Du point de vue des professionnels, côté crédirentiers

Les entretiens menés dans le cadre de cette analyse qualitative ont permis de mettre en lumière les différentes perceptions du viager des particuliers et des spécialistes, nous donnant ainsi un aperçu du regard des Français sur ce type de transaction. Chaque interviewé a listé par ordre décroissant d’importance les diverses missions portées par ce mécanisme dans le contexte actuel. Parmi ces réponses, le fait de venir en aide aux seniors apparaît comme le rôle le plus mis en avant par les personnes interrogées. L’idée est d’apporter « un complément de retraite » (P2, avocate, Tours ; P4, notaire, Lille ; P5, juriste spécialisée en immobilier, Paris) aux crédirentiers « sans avoir à se dessaisir immédiatement de son bien immobilier » (P2, avocate, Tours) et offrir à la population retraitée, dont les pensions sont en général insuffisantes, un meilleur niveau de vie au quotidien – activités, restaurants, nouveaux projets… (P6, mandataire indépendant expert en viager, Montpellier). La notaire P4 (Lille) voit également en cette monétisation du patrimoine immobilier des seniors un véritable « bouclier contre l’inflation en raison de la clause d’indexation de la rente sur l’IRL [indice de référence des loyers] ». Cette hausse de liquidités constituerait également un moyen d’apporter une aide financière à leurs enfants ou petits-enfants notamment par le biais de « donations de leur vivant » (P7, conseillère en immobilier spécialisée en viager, Paris), favorisant dès lors une aide intergénérationnelle et répondant à un besoin familial croissant pour les personnes âgées de soutenir leurs proches. Cela pourrait ainsi constituer une forme de transmission anticipée, une idée qui viendrait rompre avec le stéréotype selon lequel le viager déshériterait les descendants. Ce constat est d’ailleurs partagé par le chercheur Arnaud Simon (P10, Paris) :

« Cela permet aux vendeurs, pour ceux qui n’ont pas besoin d’une ressource complémentaire, de faire la transmission de leur patrimoine de leur vivant. Ils peuvent par exemple vendre en viager, obtenir un bouquet important et faire une donation aux enfants ou aux petits-enfants. Le viager est donc également un outil de l’ingénierie patrimoniale du côté des vendeurs. »
(Arnaud Simon, P10, chercheur, maître de conférences, Paris)

Les entretiens ont de surcroît fait ressortir le rôle du viager en tant que réponse efficace aux problématiques de « maintien à domicile » (P8, directeur de service spécialisé d’un réseau immobilier, Paris) des seniors, en leur permettant « de conserver leur maison/appartement, leurs repères, leur environnement de vie, leur voisinage » (P6, mandataire indépendant expert en viager, Montpellier). Un enjeu crucial pour leur bien-être psychologique et social évoqué dans plusieurs de ces récits.

En outre, Arnaud Simon (P10, chercheur, maître de conférences, Paris) pointe du doigt l’importance pour la santé mentale des personnes âgées de pouvoir se maintenir à domicile :

« Le viager permet aux personnes âgées de ne pas être ou se vivre comme une charge pour leurs enfants … Or, le fait de se vivre comme une charge contribue à la dépression des personnes âgées, qui est un phénomène qui existe. Donc le fait qu’il y ait un peu plus de confort de vie grâce au viager, cela peut être un angle qui peut se jouer. On sait que les personnes âgées, l’année où elles arrivent en Ehpad, ont plus de chance de mourir que si elles étaient restées chez elles ; non pas qu’il y ait des mauvais traitements dans ces établissements mais cela constitue un véritable choc pour elles. »
(Arnaud Simon, P10, chercheur, maître de conférences, Paris)

L’idée de permettre à ces retraités de voir les bénéfices de leur patrimoine de leur vivant comme une sorte d’héritage légué à soi-même est également apparue dans plusieurs de ces témoignages. À tout le moins, ce mécanisme apparaît comme « l’opportunité de récupérer les sommes investies dans son logement » (P2, avocate, Tours). En cas d’absence d’héritier direct, cette possibilité de recouvrer la valeur investie dans leur bien immobilier peut constituer une stratégie efficace d’optimisation fiscale et financière.

La conseillère en viager (P9, Bordeaux) et la notaire (P4, Paris) notent également le viager comme outil de protection du conjoint survivant avec la réversibilité du droit d’usage et d’habitation.

De plus, ce mécanisme permet de « s’alléger des charges de copropriété pour ceux qui vivent en immeuble » (P7, conseillère en immobilier spécialisée en viager, Paris) et de « bénéficier d’une fiscalité avantageuse » (P9, conseillère en viager, Bordeaux ; P4, notaire, Lille).

Enfin, l’un des atouts pour les crédirentiers régulièrement évoqué par les personnes interviewées réside dans l’opportunité que peut constituer le viager de « vendre son bien immobilier plus cher que sa valeur réelle » si la longévité du vendeur dépasse les projections d’espérance de vie (P2, avocate, Tours). Cette force potentielle du viager a toutefois souvent été placée en bas de la liste en termes d’importance : elle ne constituerait donc pas l’un des avantages majeurs du viager pour les personnes âgées, ce qui peut s’expliquer par l’incertitude forte qui règne autour de cette éventualité. Cela rappelle ainsi l’essence même de ce type de transaction : l’aléa.

