La faible représentation du viager dans l’économie immobilière française

Quelques explications des professionnels

Comme énoncé précédemment, le viager représente une part très marginale des transactions immobilières en France. Il s’agit alors d’étudier comment les différents acteurs du viager interrogés analysent cette faible représentation des ventes en viager sur le marché immobilier. Parmi les principales explications avancées, la méconnaissance ainsi que le manque de communication sur ce sujet complexe constituent des points abordés par l’ensemble des personnes interviewées.

« Le viager constitue un mode d’accession à la propriété peu connu et peu mis en avant, notamment par les professionnels de l’immobilier. »
(P1, avocat, Paris)

« Le marché du viager est peu connu et souffre d’une image très négative. »
(P7, conseillère immobilière spécialisée en viager, Paris)

En effet :

« Le viager souffre encore de nombreux préjugés. C’est la raison pour laquelle il ne s’agit encore que d’un marché de niche. »
(P9, conseillère en viager, Bordeaux)

Le chercheur Arnaud Simon (P10, Paris), quant à lui, remet plutôt en cause la fiabilité des sources disponibles et pointe du doigt l’impact négatif d’un tel déficit sur la confiance du public :

« Il est très dommageable qu’il n’y ait pas de statistiques précises et récurrentes sur ce produit. »
(Arnaud Simon, P10, chercheur, maître de conférence, Paris)

Certains soulignent l’insécurité inhérente au viager :

« Bien que portant sur des biens immobiliers – investissement plutôt classique – l’incertitude quant à la durée et au coût final apparaît peu compatible avec le choix majoritaire de faire des placements sécurisés et déterminés dans le temps. »
(P2, avocate, Tours)

À cela, les répondants ont ajouté la difficulté que pose celui-ci dans la conscience collective, ce qui semble constituer une véritable entrave à un développement plus massif :

« Il y a une méfiance du public en raison de l’aléa, de l’idée de pari sur la mort. »
(P4, notaire, Lille)

« L’idée de faire une “bonne affaire” à raison du décès d’une personne alors qu’il y a pléthore de mécanismes pour investir peut dissuader. »
(P2, avocate, Tours)

Dans cette perspective, la concurrence née du développement d’autres dispositifs d’investissement immobilier à l’instar de la vente en nue-propriété constitue un autre argument avancé.

Le mandataire indépendant expert en viager (P6, Montpellier) pointe également du doigt la cible très précise et donc infime à laquelle s’adresse le viager :

« La transaction viagère est généralement connue des personnes possédant d’ores et déjà une résidence principale et disposant de fonds propres pour investir sur plusieurs années. On achète en viager une propriété dans laquelle nous ne vivrons pas de suite ; cela touche donc une infime partie des acheteurs en immobilier et, par conséquent, une toute petite part des transactions immobilières françaises. »
(P6, mandataire indépendant expert en viager, Montpellier)

Ce récit converge avec celui avancé par la conseillère en viager à Bordeaux (P9) :

« Le viager s’adresse en grande majorité à des investisseurs (viager occupé) qui doivent disposer de liquidités pour financer le bouquet sans recours à l’emprunt bancaire…, ce qui limite le nombre de cibles pouvant s’y intéresser. »
(P9, conseillère en viager, Bordeaux)

À cette explication, se succède celle de l’avocate à Tours (P2), qui met en lumière l’impact de la pénurie de logements en France sur l’utilisation du viager :

« Le besoin actuel en logement est important, et ce dispositif est peu compatible avec la nécessité d’obtenir un logement rapidement. Il ne peut donc concerner, selon moi, que des investisseurs sur du moyen ou long terme qui ont d’autres dispositifs à disposition pour investir. »
(P2, avocate, Tours)

Enfin, le chercheur Arnaud Simon (P10, Paris) propose une toute autre explication, qui reposerait sur la politique immobilière. « Un choix territorial » du Gouvernement, qui va, selon lui, à l’encontre de l’intérêt du viager car il s’inscrit en « mépris » des territoires ruraux :

« Pour les investissements en viager, il n’y a aucune incitation fiscale. Et ce parce que la politique immobilière de l’Etat est une politique urbaine et métropolitaine. Or, le viager, étant donné la localisation des seniors sur le territoire, amènerait une vue plus régionale, plus aménagiste plutôt que hypermétropolitaine. »
(P10, Arnaud Simon, chercheur, maître de conférences, Paris)

Il poursuit :

« C’est donc une politique d’aménagement du territoire, je pense, qui fait que le viager n’est pas soutenu. Parce que dans la politique d’aménagement du territoire, on ne veut que des métropoles, avec des discours de type CAME, comme disait Olivier Bouba-Olga : “compétitivité, attractivité, métropolisation, excellence”1. »
(P10, Arnaud Simon, chercheur, maître de conférences, Paris)

