« J’ai attendu 110 ans pour être célèbre. J’entends bien en profiter le plus longtemps possible ! », affirmait la légendaire Jeanne Calment. La doyenne de l’humanité ne croyait pas si bien dire : elle allait vivre encore douze années supplémentaires, au grand dam de son notaire, à qui elle avait concédé la vente de son appartement en viager à l’âge de 90 ans et qui finit par décéder avant elle (payant ainsi le double de la valeur initiale d’un bien dont il n’aura finalement jamais pu jouir). Cette histoire emblématique n’a pas seulement confirmé que la réalité pouvait dépasser nombre de fictions sur le sujet. Elle est devenue cas d’école, mythe, et même syndrome : une sorte d’épouvantail cristallisant la mauvaise réputation du viager, ce produit méconnu, souvent stigmatisé, décrié, voire exécré et objet de tous les fantasmes .

Pour sulfureux qu’il apparaisse dans l’inconscient collectif, le viager n’en demeure pas moins un dispositif vieux d’au moins 200 ans. Le terme lui-même trouve son origine dans le vieux français viage qui, dès le xiv^e siècle, désignait le « cours de la vie », le « temps de la vie ». Les prémices du contrat de viager remonteraient à l’Empire babylonien, romain, ou encore à l’Égypte antique. Mais c’est au Moyen Âge que le contrat de rente viagère a véritablement initié son développement en France, avant d’être institutionnalisé en 846 par Charles II. Au fil du temps et des bouleversements historiques, le viager va s’étendre remarquablement aux affaires entre particuliers, jusqu’à sa consécration dans le Code civil en 1804, qui en prévoit le régime juridique dans ses actuels articles 1968 à 1983.

Le droit français recense aujourd’hui deux types de viager : le viager immobilier et le viager financier. Dans le cadre d’un viager financier, « le vendeur aliène une somme d’argent auprès d’un particulier ou d’une compagnie d’assurances en contrepartie d’une rente viagère » (Griffond, 2008, p. 12). Plusieurs biens peuvent faire l’objet de ce type de rente tels qu’une somme d’argent, un immeuble ou encore toute « chose mobilière appréciable » (Code civil, article 1968). La présente étude se concentrera toutefois sur le viager immobilier dont il s’agira dans un premier temps d’éclairer le contenu et le mécanisme.

Dans son étude Les viagers immobiliers en France menée en 2008 par la rapporteure Corinne Griffond, le Conseil économique et social a choisi de retenir la définition proposée par le docteur en droit Bernard Le Court :

Le contrat de viager est un contrat à titre gratuit ou à titre onéreux. Il permet la cession d’un capital ou d’un bien à une ou plusieurs personnes dénommée(s) le(s) débirentier(s) qui s’engage(nt) à verser, à des termes périodiques à une ou plusieurs autre(s) personne(s) appelée(s) le(s) crédirentier(s) des sommes appelées « rentes viagères » ou « arrérages », pendant toute la vie du (des) crédirentier(s) ou pendant toute la vie d’une (ou plusieurs) personne(s) choisie(s) par le(s) crédirentier(s) sans contrepartie (lorsque le contrat est à titre gratuit) ou avec une contrepartie (lorsque le contrat est à titre onéreux).
(Griffond, 2008, p. 13 citant Le Court, 2006, p. 27)

Depuis, Bernard Le Court a publié la cinquième édition de son ouvrage Guide des viagers (2022), dans lequel il propose une version simplifiée de cette définition :

Le viager permet la cession d’un bien à une ou plusieurs personnes moyennant un élément aléatoire qui porte sur la durée de vie du ou des rentiers (le ou les vendeurs), que cet élément soit une rente viagère versée jusqu’au décès du ou des rentiers ou que cet élément soit l’utilisation du bien jusqu’au décès du ou des rentiers ou encore une combinaison d’un ou plusieurs éléments aléatoires liés à leur durée de vie.
(Le Court, 2022)

