Des monastères aux maisons d’hôtes : l’héritage médiéval de l’hospitalité

Les origines de la location saisonnière remontent à des pratiques anciennes et locales. Avant de devenir un phénomène mondial, cette forme d’hébergement s’est développée au rythme des déplacements humains, de la croissance du tourisme et des changements économiques. Des initiatives locales, comme les chambres d’hôtes ou les gîtes, ont structuré une activité répondant à une demande croissante d’hospitalité. Avec le temps, ces pratiques se sont modernisées, notamment avec l’avènement des technologies numériques.

La révolution numérique a transformé les modes de mise en relation entre propriétaires et locataires. Elle a également bouleversé les dynamiques sociales et immobilières des grandes villes. L’émergence de plateformes numériques a donné un nouvel élan à cette pratique, la rendant plus accessible et l’intégrant pleinement dans les stratégies économiques et urbaines des métropoles, souvent par des acteurs extérieurs au secteur hôtelier traditionnel.

Cette transition, de l’initiative locale à l’industrie numérique mondiale, reflète l’histoire complexe et variée de la location saisonnière. Elle illustre aussi son impact croissant sur les structures urbaines et sociales.

Bien avant l’apparition des plateformes numériques contemporaines, les pratiques de location saisonnière existaient déjà. Dans les sociétés prémodernes, elles prenaient des formes rudimentaires, essentiellement locales et informelles. L’une des expressions les plus anciennes est la chambre d’hôte : une pièce meublée au sein d’un logement privé, proposée aux voyageurs contre rémunération. Selon l’article L. 324-3 du Code du tourisme1, ce type d’hébergement doit être loué pour une ou plusieurs nuits et inclure, au minimum, le petit-déjeuner, ainsi que des prestations de services comme la fourniture du linge de maison. Bien que ces modalités évoluent, elles conservent une logique fondée sur l’ancrage local et la valorisation du tissu urbain résidentiel.

Dans divers contextes géographiques et culturels, ces hébergements portent des noms variés : « gîte touristique » au Québec ou “ Bed and Breakfast” (B&B) dans les pays anglophones (Truchet & Callois, 2015). Ces variations linguistiques traduisent une adaptation aux coutumes locales et aux besoins des flux touristiques, tout en s’intégrant aux structures sociales et urbaines des lieux où ils se développent.

L’origine des chambres d’hôtes remonte à la fonction d’hospitalité des institutions religieuses au Moyen Âge. En 817, lors du sixième concile d’Aix-la-Chapelle, Louis I^er décréta que les monastères devaient disposer de chambres dédiées à l’accueil des pauvres et des pèlerins, constituant ainsi l’un des premiers modèles organisés d’hébergement temporaire (Michel & Fournier, 1851). Ces pratiques hospitalières, ancrées dans les paysages monastiques et ruraux, témoignent d’une première forme d’intégration de la mobilité humaine dans l’espace habité.

Cette conception spirituelle et communautaire de l’accueil trouve une résonance visuelle dans l’iconographie médiévale. Comme on peut le voir dans la figure n° 1, le geste du moine, tourné vers l’extérieur, peut symboliser l’ouverture au monde et à l’autre. C’est une belle métaphore de l’idée d’hospitalité : recevoir le voyageur, le pèlerin ou le pauvre dans un lieu sacré, structuré, et pleinement investi d’une mission d’accueil.

Figure 1. Le moine moissonneur, une métaphore visuelle de l’hospitalité monastique

Source : Bibliothèque municipale de Dijon.

Avec le temps, ces modèles se sont progressivement urbanisés, s’adaptant aux transformations des structures socioéconomiques et spatiales issues des premières révolutions industrielles. Les chambres d’hôtes ont évolué pour répondre aux nouvelles exigences des voyageurs, tout en contribuant à façonner l’économie touristique des villes et des campagnes. En valorisant le patrimoine local et en intégrant des réseaux d’hébergement, ces pratiques ont joué un rôle crucial dans l’émergence d’une économie de l’hospitalité, préfigurant ainsi les évolutions majeures qu’a connues la location saisonnière à l’ère numérique.

