C’est ainsi que la méthode du bilan promoteur, non reconnue par le CE, représente une vision davantage économique, plus proche dans l’esprit des normes IFRS dont on sait l’influence sur la comptabilité française. En effet, si elle représente une méthode d’évaluation des TAB surtout en milieu urbanisé, désormais préconisée par l’État (Centre d’études sur les réseaux, les transports, l’urbanisme et les constructions publiques, 2013) alors qu’auparavant elle était considérée comme une méthode « professionnelle » réservée à des biens spécifiques ou monovalents¹, il y a une certaine liberté d’interprétation de l’expert dans le cadre de son utilisation lors d’une mission de ventilation terrain/construction. Cela est fondamental, et seront évoquées trois manières de l’employer. Seule une permet de faire apparaître une survaleur éventuelle, goodwill, ou à l’inverse le badwill, représentant quasiment un élément à part à analyser ; il n’y a pas vraiment de standard à ce propos ‒ en immobilier comme en comptabilité et en fiscalité ‒ alors que cette valeur immatérielle peut faire la différence.

La valeur du terrain par estimation directe, et la construction par déduction

Rappel de la jurisprudence fiscale

Il est loisible [...] au contribuable de justifier l'évaluation qu’il a retenue en se référant à d’autres données que celles qui lui sont opposées par l’administration.
(CE, 15 février 2016, n° 380400, Société LG Services)

Rappel des standards d’évaluation

Détermination de la « valeur » du terrain qui est ensuite déduite de la valeur ou du prix [afin d’obtenir la valeur à attribuer aux bâtiments] : [...] S’il n’existe pas d’élément de comparaison disponible, l’évaluateur peut utiliser une évaluation du développement basée sur l’estimation résiduelle.
(TEGoVA, standards EVS, Normes européennes d’évaluation, 2016)

Formule à utiliser

valeur vénale (ou prix) HD
–
valeur du terrain issue du bilan promoteur
= valeur de la construction

Étape 1 : détermination du CA brut de vente

L’expert réalise un bilan promoteur pour déterminer la valeur du foncier, s’il était nu et libre, de l’immeuble bâti dont il fait la répartition en le considérant comme reconstruit selon exactement les mêmes caractéristiques actuelles. D’abord, il détermine la valeur après redéveloppement, c’est-à-dire le CA brut estimé en prenant en compte le prix de vente potentiel après études de marché appropriées. Ce dernier est calculé via la méthode par capitalisation s’il s’agit d’un immeuble à destination des investisseurs, en le considérant neuf. Pour un actif davantage voué à une vente utilisateurs, il faut plutôt réfléchir en termes de prix métrique estimé par comparaison. Celle-ci sert de recoupement dans le premier cas également. L’expert établit ensuite le cas échéant une durée de commercialisation. Selon les zones, en particulier dans les milieux tendus, pour lesquels d’ailleurs le bilan promoteur est généralement employé, et si l’usage correspond au marché, l’expert peut ne pas prendre en compte cette durée, en considérant que l’ensemble a fait l’objet d’une précommercialisation.

Étape 2 : la valeur du foncier comme un résidu

Les postes et leurs principaux coûts à déduire de ce CA brut, compte tenu de l’emploi du bilan promoteur dans ce contexte de ventilation sont :

• les frais de commercialisation intégrant les éventuelles franchises et les garanties locatives (on obtient dès lors le CA net) ;

• les frais liés à l’acquisition du terrain (hors foncier : frais d’acquisition proprement dits, taxe de publicité foncière, frais de voiries et réseaux divers, espaces verts, frais liés au sondage, frais de géomètre, taxe d’aménagement, taxe pour création de bureaux, locaux commerciaux et de stockage en Île-de-France) ;

• les frais liés à la construction (coûts de construction, prévisions d’imprévus et d’aléas, honoraires et études, assurance travaux) ;

• les frais financiers incluant le portage (garantie financière d’achèvement des travaux, frais de dossier financier, frais financiers liés aux travaux, frais financiers liés au foncier) ;

• la marge nette du promoteur (plus l’opération est risquée, plus elle est généralement élevée), qui la lie presque mécaniquement au prix du foncier acceptable et donc à sa valeur dans le cas présent ;

• la TVA résiduelle.