En outre, si cette recherche n’abordera le viager immobilier qu’à travers le cas de la France, celui-ci existe néanmoins dans d’autres pays européens : l’Allemagne (leibrente), la Belgique, l’Italie (vitalizio) ou encore l’Espagne (vitalicio). Toutefois, ce dispositif millénaire propre au Vieux Continent s’apparente davantage à une curiosité pour les nations anglo-saxonnes, à l’instar des États-Unis, du Canada ou encore du Royaume-Uni qui ont plutôt recours au reverse mortgage ou « hypothèque inversée » (Griffond, 2008, p. 13). En dépit du lien de parenté entre ces deux types de contrat, le viager se distingue de son « cousin anglo-saxon » par l’absence de banque et de taux d’intérêt dans le processus de vente. Ce mécanisme de home reversion apparaît ainsi plus proche du prêt viager hypothécaire (PVH), né dans l’Hexagone à l’initiative du Gouvernement et transposé en 2006 dans un dispositif législatif1. Dans sa déclaration du 22 mars de la même année2, Thierry Breton, alors ministre de l’Économie, des Finances et de l’Industrie, définit le PVH comme un « prêt destiné aux personnes âgées qui sont propriétaires d’un bien immobilier (résidence principale ou secondaire), ont besoin de financements et qui ne souhaitent pas le vendre » (cité par Griffond, 2008, p. 13). Si les objectifs associés au PVH sont analogues à ceux du contrat viager classique (à savoir la mobilisation de la valeur du patrimoine immobilier dormant et l’amélioration de la situation financière des personnes âgées), ces deux produits diffèrent pourtant tant dans leur nature que dans leurs modalités. C’est la raison pour laquelle le PVH sera exclu de cette recherche.

Il existe quatre grands types de viager immobilier (Griffond, 2008, p. 29-30) : le viager occupé classique, le viager sans rente (une autre forme de viager occupé), le viager libre et le viager avec occupation limitée dans le temps. Dans le cadre du viager occupé, le vendeur occupe le bien jusqu’à son décès ou son départ en maison de retraite ; cela constitue la forme de viager la plus courante. Elle représente en effet plus de 90 % du marché viager en France (Renée Costes Viager, 2022) et s’inscrit dans une volonté des retraités propriétaires de conserver leur cadre de vie tout en augmentant leurs ressources financières. « À noter également que dans tous les viagers occupés est maintenant prévue une clause de libération anticipée des lieux, ce qui affecte bien évidemment le montant de la rente » (Griffond, 2008, p. 29). En outre, le vendeur n’aura pas la possibilité de louer son bien, sauf s’il s’est réservé l’usufruit lors de la signature de l’acte de vente. Toutefois, la rente dans le cadre d’une vente avec réserve d’usufruit sera généralement plus faible d’environ 20 % à 30 % que celle d’une vente en viager occupé avec uniquement une réserve de droit d’usage et d’habitation. Ce type de viager s’apparente à un investissement locatif sécurisé avec un seul occupant (le vendeur) supposé prendre soin de ce qui constituait à l’origine son patrimoine, et pour lequel l’acheteur reçoit la totalité des « loyers » au moment de l’acquisition sous forme de décote d’occupation (Renée Costes Viager, s. d.).

S’agissant du viager sans rente, le vendeur perçoit en une seule fois la totalité de la valeur occupée du bien, c’est-à-dire après l’application de la réduction de prix en fonction de la durée d’occupation prévisionnelle définie par l’espérance de vie ; mais il occupe le bien vendu toute sa vie durant. « Le crédirentier peut alors utiliser immédiatement l’intégralité de la valeur patrimoniale du bien aliéné à sa convenance (placements, donations, grosses dépenses...) » (Griffond, 2008, p. 29). Ce type de transaction où l’intégralité du prix est donc payée en bouquet est également appelée « bouquet sec ». Ce schéma de vente se développe de façon très significative car il facilite les donations à des proches, ce qui permet ainsi à un senior d’être acteur de la transmission de son patrimoine de son vivant. Il convient toutefois d’opérer une distinction entre cette forme de vente et les transactions en nue-propriété. La différence principale réside dans le droit conservé par le vendeur, à savoir un droit d’usage et d’habitation dans le cadre d’un viager sans rente, alors qu’en nue-propriété le vendeur en conserve l’usufruit. Procéder à une vente en viager sans rente plutôt qu’à la nue-propriété assimile le vendeur à un locataire à vie : il échappe ainsi à un certain nombre de frais tels que les travaux et les dépenses exceptionnelles ou encore la taxe foncière. Le crédirentier aura de surcroît la possibilité de recevoir une indemnité financière si le vendeur quitte son logement, notamment pour s’installer en maison de retraite.

