L’impôt sur la fortune immobilière

Jennyfer Pilotin

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Référence électronique

Pilotin, J. (2022). L’impôt sur la fortune immobilière. Repère biblio. Mis en ligne le 18 novembre 2022, Cahiers ESPI2R, consulté le 07 décembre 2022. URL : https://www.cahiers-espi2r.fr/929

Institué par la loi de finances pour 1982 sous le nom d’« impôt sur les grandes fortunes » (IGF), puis supprimé en 1987 et rétabli en 1989 cette fois sous la forme d’un « impôt de solidarité sur la fortune » (ISF), l’IFI est devenu, in fine, en 2018, « impôt sur la fortune immobilière » (désormais codifié aux articles 964 et suivants du code général des impôts, CGI). L’IFI est l’impôt que doivent acquitter les personnes physiques lorsque leur patrimoine, composé à l’actif de biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement, dépasse la valeur nette taxable de 1,3 million d’euros au 1er janvier.

Le principe d’un impôt s’appliquant sur le patrimoine a toujours suscité de vives réactions notamment en matière de justice sociale. Certains contribuables fortunés n’en étaient pas redevables car ils déclaraient leurs possessions patrimoniales en biens professionnels. À l’inverse, certains foyers fiscaux devenaient, à leur tour, par la hausse des prix de l’immobilier, redevables de cet impôt : leur patrimoine (terrains souvent familiaux) avait en effet pris de la valeur alors qu’ils étaient peu, voire pas, imposés au titre de l’impôt sur le revenu (cas des paysans de l’île de Ré).

Les essentiels

Desbuquois, J.- F., & Lebrun, X. (2019). L’impôt sur la fortune immobilière (2e édition). EFE.

L’ISF est supprimé le 1er janvier 2018 pour être remplacé par l’IFI. L’imposition sur la fortune immobilière tient désormais compte d’une assiette fiscale plus restreinte. En revanche, les règles d’imposition demeurent complexes pour le contribuable car le régime juridique du nouveau dispositif contient de nombreuses exonérations que le guide pratique de Jean-François Desbuquois et de Xavier Lebrun se propose de détailler. Les éclaircissements apportés devraient permettre au lecteur de découvrir les dispositifs visant à neutraliser le passif du contribuable dans certaines situations.

Duhem, J. (2022). Impôt sur la fortune immobilière 2022. Chronique annuelle. La Semaine juridique notariale et immobilière, 19, étude 1163, 43-49.

Jany, T. (2003). Réflexions sur la constitutionnalité de l’impôt de solidarité sur la fortune. [Thèse de doctorat, université de Toulouse 1].

Rosa, A. (2015). Solidarité et impôt. Recherche sur les fondements de l’impôt moderne. Dalloz.

Cet ouvrage est issu de la thèse d’Audrey Rosa, qui a reçu le prix de thèse 2014 de la Société française de finances publiques (SFPP). L’autrice identifie l’impôt en tant qu’outil de la solidarité, cette dernière étant un outil de légitimation de l’impôt.
Cette thèse analyse les éléments qui ont fondé la relation entre l’impôt et la solidarité, celle-ci étant étudiée sous l’angle d’un processus dynamique. Il est également démontré la manière et les raisons pour lesquelles cette relation de confiance entre l’État et les citoyens – ou contribuables – doit continuer à se renforcer.
Parmi les impôts étudiés, l’ISF matérialise incontestablement l’idée selon laquelle la solidarité est une composante de l’intérêt général. Un débat subsiste toutefois sur l’atteinte jugée excessive que l’ISF porte au droit de propriété. L’autrice rappelle que le devoir social étant fondé sur la dette sociale, le paiement qui en résulte, c’est- à-dire l’impôt, ne doit pas pour autant constituer une menace pour la liberté, ni pour le droit de propriété.

Vabres, R. (2022). L’impôt sur la fortune immobilière. Dans Droit fiscal 2022. Fiscalité des particuliers et des entreprises (p. 443-464). Dalloz.