C’est ainsi que l’expert parvient à obtenir le prix acceptable du terrain compte tenu des spécificités de l’actif. Il résulte de la soustraction entre les recettes futures attendues et les dépenses engagées, en prenant en compte la marge du promoteur et la durée probable du chantier. L’expert peut utiliser le modèle Excel qu’il emploie habituellement. Les annexes 3 et 4 reviennent sur l’équilibre du bilan promoteur, sur les ratios attendus des principales dépenses en fonction du CA et sur le détail des principales dépenses.

Points d’attention

L’expert ne se met qu’en partie à la place d’un promoteur : il s’agit là de reconstruire à l’identique quant à la nature et au volume du bâtiment. Il est considéré que l’immeuble est conforme aux règles d’urbanisme au moment où il a été édifié et qu’il a obtenu les autorisations administratives dues. Pas d’extrapolation quant à la constructibilité résiduelle, et donc au potentiel non exploité des droits à bâtir ni sur un changement d’usage qui serait plus adapté compte tenu de la localisation par exemple. Alors que le promoteur se doit d’avoir une vision prospective à court terme sur le marché, l’expert, pour cette mission, n’anticipe pas car il s’agit bien d’une répartition en fonction d’un prix/d’une valeur vénale au moment de l’entrée au bilan ou de son actualisation.

Comme tout bilan promoteur, il requiert une très bonne connaissance du marché, des coûts des principaux postes ainsi que des pratiques des promoteurs, ce qui suppose un choix précis des hypothèses de travail pour un réglage adapté des paramètres. Le travail doit être documenté, avec mention des sources d’informations utilisées.

Par ailleurs, comme pour la méthode par coût de reconstruction dont elle est d’ailleurs un dérivé (cette dernière est qualifiée de top down et le bilan promoteur de bottom up), l’expert doit avoir un état des surfaces précis de tout l’immeuble, avec la difficulté que cela entraîne quand il s’agit d’un lot de copropriété qui est soumis à ventilation. Et encore faut-il que ce lot présente des niveaux de prestations identiques aux autres.

Le bilan promoteur rattache par ailleurs la marge promoteur aux constructions, ce qui comptablement et fiscalement ne comporte pas de justification précise.

Pour quels immeubles ?

Le bilan promoteur est utilisable pour tous types d’actifs immobiliers. Pour des biens standardisés évoqués à l’occasion de la méthode par comparaison, il n’est pas forcément nécessaire. Dans notre cas, il est particulièrement adapté aux immeubles collectifs et aux actifs difficilement comparables, tels que les hôtels, les cinémas ou les cliniques.

Conséquences sur la valorisation du foncier

La valeur d’un TAB et celle d’un terrain bâti compte tenu de l’usage et des propriétés de l’immeuble actuel sont considérées comme identiques. Or, le bâtiment a un impact sur la valeur du terrain, en positif comme en négatif, et un terrain libre sur le marché a généralement plus de valeur que celui qui ne l’est pas. Sont ainsi confrontées des visions comptables et économiques. Faudrait-il appliquer un taux d’abattement pour en tenir compte ?

De plus sont mélangées une valeur du foncier, acceptable pour rentabiliser la construction d’un bâtiment neuf, et une valeur de la construction en l’état, telle une scorie obtenue au regard de la valeur du foncier obtenue et par rapport au prix. Une scorie qui, par l’effet de déduction comme pour la méthode par comparaison, renferme de nouveau les facteurs positifs influençant le prix, comme un loyer supérieur à la VLM. Au contraire, il peut arriver que la valeur du terrain soit supérieure au prix d’acquisition... notamment lorsque la construction est particulièrement vétuste et obsolète, et/ou si l’immeuble subit une situation locative non favorable (vacance avec difficultés de relocation, loyers bien inférieurs au marché…). Puisque l’immeuble est reconstruit à l’identique, la valeur des éventuels droits à construire restants, qui pourtant est potentiellement incluse dans le prix, n’est pas prise en compte… et donc se retrouve affectée par déduction à la construction.

