Introduction

La copropriété occupe une place singulière dans le droit des biens contemporain. À la fois familière dans les usages sociaux et redoutablement technique dans ses constructions normatives, elle constitue un objet juridique dont l’évidence apparente masque une complexité conceptuelle profonde. Loin de se réduire à une simple modalité de la propriété immobilière, le copropriété met en jeu une articulation délicate entre droits privatifs et contraintes collectives, entre autonomie individuelle et organisation institutionnelle, révélant ainsi les mutations contemporaines du droit de propriété.

La copropriété se distingue par son caractère profondément évolutif. Héritière de formes anciennes de propriété partagée, elle s’est progressivement institutionnalisée pour répondre aux impératifs de l’urbanisation, de la densification de l’habitat et de la gestion collective des immeubles. Cette évolution ne s’est pas faite sans tensions. La copropriété met à l’épreuve le modèle classique de la propriété absolue et exclusive, en introduisant une pluralité de titulaires et une imbrication constante des intérêts individuels et collectifs. Elle constitue, à ce titre, un observatoire privilégié des transformations contemporaines du droit des biens.

Le présent article se propose d’interroger la copropriété en tant que concept juridique, et non seulement comme régime technique. Il s’agit de comprendre comment cette notion s’est construite, comment elle se décline selon les contextes juridiques et comment elle révèle, par ses tensions internes, les limites et les potentialités du droit de propriété appliqué à la vie collective. L’approche retenue est résolument conceptuelle et critique, nourrie par l’histoire du droit, par la doctrine et la jurisprudence, dans une perspective comparée entre les droits français et québécois.

Cet article s’organise en deux grandes parties. La première est consacrée à la construction juridique et historique du concept de copropriété afin d’en dégager les fondements normatifs et doctrinaux. La seconde s’attache à la qualification de ce concept, en mettant en lumière sa polysémie, ses tensions structurelles et les difficultés pratiques qu’il engendre dans les systèmes juridiques contemporains.

Partie I – La construction juridique et historique du concept de copropriété

L’analyse de la copropriété se heurte d’emblée à une difficulté méthodologique majeure : celle de la maîtrise du concept. Dans le langage courant, le terme renvoie indistinctement à un immeuble, à un groupe de copropriétaires ou encore à une expérience de vie collective souvent chargée de connotations conflictuelles. En matière juridique, une telle approximation ne saurait suffire, tant les écarts sont importants entre les représentations sociales et les constructions normatives qui la fondent. Cette exigence de clarification est d’autant plus pressante que, selon les systèmes juridiques, le terme recouvre des réalités normatives distinctes, parfois concurrentes.

Les définitions linguistiques de la copropriété

Pour saisir la complexité de ce concept, il est utile de commencer par ses acceptions les plus communes. Le dictionnaire Larousse définit la copropriété comme le « droit de propriété appartenant à plusieurs personnes sur une seule et même chose » ainsi que l’« ensemble des copropriétaires »1. De même, le dictionnaire Le Robert parle de « propriété de plusieurs personnes sur un seul bien » et d’un « ensemble des copropriétaires »2. Ces deux définitions révèlent l’idée centrale d’une propriété partagée, d’une pluralité de titulaires unis par un même droit. Le Grand Robert de la langue française ajoute une dimension supplémentaire en précisant notamment, pour le langage courant, qu’il s’agit d’une situation où « chaque appartement est la propriété d’une personne déterminée (copropriétaire), qui détient aussi une quote-part des parties communes »3. Cette formulation, bien que non juridique, esquisse déjà les éléments structurants du régime de la copropriété (divise) : la coexistence entre parties privatives et parties communes, fondement même de son organisation normative.