Le viager libre, quant à lui, constitue aujourd’hui un dispositif largement minoritaire ; il représente environ 8 % des transactions viagères (Renée Costes Viager, 2022). Il présente l’avantage d’être bien moins complexe : le bien immobilier est disponible, le prix de vente est fixé selon le cours du marché, le vendeur reçoit une partie du prix au comptant au moment de la vente notariée – le « bouquet » – et le reliquat est transformé en rente viagère. Lors d’un achat en viager libre, le vendeur perd donc la jouissance de son bien immobilier dès la signature de l’acte de vente. Le bien est alors libre de toute occupation et de réserve de jouissance. Ainsi, le débirentier peut choisir d’acheter le bien immobilier à titre de résidence principale ou de le mettre en location. « Selon M. Legasse3, les viagers libres concernent en général des petites surfaces que les crédirentiers avaient achetées comme placement et dont ils ne veulent plus assumer la gestion locative » (Griffond, 2008, p. 29). Il peut également s’agir de l’ancienne résidence principale du crédirentier si ce dernier part vivre en maison de retraite. D’une part, l’acheteur peut louer le bien pour en percevoir des revenus. « Cela permettra de payer une partie de la rente due au vendeur selon le même principe qu’un investissement locatif avec la mensualité d’un crédit immobilier » (Fabrice, s. d.). D’autre part, si le bien acheté en viager libre est déjà loué, le débirentier en percevra les loyers.

Toutefois, la jurisprudence de la Cour de cassation rappelle que la rente ne peut être payée en totalité ou en grande partie par les revenus générés par le bien en viager. Ainsi, l’arrêt 81-11.821 de la Cour de cassation, Chambre civile 1, du 5 mai 19824 stipule que le loyer doit être inférieur à la rente viagère car il n’y aurait alors plus d’aléa dans le contrat viager, devenu sans risque partagé entre les deux parties.
(Fabrice, s. d.)

Enfin, dans l’hypothèse d’un viager avec occupation limitée dans le temps, le vendeur choisit de restreindre son occupation du bien immobilier, ce qui signifie qu’à la date fixée dans le contrat de vente, celui-ci est tenu de libérer le bien vendu. Ce type de vente concerne majoritairement les résidences secondaires des crédirentiers. Il est en effet plus périlleux de se lancer dans un viager dont l’occupation est limitée dans le temps lorsque cela concerne la résidence principale du vendeur eu égard à la difficulté d’anticiper ses besoins en matière de santé ou de services dans 10, 15 ou 20 ans. Certains jeunes crédirentiers ont de fait tendance à opter pour cette catégorie de viager, la fixation d’une date-butoir d’occupation des lieux permettant de rassurer l’acheteur sur ses réticences concernant l’âge du vendeur. Ainsi, le viager offre plusieurs modèles et aménagements répondant à des objectifs divers et permettant de s’adapter aux besoins spécifiques des crédirentiers et des débirentiers.