Autre approche par soustraction : le raisonnement en termes de quotes-parts

Afin notamment d’éviter de telles situations, l’expert peut raisonner directement en termes de quotes-parts. Si cette pratique revêt sa part d’écueils, elle permet, en la combinant avec l’amortissement des constructions par composants, de respecter le modèle comptable et la vision fiscale en termes de pourcentages comme lu dans les décisions illustrées.

Formules à utiliser

quote-part de la construction issue par déduction du bilan promoteur
X
valeur vénale (prix) HD
–amortissements par composants
= valeur de la construction en l’état
(puis par déduction celle du terrain)

Étape 1 : détermination de la valeur de la construction à amortir

Le bilan promoteur n’est pas utilisé pour recueillir la valeur absolue du terrain. Il résulte en effet de ce calcul une quote-part terrain exprimée en fonction de la valeur HT et HF de l’immeuble supposé reconstruit. L’objectif est d’obtenir par déduction le pourcentage de la construction, puis sa valeur à neuf au regard du prix à ventiler.

Étape 2 : détermination de l’amortissement

Il convient ensuite d’amortir cette valeur, puisqu’il s’agit d’une quote-part en considérant l’immeuble neuf. La méthode par composants, telle qu’elle est désormais appliquée en comptabilité et en fiscalité, est utilisée pour déterminer la valeur amortie selon leur âge actuel et leur quote-part dans l’ensemble. L’expert peut se référer aux grilles standardisées du BOFIP ou du règlement relatif aux comptes annuels des organismes de logement social. Il peut également s’aider des données de la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF). Cette étude ajoute que pour les immeubles haussmanniens à usage résidentiel et/ou de bureaux, le gros œuvre a une durée de vie de 100 ans à partir de l’étude (2004). Elles sont à utiliser à titre indicatif, et donc à adapter en fonction du bâtiment. Il convient néanmoins de restreindre l’énumération des composants pour limiter les marges d’erreur et afin que cela ne s’apparente pas à un audit technique qui n’en est pas un en pratique, sauf mention du contraire et à moins que le client fournisse les tableaux d’amortissements, ce qui reste rare.

Tableau n° 7. Décomposition du prix de revient du bâtiment en composants selon son usage.

	Locaux d’activités		Centres commerciaux		Logements		Bureaux
	Durée d’utilisation	Quote- part	Durée d’utilisation	Quote- part	Durée d’utilisation	Quote- part	Durée d’utilisation	Quote- part
Terrain et éléments attachés
Gros oeuvre	30	60-90	50	40- 50	80	40-50	60	40- 60
Façades, étanchéité, couverture et menuiseries extérieures	30	5-10	20	5-15	40	5-20	30	10-25
Gros équipements* Électricité câblage transmission Communication Plomberie Autres équipements	20	5-15	15	25-35	25	20-30	20	15-30
Agencements**	10	5-15	10	15-25	10	20-25	10	10-20

*Chauffage-climatisation ; ascenseurs, monte-charge, etc.
** Dont : agencements intérieurs et décoration ; cloisons ; carrelage.

Réflexions de la FSIF, mai 2004.

