C’est avant tout un intérêt profondément personnel pour la manière dont les individus vivent la ville, s’y attachent, s’y déplacent ou s’en éloignent, qui m’a amenée à explorer la question de la location saisonnière. Si ce phénomène s’inscrit évidemment dans des logiques économiques, il me semble qu’il raconte surtout quelque chose de plus intime, de plus discret : le rapport que l’on entretient avec son quartier, ses voisins, ses habitudes, ses repères quotidiens. Ce sont ces frictions, parfois imperceptibles, entre immobilier et vécu, entre optimisation de l’espace et sentiment d’appartenance, qui ont nourri ma réflexion tout au long de ce travail.

C’est dans les rues de Budapest que j’ai commencé à ressentir cette transformation. En me promenant plusieurs fois dans les mêmes quartiers entre 2022 et aujourd’hui, j’ai observé des changements subtils, mais tangibles. L’ambiance n’était plus tout à fait la même. Le rythme du quotidien semblait avoir été bousculé. Je ne voyais plus les mêmes visages, mais plutôt un va-et-vient constant de personnes de passage. Des enseignes locales, des commerces du quotidien avaient fermé leurs portes. Les cafés, eux, s’étaient multipliés, mais avec un public en perpétuel renouvellement.

Aucun de ces signes, pris isolément, ne semblait dramatique. Mais mis bout à bout, ces indices racontent une transformation plus vaste, plus silencieuse, mais bien réelle. C’est cette accumulation de microchangements, presque invisibles, que j’ai pu capter au fil de mes visites répétées. Et c’est justement cela qui m’a poussée à porter un regard plus large, à comparer d’autres villes qui connaissent des dynamiques similaires.

À Rome, ville façonnée de longue date par le tourisme, j’ai voulu tester mes observations dans un contexte plus anciennement marqué par la présence des visiteurs. J’y ai effectué deux séjours volontairement décalés dans le temps : l’un en août 2023, en basse saison, et l’autre en mars 2025 (figure 8), juste avant la reprise printanière. Ce double regard m’a permis de ressentir les évolutions à travers les rythmes, les gestes, les conversations. J’ai perçu des tensions diffuses, mais aussi des formes d’adaptation : ici un commerçant lassé, là une riveraine fière de son quartier, ailleurs encore un résident qui exprimait une perte de repères. L’attachement au lieu persistait, mais semblait désormais mêlé d’une forme de résignation.

Enfin, mon expérience à Paris, en tant que responsable du développement immobilier au sein du groupe hôtelier Archides depuis 2022, m’a donné une autre perspective : celle du professionnel, engagé dans des stratégies économiques, mais conscient des effets concrets de ces décisions sur le tissu urbain. J’ai assisté à des réunions où s’affrontaient des logiques de rentabilité et des inquiétudes locales. J’ai vu des projets ralentis, modifiés, voire abandonnés sous la pression réglementaire ou en raison d’une mobilisation d’habitants. Mais j’ai aussi constaté la manière dont certains quartiers se transforment au fil des mois, perdant peu à peu cette impression de stabilité, de continuité sociale, pour devenir des lieux d’usage plus temporaires, plus fonctionnels.

Figure 8. La fontaine de Trevi submergée par la foule : illustration du surtourisme à Rome

© Emilia Zalouk, 30 mars 2025 .

Ces trois villes – Budapest, Rome et Paris – m’ont permis de construire une lecture croisée des effets humains et sociaux de la location saisonnière. Elles m’ont montré que ce phénomène, au-delà des chiffres et des règlements, touche profondément nos façons d’habiter, nos manières de nous attacher aux lieux. Les perceptions ne sont jamais figées : elles évoluent avec le temps, avec les saisons, avec les discours publics. Et c’est dans ces oscillations, souvent discrètes, que se jouent les grandes recompositions urbaines de demain.

L’âge d’or des débuts : entre opportunité économique, hospitalité partagée et illusion d’authenticité

Lorsque la location saisonnière s’est diffusée à grande échelle, portée par l’essor des plateformes comme Airbnb, elle a d’abord été perçue comme une forme d’hospitalité renouvelée : conviviale, flexible et rentable. À ses débuts, il ne s’agissait pas tant d’un placement stratégique que d’un geste simple – celui de partager son chez-soi, d’ouvrir une chambre inoccupée, d’accueillir un voyageur de passage. Cette pratique s’accompagnait d’une promesse séduisante : celle de permettre aux touristes de « vivre comme un local », de découvrir la ville de l’intérieur, loin de l’hôtellerie impersonnelle.

