Origine géographique
La provenance des propriétaires du parc locatif privé varie sensiblement selon la structure de détention (tableau 3). 75,7 % des SCI détenant des logements sont localisées dans le Var lorsque seulement 67,6 % des personnes physiques propriétaires bailleurs sont varoises.
Cette différence s’observe également lorsque l’analyse porte sur les SCI et les personnes physiques localisées en France métropolitaine (hors région PACA). Cela représente 12,8 % des SCI et 18 % des personnes physiques.
Les EPCI littoraux enregistrent les plus fortes parts de propriétaires bailleurs en personne physique ou via des SCI localisées en France métropolitaine (hors région PACA ; tableau 3 et figure 17).
Ainsi, Estérel Côte d’Azur affiche 31,4 % de propriétaires bailleurs en personne physique résidant en France métropolitaine et 26,1 % des propriétaires bailleurs en SCI ; respectivement 30,7 % et 28,7 % pour le Golfe de Saint-Tropez ; respectivement 17,4 % et 17,3 % pour le territoire de Sud Sainte Baume.
Cela correspond notamment aux ECPI dans lesquels la part de résidences secondaires ainsi que les prix de l’immobilier sont parmi les plus élevés.
Tableau 3. Répartition des propriétaires bailleurs détenant des biens via des SCI ou en personne physique selon leur lieu de résidence et selon l’EPCI
Note de lecture : dans le Var, 56 448 propriétaires de logements locatifs (personnes physiques) sont originaires du département, soit 67,6 % des propriétaires personnes physiques de logements locatifs privés.
Sources : Cerema, fichiers fonciers 2024. © Auteurs.
Figure 17. Répartition des propriétaires bailleurs détenant des biens via des SCI selon leur lieu de résidence et selon l’EPCI
En % du total de propriétaires bailleurs en SCI.
Note de lecture : au sein de la Métropole Toulon Provence Méditerranée, 12,9 % des propriétaires de logements locatifs privés via des SCI sont localisés en France métropolitaine (hors PACA).
Sources : Cerema, fichiers fonciers 2024. © Auteurs.
Les propriétaires bailleurs en SCI sont majoritairement des résidents du Var (figure 18), en particulier dans les centres urbains intermédiaires (76 %) et les ceintures urbaines (83 %). En revanche, dans les grands centres urbains, cette part descend à 74 %, laissant plus de place aux propriétaires venant d’ailleurs : 16 % viennent du reste de la France hors région PACA et 8 % de la région PACA (hors département du Var). Cela montre que plus on s’éloigne des centres urbains, plus les propriétaires sont locaux, tandis que les zones urbaines et le littoral attirent davantage de bailleurs extérieurs.
Figure 18. Répartition des propriétaires bailleurs (SCI) selon le lieu de localisation de la SCI et selon la grille communale de densité
En % du total de propriétaires bailleurs en SCI.
Note de lecture : dans les petites villes, 12 % des propriétaires de logements locatifs privés via des SCI sont originaires de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur (hors département du Var).
Sources : Cerema, fichiers fonciers 2024. © Auteurs.
Figure 19. Part des logements locatifs privés détenus via des SCI localisées en France métropolitaine (hors région PACA) selon la commune
En % du total de logements détenus via des SCI.
Sources : Cerema, fichiers fonciers 2024. © Auteurs.
Âges des bailleurs personnes physiques selon le lieu de résidence
Les âges médian et moyen des propriétaires bailleurs personnes physiques varois sont relativement proches, avec respectivement 62 ans et 62,7 ans (figure 20). Cela reflète une certaine homogénéité dans la répartition des âges.
Toutefois, les propriétaires bailleurs du Var sont en moyenne bien plus âgés qu’à l’échelle nationale, pour laquelle l’âge moyen est de 57 ans (ANIL, 2025).
Sud Sainte Baume (CA SSB) se distingue nettement avec des âges médian (67 ans) et moyen (65,8 ans) les plus élevés du département. L’écart entre ces deux valeurs, de 1,2 an, est plus prononcé que dans les autres EPCI. Cette différence indique une population de bailleurs majoritairement âgée, mais avec la présence de quelques profils plus jeunes, qui abaissent légèrement la moyenne sans affecter la médiane. Cela traduit une légère asymétrie dans la distribution des âges.
