Parmi les capitales d’Europe centrale et orientale, Budapest est une ville qui interpelle instantanément le regard géographique (figure 4). Elle s’inscrit dans un paysage structuré et contrasté, au cœur de l’Europe centrale, à la croisée de plusieurs influences géopolitiques, culturelles et économiques. Le Danube, qui traverse la ville du nord au sud, en constitue la colonne vertébrale naturelle. Il organise l’espace urbain autour de deux entités historiquement distinctes : Buda, à l’ouest, perchée sur les collines et marquée par une forte valeur patrimoniale et résidentielle ; et Pest, à l’est, installée sur la plaine, développée selon une trame orthogonale plus dense, concentrant les fonctions administratives, commerciales et économiques (Rátz et al., 2008 ; figure 5)

Figure 4. Carte de la Hongrie

Wikimedia Commons.

Figure 5. Vue panoramique de l’Ange du château de Buda

© Emilia Zalouk, 8 avril 2024.

Cette dualité géographique structure profondément la ville. Depuis l’unification de Buda, Pest et Óbuda en 1873, Budapest forme une capitale bicéphale, à la fois fonctionnelle et symbolique, monumentale et populaire. Son évolution spatiotemporelle, visible sur les cartes anciennes comme contemporaines, révèle une lecture à la fois morphologique et sociale de l’espace urbain. La ville présente un tissu composite où se mêlent les strates de l’histoire : quartiers nobles hérités de la période austro-hongroise, grands ensembles socialistes en périphérie, espaces en recomposition dans le centre, à mesure que les logiques touristiques et immobilières s’y intensifient (Voros, 1988).

Budapest est devenue un objet immobilier spécifique. L’espace construit sert à vivre, mais crée aussi de la valeur. La ville attire désormais les investissements mondiaux. De nombreux habitants et investisseurs voient l’espace urbain comme une valeur refuge, cherchant à sécuriser leur capital dans un contexte économique instable.

En Europe de l’Est, cette tendance s’amplifie avec des taux de propriété dépassant 90 % (figure 6). À Budapest, les prix de l’immobilier ont doublé entre 2014 et 2022. Cette hausse rapide a attiré de nombreux investisseurs internationaux, notamment allemands, autrichiens et chinois. Le bâti se transforme en placement prioritaire, alimentant une dynamique de gentrification et créant de fortes tensions sociales autour de la question du logement.

Figure 6. Taux de propriété immobilière en Europe : part des ménages propriétaires de leur logement

© Landgeist.

J’ai moi-même constaté cette réalité lors de mes nombreux séjours à Budapest. Plus de dix visites en trois ans m’ont permis d’observer directement ces mutations. Mon parcours professionnel à l’ESPI en a approfondi la compréhension, en particulier lors de mon stage à Budapest en avril 2024, au sein de l’agence immobilière Walter Immobilier. Cette immersion m’a confrontée aux réalités concrètes du marché résidentiel budapestois, dans un environnement urbain en pleine recomposition. La ville subit en effet aujourd’hui de profondes transformations sociospatiales, dont l’essor d’Airbnb constitue l’un des symptômes les plus visibles. Budapest se situe à l’intersection de dynamiques géographiques, politiques et économiques. Son passé socialiste, combiné à une libéralisation rapide et encore récente, en fait un terrain d’étude particulièrement éclairant pour comprendre les enjeux de la location saisonnière dans les métropoles d’Europe centrale. La fragilité de sa régulation urbaine met en lumière les défis spécifiques que soulève ce phénomène dans un contexte postsocialiste, entre ouverture aux capitaux étrangers et difficulté à préserver un équilibre résidentiel.

