.
Les immeubles sont situés boulevard Malesherbes, au pied du métro Saint-Augustin à Paris, dans le viiie arrondissement : la localisation est adaptée, et aussi bien recherchée pour un usage de bureaux qu’un usage résidentiel. Ils bénéficient de la même qualité d’équipements publics et d’accessibilité. Ainsi, et pour les besoins du cas pratique, le risque pour un promoteur est considéré comme similaire.
Les trois bâtiments disposent de la même surface valorisable afin qu’ils soient comparables en termes de potentiels revenus locatifs, exprimée en surface utile brute (SUB) pour les immeubles à usage de bureaux et en surface habitable (SHAB) pour l’immeuble résidentiel. Il a été ainsi pris volontairement un même cœfficient de rendement de plan ‒ 0,92 ‒ pour passer de ces surfaces à la SdP nette, même si cela peut revêtir une part de contestabilité.
Caractéristiques des immeubles témoins
Ne sont relevés que les éléments principaux nécessaires à la détermination de leur valeur vénale respective ainsi qu’à la mission de ventilation terrain/construction. Soit : immeuble 1 : immeuble de bureaux vacant ; immeuble 2 : immeuble de bureaux très bien loué ; immeuble 3 : immeuble d’habitation vacant.
Propriétés communes
Descriptif commun
Localisation |
Boulevard Malesherbes - 8e arrondissement - Paris (QCA) |
Situation juridique |
Détention en pleine propriété |
Date de construction |
1875 |
Date de restructuration |
2001 |
Date de rénovation des façade-toiture-menuiseries |
2010 |
Date de rénovation des installations techniques |
2016 |
Date de rénovation des aménagements intérieurs |
2017 |
Niveaux |
R+6 sur 5 niveaux de sous-sol |
Places de parking (en sous-sol) |
130 unités |
Surfaces |
SUB/SHAB : 4 900 m² |
Surface foncière |
950 m² (pas de terrain résiduel) |
État et prestations |
Très bon état d’entretien apparent - Prestations supérieures |
Date d’entrée au bilan comptable de l’entité détentrice |
Juin 2018 |
Détail des surfaces par bâtiment
Tableau détaillé des surfaces
Immeuble |
SUB/SHAB |
SdP nette et autres |
Immeubles 1 et 2 |
• Bureaux, du RDC au 6e étage : • Archives : 300 m² Soit 4 900 m² de SUB |
• Bureaux, du RDC au 6e étage : 5 000 m² • Archives : 326 m² + • Parking : 130 unités Soit 5 326 m² de SdP nette |
Immeuble 3 |
• Appartements, du RDC au 6e étage : Soit 4 900 m² de SHAB |
• Appartements, du RDC au 6e étage : 5 326 m² + • Caves en sous-sol : 75 caves • Parking : 130 unités Soit 5 326 m² de SdP nette |
Données de marché et valeurs vénales en l’état
Les valeurs vénales sont déterminées grâce à la méthode par capitalisation : nous considérons que les actifs s’adressent à des investisseurs. Les données ci-dessous sont réputées cohérentes au regard du positionnement des immeubles au sein de leur marché respectif.
Établissement de la valeur vénale des immeubles témoins
Immeuble 1 |
Immeuble 2 |
Immeuble 3 |
|
VLM/an (HT-HC) |
• 680 €/m² • Archives : 30 % de la VLM des bureaux • Parking : 2 400 €/unité |
• 680 €/m² • Archives : 30 % de la VLM des bureaux • Parking : 2 400 €/unité |
• T5 : 312 €/m² (3 900 €/mois) • T4 : 336 €/m² (2 240 €/mois) • T2 : 360 €/m² (1 500 €/mois) • Studio : 384 €/m² (640 €/ mois) • Parking : 2 400 €/unité |
Loyer/an (HT-HC) |
- |
• 730 €/m² • Archives: 225 €/m² • Parking: 2 800 €/unité |
- |
Charges et honoraires |
• Provision (vacance) : 90 €/m²/an et 6,42 €/m²/an de parking • Honoraires de commercialisation : 15 % du loyer annuel HT-HC |
Charges non récupérables : 1,5 % du loyer annuel HT-HC |
• Provision (vacance) : 50 €/m²/an • Honoraires de commercialisation : 8,33 % du loyer annuel HT-HC |
Taux de rendement |
3,5 % |
3 % |
3 % |
Bail |
• Durée de commercialisation estimée (location en bloc) : 6 mois • Franchise : 3 mois |
Bail ferme de 12 ans à compter du 01/03/ 2018 |
• Durée de commercialisation estimée : |
VV droits compris |
96 680 000 € |
118 980 000 € |
64 910 000 € |
VV HD |
89 930 000 € Soit 18 350 € HD/m² places de parking incluses |
110 680 000 € Soit 22 600 € HD/m² places de parking incluses |
60 720 000 € Soit 12 400 € HD/m² places de parking incluses |