Une pression haussière sur les prix de l’immobilier

À Budapest, les locations saisonnières se sont installées sans bruit. Mais leurs effets, eux, sont visibles. Surtout dans les arrondissements centraux. Erzsébetváros (7ᵉ), Terézváros (6ᵉ), Lipótváros (5ᵉ) : ces quartiers, autrefois résidentiels, sont devenus des pôles de rentabilité touristique. L’attractivité d’Airbnb y a redessiné le paysage urbain.

Le phénomène a agi par translation : des appartements autrefois occupés à l’année sont passés à la location courte durée. Le centre a perdu une partie de ses habitants permanents. À la place, des flux. Des voyageurs. Un rythme discontinu. Les anciens équilibres se sont rompus.

Ce basculement a provoqué une hausse rapide des loyers. Les chiffres le confirment. En 2023, louer un deux-pièces meublé à Budapest coûtait en moyenne 1 100 € par mois. Le problème ? Le salaire minimum net, à cette date, plafonnait à 680 €. Le loyer dépassait donc de 60 % les revenus mensuels d’un salarié payé au minimum légal. Inabordable. Cette inflation s’est accélérée. Une étude de HousingAnywhere, reprise par Valentine Fourreau en 2023, classe Budapest en tête des villes européennes où les loyers ont le plus augmenté en 2023 : +43 % en un an. Une croissance hors sol, déconnectée du pouvoir d’achat local.

Ce décalage nourrit un malentendu. Pour les investisseurs internationaux, Budapest reste « bon marché ». Pour les habitants, la ville devient chère. Les logements disponibles à long terme se raréfient. Le marché se tend. Les effets sont concrets. Beaucoup quittent le centre-ville. Ils s’éloignent. Certains abandonnent même l’idée d’un logement indépendant. Cette fuite fragilise la mixité sociale et transforme la trame urbaine.

Le profil des acheteurs a changé lui aussi. Avant, on achetait pour louer sur le long terme. Aujourd’hui, on achète pour rentabiliser vite. Lors d’un entretien réalisé en avril 2025 avec un entrepreneur dans l’hébergement, ce dernier disait sans détour :

« J’ai commencé avec des appartements Airbnb car le contexte s’y prêtait parfaitement. Les démarches étaient simples, la rentabilité très rapide, et le centre-ville était encore largement ouvert à ce type d’activité. »
(Entretien n° 9, entrepreneur hôtelier, Budapest – avril 2025)

À partir de 2015, cette dynamique s’est intensifiée. Hongrois comme étrangers ont saisi l’opportunité offerte par les plateformes de location courte durée. À Erzsébetváros, cœur du 7^e arrondissement de Budapest, cette transformation est particulièrement marquée : en 2024, on y dénombrait 3 560 logements entiers proposés sur Airbnb, selon les données du site Doorbll. Des rues comme Király, Akácfa ou Dob, autrefois résidentielles, ont vu leur quotidien bouleversé, au point de perdre en partie leurs repères et leur fonction de voisinage.

Les conséquences ? Elles sont lourdes. L’offre classique s’effondre. Les loyers grimpent. Les jeunes, les ménages modestes, les étudiants : tous peinent à se loger. Une spirale spéculative s’installe. La mairie tente de réagir. Mais les mesures prises, comme la limitation annuelle des jours de location, sont peu appliquées. Trop faciles à contourner : la régulation reste symbolique.

En 2021, on pouvait encore louer un T2 pour 400 €. En 2025, ce montant ne permettra pas de trouver un studio dans ces mêmes quartiers. Cette inflation rapide ne touche pas que l’économie : elle affecte aussi la relation affective à la ville. Des habitants installés depuis longtemps perdent peu à peu leur place, leur stabilité, leurs repères.

Une concurrence accrue avec l’hôtellerie traditionnelle

Depuis quelques années, les plateformes comme Airbnb et Booking.com ont bouleversé l’équilibre du secteur touristique. Budapest n’y échappe pas. Ce qui relevait autrefois de la marge est devenu central. Les locations saisonnières ne complètent plus simplement l’offre hôtelière : elles redéfinissent les usages, les attentes et les standards, comme l’illustre clairement la figure 10, qui montre la répartition spatiale et le volume des hôtels et des annonces Airbnb dans la ville en 2018.

Figure 10. Répartition spatiale et nombre d’hôtels et de logements Airbnb à Budapest

Reproduit de Boros et. al., 2018, p. 33. Licence CC BY 4.0.

Pour mieux comprendre cette mutation, j’ai mené une enquête de terrain. Elle repose sur 110 entretiens menés à Paris, Rome et Budapest (annexe 1). L’objectif : aller au-delà des statistiques. Saisir ce qui pousse les voyageurs à choisir tel ou tel hébergement. Comprendre leurs arbitrages, leurs perceptions, leurs routines.