De l’héritage postsocialiste à la fragmentation de la propriété urbaine

1873-fin de la Seconde Guerre mondiale : spéculation foncière puis collectivisation

Comprendre pourquoi Budapest est devenue un terrain fertile à l’essor de la location saisonnière suppose de revenir sur les dynamiques historiques qui ont façonné sa structure résidentielle. L’unification de Buda, Pest et Óbuda en 1873 marque le début de son essor moderne, dans le cadre de l’Empire austro-hongrois. La capitale hongroise devient alors un centre politique, économique et culturel majeur, se dotant de boulevards haussmanniens, d’immeubles administratifs et d’un parc immobilier bourgeois dense, conçu pour répondre aux besoins d’une classe moyenne urbaine en pleine expansion (Vajda-Saudraix, 2022). Ce parc, principalement constitué d’immeubles de rapport dans les quartiers centraux comme Erzsébetváros et Terézváros, est à l’époque le produit d’investissements privés, structurés par une logique de spéculation foncière encadrée. La fonction résidentielle est alors intimement liée aux dynamiques économiques de la ville. Mais ce modèle change brutalement après la Seconde Guerre mondiale.

Sous le régime socialiste instauré en 1949 (Rekacewicz & Marin, 2000), la ville entre dans une nouvelle ère : l’habitat est collectivisé et devient un outil d’ingénierie sociale. L’État hongrois met en place un système dans lequel le logement devient un droit fondamental, attribué par des organes publics ou des entreprises d’État. Les loyers sont très bas, la mobilité résidentielle est contrôlée, et la construction est massivement orientée vers les périphéries, avec l’érection de barres d’habitation préfabriquées, les panelház (Tömöri & Süli-Zakar, 2011). Pendant ce temps, le centre-ville, laissé à l’écart des grands programmes de rénovation, se dégrade progressivement.

La transition des années 1990 : privatisation rapide, régulation absente

La chute du régime communiste en 1989 entraîne une transformation radicale. La Hongrie s’engage dans une transition rapide vers l’économie de marché et, dans ce contexte, la question du logement devient centrale. Entre 1990 et 1995, l’État hongrois engage une privatisation massive du parc résidentiel : environ 85 % des logements publics sont vendus à leurs occupants, souvent à des prix symboliques, dans l’objectif de constituer une classe moyenne propriétaire (Lequeux, 2019 ; Richet, 1990).

Cette privatisation, bien que massive, a été menée sans cadre juridique adapté. La culture de copropriété était absente, et aucun système de gestion commune n’était prévu pour les immeubles. Il en résulte un morcellement extrême de la propriété, notamment dans les bâtiments anciens du centre-ville, où chaque appartement appartient à un propriétaire différent. Dans ces conditions, les décisions collectives sont très difficiles à prendre, rendant presque impossible toute action concertée de gestion ou de rénovation.

Lors d’un entretien réalisé avec György Vida, enseignant-chercheur à l’université de Szeged spécialiste de la question, il m’a expliqué que cette privatisation des années 1990 avait fragilisé durablement la propriété urbaine :

« La privatisation dans les années 1990 a entraîné une fragmentation de la propriété immobilière et une gouvernance insuffisante des immeubles, rendant plus difficile la mise en place d’une réglementation coordonnée. »
(Entretien n° 10, György Vida – avril 2025)

Cette réalité a des effets structurels durables sur la gestion immobilière. Faute de syndics actifs, de fonds de réserve, ou d’outils juridiques efficaces, nombre d’immeubles – y compris classés – restent dans un état de délabrement avancé. Un directeur d’une agence immobilière hongroise m’a confié :

« Contrairement à la France, ici, rien ne peut juridiquement forcer une copropriété à engager des travaux de rénovation. Il suffit qu’un ou deux copropriétaires soient contre, et tout est bloqué. Certains immeubles deviennent invivables. »
(Entretien n° 1, directeur, agence immobilière hongroise – avril 2024)

Ce blocage généralisé, couplé à un désengagement de l’investissement public, produit une zone grise dans la gestion urbaine. Paradoxalement, les immeubles les plus dégradés attirent les investisseurs, davantage motivés par l’emplacement central que par l’état du bâti. On observe ainsi un phénomène de spéculation sur le patrimoine négligé, qui tire parti de l’opacité juridique et des carences réglementaires.

En somme, l’héritage du socialisme continue de structurer la gestion de l’habitat à Budapest. La location saisonnière ne s’y est pas seulement imposée comme une opportunité économique. Elle s’est insinuée dans les interstices d’un système de gouvernance affaibli, révélant les fragilités d’un cadre postsocialiste encore en reconstruction. Elle constitue ainsi le symptôme d’un dysfonctionnement plus profond, au croisement de la politique du logement, de l’histoire foncière et des rapports de pouvoir dans la ville contemporaine.