Les définitions juridiques et normatives de la copropriété

Dans une perspective juridique, la copropriété se présente comme une modalité spécifique du droit de propriété, caractérisée par la coexistence de droits privatifs et de droits concurrents sur un même bien. Le Dictionnaire du vocabulaire juridique la définit comme la « mise en œuvre du droit de propriété supposant une pluralité de propriétaires qui bénéficient, sur un même bien, de droits concurrents, chacun étant propriétaire d’une quote-part »4, insistant ainsi sur la dualité entre individualisation des droits et exercice collectif. Cette approche rejoint celle de Gérard Cornu, qui précise que chaque copropriétaire est investi privativement d’une quote-part – égale ou inégale – accompagnée, sur le tout, de certains droits concurrents, tels que l’usage ou la gestion conservatoire5. Ces définitions convergent vers une conceptualisation fonctionnelle de la copropriété comme régime hybride, articulant propriété exclusive et indivision partielle, et traduisent une reconnaissance normative de la pluralité des titulaires au sein d’un même droit réel.

Au Québec, le Code civil distingue explicitement deux formes de copropriété. L’article 1010 définit la copropriété comme « la propriété que plusieurs personnes ont ensemble et concurremment sur un même bien, chacune d’elles étant investie, privativement, d’une quote-part du droit »6. Il précise qu’« elle est dite par indivision lorsque le droit de propriété ne s’accompagne pas d’une division matérielle du bien » et « divise lorsque le droit de propriété se répartit entre les copropriétaires par fractions comprenant chacune une partie privative, matériellement divisée, et une quote-part des parties communes »7. Cette distinction entre copropriété indivise et copropriété divise éclaire les modalités d’articulation de la propriété collective, entre indivision abstraite et division matérielle, et constitue un jalon fondamental dans la structuration normative du régime.

Si le droit québécois opère une distinction fondamentale, le droit français, quant à lui, a choisi une voie différente en définissant la copropriété non pas dans le Code civil, mais dans un texte autonome, la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965, régissant la copropriété des immeubles bâtis. Son article premier dispose que cette loi s’applique à « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ». Le même article précise que « le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables »8. Cette définition formelle institutionnalise la copropriété comme une propriété partagée non seulement fondée sur la division des droits, mais aussi sur la gestion obligatoire des parties communes, faisant de la copropriété un mode d’organisation collective inscrit dans le droit positif.

Ainsi, alors que le droit français rattache la copropriété à un statut spécial autonome centré sur l’immeuble bâti, le droit québécois l’inscrit dans l’architecture générale du Code civil en opposant copropriété indivise et copropriété divise. Cette divergence de technique normative traduit deux façons d’ancrer la copropriété dans le droit des biens, qui influencent la manière de penser la propriété partagée et le rôle du sujet collectif chargé de la gestion des parties communes.

La copropriété comme régime hybride du droit des biens

La copropriété ne se réduit pas à un simple agencement technique de règles. Elle s’inscrit dans une dynamique normative et sociale complexe, incarnant la mutation du droit de propriété classique – fondé sur l’exclusivité et la plénitude – vers une propriété fragmentée et coordonnée, conjuguant droits privatifs et devoirs collectifs. Elle reflète également la sophistication croissante des formes de jouissance et de gestion des biens immobiliers dans un contexte urbain marqué par la densification et l’essor de l’habitat collectif.

La pluralité des définitions et la densité conceptuelle de la copropriété ne prennent pleinement sens qu’à la lumière de leur genèse. Comprendre cette notion suppose d’en retracer l’évolution historique et normative afin d’en dégager les logiques juridiques, sociales et institutionnelles qui ont présidé à son émergence.

La genèse historique de la copropriété

L’idée de partage d’une propriété immobilière apparaît très tôt dans l’histoire du droit : la copropriété, loin d’être une invention moderne, plonge ses racines dans les plus anciens systèmes juridiques.

Déjà, le Code de Hammourabi (vers 1750 av. J.-C.)9, roi de Babylone, exprime une forme primitive de propriété collective10. En Grèce, les réformes de Solon (594 av. J.-C.)11 marquent une réorganisation du droit de propriété pour prévenir l’asservissement des citoyens endettés. Rome pousse plus loin l’expérience : la lex Icilia de Aventino Publicando (456 av. J.-C.) inaugure la division foncière et l’occupation collective d’immeubles à étages12. À la fin de la République, on reconnaît une copropriété « partielle », fondée sur la coexistence de droits indépendants13.