Observer les réactions initiales des habitants face à ce nouveau modèle a été particulièrement instructif. Elles varient sensiblement selon les générations et les trajectoires personnelles. Les plus jeunes y voyaient souvent un moyen d’arrondir leurs fins de mois, d’adopter une forme de mobilité plus souple, ou de favoriser les échanges culturels. Les plus âgés, souvent propriétaires de longue date, étaient plutôt motivés par la valorisation de leur patrimoine, voire par une forme de transmission symbolique de leur quartier. Cette diversité de postures m’a permis de comprendre que la location saisonnière n’avait jamais été un phénomène homogène. Elle s’est glissée dans les quotidiens à travers des filtres très personnels : espoir économique, curiosité, attachement au lieu, ou simple nécessité.

À Budapest, dans les années 2010, le phénomène s’est installé dans un contexte encore marqué par la transition postsocialiste. De nombreux petits propriétaires ont vu dans Airbnb un levier concret pour rentabiliser des biens hérités, souvent vétustes, mais idéalement situés. Louer une chambre ou un appartement entier représentait une solution accessible, relativement simple à mettre en place, et surtout porteuse de gains rapides. Peu à peu, cette dynamique de complément de revenu a glissé vers une logique d’investissement pur : des logements ont été achetés exclusivement pour la location touristique, accélérant la professionnalisation du secteur.

À Rome, l’arrivée d’Airbnb s’est greffée sur une tradition ancienne d’hospitalité. Louer une pièce ou un petit logement n’était pas une nouveauté en soi. Mais la plateforme a permis d’industrialiser, de rendre visible et rentable une pratique jusque-là informelle. Les familles propriétaires d’immeubles anciens ont vu là une manière de revaloriser leurs biens tout en maintenant un ancrage local. Là encore, les perceptions divergeaient : certains voyaient dans ce modèle une continuité familiale, d’autres une exposition accrue au risque. L’accueil général a été positif, jusqu’à ce que la multiplication d’achats spéculatifs par des investisseurs extérieurs commence à redessiner les équilibres du quartier.

À Paris, la location saisonnière a d’emblée été portée par une image moderne et libérale, à la croisée entre économie collaborative et quête d’autonomie (annexe 2). Nombre de propriétaires et de locataires ont saisi cette opportunité pour faire découvrir leur ville autrement, tout en générant un revenu complémentaire. Mais cette dynamique enthousiasmante s’est rapidement accompagnée d’une montée de réserves. Les jeunes actifs y voyaient une solution temporaire, les retraités un moyen de compenser la baisse de leur pouvoir d’achat, tandis que des résidents plus anciens commençaient à s’inquiéter, parfois à voix basse, des conséquences sur la vie du quartier, la montée des loyers, ou la disparition de certains services de proximité.

Dans ces trois villes, les débuts de la location saisonnière ont été marqués par un certain engouement. L’idée dominante était que chacun pouvait y trouver son compte – voyageur ou habitant, jeune ou plus âgé, propriétaire ou locataire. Mais à mesure que les témoignages s’accumulaient, que les contextes se transformaient, il devenait clair que cette adhésion n’était ni uniforme ni stable. Ce qui, à première vue, semblait être une opportunité universelle, commençait déjà à révéler des lignes de fracture. En arrière-plan, les premières tensions apparaissent. Silencieuses encore, mais bien réelles.

Déracinement silencieux : quand les quartiers changent de visage

Dans de nombreuses villes européennes, l’essor du tourisme urbain et la généralisation des plateformes de location courte durée ont peu à peu transformé en profondeur les quartiers centraux. Pourtant, cette transformation ne se manifeste que rarement avec fracas. Elle s’insinue dans le quotidien, opère à bas bruit, redessinant imperceptiblement les contours de la vie locale. Ce sont des changements discrets, presque anodins, qui s’additionnent au fil du temps – et qui, peu à peu, vident les lieux de leur histoire, de leur densité humaine, de leur mémoire partagée.

Tout commence souvent par une modification mineure : une supérette de quartier remplace sa devanture par celle d’un concept store à l’esthétique mondialisée. Un voisin de palier, parti sans faire de bruit, est remplacé par un flot régulier de voyageurs de passage. Le palier devient plus silencieux… ou, au contraire, plus bruyant. Le rythme des allées et venues change. La vie s’accélère mais devient moins lisible. Ce qui était prévisible devient instable. Et avec cela, c’est tout un équilibre résidentiel qui s’effrite. On n’a pas encore quitté physiquement les lieux, mais on commence déjà à en être déplacé symboliquement.