L’intégration européenne et la revalorisation touristique de Budapest

L’entrée de la Hongrie dans l’Union européenne, en mai 2004, a constitué un moment charnière dans la trajectoire urbaine de Budapest. Cette adhésion ne s’est pas limitée à un ancrage institutionnel au sein de l’espace politique européen : elle a repositionné la capitale hongroise dans les dynamiques continentales, tant sur le plan touristique qu’économique et immobilier. Budapest est passée du statut de ville postsocialiste en reconversion à celui de métropole attractive, stable et connectée, stratégiquement située au cœur du continent.

Cette évolution s’est particulièrement manifestée dans deux phénomènes clés : l’essor du tourisme urbain et l’accélération des investissements immobiliers, concentrés dans les quartiers centraux. Ces arrondissements – en particulier les 5ᵉ, 6ᵉ et 7ᵉ – sont devenus des territoires d’opportunité, captant à la fois les flux touristiques et les capitaux privés, avec pour effet une transformation rapide du tissu social et économique.

Une ouverture touristique portée par l’européanisation

L’un des marqueurs les plus nets de cette transformation est l’explosion du tourisme international à Budapest. L’intégration dans l’espace Schengen, la levée progressive des frontières, et surtout le développement du transport aérien low cost ont profondément modifié la connectivité de la ville. Elle devient alors une destination privilégiée de city breaks1, misant sur un patrimoine architectural prestigieux, une offre culturelle dense et des prix compétitifs par rapport aux grandes capitales d’Europe de l’Ouest (Le Roy, 2024).

Entre 2005 et 2015, le nombre de nuitées touristiques double, avec une concentration marquée dans les quartiers historiques (Boros et al., 2018). L’offre hôtelière se développe, mais surtout, on observe une transition vers des hébergements alternatifs : chambres d’hôtes, appartements meublés, puis, dès la fin des années 2000, les premières annonces sur Airbnb. Le modèle hôtelier classique cède progressivement la place à une économie de courte durée, dopée par les plateformes numériques.

Cette montée du tourisme a aussi redessiné l’espace urbain : rues piétonnes, multiplication des cafés à destination des visiteurs, requalification du mobilier urbain… Le centre-ville, longtemps marqué par une vétusté structurelle, est revalorisé non pas pour les habitants, mais dans une logique de mise en tourisme de la ville. L’espace est remodelé selon les attentes d’un tourisme internationalisé, standardisé, qui homogénéise les usages et influe sur la nature des commerces, des services et des ambiances.

Une intensification des flux d’investissement immobilier

En parallèle, l’intégration européenne a ouvert les portes à une nouvelle génération d’investisseurs immobiliers étrangers. Budapest, perçue comme une capitale européenne sous-évaluée, a rapidement attiré les acheteurs venus d’Allemagne, d’Autriche, du Royaume-Uni ou des Pays-Bas, séduits par une combinaison rare : prix abordables, architecture valorisable, et fiscalité attractive. La ville devient un marché d’investissement spéculatif, notamment pour les petits appartements situés dans les zones centrales.

Lors d’un entretien avec Said Youdjaoud, étudiant à la Metropolitan University of Budapest, ce dernier souligne :

« L’entrée dans l’Union européenne a radicalement changé la perception de Budapest. D’un coup, elle est apparue sur la carte des grandes villes d’Europe centrale. Et beaucoup d’investisseurs, y compris des petits, ont commencé à acheter des appartements, parfois juste pour les louer sur le court terme. »
(Entretien n° 7, Said Youdjaoud – mars 2025)

Cette montée en puissance des achats étrangers est confirmée par les statistiques et les analyses de marché. Des investisseurs allemands, chinois ou britanniques se positionnent sur des lots à fort potentiel locatif, souvent acquis en vue d’une exploitation touristique intensive. Certains bâtiments entiers sont reconfigurés pour la location de courte durée, accentuant encore la pression foncière dans les quartiers concernés.