Au xix^e siècle, les chambres d’hôtes se sont développées en Europe centrale, notamment en Allemagne et dans la région du Tyrol autrichien. Elles étaient initialement destinées aux familles bourgeoises qui séjournaient chez des agriculteurs locaux, moyennant rémunération, afin de bénéficier de l’hospitalité rurale et de services supplémentaires. Ce type d’hébergement a gagné en popularité et a progressivement été adopté par d’autres pays européens (Cluet, 2009). Au xx^e siècle, la démocratisation du tourisme de masse, rendue possible par l’amélioration des transports et l’augmentation du pouvoir d’achat, a largement profité aux formes d’hébergement standardisées de type “resort”. Toutefois, en parallèle, la chambre d’hôte a progressivement gagné en légitimité en tant qu’alternative plus authentique, notamment dans les zones rurales. Elle a été revalorisée comme un mode d’accueil favorisant la proximité avec l’habitant, l’ancrage territorial et une forme de tourisme perçue comme plus durable. Cette logique a d’ailleurs inspiré les premières plateformes collaboratives, qui, à l’origine, revendiquent un tourisme fondé sur la rencontre, la simplicité et le partage, avant que les usages commerciaux ne prennent le dessus.

La révolution des usages : de l’authentique à l’accessible, une nouvelle économie de l’hébergement

C’est à la fin des années 1990, avec la généralisation d’Internet, que la location saisonnière change de visage. En 1995, David Clouse lance VRBO (Vacation Rentals by Owner), avec l’idée de permettre aux propriétaires de maisons de vacances de louer directement à des voyageurs, sans passer par une agence. Une logique simple et directe.

Comme le raconte Gallagher (2017), c’est en 2008 que le secteur connaît une rupture majeure : la naissance d’Airbnb. Un an plus tôt, à San Francisco, Brian Chesky et Joe Gebbia, deux jeunes designers venus de New York, peinent à payer leur loyer. Ils cherchent une solution originale. Pas un emploi classique. Plutôt une idée durable, qui pourrait rapporter un peu d’argent. À ce moment-là, une conférence de design attire une foule de participants dans la ville. Les hôtels sont complets. C’est l’occasion. Ils décident d’héberger trois personnes chez eux, sur des matelas gonflables. Petit-déjeuner inclus. Tarif : 80 $ la nuit. Le concept est né : Air Bed and Breakfast. L’idée séduit. Leurs premiers clients ? Un Indien, une Bostonienne, un père de famille de l’Utah. Encouragés, Chesky et Gebbia recrutent Nathan Blecharczyk, ingénieur, pour construire un site web. Ce site, au départ, n’a que deux utilisateurs dont Brian lui-même. Le trafic est faible. Très faible même.

Mais en 2008, une nouvelle opportunité surgit. La Convention nationale démocrate, à Denver, fait exploser la demande en hébergements. Ils adaptent leur concept : permettre aux partisans de Barack Obama d’accueillir d’autres partisans chez eux. Pour gagner en visibilité, ils innovent. Ils créent des boîtes de céréales à l’effigie des candidats : Obama O’s et Cap’n McCain’s. Le packaging est soigné, le prix élevé, mais l’effet médiatique est réel. Cette action génère quelques fonds, juste assez pour maintenir Airbnb à flot.

Cependant, les investisseurs restent sceptiques. Ils refusent, les uns après les autres. Le modèle ne convainc pas. Jusqu’à une rencontre avec Paul Graham, de l’incubateur Y Combinator. Lui aussi doute, jusqu’au moment où ils lui offrent une boîte d’Obama O’s. Ce détail, anecdotique en apparence, change tout. Graham accepte de les intégrer au programme, leur accorde un financement de 20 000 $. C’est le déclic.