Premier enseignement : 90,9 % des répondants ont déjà utilisé une plateforme de location saisonnière. Le recours à Airbnb, notamment, est devenu courant. Ce n’est plus une alternative, mais une norme. Pour beaucoup, ce choix n’a rien d’exceptionnel. Il s’intègre dans une logique de voyage plus libre, plus personnalisé.

Contre toute attente, le prix n’est pas le premier critère. Il n’arrive qu’en troisième position. Seuls 27,3 % le placent en tête. Ce qui prime ? L’indépendance, l’espace, la sensation de confort. 45,5 % évoquent le besoin d’un lieu personnel, un espace de vie temporaire. 27,3 % parlent d’authenticité, du désir de « vivre comme un local ».

Autre constante : les équipements domestiques sont cruciaux. Cuisine, lave-linge, coin bureau… 72,7 % des voyageurs les jugent déterminants. Comme l’explique un directeur des opérations d’une agence de location d’appartements de luxe à Paris :

« Il y a quelques années, les gens demandaient peu d’équipements. Aujourd’hui, on pense que tout est possible et que l’hôte doit tout fournir. Cela crée une pression croissante sur les standards. »
(Entretien n° 6, directeur des opérations, agence de location d’appartements de luxe, Paris – mars 2025)

Ces attentes modifient la définition même de l’hébergement. Il ne s’agit plus seulement de dormir, mais de s’installer, de retrouver une routine, même brève. Les chiffres le confirment : 63,6 % des répondants choisissent Airbnb pour des séjours de plus de sept nuits. L’outil s’impose dans la tranche médiane : plus long qu’un week-end, mais plus court qu’un bail traditionnel.

Et si les conditions étaient égales ? Même prix, même localisation : 54,5 % préfèrent Airbnb, 45,5 % l’hôtel. Ce partage traduit deux logiques. L’une recherche l’autonomie, l’autre la stabilité. La première veut de l’espace, la seconde des services. Il y a bien sûr un écart de prix. À proximité du pont Szabadság híd, un Airbnb coûte entre 58 € et 101 € la nuit. Les hôtels ? Plutôt 120 € à 234 €. Mais l’enjeu n’est pas là. Le cœur du choix, c’est le rapport à l’expérience. À la liberté. À l’intimité. Dans cette logique, l’enquête révèle un paradoxe. 63,6 % des voyageurs préfèrent une arrivée autonome, sans hôte. Loin de l’image conviviale que les plateformes cultivent. Ce que l’on cherche, c’est l’indépendance, pas le lien.

Mais l’hôtel conserve des atouts. 72,7 % des répondants s’y sentent plus en sécurité. 63,6 % l’associent au luxe, à la qualité stable. Le directeur des opérations d’une agence de location d’appartements de luxe à Paris interviewé le dit clairement :

« Les hôtels offrent encore une fiabilité dans le service que les plateformes ne garantissent pas toujours. »
(Entretien n° 6, directeur des opérations, agence de location d’appartements de luxe, Paris – mars 2025)

Cette perception rassure. Elle séduit surtout les voyageurs réguliers, souvent fidèles aux chaînes hôtelières. Leur critère : le confort prévisible, dans toutes les villes, à toute saison.

À Budapest, cette transformation du marché ne s’est pas faite sans tensions. Le secteur hôtelier, très réglementé, voit d’un mauvais œil cette concurrence débridée. Les normes hôtelières sont strictes. Les obligations sont nombreuses. Et coûteuses. L’hôtelier interrogé, installé en centre-ville, s’en inquiète :

« Ouvrir un hôtel aujourd’hui, c’est un parcours du combattant. Les Airbnb, eux, échappent aux règles. Pourtant, on nous demande de rester compétitifs. »
(Entretien n° 9, entrepreneur hôtelier, Budapest – avril 2025)

Au-delà de la plainte économique, il évoque une réalité politique. Selon lui, certains responsables publics possèdent eux-mêmes des hôtels. D’où une régulation ambiguë : punitive pour les plateformes, protectrice pour certains intérêts privés.

« Ce n’est pas qu’une question de logement. C’est politique. Ceux qui fixent les règles sont aussi ceux qui ont des intérêts à défendre. »
(Entretien n° 9, entrepreneur hôtelier, Budapest – avril 2025)

Cette lecture met en lumière une autre facette du débat. Airbnb, plus qu’un acteur économique, devient un révélateur des fractures de tensions et des rapports de force entre deux visions de la ville.

Loin d’opposer deux mondes, cette enquête souligne la complexité des usages. Airbnb ne remplace pas l’hôtel. Il le complète. Il le défie. Il le force à évoluer. Ce n’est pas une compétition directe, mais un ajustement permanent. Dès lors, la régulation ne peut être uniforme. Il faut reconnaître les spécificités. Accepter la diversité des pratiques. Et construire une réponse politique juste, souple, contextualisée. À la hauteur des usages réels, pas des discours abstraits.