« La principale raison du faible développement [du viager] est qu’il n’y a strictement aucun soutien de la puissance publique [aux territoires hors métropoles], contrairement aux investissements locatifs qui sont profondément soutenus, parce que ce sont eux qui font les métropolisations. »
(P10, Arnaud Simon, chercheur, maître de conférences, Paris)

Raisons invoquées par les particuliers

De leur côté, les particuliers ont également tous mis en avant la mauvaise réputation dont souffre le viager. Les différents récits tendent ainsi vers un consensus : la relation à la mort dans le cadre d’une vente en viager constitue la principale entrave à un développement plus massif de ce produit.

« Le principal facteur qui influe sur le point de vue négatif du viager est l’éthique : miser sur la mort du vendeur. »
(C3, acquéresse potentielle, Paris)

« Le point de vue des Français sur le viager est influencé par des considérations de rentabilité financière ainsi que d’éthique (le viager peut être perçu comme un pari sur la durée de vie du vendeur, ce qui peut choquer certaines personnes). »
(C2, acquéreur potentiel, Montrouge)

Ce constat est aussi partagé par l’acquéreur effectif C8 (Paris) ou encore l’acquéresse potentielle C1 (Oppède-le-Vieux) :

« Ce mauvais à priori réputation est sans doute le fruit d’une abondante littérature, critique et stigmatisante, à son sujet ainsi que du film éponyme Le Viager qui a marqué les esprits. Le viager est souvent associé à la cupidité des acquéreurs. Il est vu comme “un pari sur la mort”. Évidemment, cet a priori ne favorise pas sa popularité. »
(C1, acquéresse potentielle, Oppède-le-Vieux)

En outre, 3 des répondants mettent en avant le caractère aléatoire ainsi que le risque inhérent à ce type de contrat. Ainsi, la venderesse effective C12 (Paris) explique :

« Certains peuvent percevoir le viager comme une solution ingénieuse pour la retraite, offrant une source de revenu régulière tout en permettant de rester chez soi, d’autres peuvent être plus sceptiques en raison de la complexité du processus ou des inquiétudes concernant l’avenir du marché immobilier. »
(C12, venderesse effective, Paris)

Par ailleurs, à l’instar du mandataire indépendant expert en viager (C9, Montpellier), l’acquéreur potentiel C2 (Montrouge) pointe du doigt l’infime cible à laquelle semble destiné le viager :

« Étant donné, généralement, l’indisponibilité de jouissance d’un bien acheté en viager, celui-ci peut également être perçu comme un type de produit s’adressant uniquement à une catégorie aisée d’acheteurs. »
(C2, acquéreur potentiel, Montrouge)

Enfin, la difficulté liée aux successions et à la volonté de transmettre un héritage à ses enfants constitue un des points abordés par le vendeur potentiel C10 (Romorantin-Lanthenay) :

« Le viager suscite de la méfiance auprès du grand public ainsi que des potentiels héritiers qui peuvent y voir la possibilité d’être spoliés. »
(C10, vendeur potentiel, Romorantin-Lanthenay)

Principaux inconvénients et freins au viager

Point de vue des professionnels, côté crédirentiers

Les professionnels interrogés ont par ailleurs listé, par ordre décroissant d’importance, les principaux inconvénients du viager constatés au travers de leurs expériences et freinant de fait le développement de ce produit. Parmi les réponses les plus récurrentes, le sentiment de « brader » son bien immobilier (P6, mandataire indépendant expert en viager) en raison de la déduction de la valeur d’occupation de celle de la pleine propriété, qui apparaît comme un véritable frein pour les vendeurs potentiels.

« Ils ont l’impression de se déposséder de leur bien. »
(P7, conseillère en immobilier spécialisée en viager, Paris)

La complexité fiscale et financière inhérente à ce type de vente fait partie, en outre, des inconvénients présentant une importance significative.

« [Pour les vendeurs (crédirentiers) il s’agit] plus spécifiquement [de] s’assurer d’avoir effectué la bonne répartition entre le montant du bouquet et celui de la rente et de ne pas augmenter son taux d’imposition. »
(P2, avocate, Tours)

À cette complexité financière s’ajoute une insécurité juridique alimentée par de potentiels contentieux pouvant survenir notamment en cas de non-paiement. L’avocate au barreau de Paris P2 ajoute à son propos cet inconvénient :

« Les délais et modalités pour obtenir la résolution judiciaire du contrat en cas d’impayés ou d’irrégularités dans le versement de la rente génèrent des conséquences lourdes (mise sous séquestre éventuelle des versements, impossibilité de formaliser un autre contrat sur le bien pendant la durée de la procédure...). »
(P2, avocate, Tours)

