Délivrer un logement décent : une obligation du bailleur en France

L’article 6 alinéa 1^er de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs1 (loi Mermaz) dispose, dans sa dernière version modifiée par la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets2 (loi Climat et résilience) :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
(loi du 6 juillet 1989, article 6, version en vigueur depuis le 1^er janvier 2025)

L’article 1719 1° du Code civil précise par ailleurs, depuis la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (loi SRU)3, que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ». La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion4 ajoute : « Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. »

Dès lors pèse sur le bailleur une obligation de délivrer au preneur un logement décent. Toutefois, cette notion de décence est laissée à l’appréciation souveraine du juge. La Cour d’appel de Paris a ainsi jugé qu’un logement humide à 40 % et infesté de rats n’est pas inhabitable mais justifie une indemnisation5.

Un droit non reconnu par la Convention européenne des droits de l’homme

A contrario, la Convention européenne des droits de l’homme n’accorde pas de droit au logement :

ARTICLE 8
Droit au respect de la vie privée et familiale
1. Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.
2. Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui.
(Convention européenne des droits de l’homme, article 8)

En effet, le domicile – le logement – n’est pas un concept autonome dans le cadre de la Convention. Toutefois, les juges strasbourgeois le définissent comme tout lieu d’habitation avec lequel une personne entretient des « liens suffisants et continus »6.

Néanmoins, la Cour européenne des droits de l’homme a précisé dans son arrêt Chapman c/ Royaume-Uni, rendu en grande chambre le 18 janvier 20017, que si l’article 8 de la Convention n’a pas pour effet d’accorder un droit au logement décent (§ 99), il impose cependant certaines obligations aux États, comme celle d’aider les personnes mal logées à trouver un logement décent (§ 74 et 75).

Cette obligation d’accorder un logement décent trouve écho dans l’égale dignité humaine.

Le droit au respect de l’égale dignité humaine

Un principe à valeur conventionnelle

Comme le précise la Cour européenne des droits de l’homme, l’égale dignité humaine est « absolue [et] toute logique de proportionnalité doit être exclue » (Delage, 2016). En effet, dans l’arrêt Gündüz c/ Turquie du 4 décembre 2003, elle pose en son § 40 : « La tolérance et le respect de l’égale dignité de tous les êtres humains constituent le fondement d’une société démocratique et pluraliste. »8 Cette formule est reprise dans l’arrêt Erkaban c/ Turquie du 6 juillet 20069 (§ 56), mais encore dans l’affaire Karatepe c/ Turquie du 31 juillet 200710 (§ 25) et dans l’affaire Féret c/ Belgique du 16 septembre 200911 (§ 64). Ainsi, le respect de l’égale dignité apparaît comme un principe à valeur conventionnelle.

Un principe à valeur constitutionnelle

Ce respect de l’égale dignité humaine est également un principe à valeur constitutionnelle. En effet, le Conseil constitutionnel, dans sa décision du 27 juillet 199412, précise au considérant 2 que « la sauvegarde de la dignité de la personne humaine contre toute forme de dégradation est un principe à valeur constitutionnelle ». Le Conseil constitutionnel affirme ensuite, dans sa décision du 19 janvier 199513, en ses considérants 6 et 7, que « la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent est un objectif de valeur constitutionnelle ».

Ainsi, ne pas remettre à la personne un logement décent, c’est-à-dire un logement répondant à certaines caractéristiques essentielles définies par le décret du 30 janvier 200214, c’est refuser à la personne un « niveau de vie suffisant », niveau de vie qui est pourtant consacré par l’article 25 § 1 de la Déclaration universelle des droits de l’homme.

L’État, garant du droit au logement opposable

Cette notion de logement décent est, en droit interne, abordée par la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable (DALO) et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale15. En effet, l’État a une obligation de résultat concernant le droit au logement décent et indépendant, et ce tant pour les ressortissants français que les étrangers résidents sur le territoire français. Ainsi, le non-respect du droit au logement décent et indépendant peut faire l’objet d’un recours amiable, puis si nécessaire d’un recours contentieux auprès de la juridiction administrative16. La Cour européenne des droits de l’homme a rappelé cette obligation de résultat en condamnant la France le 9 avril 201517. Dans cette affaire, la commission de médiation de Paris avait, le 12 février 2010, désigné comme prioritaire au relogement une famille camerounaise en raison de l’indécence et de l’insalubrité des locaux occupés. Toutefois, la famille a saisi le tribunal administratif six mois après la décision de la commission de médiation, car aucune offre de relogement ne lui avait été attribuée. Le juge administratif a enjoint sous astreinte le préfet de la Région Île-de-France au relogement de la famille, mais la décision administrative n’a jamais été exécutée.