Une dynamique spatiale contrastée : Buda et Pest

À Budapest, la location saisonnière n’a pas modifié l’espace de manière homogène. Son impact varie d’un quartier à l’autre. Les prix de l’immobilier ne suivent pas une courbe unique. Certaines zones ont connu une flambée. D’autres, au contraire, sont restées plus stables. Pour comprendre ces différences, il faut distinguer les deux rives du Danube : Pest et Buda. C’est ce que j’ai pu observer en avril 2024, lors de ma semaine internationale à Budapest. Accompagnée de professionnels locaux, j’ai visité plusieurs appartements, aussi bien à Pest qu’à Buda. Ces visites de terrain, enrichies par des échanges avec des habitants et des agents immobiliers, ont permis d’aller au-delà des données générales et d’ancrer l’analyse dans la réalité vécue.

Pest, le cœur vibrant de la ville, concentre l’activité commerciale, touristique et nocturne. C’est là que les effets d’Airbnb se font le plus sentir. Dans les arrondissements comme Erzsébetváros (7ᵉ) ou Terézváros (6ᵉ), la pression est forte. Les logements destinés à la location longue durée y deviennent rares. Les prix augmentent vite.

Le directeur d’une agence immobilière hongroise interrogé, et résident de longue date, parle d’une véritable « effervescence immobilière » :

« Pest est devenue un terrain de jeu pour l’investissement touristique. Certains immeubles entiers ont changé de destination. Résultat : les habitants à long terme ont de plus en plus de mal à rester. »
(Entretien n° 1, directeur, agence immobilière hongroise – avril 2024)

Ici, la spéculation est alimentée par la demande touristique. Airbnb devient le vecteur principal de transformation : il attire des investisseurs, modifie les usages, fait monter les prix. Mais, en face, Buda raconte une autre histoire. Plus calme, plus résidentielle, plus verte, Buda semble préservée. À première vue, les effets du tourisme y sont discrets, voire absents. Pourtant, les prix y sont souvent plus élevés qu’à Pest. Un paradoxe ? Pas vraiment. Cette dynamique s’explique en partie par des représentations touristiques normatives, comme celle figurant dans le blog populaire Johnny FD1, qui incite les visiteurs à visiter Buda mais à séjourner à Pest. Ce type de représentation contribue à orienter les pratiques touristiques et à renforcer la polarisation fonctionnelle de la ville.

Lors de mes visites, ce contraste m’a frappée. Peu de logements touristiques visibles. Peu de commerces sont orientés vers les visiteurs. Mais des appartements chers, très demandés. Le directeur de l’agence immobilière hongroise le confirme :

« Buda reste plus chère car elle est moins exposée à la pression touristique. Elle est devenue un refuge pour les familles ou les habitants qui veulent échapper aux nuisances de Pest. »
(Entretien n° 1, directeur, agence immobilière hongroise –avril 2024)

Là où Pest attire par sa vitalité, Buda séduit par sa tranquillité. Ce n’est pas l’offre touristique qui y crée de la valeur, mais son absence. La promesse de stabilité, de silence, de sécurité. Ces qualités-là, très recherchées, font grimper les prix. Même sans Airbnb. Certes, Buda présente des inconvénients. Moins de commerces ouverts le soir. Moins d’animation. Des transports en commun parfois moins pratiques. Mais pour certains profils, ce sont précisément ces caractéristiques qui en font l’attrait. Le quartier devient un repli stratégique, un espace refuge dans une ville en mutation rapide.

Ce constat invite à nuancer l’idée d’un lien mécanique entre location saisonnière et hausse des prix. Airbnb n’est pas toujours la cause principale. Il peut amplifier une tendance, la rendre visible, ou au contraire être secondaire face à d’autres facteurs : le cadre de vie, la réputation du quartier, la qualité des écoles, la densité du trafic. À Buda, la valeur naît d’une perception collective : celle d’un quartier encore à l’écart. Cette image – protégée, préservée – suffit à entretenir une demande soutenue. Et donc, à maintenir des prix élevés. À l’inverse, à Pest, la rentabilité locative immédiate attire les investisseurs. Mais elle chasse les habitants. Elle transforme l’espace. Elle déséquilibre la structure sociale. Pest change plus vite, plus fort. Buda, elle, résiste, ou se transforme plus lentement.

Ce contraste entre les deux rives du Danube reflète une polarisation. Deux Budapest coexistent : l’une ouverte à la logique de marché, l’autre adossée à une culture résidentielle plus stable. Et c’est cette tension – entre agitation et retrait, entre spéculation et ancrage – qui dessine aujourd’hui la géographie urbaine de la capitale hongroise.

Comprendre cette dynamique permet de sortir des généralités. Tous les quartiers ne réagissent pas de la même façon. Tous les effets ne sont pas uniformes. Budapest, comme d’autres villes européennes, évolue par zones différenciées. Airbnb n’est ni un fléau absolu, ni une solution miracle. La plateforme s’insère dans des logiques locales, sociales, affectives. Il faut donc l’analyser au ras du sol, quartier par quartier, rue par rue.