Ce déracinement repose sur une logique économique désormais bien documentée : le logement, longtemps considéré comme un droit ou un ancrage, devient une ressource à optimiser. Dans nombre de villes européennes, une location courte durée rapporte davantage qu’une location longue durée classique. Cette incitation financière modifie les comportements des propriétaires et, plus largement, les équilibres du marché. Des pans entiers du parc résidentiel sont ainsi détournés de leur vocation initiale. Cela produit un effet mécanique : raréfaction de l’offre pour les habitants permanents, hausse des loyers, et transformation progressive des quartiers populaires en lieux de consommation touristique (Wanner, 2022).

Mais les chiffres ne disent pas tout. Ce sont aussi les liens humains qui se distendent. Les relations de voisinage s’effacent au profit d’interactions fugaces. Il devient plus difficile de reconnaître son voisin, de se sentir entouré, d’entretenir des solidarités ordinaires. Des tensions surgissent : sur le bruit, la propreté, la sécurité. Les résidents permanents, de plus en plus minoritaires dans certains immeubles, développent des stratégies d’évitement, voire de repli. Une certaine méfiance s’installe, alimentée par le sentiment d’un déclin silencieux – celui d’un quartier qui ne leur ressemble plus, ou qui ne leur répond plus.

Ce phénomène ne se manifeste pas partout de la même manière, mais une dynamique souterraine semble relier des contextes pourtant très différents. À Paris, par exemple, les critiques à l’égard des plateformes de location sont apparues très tôt, portées par une conscience aiguë de la crise du logement et par un tissu associatif et politique particulièrement vigilant. À Budapest, en revanche, la montée du tourisme a longtemps été vécue comme un signe positif : celui d’une ouverture vers l’Europe, d’un redressement économique et d’un effacement progressif du passé socialiste. À Rome, la perception est restée plus ambiguë : le tourisme fait partie du paysage urbain depuis des décennies, mais l’irruption du modèle Airbnb a tout de même intensifié certaines tensions préexistantes.

Selon Prosper Wanner (2022), ce déracinement n’est pas spectaculaire. Il ne se voit pas d’un seul coup. Il ne déclenche pas, au premier abord, de manifestations ou de mobilisations massives. Il agit lentement, mais sûrement. Il altère le tissu résidentiel, sape la vie communautaire, et fragilise les usages ordinaires de la ville. Les conséquences apparaissent souvent après coup. Quand un immeuble entier a basculé dans l’hébergement touristique. Quand une école ferme, faute d’élèves résidant à l’année. Quand une place autrefois habitée par des familles devient une vitrine de consommation saisonnière.

C’est à ce moment-là que l’on réalise ce qui a été perdu. Et souvent, il est déjà trop tard pour revenir en arrière. Ce type de transformation appelle donc une vigilance particulière : il s’agit d’identifier les signaux faibles, ces petits indices d’une bascule en cours, avant qu’ils ne se transforment en ruptures irréversibles. La capacité des villes à anticiper ces dérives, à préserver une diversité d’usages et une stabilité résidentielle, est aujourd’hui l’un des défis majeurs de la régulation urbaine face à la montée de la location saisonnière.

Entre rejet et adaptation : le point de vue des habitants

Aujourd’hui, les réactions des habitants face à la location saisonnière oscillent entre lassitude, résistance et résignation. Si les réponses varient selon les contextes, toutes traduisent une même fatigue sociale, un sentiment diffus de dépossession du quotidien. Les centres urbains, autrefois perçus comme des lieux de vie partagée, tendent à devenir des décors de passage, façonnés davantage par les logiques du marché que par les besoins des résidents.

À Budapest, c’est dans le 7ᵉ arrondissement que j’ai mené une enquête de terrain auprès d’une trentaine de personnes. Deux séjours immersifs (l’un de deux semaines en novembre 2024, l’autre d’une semaine en avril 2025) m’ont permis de prendre le temps d’écouter, d’observer, de ressentir. Discussions avec des commerçants, échanges à la bibliothèque Erzsébet, rencontres avec des étudiants : un même constat revient régulièrement, presque mot pour mot, « on ne reconnaît plus notre quartier ». Les lieux de vie traditionnels cèdent progressivement la place à des établissements pensés pour un public éphémère : une boulangerie devient un restaurant à brunch, un pressing se transforme en bar à cocktails. L’offre commerciale change, les prix s’envolent, les usages quotidiens se transforment.

Ce n’est pas tant le tourisme en soi qui dérange, mais cette impression sourde de perte de repères. L’appartement du 20 Kertész utca (figure 9), où je séjourne régulièrement depuis 2022, illustre bien cette évolution. Autrefois adapté à la vie étudiante, l’immeuble s’est progressivement métamorphosé en une sorte d’« Airbnb vertical ». Les nuisances sonores nocturnes sont devenues fréquentes. Les échanges entre résidents se sont raréfiés, remplacés par des instructions impersonnelles et des cadenas numériques. Le silence de la copropriété, face à cette transformation, traduit une démission collective. Là où régnait autrefois un certain équilibre, c’est désormais l’instabilité qui domine. Le simple fait de rester devient un choix pesant. Faut-il s’éloigner du centre pour retrouver une vie paisible ?

