La transformation du marché immobilier à Budapest, marquée par une hausse spectaculaire de +42,9 % des loyers entre le 2e trimestre 2022 et le 2e trimestre 2023 (figure 13), accélérée par l’essor de la location saisonnière et l’arrivée massive d’investisseurs, produit des effets qui dépassent largement la simple hausse des prix. Ces évolutions engendrent des tensions sociales et économiques profondes, touchant en premier lieu les groupes les plus vulnérables. Elles modifient aussi la manière dont les habitants vivent la ville, s’y déplacent, et la perçoivent. Cette partie s’attache à explorer ces répercussions concrètes, souvent invisibles, mais fortement ressenties : fragilisation sociale, déstabilisation résidentielle et fragmentation du tissu urbain.
Figure 13. L’évolution des loyers en Europe (2022-2023)
© Statista. Licence CC BY-ND 4.0.
Une pression silencieuse sur les trajectoires de vie
L’augmentation des loyers à Budapest, généralement observée sous l’angle macroéconomique (c’est-à-dire à travers des indicateurs globaux comme la demande, les investissements étrangers ou les taux de rendement locatif), prend un tout autre sens lorsqu’on la replace dans la vie quotidienne des habitants. Ce qui semble être un signe de dynamisme économique se traduit, au niveau individuel, par des obstacles grandissants à l’accès au logement, à la stabilité et à l’intégration urbaine. Les étudiants boursiers, les jeunes actifs à revenus modestes, ou encore les familles monoparentales rencontrent de plus en plus de difficultés à rester dans les quartiers où ils vivaient ou espéraient s’installer.
Le cas des étudiants est particulièrement éclairant. Selon Greatyop (2024), une bourse nationale mensuelle s’élevait en 2024 à environ 50 000 forints, soit 110 €. Or, dans le même temps, le prix moyen d’une chambre en colocation dépasse les 300 €. Dans un contexte d’inflation énergétique et alimentaire croissante, le reste à charge devient rapidement insoutenable.
Ces difficultés ne se limitent pas au coût des loyers. Elles influencent l’ensemble du parcours étudiant. La précarité du logement agit sur la santé mentale, sur les résultats académiques, et sur la capacité à s’intégrer pleinement dans la vie urbaine.
Lors des entretiens menés en mars 2025, plusieurs étudiants ont exprimé un sentiment de fatigue constante. Beaucoup expliquent qu’ils doivent concilier leurs études avec des emplois à temps partiel ou enchaîner de petits contrats pour joindre les deux bouts. La bourse Erasmus, bien qu’utile, reste très inférieure au coût réel de la vie à Budapest, avec des montants situés entre 300 € et 450 € par mois selon les pays d’origine. Dans les quartiers centraux ou semi-centraux, les loyers moyens dépassent fréquemment les 500 €, même pour des colocations situées en périphérie. Le témoignage de Said Youdjaoud, étudiant algérien inscrit à la Metropolitan University depuis 2021, illustre cette précarité. En quatre ans passés à Budapest, il a dû déménager sept fois, soit presque deux fois par an. Il relie cette instabilité à une hausse continue et non régulée des loyers, mais aussi à un cadre contractuel particulièrement rigide. Contrairement à la France, quitter un logement avant la fin du bail revient à perdre l’intégralité de sa caution. Les propriétaires refusent souvent la résiliation anticipée, même avec préavis. Said raconte :
« À chaque fois, on me dit qu’il faut payer jusqu’au bout, même si je pars. J’ai perdu au moins cinq cautions. C’est comme si on te piégeait. Et chaque fois que je trouve quelque chose de plus abordable, les prix augmentent l’année suivante. C’est un cycle sans fin. »
(Entretien n° 7, Said Youdjaoud, étudiant algérien, Metropolitan University of Budapest – mars 2025)
Ce cycle de relogement constant empêche toute forme de stabilité. Il nuit à la concentration, empêche la création de liens durables avec d’autres étudiants, et complique l’accès aux soins, aux aides sociales ou aux emplois réguliers. Il produit aussi un sentiment d’usure, d’invisibilité, et un rapport anxieux au logement, perçu non comme un lieu d’ancrage, mais comme une source d’instabilité permanente.
