Hypothèses de travail

Lolita Gillet

Citer cet article

Référence électronique

Gillet, L. (2021). Hypothèses de travail. La ventilation terrain/ construction dans le cadre de l’expertise immobilière. État des lieux et perspectives. Mis en ligne le 01 septembre 2021, Cahiers ESPI2R, consulté le 04 octobre 2022. URL : https://www.cahiers-espi2r.fr/278

Pour des raisons de confidentialité ne sont pas présentés des cas réels d’immeubles bâtis ayant fait l’objet d’une expertise à l’occasion d’une mission de ventilation terrain/construction. Néanmoins, les caractéristiques des actifs témoins et les données de marché retenues sont conformes à ceux de biens que pourrait potentiellement analyser un expert. Certains éléments sont volontairement simplifiés, afin de ne pas complexifier les illustrations et nuire à leur caractère probant, et au maximum sans que cela ne porte préjudice à la qualité de la démonstration.

Il s’agit de comparer la valeur d’un même terrain selon l’usage et l’état locatif de l’immeuble, et ce en fonction des méthodes à la portée de l’expert : pour un immeuble parisien de bureaux vacant ; pour ce même immeuble considéré comme loué à un loyer supérieur à la VLM et bénéficiant d’un bail ferme de 12 ans ; enfin s’il était à usage d’habitation et vacant. Ce bâtiment est sensiblement identique : s’agissant d’un exercice, l’immeuble de bureaux et celui résidentiel ont été travaillés de telle façon qu’ils aient le plus de caractéristiques communes, notamment en termes de surfaces valorisables et de nombre de places de parking, sans pour autant éliminer certaines variantes inhérentes à des typologies différentes.

Les immeubles sont situés boulevard Malesherbes, au pied du métro Saint-Augustin à Paris, dans le viiie arrondissement : la localisation est adaptée, et aussi bien recherchée pour un usage de bureaux qu’un usage résidentiel. Ils bénéficient de la même qualité d’équipements publics et d’accessibilité. Ainsi, et pour les besoins du cas pratique, le risque pour un promoteur est considéré comme similaire.

Les trois bâtiments disposent de la même surface valorisable afin qu’ils soient comparables en termes de potentiels revenus locatifs, exprimée en surface utile brute (SUB) pour les immeubles à usage de bureaux et en surface habitable (SHAB) pour l’immeuble résidentiel. Il a été ainsi pris volontairement un même cœfficient de rendement de plan ‒ 0,92 ‒ pour passer de ces surfaces à la SdP nette, même si cela peut revêtir une part de contestabilité.

Caractéristiques des immeubles témoins

Ne sont relevés que les éléments principaux nécessaires à la détermination de leur valeur vénale respective ainsi qu’à la mission de ventilation terrain/construction. Soit : immeuble 1 : immeuble de bureaux vacant ; immeuble 2 : immeuble de bureaux très bien loué ; immeuble 3 : immeuble d’habitation vacant.

Propriétés communes

Descriptif commun

Localisation

Boulevard Malesherbes - 8e arrondissement - Paris (QCA)

Situation juridique

Détention en pleine propriété

Date de construction

1875

Date de restructuration

2001
(PC obtenu avant l’application de la loi SRU)

Date de rénovation des façade-toiture-menuiseries

2010

Date de rénovation des installations techniques

2016

Date de rénovation des aménagements intérieurs

2017

Niveaux

R+6 sur 5 niveaux de sous-sol

Places de parking (en sous-sol)

130 unités

Surfaces

SUB/SHAB : 4 900 m²
SdP nette : 5 326 m²

Surface foncière

950 m² (pas de terrain résiduel)

État et prestations

Très bon état d’entretien apparent - Prestations supérieures
- Non meublé

Date d’entrée au bilan comptable de l’entité détentrice

Juin 2018

Détail des surfaces par bâtiment

Tableau détaillé des surfaces

Immeuble

SUB/SHAB

SdP nette et autres

Immeubles 1 et 2

• Bureaux, du RDC au 6e étage :
RDC : 800 m²
Du 1
er au 5e étage : 700 m² par étage
6
e étage : 300 m²

• Archives : 300 m²

Soit 4 900 m² de SUB

• Bureaux, du RDC au 6e étage : 5 000 m²

• Archives : 326 m²

+

• Parking : 130 unités

Soit 5 326 m² de SdP nette

Immeuble 3

• Appartements, du RDC au 6e étage :
10 T5 de 150 m
2
20 T4 de 80 m
2
30 T2 de 50 m
2
15 T1 de 20 m
2

Soit 4 900 m² de SHAB

• Appartements, du RDC au 6e étage : 5 326 m²

+

• Caves en sous-sol : 75 caves

• Parking : 130 unités

Soit 5 326 m² de SdP nette

Données de marché et valeurs vénales en l’état

Les valeurs vénales sont déterminées grâce à la méthode par capitalisation : nous considérons que les actifs s’adressent à des investisseurs. Les données ci-dessous sont réputées cohérentes au regard du positionnement des immeubles au sein de leur marché respectif.

Établissement de la valeur vénale des immeubles témoins

Immeuble 1

Immeuble 2

Immeuble 3

VLM/an

(HT-HC)

• 680 €/m²

• Archives : 30 % de la VLM des bureaux

• Parking : 2 400 €/unité

• 680 €/m²

• Archives : 30 % de la VLM des bureaux

• Parking : 2 400 €/unité

• T5 : 312 €/m² (3 900 €/mois)

• T4 : 336 €/m² (2 240 €/mois)

• T2 : 360 €/m² (1 500 €/mois)

• Studio : 384 €/m² (640 €/ mois)

• Parking : 2 400 €/unité

Loyer/an (HT-HC)

-

• 730 €/m²

• Archives: 225 €/m²

• Parking: 2 800 €/unité

-

Charges et honoraires

• Provision (vacance) : 90 €/m²/an et 6,42 €/m²/an de parking

• Honoraires de commercialisation : 15 % du loyer annuel HT-HC

Charges non récupérables : 1,5 % du loyer annuel HT-HC

• Provision (vacance) : 50 €/m²/an

• Honoraires de commercialisation : 8,33 % du loyer annuel HT-HC

Taux de rendement

3,5 %

3 %

3 %

Bail

• Durée de commercialisation estimée (location en bloc) : 6 mois

• Franchise : 3 mois

Bail ferme de 12 ans à compter du 01/03/

2018

• Durée de commercialisation estimée :
4 mois pour les T5 et T4 ;
2 mois pour les T2 et studios

VV droits compris

96 680 000 €
(droits à 7,5 %)

118 980 000 €
(droits à 7,5 %)

64 910 000 €
(droits à 6,90 %)

VV HD

89 930 000 €

Soit 18 350 € HD/m²

places de parking incluses

110 680 000 €

Soit 22 600 € HD/m²

places de parking incluses

60 720 000 €

Soit 12 400 € HD/m²

places de parking incluses

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