Un multipropriétaire est une personne physique ou morale détenant au moins deux logements mis en location (toujours hors RP) sur un territoire donné.
À noter
Un bailleur peut être multipropriétaire à l’échelle départementale (ex. : trois logements locatifs dans le Var), mais monopropriétaire à l’échelle d’un EPCI donné s’il ne détient qu’un seul bien locatif dans cet EPCI.
Exemple
Un propriétaire détient :
• 1 bien locatif à Toulon (Métropole Toulon Provence Méditerranée) ;
• 1 bien locatif à Draguignan (Dracénie Provence Verdon Agglomération).
Il est donc multipropriétaire à l’échelle du Var, mais monopropriétaire dans chacun des EPCI concernés.
Monopropriété et multipropriété par EPCI et par grille communale de densité
Le département du Var – SCI et personnes physiques confondues – compte plus de 76 000 bailleurs monopropriétaires, soit 76,5 %, contre 68 % pour la France (source : ANIL). Le Var comptabilise plus de 23 000 bailleurs multipropriétaires soit 23,5 % contre 32 % à l’échelle nationale. Ces chiffres montrent une sous-représentation des multipropriétaires dans le Var.
À l’échelle des EPCI, des disparités existent, bien qu’elles ne suivent pas systématiquement la distinction littoral/non littoral observée pour d’autres indicateurs (figure 11). Par exemple, la Vallée du Gapeau (CC VG) présente la part la plus élevée de multipropriétaires (27 %), tandis qu’Estérel Côte d’Azur (ECAA) affiche la part la plus faible, avec seulement 16 %.
En revanche, l’analyse selon la grille communale de densité à sept niveaux montre une relative stabilité dans la répartition entre mono- et multipropriétaires (figure 12). Que ce soit dans les grands centres urbains, les bourgs ruraux ou les zones à habitat très dispersé, la part des multipropriétaires varie peu, oscillant autour de 20 %. Cette homogénéité suggère que la densité de l’habitat a un impact limité sur le statut de mono- ou multipropriétaire des bailleurs.
Figure 11. Répartition des monopropriétaires et multipropriétaires par EPCI
En % du total de propriétaires bailleurs.
Note de lecture : au sein du territoire de Sud Sainte Baume (CA SSB), 20 % des propriétaires bailleurs sont des multipropriétaires et 80 % sont des monopropriétaires.
Sources : Cerema, fichiers fonciers 2024. © Auteurs.
Figure 12. Répartition des monopropriétaires et multipropriétaires selon la grille communale de densité
En % du total de propriétaires bailleurs.
Note de lecture : dans les grands centres urbains, 21 % des propriétaires bailleurs sont des multipropriétaires et 79 % sont des monopropriétaires.
Sources : Cerema, fichiers fonciers 2024. © Auteurs.
Une offre immobilière relativement concentrée
Dans le Var, les propriétaires de logements locatifs privés possèdent en moyenne 1,5 bien, légèrement en dessous de la moyenne nationale de 1,8 (source : ANIL). Les personnes physiques détiennent elles aussi 1,5 bien (1,8 au niveau national), tandis que les SCI ont en moyenne 2 biens, contre 4 au niveau national. Chez les multipropriétaires, les personnes physiques possèdent en moyenne 3,1 biens (contre 3 à l’échelle nationale) et les SCI 3,9 biens (contre 7,3).
Certaines intercommunalités concentrent fortement l’offre locative entre les mains des multipropriétaires (SCI et personnes physiques confondues), bien qu’ils ne soient pas majoritaires parmi les bailleurs de logements locatifs privés (figure 13 ci-contre).
C’est le cas de la Métropole Toulon Provence Méditerranée (MTPM : 21 % de multipropriétaires qui détiennent 46 % des logements), de la Provence Verte (CA PV : 24 % pour 46 %) et de la Dracénie Provence Verdon (DPVA : 22 % pour 43 %). D’autres présentent un profil plus équilibré, avec une faible part de multipropriétaires et un poids limité dans le parc locatif, comme Estérel Côte d’Azur (ECAA : 15 % pour 33 %) ou Méditerranée Porte des Maures (CC MPM : 17 % pour 36 %).
Figure 13. Part des logements locatifs privés détenus par des multipropriétaires et part des multipropriétaires selon l’EPCI
Note de lecture : dans la Métropole Toulon Provence Méditerranée (MTPM), les multipropriétaires (SCI et personnes physiques) représentent 21 % des propriétaires bailleurs et détiennent 46 % des logements locatifs privés.
Sources : Cerema, fichiers fonciers 2024. © Auteurs.
Cette logique de concentration de l’offre locative entre les mains des multipropriétaires se vérifie également à l’échelle de la grille communale de densité (figure 14 p. suivante). Dans les grands centres urbains, les multipropriétaires détiennent près de 42 % des logements locatifs privés, alors qu’ils ne représentent que 18,9 % des bailleurs. Cette situation traduit une forte concentration du parc locatif entre les mains d’un nombre relativement restreint d’acteurs. Un profil similaire, bien que légèrement atténué, se retrouve dans les bourgs ruraux (39,1 % du parc détenu par 19,5 % des bailleurs) et dans les centres urbains intermédiaires (38,3 % pour 18 %).
Les petites villes, quant à elles, présentent un écart un peu moins prononcé : les multipropriétaires y représentent 17,9 % des bailleurs de logements locatifs privés et détiennent 36,8 % du parc, un niveau toujours élevé mais légèrement inférieur aux types précédents.
Enfin, les ceintures urbaines et les espaces ruraux à habitat dispersé affichent des niveaux de concentration plus modérés, avec respectivement environ 35 % du parc détenu par 16,3 % des bailleurs et 17,7 % de multipropriétaires respectivement.
