De manière générale, le marché des centres commerciaux connaît un développement faible depuis quelques années, la priorité étant donnée à la restructuration du parc existant. Est-ce le signe d’une offre trop importante de mètres carrés commerciaux (Salagnac, 2018) ? Pas nécessairement puisque, de son côté, le marché des retail parks continue de prospérer.

Tour d’horizon du marché des centres commerciaux

En raison du contexte sanitaire mondial, le marché des centres commerciaux a connu plusieurs impacts majeurs à court terme. L’étude Marketbeat France Commerces par Cushman & Wakefield, au quatrième trimestre 2020, en fait notamment état.

Consommation

La baisse de la consommation en 2020 a eu pour effet de réduire de 18 % l’activité du commerce spécialisé.

Valeurs locatives

Globalement, un réajustement des valeurs locatives à la baisse devrait avoir lieu dans les prochains mois, même si elle n’est pas encore réellement visible du fait, d’une part, de la mise en place de mesures de soutien aux commerçants par l’État et, d’autre part, des mesures d’accompagnement concédées aux locataires par les bailleurs à la suite des différents confinements.

Volumes d’investissement

En 2020, les centres commerciaux ont été la classe d’actifs commerciaux ayant connu le plus grand volume d’investissement. Néanmoins, c’est avant tout le fait d’une cession importante réalisée par URW au profit du Crédit agricole Assurance et La Française1.

Taux de rendement

À l’exception des retail parks « nouvelle génération », toutes les classes d’actifs commerciaux sont touchées par une hausse des taux de rendement, notamment les galeries commerciales d’hypermarchés dans les villes secondaires, dont le taux de rendement prime est estimé entre 7,6 % et 11,75 %.

Tendance à la restructuration du parc existant

Bien que la France continue de devancer ses voisins européens sur le développement de centres commerciaux, la majorité des analystes estiment que le marché est « arrivé à maturité ». La création de nouveaux mètres carrés a rarement été aussi faible. Les créations de surfaces sont essentiellement boostées du fait des rénovations engagées sur le parc existant (André-Chaigneau, 2018b). À titre d’exemples, plusieurs grands sites se sont engagés dans de lourds travaux de restructuration : La Part-Dieu (Lyon), Grand’Place (Grenoble), Créteil Soleil.

La plupart de ces grands travaux sont réalisés sur des sites prime et consistent à moderniser les centres dont les derniers réaménagements datent souvent des années 1990 ou 2000. Les efforts sont aussi bien concentrés sur l’extérieur que sur l’intérieur des bâtiments.

On peut remarquer plusieurs aspects communs à ces restructurations :

• l’augmentation de la luminosité est mise à l’honneur avec l’apparition de grandes verrières, des sols en pierre brillants qui permettent de refléter la lumière ;

• la hauteur des vitrines commerçantes devient très importante pour renforcer leur visibilité et leur esthétique ;

• un effort esthétique certain sur les décorations intérieures avec un graphisme moderne et plus minimaliste.

Concurrence accrue des retail parks

Bien que le marché des retail parks ait fortement ralenti en 2020 en raison du contexte sanitaire, ce type d’actif commercial connaît un développement important depuis une dizaine d’années (Bicard, 2006) et fait grande concurrence aux centres commerciaux classiques.

Si leur manque d’esthétique a pu leur être reproché par le passé, les retail parks « nouvelle génération » tendent à intégrer une architecture moderne et des aménagements paysagers qualitatifs. Grâce à leur surface plus petite et leur agencement spatial (construction à ciel ouvert), beaucoup d’entre eux ont pu rester ouverts durant la crise sanitaire, montrant une résilience économique plus importante que les centres commerciaux.

Par ailleurs, le coût des loyers et des charges étant beaucoup moins élevé en retail park qu’en centre commercial, les enseignes sont de plus en plus nombreuses à souhaiter opter pour ce type d’implantation. Les grandes foncières propriétaires de centres commerciaux devraient-elles diversifier leur portefeuille et se diriger vers ce marché en croissance ? (Cushman & Wakefield, 2021).