La vacance des bureaux constitue un indicateur important de l’évolution du marché immobilier tertiaire. Les premières recherches ont commencé en 1980 et ont progressivement élargi l’analyse de ce phénomène en tenant compte des caractéristiques des immeubles, de l’ajustement du marché, des cycles immobiliers, des dynamiques spatiales et, plus récemment, du télétravail. La question de la vacance des bureaux a connu un regain d’intérêt avec la crise sanitaire de la Covid 19, qui a conduit les entreprises à mettre en place le télétravail et a donc entraîné une hausse historique de l’inoccupation de ces espaces. En conséquence, un débat a été ouvert sur le futur de l’immobilier tertiaire, la dépréciation des actifs obsolètes et la recomposition du marché entre centres et périphéries, et immeubles prime et secondaires.

Fondements théoriques du taux de vacance naturel

Anas, A. (1997). Rent control with matching economies: a model of European housing market regulation. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 15(1), 111-137. DOI: 10.1023/A:1007705623147

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Krainer, J. (2001). Natural vacancy rates in commercial real estate markets. Federal Reserve Bank of San Francisco.

Rosen, K. T., & Smith, L. B. (1983). The price-adjustment process for rental housing and the natural vacancy rate. The American Economic Review, 73(4), 779-786.

L’article de Rosen & Smith (1983) représente l’article fondateur de la littérature sur la vacance des bureaux. Il s’inspire du modèle de marché de travail pour introduire le concept du taux de vacance naturel et montre qu’un niveau minimal de vacance est nécessaire au bon fonctionnement du marché immobilier. Les auteurs proposent également les premiers modèles reliant le taux de vacance, les loyers et l’équilibre du marché.

Shilling, J. D., Sirmans, C. F., & Corgel, J. B. (1987). Price adjustment process for rental office space. Journal of Urban Economics, 22(1), 90-100. DOI: 10.1016/0094-1190(87)90051-9

Shilling, J. D., Sirmans, C. F., & Corgel, J. B. (1992). Natural office vacancy rates: Some additional estimates. Journal of Urban Economics, 31(1), 140-143. DOI: 10.1016/0094-1190(92)90038-M

Sivitanides, P. (1997). The rent adjustment process and the structural vacancy rate in the commercial real estate market. Journal of Real Estate Research, 13(2), 195-209. DOI: 10.1080/10835547.1997.12090875

Voith, R., & Crone, T. (1988). National vacancy rates and the persistence of shocks in US office markets. Real Estate Economics, 16(4), 437-458. DOI: 10.1111/1540-6229.00467

Cet article de Voith & Crone met en évidence une certaine persistance des écarts par rapport au taux de vacance naturel entre les bureaux situés dans les quartiers d’affaires centraux et ceux dans les zones périurbaines. Il montre également que le taux de vacance d’équilibre est principalement déterminé par des facteurs locaux.

Wheaton, W. C. (1987). The cyclic behavior of the national office market. Real Estate Economics, 15(4), 281-299. DOI: 10.1111/1540-6229.00433

Wheaton, W. C., & Torto, R. G. (1988). Vacancy rates and the future of office rents. Real Estate Economics, 16(4), 430-436. DOI: 10.1111/1540-6229.00466

Wheaton, W. C., & Torto, R. G. (1994). Office rent indices and their behavior over time. Journal of Urban Economics, 35(2), 121-139. DOI: 10.1006/juec.1994.1008

Cet article de Wheaton & Torto, publié en 1994, souligne qu’il y a une relation cyclique entre la vacance des bureaux et les loyers : quand le taux de vacance augmente, la baisse des loyers s’installe mais avec du retard ; un point de vacance en plus est par ailleurs associé à une baisse d’environ 2 % par an des loyers réels.

Déterminants structurels de la vacance des bureaux

Plusieurs facteurs expliquent les différences de vacance immobilière entre les marchés de bureaux. Les articles soulignent notamment le rôle de la taille des marchés, de la fiscalité, de la qualité de l’information et du taux de rotation des locataires.