Du point de vue des professionnels, côté débirentiers

Du côté des débirentiers, la principale fonction du viager soulignée par les professionnels réside dans l’opportunité d’investissement que celui-ci peut représenter. En effet, les répondants mettent tous en avant un investissement à moyen/long terme qui peut offrir un potentiel d’acquisition d’un bien immobilier à moindre coût, permettant également « de contourner les frais et intérêts bancaires » (P2, avocate, Tours ; P3, avocate, Paris ; P6, mandataire indépendant expert en viager, Montpellier). Il s’agit là d’une opportunité d’accession à une propriété ayant subi une décote (P1, avocat, Paris).

De plus, les transactions viagères ne nécessitant pas un capital de départ important (le bouquet est plus faible qu’un achat en pleine propriété), celles-ci présentent l’avantage de permettre aux acheteurs de ne pas entacher leur capacité d’emprunt bancaire à condition de disposer d’une bonne assise financière (P2, avocate, Tours). La plupart des professionnels interrogés associent donc le viager à un investissement potentiellement rentable sur un horizon de placement relativement long. Le chercheur Arnaud Simon (P10, Paris) le confirme :

« S’agissant des acheteurs, l’intérêt va évidemment être la rentabilité, qui est beaucoup plus élevée que ce que l’on pense très souvent. »
(Arnaud Simon, P10, chercheur, maître de conférences, Paris)

Dans cette perspective :

« Le viager occupé est un très bon investissement financier dès lors que l’on n’est pas pressé. »

La juriste poursuit avec l’enjeu social de l’achat en viager :

« Au-delà de l’investissement financier, le fait d’acquérir en viager permet de répondre à une problématique sociétale. Les personnes âgées font face à l’inflation et ont de plus en plus de mal à gérer les dépenses de la vie courante. Leur acheter leur bien en leur permettant de rester vivre dedans et d’améliorer sa vie, c’est donc un enjeu social. »
(P5, juriste spécialisée en viager, Paris)

Cette notion d’« investissement éthique » revient d’ailleurs dans de nombreux récits à l’instar de celui de la conseillère en viager (P9, Bordeaux) :

« Le viager constitue une aide intergénérationnelle, un contrat gagnant-gagnant par lequel l’acquéreur, en investissant en viager, apporte une solution aux problématiques rencontrées par les retraités et réalise ainsi un investissement éthique et responsable à un prix réduit. »
(P9, conseillère en viager, Bordeaux)

Enfin, selon le chercheur Arnaud Simon (P10, Paris) :

« Le viager, c’est d’abord de l’investissement et de la diversification de patrimoine immobilier. »
(Arnaud Simon, P10, chercheur, maître de conférences, Paris)

Si « le viager n’est pas fait pour acquérir sa résidence principale » (Arnaud Simon, P10, chercheur, maître de conférences, Paris), il s’agit néanmoins d’un véritable outil financier comme l’affirme la conseillère en viager P9 (Bordeaux) :

« Il permet aux acquéreurs aguerris de diversifier leurs placements et aux acquéreurs novices ou n’ayant pas un profil emprunteur favorable de se constituer un patrimoine. »
(P9, conseillère en viager, Bordeaux)

Du point de vue des particuliers

S’agissant de l’échantillon de particuliers interrogés dans le cadre de cette enquête, les acquéreurs potentiels ont tous évoqué l’intérêt du viager en tant que possibilité d’acheter un bien à prix compétitif et d’ainsi « réaliser un investissement rentable » (C1, acquéresse potentielle, Oppède-le-Vieux).

« L’unique motivation serait d’accéder (viager inoccupé) à un logement auquel je ne pouvais pas prétendre financièrement. »
(C3, acquéresse potentielle, Paris)

Une vision partagée par l’acquéresse potentielle C4 (Corse) ou encore l’acquéreur potentiel C2 (Montrouge), qui souligne également l’atout que peut représenter le viager dans une stratégie de « diversification de [son] portefeuille immobilier ». L’acquéreur effectif C9 (Clermont-Ferrand), qui a quant à lui déjà procédé à une transaction viagère, met en lumière « la rentabilité de cet investissement » tout comme l’acquéreur effectif C8 (Paris).

Du côté des vendeurs potentiels, C10 (Romorantin-Lanthenay) et C11 (Paris) mettent tous deux en avant l’opportunité de ce schéma de vente qui leur permettrait de bénéficier d’un complément de revenus dans le cadre de leur retraite et de maintenir leur train de vie, de pouvoir continuer à vivre chez eux et de préserver leur autonomie. La venderesse effective C12 (Paris) exprime sa satisfaction tirée de cette opération :

« Non seulement cela m’a permis de m’assurer un complément de retraite stable, durable et non négligeable, mais cela m’a également donné la tranquillité d’esprit de pouvoir rester dans ma maison jusqu’à la fin de mes jours. Et cela n’a pas de prix ! »
(C12, venderesse effective, Paris)

Un véritable consensus sur ces différentes fonctions du viager, aussi bien de la part des particuliers que des professionnels, apparaît donc. En résumé, bien que le viager reste un segment de niche, les répondants s’accordent tous sur son potentiel pour répondre aux besoins spécifiques des seniors et des investisseurs, ce qui ne doit donc pas être sous-estimé.