Or, le droit à l’exécution d’une décision de justice participe au droit à un tribunal, droit garanti par l’article 6 § 1 de la Convention. Dès lors, en l’absence de relogement, la Cour n’a pu que constater la violation de l’article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l’homme.

La jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme en matière de droit au logement décent

La question environnementale

Le droit au logement décent est toutefois présent dans la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme par l’entremise des articles 3 et 8 de la Convention européenne des droits de l’homme.

La Cour européenne des droits de l’homme a, en ce sens, développé une jurisprudence particulièrement abondante de type environnemental sur le fondement de l’article 8 de la Convention qui participe au droit à un logement décent. Par exemple, en 2006, les juges strasbourgeois ont déclaré attentatoire au droit au respect de la vie privée et familiale la législation italienne qui tolérait la présence d’une usine à l’activité dangereuse à 30 mètres de l’habitation18. En 2004, la Cour européenne des droits de l’homme a encore jugé contraire à l’article 8 le développement autour de logements résidentiels d’une zone d’activités (boîte de nuit) dans laquelle « le tapage nocturne est indéniable », ce qui rend le périmètre acoustiquement saturé19. En 2009, la Cour de Strasbourg a également conclu à la violation de l’article 8 de la Convention, « faute pour les autorités roumaines d’avoir pris les mesures nécessaires pour traiter la question des nuisances olfactives générées par une décharge d’ordures »20.

Les conditions de séjour des demandeurs d’asile

L’exigence d’un logement décent apparaît également dans la jurisprudence strasbourgeoise relative aux conditions de séjour des demandeurs d’asile. Par exemple, dans l’affaire V. M et autres c/ Belgique du 7 juillet 201521, les requérants de nationalité serbe ont été condamnés à quitter le centre d’accueil après que leur demande d’asile fut rejetée. Les requérants ont été dépourvus de moyen de subsistance, de logement et d’installations sanitaires (§ 157 et 162). La Cour estime que « les requérants ont été victimes d’un traitement témoignant d’un manque de respect de leur dignité » (§ 162), et dès lors condamne l’État belge à la violation de l’article 3 de la Convention européenne des droits de l’homme.

Vers une reconnaissance du droit de l’Union européenne à l’accès à un logement décent et abordable

Parallèlement, les eurodéputés, par une résolution adoptée le 21 janvier 202122, « appellent l’Union européenne à reconnaître l’accès à un logement décent et abordable comme un droit humain fondamental et demandent des mesures afin d’éradiquer le sans-abrisme » (communiqué de presse ; Parlement européen, 2021).

Toutefois, même si le droit au logement est consacré à l’article 34 de la Charte des droits fondamentaux de l’Union européenne, et que le droit au logement décent est une priorité pour l’Union européenne, cette dernière ne possède aucune compétence dans ce domaine et laisse les États membres pleinement compétents en matière de logement.

Cependant, l’Union européenne traite, depuis plusieurs années, la problématique du logement sous le prisme énergétique en imposant aux États membres, à travers le Pacte vert européen, des objectifs importants de rénovation et d’efficacité énergétique des bâtiments. Ainsi, la directive sur la performance énergétique des bâtiments (directive EPBD)23, refondue, est entrée en vigueur le 29 mai 2024. Les États membres doivent transposer la directive au plus tard le 29 mai 2026.

Enfin, l’intérêt de l’Union européenne pour le logement décent a atteint son paroxysme avec la présentation par la Commission européenne le 16 décembre 2025 du tout premier Plan européen pour des logements abordables24. En effet, ce plan doit permettre un accès au logement de qualité, donc décent, aux citoyens européens.

Parlement européen. (2021, 21 janvier). L’accès à un logement décent devrait être un droit fondamental européen, selon les députés. Europarl.Europa.eu