Batista da Silva, F. A., Liu, N., & Hutchison, N. (2026). Office term structures and the tenancy of flexible workspace providers. Journal of Property Research, 43(1), 22-46. DOI: 10.1080/09599916.2025.2500051

Gholipour, H. F., Arjomandi, A., Farzanegan, M. R., & Yam, S. (2022). Global and local economic uncertainties and office vacancy in Australia: a sub-class analysis. Applied Economics, 54(47), 5393-5411. DOI: 10.1080/00036846.2022.2044998

Grenadier, S. R. (1995). Local and national determinants of office vacancies. Journal of Urban Economics, 37(1), 57-71. DOI: 10.1006/juec.1995.1004

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Hendershott, P., MacGregor, B., & White, M. (2002). Explaining real commercial rents using an error correction model with panel data. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 24, 59-87. DOI: 10.1023/A:1013930304732

Peng, L., & Xiao, X. (2026). Structural change in the US office market after 2019: Evidence from lease‐level data. Real Estate Economics. DOI: 10.1111/1540-6229.70045

Pollakowski, H. O., Wachter, S. M., & Lynford, L. (1992). Did office market size matter in the 1980s? A time‐series cross‐sectional analysis of metropolitan area office markets. Real Estate Economics, 20(2), 302-324. DOI: 10.1111/1540-6229.00586

Read, C. (1993). Tenants’ search and vacancies in rental housing markets. Regional Science and Urban Economics, 23(2), 171-183. DOI: 10.1016/0166-0462(93)90002-V

Vandell, K. D. (2003). Tax structure and natural vacancy rates in the commercial real estate market. Real Estate Economics, 31(2), 245-267. DOI: 10.1111/1540-6229.00065

Cycle immobilier et offre de bureaux

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Grenadier, S. R. (1995). Valuing lease contracts a real-options approach. Journal of Financial Economics, 38(3), 297-331. DOI: 10.1016/0304-405X(94)00820-Q

Lang, E., Mager, F., & Hennig, K. (2022). Office property pricing and macroeconomic shocks: European regions through the real estate cycle. International Real Estate Review, 25(2), 217-236.

Meghji, N. (2026). Real estate enters the next phase of the cycle. Blackstone.

Les résultats de l’étude de Meghji montrent que le marché immobilier commercial entre dans une phase de reprise, portée par la stabilisation des prix après une forte correction de 2022 à 2024. Ils expliquent que la forte baisse des constructions devrait soutenir la croissance des loyers et la valorisation des actifs. De plus, l’amélioration des conditions de financement permet de relancer l’investissement, avec une préférence pour les actifs de qualité.

Saiz, A. (2008). On local housing supply elasticity [working paper]. Wharton University of Pennsylvania. SSRN. DOI: 10.2139/ssrn.1193422

Santana Andrade, J. V., & Pereira Almeida, R.. (2025). Intra-urban real estate cycles and spatial endogenous regimes: theory and some evidence. Real Estate, 2(3), 7. DOI: 10.3390/realestate2030007

Van Nieuwerburgh, S. (2023). The remote work revolution: Impact on real estate values and the urban environment: 2023 AREUEA Presidential Address. Real Estate Economics, 51(1), 7-48. DOI: 10.1111/1540-6229.12422

Wang, K., & Zhou, Y. (2000). Overbuilding: A game‐theoretic approach. Real Estate Economics, 28(3), 493-522. DOI: 10.1111/1540-6229.00810

Wheaton, W. C., Torto, R. G., & Evans, P. (1997). The cyclic behavior of the Greater London office market. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 15, 77-92. DOI: 10.1023/A:1007701422238

Les chocs récents : télétravail, Covid-19 et flight to quality

Aksoy, C. G., Barrero, J. M., Bloom, N., Davis, S. J., Dolls, M., & Zarate, P. (2022). Working from home around the world. Brookings Papers on Economic Activity, 2, 281-360.