À l’inverse, le territoire le plus urbain, la Métropole Toulon Provence Méditerranée (MTPM), présente un âge moyen parmi les plus faibles du département, avec 60,7 ans, ce qui peut refléter un renouvellement générationnel plus actif ou une plus grande mixité d’âges parmi les bailleurs.
Ce résultat se confirme avec la comparaison à l’échelle du zonage de densité communale (figure 21) : l’âge moyen est plus bas dans les grands centres urbains – 60,9 ans – alors qu’il atteint 66,2 ans dans le rural à habitat dispersé.
Figure 20. Âges moyen et médian par EPCI des propriétaires bailleurs personnes physiques selon l’EPCI
Note de lecture : les propriétaires bailleurs du territoire de Sud Sainte Baume (CA SSB) ont en moyenne 65,8 ans, contre un âge médian de 67 ans. Autrement dit, 50 % des propriétaires bailleurs ont moins de 67 ans dans cette intercommunalité.
Sources : Cerema, fichiers fonciers 2024. © Auteurs.
Figure 21. Âges moyen et médian des propriétaires bailleurs personnes physiques selon la grille communale de densité
Note de lecture : les propriétaires bailleurs de biens localisés dans les centres urbains intermédiaires ont en moyenne 62,5 ans, contre un âge médian de 63 ans. Autrement dit, 50 % des propriétaires bailleurs ont plus de 63 ans dans ce type de territoire.
Sources : Cerema, fichiers fonciers 2024. © Auteurs.
La structure par âge des propriétaires bailleurs personnes physiques dans le Var met en évidence un vieillissement marqué de cette population (tableau 4) : 23 % ont plus de 75 ans. Les personnes âgées de 45 à 65 ans constituent 41 % des effectifs. À l’inverse, les moins de 45 ans restent marginalement représentés, avec seulement 18 % des propriétaires bailleurs, ce qui traduit une difficulté d’accès à la propriété locative pour les plus jeunes. Notamment, alors que les plus de 65 ans représentent 42 % des propriétaires bailleurs varois, à l’échelle nationale ils ne sont que 29 %1.
À l’échelle intercommunale, cette tendance se confirme : la tranche d’âge 66-75 ans concentre la majorité des propriétaires bailleurs dans l’ensemble des EPCI varois. Certains territoires se démarquent toutefois par une part particulièrement élevée de bailleurs âgés. C’est notamment le cas du territoire de Sud Sainte Baume (CA SSB), où 22 % des propriétaires bailleurs ont entre 66 et 75 ans, et 31 % ont plus de 75 ans.
À l’échelle des zonages communaux, la répartition par tranche d’âge apparaît relativement homogène (figure 22). La seule variation significative concerne la part des propriétaires bailleurs âgés de 75 ans et plus, qui atteint 33 % dans les grands centres urbains, contre seulement 21 % dans les bourgs ruraux.
Tableau 4. Nombre et part des propriétaires bailleurs personnes physiques selon la classe d’âge et selon l’EPCI
Note de lecture : Au sein de la Provence Verte (CA PV), 2 594 propriétaires bailleurs personnes physiques sont âgés de 45 à 65 ans et représentent 43 % des bailleurs de ce même EPCI.
Sources : Cerema, fichiers fonciers 2024. © Auteurs.
Figure 22. Profil des propriétaires bailleurs personnes physiques selon l’âge et selon la grille communale de densité
Note de lecture : dans les grands centres urbains, 10 % des propriétaires bailleurs personnes physiques ont moins de 45 ans.
Sources : Cerema, fichiers fonciers 2024. © Auteurs.
Surface des logements selon le lieu de résidence des propriétaires bailleurs
Dans le Var, les logements appartenant aux propriétaires bailleurs ont une surface moyenne de 58 m², avec un écart de 4 m² en moyenne entre les biens détenus par les personnes physiques et ceux par les SCI, ces dernières possédant des logements légèrement plus grands (tableau 5). Cet écart est d’autant plus marqué dans les territoires littoraux : dans Sud Sainte Baume (CA SSB), la différence atteint 9 m², au profit des SCI. Dans les territoires ruraux comme Provence Verdon (CC PV), les Lacs et Gorges du Verdon (CC LGV) et le Pays de Fayence (CC PF), les logements sont globalement plus grands que dans les zones urbaines, et les bailleurs locaux ont des biens plus petits. Ainsi, dans CC PF, la surface moyenne est de 72 m² pour les logements en SCI vs 66 m² pour ceux des personnes physiques résidant dans le Var. Tandis que les bailleurs régionaux ont des logements de 72 m² (SCI et personnes physiques).