L’avocate P3 (Paris) abonde également dans ce sens :

« Le non-paiement de la rente ou des coûts de l’indexation obligerait le vendeur à introduire une action en justice et à payer tous les coûts afférents aux diverses procédures (frais d’avocat, rémunération des commissaires de justice…) ».
(P3, avocate, Paris)

Enfin, tous les récits mettent en avant les « conflits familiaux » qui pourraient survenir à l’occasion de ce type de transaction. « La disparition du bien immobilier de l’actif successoral » (P1, avocate, Paris) peut engendrer des tensions, voire des litiges devant les tribunaux, ce qui freine ainsi bon nombre de vendeurs potentiels inquiets de ne rien léguer à leurs enfants. Cette crainte illustre, d’après le directeur de service spécialisé d’un réseau immobilier :

« Le besoin absolu des Français de transmettre à leur décès un patrimoine à leurs enfants, quitte à survivre dans la précarité. Il s’agit là d’un héritage culturel de notre histoire qui s’impose par fierté à nos aînés. »
(P8, directeur de service spécialisé d’un réseau immobilier, Paris)

Néanmoins, le chercheur Arnaud Simon (P10, Paris) estime que lorsque les enfants héritent de la maison de leur mère décédée à plusieurs centaines de kilomètres de chez eux, le bien en question est davantage amené à « devenir un fardeau » avant « d’être vendu au bout de 3-4 ans ».

Point de vue des professionnels, côté débirentiers

S’agissant des obstacles susceptibles de détourner, cette fois, de potentiels débirentiers du viager, les professionnels interrogés sur le sujet ont majoritairement mis en avant l’incertitude liée à la durée de vie des vendeurs, essence même de ce mécanisme :

« Le risque relatif au viager est également un frein puisqu’il peut transformer un investissement potentiellement rentable en un engagement financièrement onéreux et finalement peu avantageux. »
(P1, avocat, Paris)

L’enjeu réside alors également dans la difficulté de « trouver la juste valorisation du bouquet et/ou de la rente », relève l’avocate P2 (Tours).

Les différents témoignages soulignent par ailleurs les difficultés liées à la nécessité de disposer de liquidités importantes pour assurer le versement du bouquet et surtout des rentes mensuelles, alors même qu’il peut paraître périlleux d’anticiper ses finances sur le long terme avec de nombreux facteurs pouvant influencer celles-ci (inflation, perte d’emploi, aléas de la vie, etc.). À cet égard, la conseillère en immobilier spécialisée en viager (P7, Paris) pointe du doigt un véritable frein pour nombre d’acquéreurs potentiels : l’impossibilité de contracter un prêt pour financer l’opération viagère. En effet :

« Il faut avoir un apport personnel assez conséquent car les prêts bancaires ne sont pas possibles. Une hypothèque est prise au profit du vendeur lors de la vente. En cas de non-paiement, la banque ne pourra donc pas se prévaloir de la garantie, puisque le crédirentier passera en premier rang. »
(P5, juriste spécialisée en viager, Paris)

L’avocate P3 (Paris) met également en avant « la possibilité de ne jamais entrer en possession du bien et de laisser une dette conséquente à ses héritiers ». L’allongement de l’espérance de vie constitue évidemment la principale barrière évoquée au travers des différents récits, rendant ce type d’investissement moins attractif. Par ailleurs, dans un contexte de hausse des coûts des matières premières doublée d’une pression réglementaire exponentielle pour la rénovation énergétique des logements en France, les travaux éventuels de mise aux normes ou de modernisation du bien apparaissent comme une véritable embûche pour de potentiels investisseurs, particulièrement dans le cadre d’un achat dans l’ancien (P6, mandataire indépendant expert en viager). La juriste spécialisée en viager (P5, Paris) abonde :

« Si le vendeur a l’obligation d’entretenir le bien, certains ne prennent pas cette obligation au sérieux et partent du principe qu’ils ne vont pas en profiter assez longtemps pour dépenser leur argent dedans. Ils vont alors s’attendre à ce que ce soit l’acquéreur qui paie certaines réparations ou améliorations alors même qu’elles ne sont pas à sa charge. »
(P5, juriste spécialisée en viager, Paris)

Il faut donc noter la crainte « de ne pas récupérer le bien dans un état convenable au jour du décès du crédirentier ou que celui-ci ait perdu de sa valeur à raison des modifications d’habitabilité du secteur » (P2, avocate, Tours).