Cette insécurité résidentielle favorise également une forme d’exclusion discrète de la vie urbaine. Beaucoup évitent de s’engager sur des baux longs par peur des conséquences, ou acceptent des logements non déclarés, sans protection légale. Ce mode de vie en marge prive les jeunes des droits liés à un logement stable : sécurité, reconnaissance administrative, accès aux dispositifs publics. Ce n’est pas seulement une gêne temporaire, mais un frein profond à l’intégration sociale.
Ce phénomène touche aujourd’hui bien au-delà des étudiants internationaux. Une part croissante de la jeunesse hongroise est concernée. Les revenus stagnent, les loyers grimpent, et les logements se font rares. Les plateformes de location saisonnière absorbent une partie importante du parc locatif traditionnel. Ce rétrécissement de l’offre pèse directement sur les jeunes résidents permanents, dont la présence dans la ville devient de plus en plus invisible, faute de pouvoir s’y maintenir durablement.
Perte de mixité et rétrécissement de l’espace social
Si les effets du tourisme intensif et de la financiarisation du logement à Budapest sont souvent mesurés en chiffres, comme le prix au mètre carré, le rendement locatif ou le nombre de logements touristiques, leur impact social se joue ailleurs. Il se glisse dans les détails du quotidien, dans les habitudes fragiles, les liens de voisinage, et dans la manière même de cohabiter et d’habiter la ville.
Ce n’est pas seulement la disparition d’une librairie ou la transformation d’un café en bar à cocktails qui inquiète. Ce qui s’efface, ce sont les relations qu’ils rendaient possibles. La complicité avec un commerçant, le plaisir de traîner sans but à une terrasse, les échanges improvisés autour d’un café du matin, tout cela s’effrite sous la pression du rendement et d’un tourisme de passage. Ce que l’on perd, affirme Hartmut Rosa, c’est la « résonance » avec notre environnement, cette possibilité d’un lien lent, stable, intime avec les lieux et les gens (Rosa & Vettraino, 2016, p. 9).
Plusieurs résidents interrogés ont exprimé ce trouble diffus mais profond. Cette habitante, née à Budapest, l’a formulé simplement :
« On ne rigole plus avec le commerçant du coin. On se sent de trop. Il n’a plus le temps. Il est devenu gestionnaire, pas voisin. »
(Entretien n° 3, habitante, Budapest – octobre 2024)
Dans les cafés du centre, rester une heure devient presque un acte déplacé. Le regard insistant des serveurs, ou plus subtilement celui des touristes qui attendent une table, transforme un moment de repos en un temps à optimiser. Ce sentiment d’inconfort crée une impression d’illégitimité : comme si occuper un espace sans consommer rapidement était devenu suspect. Ce n’est pas l’espace qui manque, c’est le droit de le traverser avec lenteur.
Dans cette atmosphère, une nouvelle routine s’impose : chercher un lieu tranquille, inconnu, simplement pour pouvoir s’arrêter. Cela suppose de consulter des avis, de planifier, d’utiliser une application, d’entrer dans une logique de consommation même pour ce qui, autrefois, relevait du pur hasard. On quitte son quartier, on s’organise, on scanne. La ville n’est plus un terrain d’improvisation mais une suite d’optimisations. Ce glissement rejoint ce que Marc Augé décrivait déjà dans les années 1990 avec la notion de « non-lieux », des espaces sans mémoire ni identité, conçus pour être traversés, non habités (Augé, 1992 ; Abélès, 1994). Dans ces territoires fonctionnels, la convivialité cède le pas à l’efficacité. Le passage remplace l’ancrage. Le temps urbain se contracte, rythmé par les plateformes.
Le paradoxe est cruel. Plus la ville est active, plus elle devient difficile à vivre pour ses habitants. Les lieux emblématiques comme les marchés, ruelles piétonnes ou brasseries, ne s’améliorent pas forcément avec l’afflux. Ils saturent. Le plaisir devient calculé, parfois anxiogène, à réserver. Ce qui change ici n’est pas uniquement fonctionnel. C’est toute une manière de vivre l’espace urbain qui bascule. Les gestes ordinaires comme rester, observer, discuter, ralentir cèdent la place à des parcours contraints, connectés, fragmentés. La ville cesse d’être un milieu de vie pour devenir un espace d’usage temporaire, où l’habitant devient un usager.