Mes propres observations de terrain, réalisées lors de mon immersion professionnelle chez Walter Immobilier, confirment cette dynamique. Un directeur d’agence immobilière m’a également expliqué :

« Moi, c’est après l’entrée de la Hongrie dans l’Union européenne que j’ai senti qu’il se passait quelque chose. La ville était belle, encore pas chère, mais avec une vraie dynamique. Il y avait une demande étrangère, mais aussi une forte croissance interne. »
(Entretien n° 1, directeur, agence immobilière hongroise – avril 2024)

Il précise également l’importance des facteurs monétaires dans les décisions d’investissement :

« Aujourd’hui, le passage à l’euro est une question centrale pour tous les investisseurs. C’est rare d’avoir encore une capitale européenne où tu peux investir en devise locale, à des prix accessibles, avec une forte demande locative. Dès que l’euro arrive, les prix grimpent. »
(Entretien n° 1, directeur, agence immobilière hongroise – avril 2024)

Ce contexte d’investissement favorable, combiné à l’essor rapide du tourisme, a largement contribué à la transformation du logement en produit d’investissement. Dans certains secteurs, les appartements ne sont plus acquis pour y habiter, mais pour générer du rendement, d’abord via la location longue durée, puis de plus en plus via la location saisonnière, dans un marché désormais structuré autour des plateformes comme Airbnb.

La ville est ainsi entrée dans une phase de marchandisation accélérée de son habitat, où les intérêts des visiteurs et des investisseurs prennent le pas sur ceux des habitants. Cette dynamique pose les bases d’une reconfiguration du droit au logement et constitue le socle sur lequel viendront se greffer les tensions réglementaires analysées dans les chapitres suivants.

L’émergence d’Airbnb à Budapest : entre contexte numérique favorable et mutation résidentielle

L’essor d’Airbnb à Budapest ne peut être lu uniquement à travers le prisme du tourisme ou de l’héritage postsocialiste. Il s’inscrit dans un mouvement plus large de reconfiguration du rapport au logement, porté par les technologies numériques, la montée en puissance des plateformes collaboratives et une transformation progressive du logement en produit d’investissement optimisé.

Budapest, par ses caractéristiques géographiques, économiques et urbaines, s’est révélée être un terrain particulièrement favorable à cette mutation : un parc ancien encore abordable, une réglementation souple, un attrait touristique croissant et une capacité d’adaptation rapide aux nouveaux outils numériques. Dans ce contexte, Airbnb s’est imposée comme le visage le plus visible de cette double transformation, technique et immobilière, qui redéfinit les usages urbains.

La numérisation comme levier d’accessibilité et d’exploitation résidentielle

L’intégration de Budapest aux circuits mondiaux de l’économie numérique s’est accélérée depuis les années 2010. Les plateformes comme Airbnb, Booking.com ou encore Szállás.hu, acteur local, se sont rapidement imposées, grâce à plusieurs leviers structurels : accès généralisé à l’internet mobile, banalisation des paiements numériques, et émergence d’une culture de l’immédiateté. Cette transformation a profondément modifié les pratiques de gestion locative.

Là où la location nécessitait autrefois une présence physique quotidienne, ces plateformes permettent désormais une gestion à distance, libérée des contraintes géographiques ou linguistiques. Les barrières à l’entrée s’effacent pour les propriétaires, qui peuvent proposer leur bien en ligne, gérer les réservations, automatiser l’accueil avec des boîtes à clés connectées et déléguer les prestations à des prestataires locaux spécialisés.

À Budapest, cette transition technologique a coïncidé avec un parc immobilier sous-exploité, notamment dans les 6ᵉ et 7ᵉ arrondissements (figure 7). Ces quartiers sont riches en immeubles du xixᵉ siècle au fort potentiel architectural (hauts plafonds, balcons en fer forgé, cours intérieures) mais qui étaient longtemps délaissés ou mal entretenus. Ils sont devenus des actifs attractifs, revalorisés par la demande touristique et les technologies numériques (Smith et al., 2009).

Figure 7. Carte des arrondissements et quartiers de Budapest

© Ludó - travail personnel from Wikipedia. Licence CC BY-SA 4.0.