Les coutumes françaises médiévales et modernes héritent de cette logique. Les Coutumes d’Orléans (1583) ou de Paris consacrent les obligations communes de réparation et d’entretien. Toutefois, le Code civil de 1804 reste muet sur la copropriété : l’article 664, d’inspiration supplétive, renvoie aux conventions privées et non à un régime légal. Ce silence permet une grande liberté contractuelle, mais la reconstruction urbaine du xxᵉ siècle révèle les limites pratiques du système. Face à la crise du logement et à la montée des immeubles à étages, le législateur français adopte la loi du 28 juin 1938, inspirée du modèle belge de 1924, qui pose les bases d’un statut juridique propre aux immeubles divisés en appartements14. Après la Seconde Guerre mondiale, la généralisation de la copropriété devient un impératif de la reconstruction. Le statut du 10 juillet 1965, toujours en vigueur, introduit la notion de lot de copropriété et reconnaît la personnalité morale du syndicat, structurant définitivement le régime français. Amendée à plus de cinquante reprises, cette loi accompagne les évolutions de l’urbanisme et les exigences techniques contemporaines, ajustant sans cesse les modalités de gouvernance et d’organisation collective.

La construction du modèle québécois de la copropriété

Bien que plus récent, le droit québécois de la copropriété s’inscrit dans un socle conceptuel commun aux traditions civilistes, tout en intégrant des spécificités propres à son contexte social et juridique. Aux origines, la copropriété, entendue comme mode d’habitat collectif, est relativement marginale dans la société québécoise avant le milieu du xx^e siècle. Dans un Québec dominé par la maison individuelle, les premiers immeubles à appartements se limitent souvent à la location ou à des formes d’habitat partagé non régulées, sans réelle organisation collective15. La notion de copropriété naît au Québec dans le contexte de la « ville moderne » : elle s’alimente aux modèles d’Europe continentale, en particulier la Belgique et la France, mais s’insère dans un tissu social marqué par le pragmatisme nord-américain et la recherche d’un équilibre entre autonomie individuelle et solidarité collective16. Au Québec, la copropriété se présente d’abord comme une réponse à la rareté du foncier urbain : elle organise l’habitat vertical et encadre la vie collective tout en garantissant des droits privatifs à chaque occupant17. Jusque dans les années 1960, diverses techniques – comme la propriété coopérative18 – sont employées, mais elles ne réalisent qu’une protection partielle pour les occupants. C’est l’adoption du projet de loi 29, en 1969, qui marque l’officialisation du régime de la copropriété divise au Québec19. Désormais, « la copropriété divise est régie par le Code civil du Québec (art. 1010 et suivants) » et permet à plusieurs propriétaires d’acquérir des unités individuelles dans un immeuble tout en partageant les parties communes20.

C’est dans ce contexte qu’a été construit en 1973, le Louisbourg, situé dans le quartier Montcalm à Québec, considéré comme le premier immeuble en copropriété divise de la ville. À l’échelle canadienne, chaque province adopte son propre cadre législatif : l’Ontario ouvre la voie dès 1978 avec la Condominium Act, tandis que des ensembles immobiliers divisés en lots privatifs et parties communes se multiplient à Toronto, Ottawa, Brossard ou Laval dès les années 1970.

Au Québec, la réforme du Code civil en 1994 modernise ce modèle. Les années 2000 marquent un véritable essor des constructions en copropriété, en particulier dans les centres urbains comme Montréal et Québec. Progressivement, la copropriété s’enrichit de pratiques de gestion collaborative, de solidarités intergénérationnelles et de débats sur la gouvernance des espaces partagés. Les commissions d’experts insistent sur « le caractère profondément humain de la copropriété au Québec : elle ne se résume pas à un simple assemblage de lots, mais incarne une expérience collective, une communauté d’habitat visant le confort, la pérennité du bâti et la qualité de vie »21. Les évolutions récentes, telles que la Loi 16 entrée en vigueur partielle dès 2020, et complète en août 202522, poursuivent la modernisation du modèle québécois de copropriété divise.