Dès leur entrée dans Y Combinator, les fondateurs accélèrent. Airbnb devient leur seul objectif. Ils partent à New York, vont à la rencontre des utilisateurs. Ils observent, posent des questions. Un problème revient : les photos. Les hébergements semblent peu attrayants en ligne. Ils réagissent alors vite. Achètent un appareil photo professionnel. Se rendent chez leurs hôtes. Prennent eux-mêmes les photos. Résultat : les annonces gagnent en qualité, le site en attractivité. Le trafic augmente.

Ainsi, Airbnb passe d’un projet de survie à une entreprise en croissance. Une idée simple, nourrie par l’urgence, portée par une exécution créative et agile.

Tourisme connecté, villes transformées : la mondialisation silencieuse de l’hébergement

Le choc Airbnb s’est vite fait sentir, notamment en Europe. Paris, Rome, Budapest : ces grandes villes ont vu les locations saisonnières exploser. Les voyageurs cherchaient des solutions moins chères, plus flexibles, plus humaines. Airbnb a répondu à cette attente en proposant des logements chez l’habitant, des appartements entiers, ou des chambres privées, à des tarifs souvent plus accessibles que ceux des hôtels classiques.

Dès ses débuts sur le marché européen, la plateforme a connu une croissance spectaculaire. En 2012, elle répertorie environ 120 000 logements dans le monde. L’année suivante, le chiffre double : 300 000 annonces, comme on peut le voir dans le graphique ci-dessous (figure 2). Cette progression illustre l’accueil favorable des voyageurs européens, attirés par des prix compétitifs et par l’accès à des quartiers moins touristiques, jugés plus authentiques (Crook, 2013).

Figure 2. Évolution du nombre d’annonces Airbnb dans le monde entre 2012 et 2013

Auteur : Emilia Zalouk.

L’engouement touche aussi les hôtes. Dans des métropoles comme Paris ou Londres, de nombreux propriétaires saisissent l’occasion de louer une chambre ou un appartement entier pour arrondir leurs fins de mois. Cette perspective de revenu complémentaire encourage une explosion des offres sur la plateforme.

Le succès d’Airbnb repose largement sur sa capacité à s’aligner sur les attentes des voyageurs européens. Ceux-ci ne recherchent pas seulement des économies. Ils aspirent aussi à vivre des expériences plus riches. Airbnb en tient compte en lançant ses « expériences » : cours de cuisine, visites guidées, activités culturelles, proposées par les hôtes eux-mêmes. Cette diversification permet à la plateforme de s’éloigner du simple hébergement pour s’ancrer dans le tourisme immersif.

Dès 2009, Airbnb comprend l’importance de l’esthétique. Des photos peu engageantes découragent les visiteurs. Pour y remédier, les fondateurs commencent à photographier eux-mêmes les logements. Des images de qualité renforcent l’attrait de chaque annonce. Cette stratégie améliore la visibilité de la plateforme et séduit de nouveaux utilisateurs européens.

L’implantation d’Airbnb en Europe transforme le paysage hôtelier. De nombreuses chaînes traditionnelles voient leurs parts de marché reculer, surtout dans les zones très touristiques. Certaines réagissent : elles adaptent leurs prestations, modernisent leurs services, intègrent le numérique pour se rapprocher du modèle Airbnb.

L’impact économique dépasse l’hébergement. Dans certains quartiers, l’arrivée de touristes soutient les commerces de proximité : cafés, restaurants, petites épiceries, guides locaux. Ces dynamiques peuvent revitaliser un tissu urbain en perte de vitesse. Mais dans d’autres cas, elles provoquent l’uniformisation de l’offre, centrée sur la consommation touristique. Les commerces de détail cèdent la place à des établissements de restauration. La diversité urbaine en pâtit. Les effets sont ambivalents : dynamisme d’un côté, appauvrissement de l’autre.

À mesure que la popularité d’Airbnb s’étend dans le monde (figure n°3), d’autres plateformes s’engouffrent dans le créneau. Booking.com, d’abord réservée à l’hôtellerie, intègre la location de vacances dès 2012. HomeAway, un autre grand acteur, est rachetée par Expedia en 2015. Ces mouvements accentuent la mondialisation du secteur.

Figure 3. « Le monde selon Airbnb » : répartition géographique des annonces en 2021

Reproduit de Piganiol, 2021.