Figure 14. Part des multipropriétaires et part des logements locatifs privés détenus par les multipropriétaires selon la grille communale de densité
En % du nombre total de logements locatifs privés.
Note de lecture : dans les grands centres urbains, 41,7 % des logements locatifs privés sont détenus par des multipropriétaires (SCI + personnes physiques) qui représentent 18,9 % du total des propriétaires bailleurs (monopropriétaires + multipropriétaires).
Sources : Cerema, fichiers fonciers 2024. © Auteurs.
Monopropriété et multipropriété selon la structure de détention
La répartition entre monopropriétaires et multipropriétaires varie significativement selon la structure de détention des biens. À l’échelle départementale, les SCI présentent une part plus élevée de multipropriétaires : 34 % des SCI détiennent plusieurs biens contre seulement 22 % pour les personnes physiques (tableau 1).
Les écarts sont particulièrement marqués dans certains territoires. Dans la Vallée du Gapeau (CC VG), 43 % des SCI détiennent 2 biens ou plus. À l’inverse, dans le territoire de Sud Sainte Beaume (CA SSB), cette part descend à 22 %, ce qui illustre une moindre concentration de biens parmi les SCI.
Concernant les personnes physiques, les différences territoriales sont plus modérées. La Vallée du Gapeau (CC VG) affiche à nouveau la part la plus élevée de multipropriétaires (25 %), tandis qu’Estérel Côte d’Azur (ECAA) se situe en bas de l’échelle, avec seulement 15 % de multipropriétaires parmi les personnes physiques.
Tableau 1. Répartition de la mono- et multipropriété selon la structure de détention et selon l’EPCI
En % du nombre total de propriétaires bailleurs.
Note de lecture : dans le Golfe de Saint-Tropez (CC GST), 72 % des SCI détiennent un seul bien contre 28 % deux biens ou plus. Dans ce même EPCI, 83 % des personnes physiques détiennent un seul bien contre 17 % deux biens ou plus.
Sources : Cerema, fichiers fonciers 2024. © Auteurs.
Cette hétérogénéité dans la répartition entre mono- et multipropriétaires selon le statut juridique des propriétaires bailleurs se retrouve moins prononcée dans le zonage communal de densité (figure 15).
Des grands centres urbains à la périphérie urbaine en passant par les bourgs ruraux, les répartitions sont relativement stables. Dans les grands centres urbains, la majorité des propriétaires ne détient qu’un bien : cela concerne 67 % des SCI et 81 % des personnes physiques. Dans les espaces ruraux, environ un quart des SCI est multipropriétaire, tandis que cette part oscille autour des 30 % pour les SCI des autres territoires. En revanche, dans ces mêmes zones, la part des multipropriétaires en personne physique y est plus importante (entre 21 et 25 %).
Figure 15. Répartition de la mono- et multipropriété selon la structure de détention et selon la grille communale de densité
En % du nombre total de propriétaires bailleurs selon le type.
Note de lecture : dans les ceintures urbaines, 67 % des SCI détiennent un seul bien contre 33 % deux biens ou plus. Pour ce même niveau, 80 % des personnes physiques détiennent un seul bien contre 20 % deux biens ou plus
Sources : Cerema, fichiers fonciers 2024. © Auteurs.
Volumes de biens détenus par les multipropriétaires
À l’échelle du Var, la majorité des multipropriétaires (SCI et personnes physiques confondues) possède un nombre limité de logements (tableau 2). En effet, 56 % d’entre eux en détiennent seulement deux, ce qui traduit une forme de multidétention modérée. À peine un quart des multipropriétaires (24 %) possède quatre biens ou plus, et seuls 4 % disposent d’un patrimoine composé d’au moins huit logements.
Ces chiffres indiquent que, bien que qualifiés de multipropriétaires, la plupart restent de petits détenteurs en volume.
Il existe une disparité dans le nombre de biens détenus par les multipropriétaires selon les territoires varois. Les écarts atteignent jusqu’à 15 points entre les EPCI. Ainsi, dans Estérel Côte d’Azur (ECAA), plus de 60 % des multipropriétaires ne possèdent que deux logements. À l’inverse, dans la Vallée du Gapeau (CC VG), cette part tombe à seulement 51 %, soit le taux le plus faible du département, laissant place à une structure de détention plus diversifiée.
Les différences sont moins marquées pour quatre biens détenus. Dans la majorité des EPCI, environ 7 à 12 % des multipropriétaires relèvent de cette catégorie. Toutefois, certains territoires se démarquent : la Vallée du Gapeau (CC VG) avec 12 %, Provence Verdon (CC PV) avec 11 %, ou encore le territoire de Sud Sainte Baume (CA SSB) avec 11 % également ; cela indique une concentration légèrement plus forte de détenteurs de portefeuilles immobiliers plus étoffés.
Ces disparités sont très peu ou pas marquées pour le nombre de logements privés détenus selon les différentes zones de la grille communale de densité (figure 16).
Tableau 2. Répartition des multipropriétaires selon le nombre de biens détenus et selon l’EPC
En % du nombre des multipropriétaires du territoire.
Note de lecture : au sein de la Métropole Toulon Provence Méditerranée (MTPM), 25 % des multipropriétaires (SCI + personnes physiques) détiennent 4 biens ou plus.
Sources : Cerema, fichiers fonciers 2024. © Auteurs.
Figure 16. Répartition des multipropriétaires selon le nombre de biens détenus et selon la grille communale de densité
En % du nombre des multipropriétaires de la zone.
Note de lecture : dans les centres urbains intermédiaires, 55 % des multipropriétaires (SCI + personnes physiques) sont propriétaires de 2 biens.
Sources : Cerema, fichiers fonciers 2024. © Auteurs.
Monopropriété vs multipropriété : quelques chiffres clefs
