Le pavillon de banlieue n’est pas né au début du xxe siècle, mais s’est démocratisé près d’un siècle plus tôt, vers les années 1840. En effet, au milieu du xixe siècle, la banlieue est perçue comme une campagne synonyme de lieu de villégiature pour la population parisienne. Cela se traduit par la construction de « pavillons de plaisance » pour les classes aisées et par des sorties à la campagne pour les classes qui le sont moins, tout en offrant une relative proximité avec la capitale, notamment grâce au développement du chemin de fer (Verges, 2007, p. 26).
C’est précisément cette évolution rapide et exponentielle des systèmes ferroviaires qui a permis un premier changement dans la population des toutes premières zones périurbaines de Seine-Saint-Denis. Les classes les plus aisées ont ainsi ensuite laissé leurs maisons de banlieue aux classes moyennes (petite et moyenne bourgeoisie) pour rejoindre les stations thermales et balnéaires françaises, devenues alors plus accessibles. Elles délaissent l’Île-de-France et choisissent de revendre leurs biens fonciers peu rentables (beaucoup de forêts ou de terres agricoles). Cette augmentation soudaine et importante des terrains en Seine-Saint-Denis au milieu du xixe siècle fait émerger les premiers lotissements de très bonne qualité, dans des villes telles que Bondy, Romainville ou le Raincy (Verges, 2007, p. 26).
Ce développement du lotissement et du pavillon de banlieue ainsi que l’apparition du Paris haussmannien haut de gamme attirent fortement les classes moyennes, notamment les commerçants et les artisans, qui viennent trouver refuge en banlieue. Il s’agit cependant de la première vague de développement du pavillon, qui n’est pas liée à l’avènement du pavillon ouvrier en Seine-Saint-Denis. Ce mouvement naît lors d’une seconde vague d’industrialisation, d’abord au début du xxe siècle, mais son expansion prend une réelle importance entre les deux guerres, à partir de 1918.