Points d’attention

Outre la difficulté d’évaluer les durées d’utilisation et les quotes-parts de chaque composant suivant l’usage et l’état du bien, l’expert a besoin de documents précis, pour une juste estimation de l’amortissement, sur les remplacements des composants. Or, il fait malheureusement souvent face à la rareté des informations quant à la date de restructuration du bâtiment, de ses rénovations, du renouvellement des équipements, des travaux des surfaces éventuellement réalisés par les locataires. La contribution souvent limitée du client à cet exercice amène l’expert à faire des suppositions sur l’âge de certains éléments (en l’absence de données, il peut présumer de l’âge de la moquette, par exemple, ou de la durée de vie résiduelle d’un hall en fonction de son analyse lors de la visite), ce qui peut paraître paradoxal étant donné la précision de la méthode. Il peut même être contraint d’opter pour une approche moyenne, en particulier pour les agencements intérieurs, lorsque certains plateaux de bureaux ou des appartements ont bénéficié d’améliorations conséquentes à la différence d’autres en état d’usage avancé. Il est fortement recommandé à l’expert de prendre conseil, tout comme pour l’estimation des coûts de construction, auprès d’une entreprise de travaux à laquelle il montrera les factures éventuelles et les photographies issues de la visite pour déterminer la quote-part de chaque élément au sein de la construction ainsi que leur durée résiduelle d’utilisation.

Conséquences sur la valorisation du foncier

La quote-part de la construction est premièrement établie en prenant en compte la valeur du terrain issue du bilan promoteur, donc en fonction de l’ensemble, et non de manière indépendante comme avec le coût de reconstruction net. Mais en respectant la formule par déduction, il s’en suit un réajustement des valeurs et des pourcentages respectifs, tels des vases communicants, l’amortissement venant mathématiquement augmenter la valeur du terrain. De ce fait, dans le cadre d’un immeuble de rapport, cela revient à placer sur le terrain tous les bénéfices de la qualité de l’état locatif. La quote-part du terrain ainsi que sa valeur après amortissement du bâtiment peuvent dès lors est considérablement différentes de ceux de l’immeuble reconstruit.

Estimation séparée des valeurs du terrain et de la construction : notions de goodwill (ou, parfois, de badwill)

Rappel des standards d’évaluation

En déterminant la valeur du terrain non aménagé puis le coût de remplacement net d’amortissement des bâtiments, en additionnant les deux montants avant d’ajuster chacun d’eux proportionnellement à la part que la somme des valeurs des deux éléments représente au niveau de la valeur ou du prix à répartir.
(TEGoVA, standards EVS, Normes européennes d’évaluation, 2016)

Formule à utiliser

valeur vénale (prix) HD
=
valeur du terrain issue du bilan promoteur
+
valeur de la construction amortie
+
répartition de la survaleur/sous-valeur

Étape 1 : détermination de la valeur du foncier

L’expert a recours au bilan promoteur, comme vu précédemment.

Étape 2 : détermination de la valeur de la construction amortie

L’expert utilise la méthode du coût de remplacement. Néanmoins, compte tenu de l’emploi du bilan promoteur, il est de nouveau préférable d’amortir les constructions selon ses différents composants et conformément à la pratique comptable. L’expert en extrait ensuite un cœfficient d’abattement qu’il applique au coût de reconstruction à neuf. Notons que la méthode par composants entraîne généralement à constater un cœfficient d’abattement inférieur à celui obtenu de manière globale.

Étape 3 : gestion de l’écart

Il semble assez évident que dans rarement des cas la somme des valeurs du terrain d’une part et de la construction d’autre part, qui restent des valeurs issues d’un exercice théorique, sera égale au prix à ventiler. Il y a ainsi une survaleur lorsque la somme des valeurs est inférieure à la valeur vénale, et une sous-valeur lorsque cela est l’inverse qui se produit. Il n’y a pas de standard concernant cette répartition ; elle peut néanmoins être exigée selon les desiderata et les pratiques du client, tout en évitant de l’affecter directement et en totalité à la construction dans le but de l’amortir et de réduire ainsi son bénéfice imposable.