Entre France et Québec, la comparaison révèle un enjeu commun : maintenir l’équilibre entre gestion collective et préservation des prérogatives individuelles. La copropriété divise, qu’elle soit verticale ou horizontale, apparaît ainsi comme une technique d’appropriation partagée, où coexistent des droits divis et indivis autour d’un même bien. Ce modèle, fondé sur la pluralité de propriétaires et la cohabitation d’intérêts, incarne une mise en œuvre moderne du droit des biens appliqué à la vie collective.

Cette genèse historique et normative éclaire les fondements de la copropriété contemporaine. Il convient désormais d’en proposer une qualification conceptuelle approfondie, révélant sa nature polysémique et ses tensions structurelles.

Partie II – La qualification conceptuelle de la copropriété

Le terme « copropriété » illustre une articulation sémantique complexe entre dénotation, connotation et polysémie, particulièrement marquée dans le droit québécois. D’un point de vue dénotatif, « copropriété » renvoie à un régime juridique de propriété partagée d’un immeuble, impliquant la coexistence de droits privatifs et de droits indivis sur les parties communes, sens stabilisé et codifié en droit français.

Un concept polysémique

Ainsi, s’il est tentant de croire en la stabilité du terme, l’étude de la copropriété au Québec démontre au contraire la polysémie propre à la terminologie juridique, ce qui rend indispensable une clarification lors de l’usage. Comme le précisent Charron et De Bonville, « la polysémie est le fait pour un signe linguistique d’avoir plusieurs significations, donc de renvoyer à plusieurs objets ou à plusieurs concepts »23. Au Québec, le terme « copropriété » est donc techniquement polysémique, car il peut désigner deux régimes distincts : la copropriété divise (C.c.Q., art. 1038 et suiv.), dans laquelle chaque titulaire possède une partie privative et une quote-part des parties communes, et la copropriété indivise (C.c.Q., art. 1010 à 1037), où l’immeuble est détenu en indivision sans division matérielle des parties. Cet élément est fondamental car l’usage du terme sans précision peut induire une ambiguïté juridique substantielle. En France, à l’inverse, le vocabulaire courant et juridique tend à identifier spontanément la « copropriété » au seul statut de 1965, ce qui contribue à occulter d’autres figures de propriété partagée.

Au-delà de ces significations techniques, le terme charrie également une charge affective et situationnelle. Il évoque parfois, dans le discours courant, des tensions entre voisins, des assemblées conflictuelles ou une forme de vie communautaire. Ces connotations, bien que non juridiques, influencent la réception sociale du concept. Comme le rappellent les auteurs, « la connotation correspond à un sens relativement instable, situationnel, voire individuel d’un signe »24, ce qui permet d’expliquer les usages discursifs non techniques du terme. La copropriété se distingue par une codification dénotative précise en droit français, une polysémie institutionnelle manifeste en droit québécois, et des connotations discursives variables selon les contextes sociaux et pratiques.

Cette pluralité s’exprime non seulement sur le plan linguistique, mais également sur les plans institutionnels et normatifs. En effet, la copropriété, bien qu’encadrée par le Code civil du Québec et par une loi en France, ne constitue pas un concept juridique univoque. Elle se décline en plusieurs régimes – divise, indivise, horizontale, verticale – et sa compréhension dépend du contexte doctrinal, jurisprudentiel et pratique. Elle est ainsi plurielle, fonctionnelle, et contextuelle, à l’image de ce que Sonia Ben Hadj Yahia qualifie de « concept protéiforme aux contours flous et incertains. Fuyante et évanescente, elle est réfractaire et hermétique à toute délimitation »25. Cette irréductibilité n’est d’ailleurs pas propre au droit de la copropriété, comme le montre l’analyse de la fidélité dans d’autres sphères du droit. Comme la fidélité, la copropriété est traversée par des valeurs extrajuridiques – solidarité, voisinage, attachement au bien – et ne peut être réduite à une définition moniste.

