Pour intensifier les territoires, les principaux outils dont disposent les communes et les collectivités sont principalement les documents d’urbanisme.

Le schéma directeur de la région Île-de-France

Pour la région Île-de-France, nous pouvons notamment citer le schéma directeur de la région Île-de-France (SDRIF). Il s’agit d’un document de planification stratégique qui a pour principal objectif de permettre un développement équilibré de l’Île-de-France en venant « maîtriser la croissance urbaine et démographique et l’utilisation de l’espace tout en garantissant le rayonnement international de cette région » (Région Île-de-France, 2013, p. 11).

Le SDRIF présente les différentes parties du territoire et leurs objectifs, comme la localisation préférentielle des extensions urbaines, et s’intègre donc pleinement dans les documents d’urbanisme locaux.

En raison de ses objectifs et de son caractère prioritaire, le SDRIF peut avoir un impact direct sur la création de lieux intenses, en favorisant par exemple un renouvellement urbain qui renforce la densité et la qualité des projets afin de répondre aux besoins en nouveaux logements et à une utilisation économe du foncier.

Dans le cadre du SDRIF, il faut toutefois noter que la prévalence est donnée aux zones les mieux desservies, et notamment celles situées à moins d’1 km des gares ou de 500 m des stations de transport en site propre. C’est en effet dans ces zones que les ambitions de densification les plus importantes seront portées.

Le programme local de l’habitat

Le programme local de l’habitat (PLH) est un document obligatoire pour les métropoles, les communautés urbaines et d’agglomération, ainsi que pour les communautés de communes compétentes en matière d’habitat de plus de 30 000 habitants, comportant au moins une commune de plus de 10 000 habitants.

L’enjeu principal de ce programme est de définir les objectifs et les besoins de la collectivité en matière de logement, notamment par la réalisation d’un diagnostic complet de l’existant.

Le PLH doit également favoriser la mixité sociale et le renouvellement urbain tout en intégrant un dispositif d’observation de l’habitat sur son territoire afin de permettre le suivi des évolutions.

Dans le cadre du PLH, il s’agira donc d’identifier les zones à densifier et les opérations de renouvellement urbain à réaliser, de déterminer le nombre et les types de logements à construire ainsi que les moyens fonciers à mettre en œuvre, entrant ainsi dans une politique d’intensité urbaine.

Le plan local d’urbanisme

L’un des principaux outils à la disposition des villes est le règlement du plan local d’urbanisme (PLU). Le PLU est un outil aisément accessible et compréhensible, simple à mettre en œuvre ou à modifier, qui permet de jouer sur de nombreuses règles d’implantation, comme les gabarits, pour définir une forme urbaine plus ou moins dense.

Il est également possible, par exemple, de façonner des espaces plus aérés avec les règles de retrait ou les règles d’espace libre/pleine terre, ce qui impacte ainsi grandement la qualité environnementale et architecturale, qui sont des critères essentiels de l’intensité urbaine.

Cependant, le PLU reste un document d’urbanisme à portée locale et ne favorise malheureusement pas une réflexion intercommunale et, par conséquent, sur tous les enjeux de centralité que nous avons énoncés concernant l’intensité urbaine. En revanche, nous assistons à l’émergence de plans locaux d’urbanisme intercommunaux (PLUi) comme celui de Plaine Commune, qui ouvrent vers des questionnements plus globaux entre les villes et les lieux centraux nécessaires à l’intensité urbaine.

Le PLU n’est pas immuable puisque, en fonction des projets et des besoins de la ville et de la collectivité, ses règles peuvent être dérogées sous diverses conditions. Un des exemples les plus révélateurs est le bonus de constructibilité, qui est un bonus écologique introduit par la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte du 17 août 20151 et qui fait partie du Code de l’urbanisme2. Ce bonus permet un dépassement de surface (30 % maximum) et/ou de niveau, autorisant à construire sur une surface plus importante que celle prévue par le PLU, et ce en fonction des efforts réalisés sur le plan énergétique et environnemental.

De nombreuses autres règles pourraient également favoriser l’intensité urbaine, comme l’indiquent les chercheurs Da Cunha et Kaiser, en améliorant les emprises au sol maximales proposées pour les immeubles comportant un rez-de-chaussée commercial, ou en accordant des bonus de droits à bâtir en fonction des typologies d’espaces afin de favoriser différents axes d’intensité urbaine comme la création de commerces ou de bureaux supplémentaires (Da Cunha & Kaiser, 2009a).

Les orientations d’aménagement et de programmation

Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) ont pour rôle de présenter les orientations et les stratégies d’une commune ou d’une collectivité en matière d’aménagement autour de secteurs donnés (OAP sectorielles) ou autour d’une approche plus globale d’une problématique particulière (OAP dites « thématiques »). Ces dernières permettent aux élus de définir le cadre des projets d’urbanisme et d’aménagement souhaités sur un périmètre défini.

Au sein d’une OAP, il est possible de déterminer de nombreux aspects des projets qui ne se limitent pas uniquement au logement mais peuvent avoir une thématique beaucoup plus générale liée à l’environnement, aux équipements ou aux espaces publics.

Les OAP peuvent par exemple (Olei, 2023) :

• mettre en valeur le secteur ainsi que son environnement, créer des continuités vertes, naturelles et écologiques, ou encore permettre de préserver et mettre en valeur le patrimoine existant ;

• faciliter la mise en valeur, la réhabilitation ou la restructuration de quartiers ;

• favoriser la mixité fonctionnelle des constructions en imposant la création de commerces ou d’immeubles de bureaux par exemple.

L’OAP peut donc être l’un des meilleurs outils à disposition des collectivités pour mettre en œuvre l’intensité urbaine.

La zone d’aménagement concerté

La zone d’aménagement concerté (ZAC) est une « opération d’urbanisme publique ayant pour but de réaliser ou de faire réaliser l’aménagement et l’équipement de terrains à bâtir en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés » (Olei, 2022).

Il s’agit de zones sur lesquelles les collectivités publiques se donnent la possibilité d’intervenir pour réaliser des aménagements conformes à leurs besoins et qui seront ensuite cédées à des personnes publiques ou privées.

Les ZAC sont donc généralement mises en place pour des opérations d’aménagement importantes et nécessitent de nombreux échanges entre les différents acteurs. Elles constituent, de ce fait et en raison de leur statut privilégié en matière d’urbanisme, un autre outil essentiel pour la mise en œuvre des zones d’intensité urbaine.