Points d’attention

Les standards EVS indiquent de déterminer des montants répartis selon sa « confiance vis-à-vis des chiffres obtenus ainsi que de sa connaissance du bien immobilier et du marché »². Il est important de souligner que l’Afrexim conseille de faire ressortir cette survaleur lorsqu’elle est suffisamment importante, mais de ne pas la répartir, laissant le client décider de son devenir comptable étant donné les conséquences fiscales que cela peut impliquer. Cependant, dans la pratique, il n’est pas toujours aisé, suivant la typologie de client, de signaler cette survaleur, de la faire comprendre et de la justifier. D’où l’intérêt par ailleurs de l’approche par quote-part vue précédemment. Car le client aura peut-être lui-même des difficultés à traiter ce goodwill. En effet, en comptabilité, il est souvent qualifié d’OCNI, à savoir d’« objet comptable non identifié » (Gélard, 2013). Selon les règles françaises, il s’agit d’un actif amortissable (à la différence des normes IFRS) dont il est reconnu que son traitement revêt une part d’arbitraire.

Tentatives d’analyse du goodwill et conséquences sur la valorisation du foncier

En immobilier, cette survaleur, ou goodwill, est due à l’ensemble des éléments qui, en grande partie, font qu’un investisseur se positionne pour cette acquisition présentant d’importants vecteurs de différenciation et d’entrées de flux. Et ce sans que l’on puisse dire s’ils trouvent leur origine dans le terrain ou la construction… Valoriser le goodwill conduit non seulement à prendre en compte l’usage du bâtiment, mais aussi la qualité de la situation locative. Sa répartition comporte une part de subjectivité, voire d’arbitraire, mais a le mérite d’aboutir à une estimation sans doute plus juste à la fois du terrain et de la construction.

La survaleur peut être l’effet de facteurs relevant « purement » de l’immobilier, que l’expert analyse assez aisément : un loyer supérieur à la VLM, un bail ferme, la qualité des preneurs, la réalisation d’importants travaux de mise aux normes et d’amélioration, une construction particulièrement adaptée aux utilisateurs. Un actif très bien loué dispose évidemment d’une valeur vénale supérieure à celui présentant une vacance importante voire totale. D’autres facteurs procurent des avantages économiques majeurs, ou plutôt ont des impacts fondamentaux sur la réduction du taux de vacance, de la durée de commercialisation, sur le loyer ou les conditions du bail. Et ce de telle sorte que l’on entend de plus en plus souvent la notion de « valeur immatérielle » qui fait l’objet d’une monétarisation mais d’aucune définition légale à ce jour. C’est ainsi qu’à la dernière édition du SIMI s’est déroulée une conférence ayant pour thème : « Valeur immatérielle et valeur d’usage : une nouvelle approche de la performance de l’immobilier de bureaux » et qu’une réunion de septembre 2017 au sein de l’Institut de l’épargne immobilière & foncière (IEIF) s’est organisée autour de : « Comment l’immatériel va-t-il s’intégrer dans la valorisation immobilière ? » Toutes deux ont été animées entre autres par des groupes de travail³, dont un intitulé « Goodwill-management », qui s’inspirent de la reconnaissance de la valeur immatérielle des entreprises pour l’appliquer au domaine de l’immobilier. Cinq critères majeurs influant sur cette valeur immatérielle peuvent être distingués (Fustec, 2013) :

• la fonctionnalité : socialisation favorisée, travail en équipe facilité, espaces sécurisés, confort, déplacements logiques, flexibilité, fibre optique… impactent la performance ;

• la technique : performance thermique et celle liée à l’utilisation de l’eau, qualité des matériaux et équipements, objectifs environnementaux supérieurs à ceux exigés par la réglementation… permettent de réduire les coûts d’exploitation ;

• la localisation : environnement sécurisant, quartier aux services adaptés aux salariés, salariés moins stressés par les transports en commun (donc moins de turnover)… ;

• l’apport au territoire (François & Cloteaux, 2017) : protection de la biodiversité, redynamisation d’un secteur géographique… ;

• l’esthétique, somme toute objective.