Le surtourisme ne se réduit pas à une question de volumes. Il décrit un déséquilibre entre les usages temporaires et les usages quotidiens d’un même espace, quand la fréquentation dépasse ce que le lieu peut absorber sans se dénaturer (Milano et al., 2019). Budapest, depuis quelques années, entre dans cette dynamique. Elle semble moins saturée que Rome ou Paris, mais certains quartiers comme Erzsébetváros, Lipótváros ou Kazinczy utca connaissent une fréquentation touristique quasi continue. Les effets vont bien au-delà de l’économie. Ils atteignent le cœur du lien résidentiel et reconfigurent les rythmes urbains. Le quotidien n’est plus marqué par les repères locaux comme les horaires scolaires, les pauses déjeuner ou les marchés, mais par des logiques touristiques : bruit nocturne, circulation rapide, forte intensité de consommation. Les boîtes à clés sur les grilles, les valises dans les escaliers, les portes qui claquent à toute heure sont devenues les signes d’une ville traversée à des vitesses qui ne se rencontrent plus.
Ce climat de saturation ronge lentement le sentiment d’appartenance. Plusieurs habitants rencontrés sur le terrain ont évoqué une fatigue symbolique : ne plus se reconnaître dans leur quartier, se sentir étranger dans leur propre immeuble, éviter des lieux qu’ils ont pourtant façonnés. Cela conduit aussi à un désengagement civique. Beaucoup ont l’impression que les décisions ne leur appartiennent plus, qu’elles sont prises ailleurs, pour d’autres.
Le trajet quotidien, trop souvent banalisé, devient un bon révélateur de cette tension. Il traduit beaucoup de la qualité de vie urbaine. À Paris, où je réside dans le quartier République et travaille rue aux Ours, un trajet de 10 minutes en métro par la ligne 3 pourrait sembler idéal. Pourtant, je marche 25 minutes tous les jours. Non par goût, mais pour éviter le stress d’un transport saturé. Ce n’est pas un cas isolé. Autour de moi, collègues et amis élaborent des stratégies : éviter certaines lignes, décaler leurs horaires, rallonger leur parcours pour ne pas subir l’angoisse du métro. Ce stress ne vient pas seulement de la foule ou de la chaleur. Il est aussi lié à l’incertitude permanente : retards, pannes, tensions dans les rames. Mais, plus profondément, il traduit une forme de rupture sociale. Quand un passager fait un malaise, la première réaction n’est plus de l’aider, mais de filmer, de se justifier auprès de l’employeur. Ce glissement m’a marquée. L’incident devient un problème de logistique, la personne une variable gênante. On ne s’arrête plus. On s’éloigne.
Budapest, à ce titre, offre une expérience plus respirable. Les lignes M2, M4, ou les trams 4/6 restent vivables, même aux heures de pointe. L’ambiance y est calme, les interactions plus respectueuses. Certes, certains axes sont engorgés, mais on continue à s’y sentir légitime. On peut improviser, changer de chemin, prendre le temps. Ce sentiment de respirabilité est devenu rare. Il constitue une des dernières protections contre l’accélération permanente. Il permet encore d’entrer en résonance avec la ville.
Lors d’un séjour prolongé à Rome, j’ai découvert une autre approche. Les retards y sont fréquents, les lignes parfois chaotiques. Pourtant, l’attente ne crée pas d’anxiété. Elle est intégrée, acceptée comme partie du quotidien. Il ne s’agit pas d’un système fluide mais d’un système tolérant. L’imprévu n’y est pas une menace mais un espace de respiration. Cette culture de la lenteur propose une alternative précieuse à la logique de performance qui domine à Paris, et qui s’étend peu à peu à d’autres capitales.
Les effets du surtourisme ne se limitent pas à l’inflation des loyers ou à la transformation des quartiers. Ils modifient les rythmes de la ville elle-même, jusqu’à affecter la manière dont les habitants se déplacent, respirent, se croisent. Le trajet quotidien, loin d’être neutre, devient un terrain de résistance ou de soumission, selon les marges que chacun parvient à préserver. Dans des villes comme Paris, le stress du déplacement est devenu la norme. À Budapest, l’équilibre reste fragile, mais encore possible. À Rome, la lenteur devient une forme d’art de vivre. Ces différences révèlent une chose essentielle : la nécessité vitale de préserver, dans l’espace urbain, des moments de calme, d’imprévu et de lien. C’est un enjeu fondamental pour les politiques urbaines à venir. Il ne s’agit pas seulement de réguler les flux touristiques, mais de garantir à chacun le droit à une ville habitable, jusque dans les gestes les plus simples : marcher, attendre, respirer, s’arrêter sans avoir à se justifier.