En ce sens, la conceptualisation de la copropriété rejoint la réflexion de Paul Veyne sur les limites de tout concept historique. Bien qu’encadrée par des dispositions légales précises, la copropriété ne constitue pas un concept juridique pur, au sens des sciences déductives, qui supposerait une définition stable et universelle. Elle relève davantage de ce que Veyne qualifie de concept historique « sublunaire » : « flou, évolutif, composite », fait de « toutes les expériences passées et futures » et porteur d’une « auréole d’associations d’idées »26 qui varient selon les contextes. Comme il le souligne, « les concepts historiques […] donnent l’illusion de l’intellection, mais ne sont en réalité que des espèces d’images génériques »27. La copropriété, dans cette optique, est un agrégat de régimes juridiques, de pratiques sociales, de représentations doctrinales, qui évolue selon les cultures, les époques et les usages. Elle n’a pas de noyau essentiel fixe, mais une physionomie mouvante, toujours ouverte à de nouvelles interprétations.

L’altération du modèle classique de la propriété

La copropriété est aujourd’hui un objet d’interrogation pour la doctrine contemporaine en France comme au Québec, précisément parce qu’elle incarne un éloignement marqué du modèle classique de la propriété. Elle s’inscrit dans une dynamique de déconstruction du modèle absolu, exclusif et solitaire qui a longtemps dominé la pensée civiliste. En effet, la coexistence de droits concurrents sur un même immeuble, répartis entre des parties privatives et des parties communes, introduit une forme de pluralité qui altère la portée du droit individuel. Comme l’a souligné Sylvio Normand, cette situation constitue un éloignement par rapport à la notion traditionnelle de propriété, dans la mesure où « le caractère absolu de la propriété voit sa portée réduite » en raison de l’exercice simultané de droits par plusieurs sujets sur un même bien28.

La copropriété divise ; en particulier, elle met en scène une structure hybride, où la propriété superficiaire des parties privatives coexiste avec une indivision sur les parties communes, ce qui engendre une forme de mixité juridique et une tension constante entre autonomie individuelle et gestion collective29.

Si cette tension est structurelle, elle se traduit par un encadrement juridique d’une densité particulière. Comme le relève Mathieu Devinat, cette spécificité fait de la copropriété divise « probablement la modalité du droit de propriété la plus contraignante pour ses titulaires, encadrée par un double régime contractuel et législatif rigoureux et précis »30. Cette contrainte normative, loin de n’être qu’une caractéristique abstraite, est le vecteur par lequel les tensions conceptuelles se muent en difficultés pratiques concrètes. Elle explique pourquoi la vie en copropriété est souvent le théâtre de conflits dont la résolution, confiée à des mécanismes de gouvernance complexes, s’avère souvent difficile.

Cette tension se manifeste également dans la manière dont la doctrine conçoit l’intérêt collectif. Si certains auteurs, à l’instar de Sylvio Normand, estiment que les copropriétaires ne font que juxtaposer des intérêts individuels convergents sans véritable finalité commune31, d’autres, comme Yaëll Emerich, défendent l’idée d’un intérêt collectif autonome, irréductible à une simple addition de volontés particulières. Selon elle, cet intérêt « désigne plutôt un intérêt indépendant qui bénéficie à l’ensemble des copropriétaires »32. En France, cette ambivalence se cristallise dans la figure du syndicat des copropriétaires, doté de la personnalité morale et chargé de la conservation de l’immeuble et de l’administration des parties communes. Au Québec, le syndicat de copropriété, institué par le Code civil autour de la copropriété divise, incarne également ce sujet collectif, tout en s’inscrivant dans une architecture normative différente.

Cette divergence révèle une ambivalence conceptuelle : la copropriété oscille entre une logique associative, fondée sur la coordination contractuelle, et une logique institutionnelle, qui tend à faire émerger une entité dotée d’une volonté propre. Cette ambivalence est d’autant plus marquée que la copropriété n’est ni une société, ni une simple indivision, mais une construction sui generis, dont le régime repose sur une articulation délicate entre droits subjectifs et contraintes collectives.

Difficultés pratiques, crises et enjeux contemporains

La jurisprudence, en tant que source vivante du droit, joue un rôle déterminant dans la définition et l’évolution de ce concept. Elle confirme la centralité du lien aux parties communes : la copropriété suppose la réunion indissociable d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes, sans quoi l’institution ne peut exister33 ; elle en révèle les tensions internes, mais en accentue aussi les incertitudes. Comme l’a montré Daniel Tomasin, les revirements de la Cour de cassation en matière de copropriété traduisent moins une instabilité doctrinale qu’une adaptation permanente aux mutations sociales et aux attentes des justiciables34.