« [Pour les acheteurs/investisseurs (débirentiers), il y a] donc une réelle peur du “mauvais investissement” dans les régions peu attractives où il est difficile d’avoir la certitude de la valeur du bien dans 10-15 ans au moment de la fin du viager. »
(P4, notaire, Lille)

Le chercheur Arnaud Simon (P10, Paris), quant à lui, reconnaît que le viager souffre de quelques inconvénients, mais estime que ceux-ci peuvent être « gérables » :

« Par exemple, pour un investisseur individuel, c’est évidemment la durée. Mais le produit Monetivia, notamment, offre des garanties sur la durée : si elle dépasse un certain temps, l’assureur prend le relai dans le versement de la rente. L’assureur prend le risque, le diversifie et sait le gérer. Des fonds peuvent aussi se porter acquéreurs, tels que Certivia. Ils peuvent donc résoudre cette question du risque de longévité sur un seul viager, qui peut être maximal à ce moment-là. »
(P10, Arnaud Simon, chercheur, maître de conférences, Paris)

Point de vue des particuliers

S’agissant des particuliers, l’un des freins majeurs qu’ils ont évoqués vis-à-vis du recours au viager réside dans la perception de la relation entre crédirentier et débirentier. En effet, 4 répondants voient le viager comme un mécanisme à l’avantage des vendeurs.

« Le viager me semble plus rentable pour le vendeur… car il peut rester dans son bien, avoir un complément de revenu, payer ses factures, ses frais, assurer son train de vie. »
(C4, acquéresse potentielle, Corse)

« La relation entre crédirentier et débirentier peut sembler déséquilibrée à l’avantage du vendeur. D’où la question que je me suis posée : n’existe-t-il pas des règles permettant précisément de limiter le risque pour l’acquéreur ? Je n’ai à ce jour pas trouvé de réponses claires, précises et synthétiques. C’est d’ailleurs un problème général quand on essaie de s’intéresser au viager : la difficulté de trouver une information claire et concise… »
(C1, acquéresse potentielle, Oppède-le-Vieux)

Cette dernière souligne deux problématiques majeures évoquées par d’autres répondants : l’opacité dans l’évaluation et la répartition du couple bouquet-rente ainsi que le manque d’information criant relatif au viager. En effet, la détermination de la valeur du versement initial et de la rente mensuelle est souvent perçue comme peu compréhensible et arbitraire, ce qui pose de réelles difficultés aux investisseurs pour comprendre pleinement les engagements qu’ils prennent.

À ces modes de calcul « abscons et peu transparents » (C1, acquéresse potentielle, Oppède-le-Vieux), les répondants ajoutent un véritable souci d’accessibilité à des informations claires et fiables sur le sujet, ainsi qu’à des données notamment chiffrées sur le viager.

« Cette opacité ne donne pas confiance dans le produit et dans les intervenants sur ce marché. Elle suscite un certain sentiment d’insécurité. »
(C1, acquéresse potentielle, Oppède-le-Vieux)

« [Un frein susceptible de me détourner du viager dans mon processus de décision est le] manque d’informations sur le vendeur, notamment sur son état de santé, créant une forte incertitude sur le montant et la durée de la rente. »
(C2, acquéreur potentiel, Montrouge)

L’acquéreur effectif C9 (Clermont-Ferrand), ayant acheté un bien en viager plusieurs années auparavant, déclare :

« Les incertitudes liées à la durée de vie du vendeur et les fluctuations du marché immobilier auraient pu constituer des obstacles à ma décision. Sans compter des complications juridiques potentielles ou des préoccupations concernant la gestion future de la propriété. »
(C9, acquéreur effectif, Clermont-Ferrand)

Du côté des crédirentiers potentiels :

« Le premier frein est pour moi la difficulté de fixer le montant du bouquet et de la rente et, dans un second temps, bien sûr, de trouver l’acquéreur. »
(C10, vendeur potentiel, Romorantin-Lanthenay)

« Les freins susceptibles de me détourner du viager pourraient être des préoccupations concernant la stabilité financière de l’acheteur, les implications fiscales et successorales, ainsi que les restrictions sur l’usage de la propriété pendant la durée du viager. »
(C11, venderesse potentielle, Paris)

Ces témoignages convergents décrivent ainsi un climat d’incertitude et d’insécurité autour du viager, qui illustre la nécessité d’envisager de réelles améliorations à ce produit. Mais le mandataire indépendant expert en viager (P6, Montpellier) se veut tout de même rassurant :

« Même s’il reste encore un marché de niche…, le viager, longtemps controversé par méconnaissance, se démocratise petit à petit. »
(P6, mandataire indépendant expert en viager, Montpellier)

Les diverses opinions exprimées par ces répondants témoignent ainsi de la variété des perspectives sur le rôle et la pertinence du viager dans le contexte actuel, qu’il convient alors d’étudier plus en détails.