Figure 9. Entrée de l’immeuble 20 Kertész utca et sa localisation à Budapest

© Emilia Zalouk, 6 avril 2025.

Ce dilemme n’est pas anodin. L’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) rappelle qu’un trajet quotidien supérieur à 45 minutes a des effets significatifs sur le bien-être, la santé mentale et la productivité (OECD, 2020). La question n’est donc plus simplement géographique : elle devient existentielle. Choisir où habiter revient désormais à arbitrer entre confort spatial et stabilité émotionnelle.

À Rome, les sentiments sont similaires. Lors de mon séjour de mars 2025, la saturation du centre était palpable. La ville semblait tendue, offerte en vitrine, mais vidée de sa substance. L’immeuble où j’avais réservé un Airbnb reflétait cette tension. L’ambiance y était lourde, les échanges avec les résidents permanents quasi inexistants, sinon franchement hostiles. L’ascenseur, par exemple, était sujet à débat : certains habitants considéraient qu’il ne devait pas être utilisé par les « temporaires ». Ce détail, en apparence anecdotique, illustre en réalité une crispation plus profonde sur le partage des espaces communs.

Rome, avec ses 21 millions de visiteurs en 2023 (+9 % par rapport à 2019), s’apprête à recevoir jusqu’à 35 millions de touristes en 2025 pour le Jubilé (Ministero del Turismo – Republica Italiana, 2024). La ville, déjà muséifiée par son histoire, entre dans une nouvelle phase de touristification : un processus par lequel l’espace urbain se transforme pour accueillir prioritairement les flux touristiques, au détriment des usages résidentiels. Dans les zones classées UNESCO, cette pression est d’autant plus forte que la patrimonialisation coexiste difficilement avec la fonction d’habitat.

Ce contexte a fait émerger une mobilisation citoyenne structurée. Des collectifs comme GRoRAB (Gruppo Romano Regolazione Affitti Brevi) ou Riabitiamo Roma dénoncent publiquement les conséquences du surtourisme : spéculation immobilière, désertification résidentielle, disparition du commerce de proximité. Dans leur manifeste contre la touristification (2024), ces groupes alertent sur une Rome qui se vide de ses habitants pour devenir une ville de passage, un simulacre de ville vivante. Selon Riabitiamo Roma1, la ville subit une pression touristique hors de contrôle, une altération profonde de la composition sociale et un usage privatif de l’espace public au détriment des résidents. Les revendications sont claires : plafonnement des nuitées, encadrement de l’ouverture de nouveaux hébergements touristiques, protection des commerces de proximité, et surtout, réaffirmation de la fonction résidentielle comme cœur de la ville.

À Paris, l’attitude semble avoir évolué vers une forme d’acceptation résignée. Après une période de mobilisation citoyenne relativement intense, notamment à l’échelle des conseils de quartier, une certaine accoutumance s’est installée. Les plateformes de location courte durée font désormais partie du paysage urbain, bien qu’elles continuent de susciter des critiques. Nombre de résidents ont intégré ces transformations dans leur quotidien, parfois faute d’alternatives. Cette tolérance relative peut être interprétée comme un épuisement démocratique face à des politiques publiques jugées peu efficaces, ou comme un réalisme pragmatique dans une ville où la pression foncière rend toute revendication résidentielle de plus en plus difficile.

Ce glissement d’une phase d’enthousiasme à une phase de saturation, puis de lassitude, dessine une courbe commune à ces trois capitales. La question centrale n’est plus tant celle de la régulation technique, mais celle du sens politique de l’habiter : à qui appartient la ville, lorsque ceux qui y vivent ne s’y reconnaissent plus ? Ce que révèle ce déracinement silencieux, c’est moins une crise ponctuelle qu’un changement de paradigme. L’urbain se recompose autour de flux, d’optimisation, de rentabilité. Et dans ce nouveau modèle, l’habitant permanent devient un acteur secondaire, parfois même un intrus dans sa propre ville.

Pour mieux comprendre ces transformations, il est désormais nécessaire de se pencher sur les mécanismes économiques et immobiliers qui les sous-tendent. C’est précisément l’objet de la partie suivante, centrée sur le cas budapestois, qui permet de saisir l’ampleur de la mutation du marché résidentiel sous l’effet de la location saisonnière.