Ce cadre technique étant circonscrit, il convient ensuite de placer le viager dans le contexte actuel de vieillissement de la population – qui révèle à la fois son actualité et un essentiel paradoxe. Selon les projections de l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), un Français sur trois sera âgé de 60 ans ou plus en 2050 (Robert-Bobée, 2007, p. 95) ; en 2070, le nombre de personnes de plus de 75 ans ou plus aura doublé par rapport à 2013 pour atteindre 13,7 millions (Blanpain & Buisson, 2016, p. 3). L’annonce d’une déferlante de personnes âgées dans les années à venir expose ainsi la société française à de nouveaux défis dont il est essentiel d’expliciter les traits majeurs. Cette situation, accentuée par l’allongement de l’espérance de vie et la baisse de la natalité, résulte principalement de l’arrivée à l’âge de la retraite de la génération des baby-boomers et se caractérise par une forte disparité spatiale. Les territoires ruraux, souvent délaissés, sont globalement les plus touchés par ce phénomène de vieillissement. S’il apparaît par ailleurs que la valeur illiquide du parc immobilier français représente une richesse importante, force est de constater qu’une partie significative de celle-ci appartient à la population retraitée. La génération de papy-boomers comptabilise en effet 19 % de la valeur totale du parc de logements estimée à 5 660 milliards d’euros (Lefebvre & Simon, 2018). La valeur moyenne du patrimoine net des ménages âgés de 60 à 69 ans atteint 340 600 euros, dont plus de 60 % sont constitués d’actifs immobiliers (Ferrante et al., 2016, p. 2). Cette richesse patrimoniale des retraités contraste cependant avec leur niveau global de revenus. En 2013, la pension moyenne des retraités s’élevait en effet à 1 492 euros (Conseil d’orientation des retraites, 2015, p. 11), et 10 % des femmes âgées de plus de 75 ans vivaient sous le seuil de pauvreté en 2014, avec un niveau de revenu inférieur à 1 008 euros par mois (de Plazaola & Rignols, 2017, p. 65). À ces revenus souvent modestes donc s’ajoutent, pour cette population âgée, des difficultés économiques liées au financement des frais de santé, au maintien à domicile ou encore à la prise en charge par des établissements médico-sociaux. Dans cette perspective, le recours au viager constituerait un outil efficace de fluidification de cette richesse patrimoniale jusqu’alors sous-exploitée et permettrait ainsi à ces vendeurs potentiels de bénéficier d’un niveau de vie plus digne. À l’autre extrémité du spectre démographique, le recours au viager faciliterait l’accession à la propriété des plus jeunes générations, qui peinent souvent à faire face à l’augmentation conjuguée des prix de l’immobilier et des taux de crédit.

En résumé, le viager apparaît comme une solution intéressante, tant sur le plan résidentiel que financier. La généralisation d’un tel produit contribuerait à répondre aux problématiques liées au « bien-vieillir » et aux objectifs de maintien à domicile ainsi qu’au financement de la dépendance. Partant, il offrirait une réponse sociétale aux défis posés par le vieillissement de la population. Enfin, à travers l’injection de liquidités liées au versement du bouquet et de la rente, le viager pourrait jouer un rôle significatif dans les politiques de développement régional et rural : la mobilisation d’une partie de la richesse immobilière des retraités stimulerait l’économie locale, notamment dans des zones en déclin et souvent délaissées.