La tendance montre que les SCI détiennent systématiquement des logements plus grands que les personnes physiques, indépendamment de leur origine géographique.
Tableau 5. Surface moyenne des biens détenus par les propriétaires bailleurs privés selon leur lieu de résidence et selon l’EPCI
En m2. ns : non significatif.
Note de lecture : les logements locatifs privés détenus via des SCI localisées en région PACA (hors département du Var) ont une superficie moyenne de 54 m² dans la Dracénie Provence Verdon (DPVA).
Sources : Cerema, fichiers fonciers 2024. © Auteurs.
Cette différence se confirme également à l’échelle du zonage de densité communale (tableau 6) : les territoires urbains, quelle que soit l’origine du bailleur, sont caractérisés par des logements de plus petite surface, bien que les SCI y possèdent, là encore, des logements en moyenne plus grands que ceux détenus par les personnes physiques.
Tableau 6. Surface moyenne des biens détenus par les propriétaires bailleurs privés selon leur lieu de résidence et selon la grille communale de densité
En m2. ns : non significatif.
Note de lecture : dans les bourgs ruraux, les logements locatifs détenus par les personnes physiques résidant dans le Var ont une surface moyenne de 65 m2.
Sources : Cerema, fichiers fonciers 2024. © Auteurs.
Âge des propriétaires bailleurs selon qu’ils détiennent des appartements ou des maisons
L’analyse par type de bien détenu révèle une distinction marquée en termes d’âge des propriétaires bailleurs (figure 23) : les propriétaires de maisons sont en moyenne plus âgés de 6 ans que ceux qui détiennent des appartements.
Ce différentiel s’explique en partie par les profils d’investisseurs et les logiques d’acquisition différenciées selon le type de logement.
L’ampleur de cet écart varie toutefois significativement selon les territoires. Dans les zones non littorales, l’écart d’âge entre les propriétaires bailleurs privés de maisons et ceux détenant des appartements se situe en moyenne autour de 4 ans.
En revanche, dans les territoires littoraux, l’écart se creuse fortement. À titre d’exemple, dans Estérel Côte d’Azur (ECAA), l’âge moyen des bailleurs possédant un appartement est de 62,9 ans, contre 73,8 ans pour ceux détenant une maison, soit un écart de 10,9 ans.
Cette tendance est encore plus marquée dans le territoire de Méditerranée Porte des Maures (CC MPM), où l’écart atteint 11,3 ans.
Dans les grands centres urbains, l’âge moyen des propriétaires bailleurs d’appartements est l’un des plus bas parmi les différents zonages, avec 61,3 ans (figure 24). Ce zonage présente également l’un des écarts les plus marqués entre les détenteurs d’appartements et de maisons, avec une différence moyenne de 7,1 ans, les propriétaires de maisons étant significativement plus âgés.
Figure 23. Âge moyen des propriétaires bailleurs privés (personnes physiques) selon la typologie des biens détenus et selon l’EPCI
Note de lecture : au sein du Golfe de Saint-Tropez (CC GST), les propriétaires bailleurs de logements collectifs ont un âge moyen de 63 ans contre 69,7 ans pour les propriétaires bailleurs de logements individuels.
Sources : Cerema, fichiers fonciers 2024. © Auteurs.
Figure 24. Âge moyen des propriétaires bailleurs (personnes physiques) selon la typologie des biens détenus et selon la grille communale de densité
Note de lecture : dans les ceintures urbaines, les propriétaires bailleurs d’appartements ont un âge moyen de 61,8 ans contre 64,6 ans pour les propriétaires bailleurs de maisons individuelles.
Sources : Cerema, fichiers fonciers 2024. © Auteurs.
Portraits de propriétaires bailleurs : quelques chiffres clés
