Effectuer une mission de ventilation/construction en soustrayant de la valeur vénale ou du prix d’acquisition la valeur de l’un ou de l’autre préalablement déterminée conduit nécessairement à une évaluation faussée du foncier bâti surtout en cas de survaleur importante. À ce propos, il est digne d’intérêt d’observer les autres jurisprudences européennes sur le sujet : la cour d’appel d’Anvers a confirmé en mars 20151 l’avis du premier juge selon lequel les parties (l’entreprise concernée et l’administration fiscale) « ont tout faux » en faisant appel à une telle méthodologie de la répartition. Les mots sont durs, et la question mériterait d’ailleurs en France d’être posée au CE, de même que celle sur la gestion de ce goodwill.

Car ce dernier représente, avec l’usage, un point essentiel ; il peut cristalliser les impacts combinés de l’usage et de la situation locative de l’immeuble sur la valeur du terrain bâti. Comme pour toute autre mission, l’expert doit être particulièrement attentif à ces deux points qui peuvent orienter le choix des méthodes repères et la conclusion des résultats. Pourtant, la survaleur est impossible à répartir précisément entre le foncier et la construction. Elle résulte en effet d’une synergie, d’une osmose entre l’usage, la localisation et l’adéquation de la construction aux besoins des utilisateurs qui sont alors davantage à même d’accepter un loyer supérieur à la VLM, de signer un bail ferme ou de payer certaines charges qui pourraient incomber au propriétaire (dans la limite bien entendu de ce qui est désormais prévu depuis la loi Pinel). Et ce d’autant plus que cette survaleur prend depuis quelques temps un sens élargi, avec des notions de bien-être, de charges potentiellement économisées, de réduction de turnover des salariés… dont la quantification est à ce jour encore bien complexe, mais qui suscite l’intérêt des experts. Seule une véritable méthode par sol et construction permet aujourd’hui de mettre en lumière ce goodwill. Elle combine un procédé non reconnu par le CE pour le terrain, le bilan à rebours, et la détermination du coût de remplacement net des constructions ‒ le cœfficient d’abattement étant de préférence estimé grâce à l’amortissement des composants, notion à la base de la raison d’être de la répartition ‒, qui elle est préconisée par le CE. Il convient de remarquer qu’avec un tel procédé il est demandé au professionnel des connaissances pointues sur les pratiques des promoteurs immobiliers ainsi qu’en matière d’audit technique, d’où la nécessité de se mettre en relation avec les autres professionnels de l’immobilier. La mission de ventilation/construction n’est décidément plus affaire de simples statistiques, mais l’exercice n’en reste pas moins théorique revêtant une certaine part d’approximation. Le terme même de « valeur » de terrain bâti peut être contestable en matière d’immobilier, ou bien il convient de préciser qu’il s’agit d’une valeur comptable dans ce cadre. D’où la réflexion davantage en termes de quote-part plutôt qu’en valeur. De nombreuses difficultés viennent de ces distorsions entre les disciplines aux visions parfois différentes. À noter qu’il n’y a pas toujours de survaleur lorsque le prix d’acquisition a été logiquement impacté par la vacance, par un sous-loyer, par des perspectives de difficultés à louer en l’état ou dans le cas d’un usage actuel qui n’est pas adapté au secteur géographique. Les mêmes interrogations se posent donc sur la répartition de cet éventuel badwill qui influence fortement la valeur du terrain bâti, avec les conséquences comptables et fiscales que l’on connaît.

D’ailleurs, la controverse fiscale voire politique de la valeur du terrain bâti a encore de beaux jours devant elle. Faut-il rappeler qu’en octobre 2017, France Stratégie, organisme de réflexion rattaché au Premier ministre, a suggéré l’instauration d’un impôt sur les terrains bâtis résidentiels ‒ encore une question d’usage ‒ afin de réduire la dette publique2 ? L’idée est de décréter que l’État devienne propriétaire de ces terrains, à hauteur d’une fraction de leur valeur. Les propriétaires, ménages ou sociétés, seraient ainsi redevables d’une somme annuelle, telle une rémunération du droit d’occupation du sol. En effet, le cabinet indique que la hausse des prix de l’immobilier est causée par celle des terrains, ces derniers représentant presque la moitié du patrimoine brut immobilier des ménages. Or, le prix du terrain est également lié à la qualité des infrastructures publiques à proximité, réflexion à la base de la fiscalité foncière de manière générale. La rente immobilière à devoir à l’État serait ainsi une partie du loyer perçu réellement par le propriétaire ou imputé au propriétaire occupant. S’il ne paie pas, la part du terrain possédée par l’État augmente annuellement : la somme due serait ainsi récupérée lors de la première cession du bien (vente ou transmission). Nulle mention en revanche de la manière dont serait établie la valeur du terrain bâti, et encore moins la quote-part appartenant à l’État. À l’heure actuelle, cette proposition est écartée, en raison notamment des problèmes juridiques (cela est assimilable à de l’expropriation) et politiques. Mais elle montre, à l’image des récentes rectifications fiscales évoquées, que la valeur du terrain bâti suscite des réflexions aux conséquences potentiellement importantes.

D’un point de vue plus international, l’expert est amené à traiter le « composant » terrain notamment pour l’établissement de la valeur hypothécaire (Mortgage Lending Value, MLV) ou dans le cadre des normes IFRS. Et ce en particulier pour l’évaluation des immeubles en développement, dits aussi IPUC (investment property under construction), considérés comme des immeubles de placement, qui a fait l’objet le 06 juin dernier d’une conférence organisée par l’Afrexim et KPMG3. Au-delà des considérations techniques, il est rappelé à juste titre que de nombreuses valeurs sont possibles pour un même terrain en fonction des hypothèses retenues, surtout lorsque le projet n’est pas encore précisément défini et/ou lorsqu’il n’a pas reçu l’ensemble des autorisations. La création de valeur du terrain est quasi exponentielle selon cet avancement. Cet avancement détermine par ailleurs la méthode utilisée pour la détermination de la juste valeur, à savoir le bilan promoteur ou le discounted cash flow (DCF). À cet égard, les normes européennes éditées par TEGoVA évoquent d’ailleurs la possibilité, dans le cadre d’une mission de ventilation terrain/construction, de déterminer la valeur du terrain par l’estimation des flux de trésorerie actualisés lorsque la comparaison de transactions n’est pas adaptée.