Contrastant avec ce contexte qui devrait lui être favorable, il appert cependant que de nombreux freins et obstacles à une utilisation plus massive du viager subsistent. Un chiffre illustre à lui seul cette désaffection : le marché du viager représente aujourd’hui moins de 1 % des ventes immobilières totales en France. Ainsi, seules quelque 5 500 transactions sont recensées chaque année (Renée Costes Viager, 2022), soit l’équivalent d’un milliard d’euros de pouvoir d’achat réinjecté dans l’économie française. Ces difficultés de développement peuvent largement être attribuées à une réputation peu favorable. Des œuvres littéraires et cinématographiques telles que Le Petit Fût de Maupassant (1884), Il Vitalizio de Pirandello (1915), Le Viager de Tchernia (1972) ou encore My Old Lady d’Horovitz (2015) ont notamment contribué à ternir l’image du viager en mettant en scène des situations où le crédirentier survit bien au-delà des attentes initiales. Des scénarios qui ne sont pas sans rappeler « le cas Jeanne Calment », précédemment évoqué, qui continue de hanter les mémoires. Dans ces productions, l’acheteur endosse également toujours le mauvais rôle, allant parfois jusqu’à se transformer en assassin. De sombres faits divers, dans lesquels ces fictions sont malheureusement devenues réalité, n’ont pas non plus aidé à réconcilier les Français avec le viager. On rappellera notamment cette actualité glaçante de l’année 2019 où un homme est accusé d’avoir assassiné la crédirentière de sa maison achetée en viager à l’aide de madeleines, lors d’une visite dans son établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). L’homme sera finalement condamné à trois ans de prison pour homicide involontaire, le qualificatif d’ « assassinat » n’ayant finalement pas été retenu ; mais il n’en fallait pas plus pour prononcer le divorce entre le viager et ses détracteurs… Ainsi, l’acheteur supposément « vénal » est invariablement accusé de parier sur la mort d’autrui, à tout le moins soupçonné de la souhaiter, ou pire de la provoquer, au nom de la rationalité économique. Cette suspicion sous-jacente enracinée dans l’inconscient collectif participe également d’une difficulté générale à penser le passage des générations. De plus, le viager est souvent assimilé à un mécanisme qui viendrait déshériter les descendants potentiels des vendeurs, le bien étant définitivement aliéné et la rente consommée au fil du temps. Cet à priori apparaît particulièrement sensible dans la culture française, où l’héritage et la propriété constituent des valeurs importantes, sinon essentielles. Nous verrons dans la suite de cette étude qu’à ces aspects psychologiques s’ajoutent aussi des facteurs plus rationnels qui sont autant d’entraves à un recours plus massif au viager et contribuent à l’insécurité et aux incertitudes liées à ce schéma de transaction. Ce dernier représente une sorte de parcours d’embûches pour bon nombre d’acheteurs et de vendeurs.

Face aux enjeux multiples et majeurs que nous avons mis en lumière, il semble ainsi judicieux d’explorer plus avant le véritable « potentiel » du viager que l’on peut juger sous-estimé et sous-exploité. Si nombreux sont les écrits au sein de la littérature existante consacrant des développements et conceptualisations sur l’intérêt du viager, aucune étude n’a encore, à notre connaissance, été menée sur les mesures à mettre en œuvre pour favoriser le développement de cette solution d’avenir. Dans ce contexte, le présent mémoire de recherche a ainsi pour objectif d’explorer la problématique suivante : quelle(s) stratégie(s) pour une meilleure attractivité du viager ?

Nous conduirons cette réflexion en deux temps. Après avoir tout d’abord analysé le cadre juridique et fiscal du viager et soulevé les principaux points d’achoppement à son développement, nous tenterons dans une première partie de mettre en évidence différentes solutions et axes de réformes susceptibles de donner un nouvel élan au viager et d’encourager un recours plus massif à celui-ci, répondant par là même aux enjeux économiques et sociaux actuels. Cette approche théorique sera suivie, en seconde partie, d’une analyse qualitative fondée sur une série d’entretiens réalisés auprès des différents acteurs du marché (professionnels de l’immobilier, notaires, avocats et particuliers) qui apportent ainsi leurs éclairages, leur expertise et leurs réflexions. Précisons que cette étude a porté sur deux échantillons distincts interrogés dans le cadre d’entretiens semi-directifs. Le premier est composé de 10 professionnels susceptibles d’intervenir dans le processus d’une vente en viager tels que des agents immobiliers, des avocats, un notaire ainsi qu’un chercheur, expert reconnu du viager et auteur de différentes publications à ce sujet. Puis nous nous sommes attachés à recueillir le point de vue d’un panel de 12 particuliers aux profils variés tels que des acquéreurs et vendeurs potentiels ainsi que des acquéreurs et une vendeuse effectifs.

Les résultats obtenus ont mis en lumière l’urgence d’une meilleure information et communication sur le sujet, véritable entreprise de sensibilisation et de « dédiabolisation » du viager, ainsi que celle d’une formation accrue des professionnels opérant sur ce marché. Une vaste réforme législative et réglementaire doublée du nécessaire développement d’initiatives innovantes constituent de surcroît des axes d’amélioration du viager largement soulignés par ce travail.