Fragmentation urbaine, fragmentation sociale : vers une ville à deux vitesses
La montée des loyers et la financiarisation du logement participent à une fragmentation spatiale de plus en plus marquée. Certains quartiers se spécialisent dans l’accueil temporaire, avec des immeubles entièrement dédiés aux courts séjours, tandis que d’autres zones, souvent situées en périphérie, accueillent les populations peu à peu exclues des centres. Ce découpage progressif du territoire urbain produit une polarisation nette entre quartiers-vitrines, tournés vers le tourisme, et espaces de relégation sociale.
Cette forme de ségrégation, moins visible mais tout aussi réelle, engendre des inégalités d’accès aux services, à la mobilité, et aux ressources urbaines. Le temps nécessaire pour rejoindre le centre, le coût des déplacements, la rareté des équipements publics deviennent autant de signes d’un éloignement qui n’est pas seulement spatial, mais profondément social. Henri Lefebvre (1968) mettait déjà en garde contre cette logique, en rappelant que le droit à la ville ne se limite pas au droit d’y habiter, mais inclut celui d’y participer activement, d’en faire partie. À Budapest, ce droit semble progressivement se dissoudre sous l’effet de logiques marchandes, qui transforment les lieux de vie en produits financiers ou touristiques, privant certains habitants de leur capacité à s’approprier l’espace urbain.
Les hausses de loyers, dans ce contexte, ne traduisent pas uniquement une évolution des prix. Elles redessinent les frontières invisibles de l’exclusion, délitent les solidarités locales, modifient la structure sociale de la ville. Cette dynamique engendre une fatigue civique, un désengagement discret mais profond. Lorsque les impératifs de rentabilité, les exigences de mobilité rapide et les usages marchands prennent le dessus, c’est le fondement même du vivre-ensemble qui s’érode. Ce n’est plus seulement une crise du logement qui se profile, mais une remise en question du projet urbain lui-même. La ville devient un espace de flux, dominé par les échanges rapides, plutôt qu’un espace de relations stables. L’urgence politique ne réside donc pas uniquement dans la construction de logements supplémentaires, mais dans la réaffirmation de la ville comme bien commun, comme lieu de vie partagé et accessible.
L’analyse du marché immobilier budapestois montre à quel point la généralisation de la location saisonnière a transformé les équilibres urbains. Ce n’est pas seulement l’offre ou les prix qui ont changé. C’est la manière même dont la ville est vécue, habitée, pratiquée au quotidien. Ce phénomène, d’abord discret, a peu à peu imposé une nouvelle logique du logement, conçu non plus comme un abri ou un repère de stabilité, mais comme un actif à rentabiliser.
Dans plusieurs quartiers centraux de Pest, cette évolution s’est traduite par une pression continue sur les loyers, une baisse de l’accessibilité pour les résidents permanents, et un renforcement des inégalités territoriales. Les conséquences sociales sont claires. Instabilité résidentielle, fatigue psychique liée aux déplacements, sentiment d’éviction ou de dépossession urbaine : autant de réalités que l’on retrouve aussi à Paris, à Rome, et dans d’autres capitales européennes soumises à des dynamiques similaires.
Ce basculement du logement vers une logique d’usage marchand généralisé impose désormais un changement de perspective. Il devient essentiel de réfléchir à la manière dont les pouvoirs publics peuvent intervenir, face à des logiques de marché qui ont largement structuré l’évolution du parc immobilier. La question n’est plus seulement de diagnostiquer les effets, mais de concevoir des formes d’encadrement à la hauteur des enjeux sociaux, spatiaux et politiques qu’ils soulèvent. C’est précisément cette nécessité d’une action publique régulatrice, à la fois ambitieuse, adaptée et ancrée dans les réalités contemporaines, qui constitue l’objet de la troisième partie de ce mémoire de recherche.