Ce constat éclaire le décalage qui existe parfois entre la lettre du droit et la réalité du terrain, où la gestion des parties communes, les charges financières imprévues et les désaccords relatifs à l’usage ou à la destination de l’immeuble révèlent des difficultés dont la résolution s’avère incertaine. En effet, « le droit de la copropriété est devenu un droit d’un abord difficile et, finalement, peu nombreux sont ceux qui peuvent se prévaloir d’une connaissance approfondie de sa lettre et de son esprit [...] il est encore souvent mal étudié dans les facultés de droit et inégalement appliqué par la pratique qui n’en saisit pas toujours les enjeux »35.

En France, la rigidité du statut de 1965, combinée à la complexité croissante des ensembles immobiliers, rend la gestion de certaines copropriétés particulièrement ardue. Comme l’a relevé Christelle Coutant-Lapalus, cette rigidité est telle que « la mise en œuvre [du statut] est parfois même impossible »36, notamment dans les grandes copropriétés où les règles de majorité et les procédures de décision se heurtent à des réalités sociologiques et techniques inadaptées37. La question des copropriétés dégradées, longtemps ignorée, révèle à quel point l’équilibre financier et institutionnel de cette modalité de propriété demeure fragile : près de 100 000 ensembles sont aujourd’hui concernés par des situations préoccupantes de désorganisation, de défaut d’entretien et d’insolvabilité des copropriétaires, dont les conséquences sociales et urbaines sont majeures. De plus, la sophistication croissante du droit de la copropriété a paradoxalement accru l’opacité du régime : « Le temps de la simplicité est révolu. L’organisation d’une division de la propriété […] a cédé sa place à un maquis inextricable, un dédale complexe où l’on se perd d’autant plus aisément que l’harmonisation des dispositions est souvent délicate »38. La multiplication des textes et des conseils pratiques a créé, selon Hugues Périnet-Marquet, une « hypertrophie législative », où le texte initial s’est alourdi au point de devenir difficile à manier.

Au Québec, l’insuffisance historique des fonds de prévoyance, le vieillissement du parc immobilier, l’absence d’un encadrement professionnel obligatoire pour les administrateurs, la faiblesse des mécanismes de contrôle et la mise en œuvre parfois laborieuse des réformes législatives récentes compromettent la pérennité des immeubles et la protection des copropriétaires39. À cela s’ajoutent des enjeux sanitaires et environnementaux, comme la prolifération de nuisibles ou l’insuffisance des dispositifs de rénovation énergétique, qui mettent en lumière l’écart entre les exigences contemporaines et les outils juridiques disponibles. Ces constats, loin d’être anecdotiques, révèlent une crise de gouvernance et une inadéquation structurelle entre le droit et les réalités du terrain.

C’est précisément dans cet écart que se situe l’intérêt des recherches consacrées au concept de la copropriété40. L’enjeu ne réside pas dans l’analyse du seul texte de loi, mais davantage dans la capacité à mettre au jour la dynamique complexe des intérêts individuels et collectifs, leurs modes d’articulation et d’affrontement, et surtout ce qu’implique, dans les pratiques quotidiennes, l’existence d’un régime de propriété partagée qui n’a jamais été aussi exposé aux crises et aux mutations sociales. Il convient dès lors d’interroger la capacité du droit contemporain à organiser une coexistence pacifique et durable dans un cadre de propriété fragmentée, face aux mutations sociales, environnementales et urbaines qui redéfinissent les modalités de l’habiter collectif.

*

Usages déclarés de l’intelligence artificielle générative par les auteurs
	Oui	Non	Observations Précisions
Rédaction, argumentation		X	Usage proscrit pour les Cahiers ESPI2R
Recherche d’informations et synthèse de l’état de l’art	X		Utilisation très limitée pour repérer des références doctrinales déjà connues.
Reformulation		X
Correction orthographique et/ou grammaticale		X
Résumé et/ou génération de mots clés		X
Génération d’images, de vidéos		X	Usage proscrit pour les Cahiers ESPI2R
Codage, programmation		X