Les plateformes numériques ont fonctionné comme accélérateurs de valorisation. Comme me l’a expliqué le directeur d’une agence immobilière hongroise :

« Ce qui a tout changé, c’est la digitalisation. Aujourd’hui, tu peux acheter un bien à distance, le faire gérer à distance, et avoir 10 % de rentabilité. Pour un investisseur étranger, c’est du rêve. »
(Entretien n° 1, directeur, agence immobilière hongroise – avril 2024)

Cette accessibilité opérationnelle a permis l’entrée massive de petits et moyens investisseurs étrangers, souvent non résidents, qui ne maîtrisent pas nécessairement le contexte local, mais peuvent compter sur des prestataires et outils numériques pour gérer leurs biens en location saisonnière.

Plateformes, fiscalité et projection immobilière : une combinaison explosive

Outre la numérisation, c’est le cadre fiscal hongrois qui rend ces investissements extrêmement attractifs. Selon le directeur d’agence immobilière hongroise interrogé, la fiscalité hongroise agit comme un levier puissant de captation de capitaux étrangers :

• 15 % d’imposition seulement sur les revenus locatifs nets ;

• 0 % d’imposition sur les plus-values après cinq ans de détention ;

• pas de double imposition pour les ressortissants français, grâce aux conventions fiscales bilatérales ;

• droits de succession très faibles, ce qui facilite la transmission patrimoniale.

Combinées à un prix d’entrée bas (entre 700 et 1 300 €/m² dans les arrondissements centraux), ces conditions permettent d’acquérir des biens de standing dans des quartiers prisés, ce qui est aujourd’hui devenu quasi impossible dans d’autres capitales européennes comparables.

Parallèlement, la demande locative connaît une croissance continue, soutenue par trois dynamiques principales :

• un tourisme international croissant, alimenté par la position centrale de Budapest, ses tarifs compétitifs et sa connectivité renforcée (low cost, Schengen) ;

• l’arrivée de jeunes actifs et étudiants internationaux, attirés par les universités hongroises, le coût de la vie et la qualité de vie ;

• la modernisation urbaine financée par les fonds européens, qui renforce l’image d’une ville dynamique, moderne, et économiquement stable.

Comme le souligne le directeur d’agence immobilière hongroise :

« Le fait d’acheter aujourd’hui en forints dans une capitale européenne, c’est une opportunité unique. Le jour où l’euro arrive, les prix vont bondir. Ceux qui ont investi maintenant auront gagné sur toute la ligne. »
(Entretien n° 1, directeur, agence immobilière hongroise – avril 2024)

Cette combinaison entre numérisation, fiscalité avantageuse et projection économique crée un nouveau modèle d’usage du logement, qui ne repose plus sur la notion de résidence principale, mais sur une logique d’optimisation patrimoniale. Le bien immobilier devient un actif stratégique, exploité à distance, valorisé par les plateformes, indexé sur la performance locative et désolidarisé de la notion d’usage résidentiel. À travers l’analyse combinée de l’héritage postsocialiste, de l’intégration européenne et du développement des plateformes numériques, il apparaît clairement que l’émergence de la location saisonnière à Budapest ne résulte pas d’un phénomène isolé ou purement conjoncturel.

D’un côté, la privatisation rapide du parc immobilier, sans régulation ni culture de la copropriété, a laissé la ville vulnérable à des formes de valorisation individuelle souvent déconnectées des logiques de l’habitat collectif. De l’autre, l’intégration à l’Union européenne a entraîné une explosion des flux touristiques et un afflux massif d’investissements, créant un environnement idéal pour une réorientation du logement vers des usages marchands.

Enfin, la numérisation du marché et la montée des plateformes comme Airbnb ont agi comme catalyseurs techniques de cette mutation, rendant le logement plus accessible, plus mobile, plus rentable – mais aussi plus instable. Budapest est ainsi devenue, en moins de dix ans, l’un des foyers les plus actifs de la location saisonnière en Europe centrale, au point d’en voir émerger des tensions sociales, juridiques et territoriales croissantes.

La prochaine partie de ce mémoire de recherche s’attache à analyser ces effets concrets : les transformations urbaines, les réactions des habitants, et les perceptions du phénomène.