Ces facteurs permettent d’économiser certains coûts et de faire de gains de productivité, en conséquence de quoi les actifs concernés sont davantage prisés et les dirigeants d’entreprise sont prêts à accepter des loyers plus élevés. Dès lors, des propositions d’évaluation de cette valeur immatérielle émergent, qui ne bénéficient pas pour l’instant de mention dans les standards d’évaluation mais qui pourraient avoir un avenir au cœur de nos métiers, une fois que la méthode sera parfaitement mise au point et reconnue par la profession. La réunion de l’IEIF évoquée ci-dessus a d’ailleurs été organisée grâce à Denis François, ancien président de CBRE Valuation. Il s’agit d’emprunter et d’ajuster à l’immobilier le Thesaurus Bercy, méthodologie mesurant la valeur extra-financière et financière du capital immatériel des entreprises, réalisée pour l’Observatoire de l’immatériel et sous la conduite Goodwill-management⁴. Ainsi, les bénéfices cachés du bâtiment et du foncier (l’emplacement étant un critère fondamental) sont déterminés : par une notation extra-financière en réponse à des questions, par les gains de productivité liés à la performance des occupants (sont disponibles des études d’impacts précises), la valorisation financière à travers les gains (loyer et taxes) et les coûts évités inhérents à la performance du bâti (charges, consommations, etc.). Chacun est évalué en comparant les réponses et les chiffres à ceux de référence de la base de données du cabinet, distinguant trois types de performance (standard, performant, peu performant) et validés par des études in-situ. Dans une vision prospective de l’évaluation immobilière et à titre de réflexions anticipatrices, l’expert pourrait l’employer dans une mission de ventilation terrain/construction pour extraire ce goodwill, s’il y en a un, lors de l’utilisation des deux premières méthodes validées par le CE. Une fois soustrait du prix d’acquisition, il procéderait ensuite à la répartition. Reste toujours la question majeure de l’affectation de cette survaleur.

À l’issue de la mise en œuvre des méthodes ainsi analysées, il est peu probable que l’expert aboutisse aux mêmes résultats, et donc à la même répartition. En effet, si le CE indique que chacune est utilisée hiérarchiquement par exclusion par rapport à la précédente considérée comme inapplicable, en pratique l’Afrexim conseille d’en employer généralement plusieurs. Ne serait-ce que pour mieux les réfuter et justifier de son élimination. Néanmoins, les procédés présentent des écueils majeurs : comment trancher ? Nous l’avons vu, certains sont plus adaptés que d’autres en fonction de l’usage, de la localisation géographique et de la situation locative. Dans ces cas, l’expert peut plus aisément choisir en le justifiant tout en précisant les réserves liées. Afin de lisser les imprécision et écueils, il peut procéder au calcul d’une moyenne ou d’une médiane selon les écarts, en éliminant l’éventuelle méthode non utilisable, le plus souvent la comparaison au sein de secteurs urbains très denses comme Paris.

Deux remarques finales concernant des situations que peut rencontrer l’expert. Celle d’abord de la présence d’un terrain résiduel, excédentaire : si une partie de celui-ci n’est pas nécessaire à l’activité ou à l’usage, il convient alors de l’isoler initialement et de l’évaluer séparément (TEGoVA, 2016). Cette valeur est alors déduite du prix d’acquisition de l’actif, le résultat formant ainsi la base de la valeur à répartir. Ensuite, il s’agit de la répartition demandée d’un portefeuille. La valeur vénale de chaque immeuble est alors établie, et de fait avec une répartition qui leur est propre. Les normes TEGoVA proposent d’utiliser la ventilation établie pour un échantillon représentatif et de l’appliquer à l’ensemble ; il faut pour cela que les actifs présentent des usages, des localisations, des états locatifs proches. Or, le foncier est particulièrement sensible à ces éléments. Le cas pratique suivant nous aide d’ailleurs à mieux saisir la non-cohérence potentielle des résultats et la variabilité de la valeur du foncier et de sa quote-part qu’il représente dans l’ensemble immobilier, en fonction de la méthode.