Des villes comme Paris, Londres et Berlin constituent un terrain favorable au modèle Airbnb. Leur attractivité touristique contraste avec un déficit d’hébergements abordables. Ce déséquilibre facilite l’implantation rapide de la plateforme. L’essor d’Airbnb coïncide aussi avec la hausse du tourisme international. En 2011, la plateforme décide de cibler activement les capitales européennes. Les touristes cherchent alors à sortir des circuits classiques, à vivre des séjours plus personnalisés. Le modèle d’Airbnb bouleverse ainsi les codes. Il donne à chacun la possibilité de devenir hôte. Il permet aux voyageurs de réserver des logements atypiques, souvent situés dans des zones résidentielles jugées plus authentiques. Cette souplesse attire un large éventail de profils : familles, jeunes adultes, amis, professionnels.

En outre, le facteur prix joue un rôle majeur. Louer un appartement entier revient souvent moins cher que deux ou trois chambres d’hôtel. Cette logique économique séduit. Dans certains quartiers, la présence massive d’Airbnb provoque même une baisse des prix hôteliers, sous l’effet de la concurrence. Mais l’attrait ne se limite pas aux coûts. L’expérience compte. Séjourner chez un habitant, découvrir un quartier de l’intérieur, rompre avec le tourisme de masse : autant d’éléments devenus décisifs dans les choix des voyageurs. En rendant l’hébergement plus accessible, Airbnb démocratise les séjours urbains. Là où les hôtels sont chers, notamment à Paris ou à Berlin, la plateforme ouvre le marché à de nouveaux publics.

Mais ce succès repose sur une combinaison de facteurs. Le développement technologique facilite la réservation, la gestion, le paiement. L’ergonomie des applications mobiles contribue à élargir l’usage. Par ailleurs, l’offre Airbnb s’adapte à toutes les situations : nuitée unique ou long séjour, logement partagé ou privatif.

La montée en puissance du tourisme de masse renforce encore cette dynamique. Les grandes villes voient arriver des flux croissants de visiteurs. Airbnb propose une réponse rapide, sans passer par les délais de construction ou d’agrément de l’hôtellerie. L’absence de régulation dans les premières années a aussi permis cette expansion rapide.

Dès lors, l’hôtellerie doit s’adapter, souvent dans l’urgence. Les attentes des consommateurs ont changé. Dans certaines villes, une partie du marché bascule vers la location de courte durée. Des études montrent que ce phénomène est particulièrement visible dans les zones les plus touristiques. En parallèle, Airbnb enrichit son modèle. Les “Airbnb Experiences” permettent aux voyageurs de réserver non seulement un lit, mais aussi une activité. Ce volet vient compléter le séjour. Il répond au besoin de vivre la ville, pas seulement d’y dormir (Crook, 2013).

Au départ, le modèle d’Airbnb évoque celui de CouchSurfing : un échange humain, une rencontre. Mais très vite, un autre besoin se dessine. Celui de l’anonymat. De plus en plus d’utilisateurs apprécient de pouvoir entrer dans un logement sans accueil physique, sans hôte. Pas de remise de clés, pas d’interaction. Cette tendance marque une évolution du rapport à l’hospitalité, plus discrète, plus autonome.

Ainsi, certaines villes réunissent des conditions particulièrement propices à l’essor du modèle Airbnb : un désir croissant d’authenticité chez les voyageurs, des infrastructures hôtelières insuffisantes ou inadaptées, et une accessibilité facilitée par des liaisons ferroviaires ou aériennes à bas coût. L’ouverture politique et économique de l’Europe centrale et orientale après 1991 a renforcé ce mouvement, en transformant ces territoires en destinations touristiques émergentes. Parmi elles, Budapest se distingue. À la fois capitale historique, centre culturel dynamique et ville en pleine mutation, elle incarne parfaitement ce nouveau terrain d’expérimentation pour la location saisonnière. C’est à travers son exemple que l’on peut observer, de manière concrète, comment ces dynamiques globales se traduisent localement.