Ghosh, C., Rolheiser, L., Van de Minne, A., & Wang, X. (2025). The price of work from home: commercial real estate in the city and the suburbs. Journal of Real Estate Research, 48(3), 333-365. DOI: 10.1080/08965803.2025.2523123

Gupta, A., Mittal, V., & Van Nieuwerburgh, S. (2026). Work from home and the office real estate apocalypse. American Economic Review, 116(2), 674-709. DOI: 10.1257/aer.20231619

Mondragon, J. A., & Wieland, J. (2022). Housing demand and remote work. National Bureau of Economic Research Working Paper Series, 30041. DOI: 10.3386/w30041

Monte, F., Porcher, Ch., & Rossi-Hansberg, E. (2023). Remote work and city structure. National Bureau of Economic Research Working Paper Series, 31494. DOI: 10.3386/w31494

Nieuwerburgh, S. V. (2022). The remote work revolution: Impact on real estate values and the urban environment. National Bureau of Economic Research Working Paper Series, 30662. DOI: 10.3386/w30662

Ramani, A., & Bloom, N. (2021). The Donut effect of COVID-19 on cities. National Bureau of Economic Research Working Paper Series, 28876. DOI: 10.3386/w28876

Les auteurs montrent que la Covid-19 a conduit à un déplacement de la demande immobilière des quartiers d’affaires centraux vers les banlieues et les zones périurbaines, un phénomène qualifié d’« effet Donut ». Cette redistribution spatiale est très marquée dans les grandes métropoles, mais limitée dans les villes moyennes et inexistante dans les petites villes. Cette évolution est due à la mise en place du télétravail qui permet aux ménages d’accepter des trajets domicile/travail plus longs tout en restant dans la même aire métropolitaine.

Rosenthal, S. S., Strange, W. C., & Urrego, J. A. (2022). JUE insight: Are city centers losing their appeal? Commercial real estate, urban spatial structure, and COVID-19. Journal of Urban Economics, 127, 103381. DOI: 10.1016/j.jue.2021.103381

Obsolescence et transition environnementale

Fuerst, F. (2007). Office rent determinants: A hedonic panel analysis. SSRN. DOI: 10.2139/ssrn.1022828

Fuerst, F., & McAllister, P. (2011). Green noise or green value? Measuring the effects of environmental certification on office values. Real Estate Economics, 39(1), 45-69. DOI: 10.1111/j.1540-6229.2010.00286.x

Kaufmann, V., & Zhu, B. (2026). Beyond environmental metrics: Balancing environmental, social, and governance in building-level sustainability assessment. Cleaner Environmental Systems, 21, 100444. DOI: 10.1016/j.cesys.2026.100444

Cet article de Kaufmann & Zhu permet de mesurer et de comparer le poids le plus important des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) pour ériger des constructions plus durables. Les résultats montrent que la gouvernance est la dimension la plus importante à 40 %, devant les critères environnementaux à 31 % et sociaux à 29 %.

Labib, R. (2025). Mapping the Contributions of Smart Buildings to ESG Goals: A Critical Narrative Review and Socio-Technical Analysis. Sustainable Cities and Society: Advances, 1(1), 100009. DOI: 10.1016/j.scsadv.2025.100009

Muldoon-Smith, K., & Greenhalgh, P. (2019). Suspect foundations: Developing an understanding of climate-related stranded assets in the global real estate sector. Energy Research & Social Science, 54, 60-67. DOI: 10.1016/j.erss.2019.03.013

Nappi‐Choulet, I., & Décamps, A. (2013). Capitalization of energy efficiency on corporate real estate portfolio value. Journal of Corporate Real Estate, 15(1), 35-52. DOI: 10.1108/JCRE-01-2013-0005

Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en IDF – ORIE . (2025). Que faire des millions de m² de bureaux obsolètes en Île-de-France ? Transformation-bureaux-logements.fr

Roig-Hernando, J., Marmolejo-Duarte, C., & Espinoza-Zambrano, P. (2026). The economic impact of ESG-Driven office building Renovations: Evidence from prime Spanish commercial real estate. Energy and Buildings, 357, 117132. DOI: 10.1016/j.enbuild.2026.117132

Wan Rodi, W. N., Hwa, T. K., Said, A. S., Mahamood, N. M., Abdullah, M. I., & Abd Rasam, A. R. (2015). Obsolescence of green office buildings: A literature review. Procedia Economics and Finance, 31, 651-660. DOI: 10.1016/S2212-5671(15)01153-3

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