Historique de l’IFI

Duhem, J. (2019). De l’ISF à l’IFI... Chronique annuelle, mai 2019.La Semaine juridique notariale et immobilière, 21, étude 1203, 65-74.

L’IFI succède à l’ISF le 1er janvier 2018. Le dispositif a toutefois été commenté tardivement par l’administration fiscale dans sa doctrine. Désormais, l’assiette de l’IFI est réduite à la valeur nette des biens et droits immobiliers appartenant au contribuable.
L’auteur établit un panorama des principaux changements intervenus en 2018, tant sur le plan législatif que jurisprudentiel, concernant l’ISF, désormais devenu IFI.

Duhem, J. (2018). 2018, première année de l’IFI. La Semaine juridique notariale et immobilière, 48, étude 1351.

Feracci, B. (2012). La légitimité de l’impôt de solidarité sur la fortune. [Thèse de doctorat, université de Montpellier 1].

Pichet, E. (2021). L’impôt sur la fortune. Théorie et pratique, de l’ISF à l’IFI (22e édition). Les Éditions du Siècle.

Vapaille, L. (1998). Recherche sur la doctrine administrative en droit fiscal : exemple de l’imposition sur la fortune : (Impôt sur les grandes fortunes - Impôt de solidarité sur la fortune). [Thèse de doctorat, université Paris 13].

Obligations des contribuables

Déclaration de l’IFI

L’IFI est un impôt, annuel, déclaratif et progressif dû par l’ensemble du foyer fiscal. Les personnes morales ne sont jamais soumises l’IFI.

Béguier, J. (2022). Fasc. 13-50 : Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Obligations des redevables. JurisClasseur, Impôt sur la fortune.

Colson, A. (2020). IFI et encadrement de l’endettement des SCI familiales. Nouvelle « kryptonite » de l’administration fiscale. La revue fiscale du patrimoine, 3, étude 6.

Pour éviter les abus de droit dans l’évaluation des parts de sociétés civiles immobilières (SCI) prises en compte dans le calcul de l’IFI, le législateur a limité les possibilités pour les contribuables – personnes physiques – de tenir compte de certaines dettes de la SCI en vue de l’acquisition d’un bien immobilier.
Le régime juridique de la SCI familiale et ses modes de financement soulèvent des questions éminemment complexes. En pratique, le contribuable se heurte à des difficultés d’application en raison des zones d’ombre qui subsistent. Seul le juge fiscal pourra y apporter des réponses dans le cadre de son pouvoir d’interprétation.

Fouquet, O. (2012). Le Conseil constitutionnel et l’ISF. Feuillet rapide fiscal social 38, inf. 22, 25.

Fouquet, O. (2010). L’assiette de l’ISF est- elle constitutionnelle ? Revue de droit fiscal, 42-43, act. 398.

Fouquet, O. (2011). Le Conseil constitutionnel et le principe d’égalité devant l’impôt. Nouveaux Cahiers du Conseil constitutionnel, 33, 7.

Fruleux, F. (2018). IFI et obligations déclaratives : changement de rythme à Bercy. La Semaine juridique notariale et immobilière, 23, 2018, act. 506, 7-9.

Hovasse, H. (2020). L’IFI à l’épreuve des sociétés patrimoniales, La Semaine juridique notariale et immobilière, 20, étude 1112, 33-36.

Paiement de l’IFI

L’IFI est recouvré par voie de rôle1 et est acquitté conformément à la législation applicable au paiement des impôts sur rôle (article 1663 du CGI) et sous les mêmes sûretés, privilèges, garanties et sanctions que l’impôt sur le revenu. Les époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité sont solidaires pour le paiement de l’IFI.

Le montant total à acquitter, les conditions d’exigibilité, la date de mise en recouvrement et la date limite de paiement (généralement vers le 15 septembre de l’année) sont indiqués sur l’avis d’imposition établi par l’administration fiscale.

Béguier, J. (2022). Fasc. 13-50 : Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Obligations des redevables. JurisClasseur Impôt sur la fortune.

Douet, F. (2013). Solidarité entre époux polygames pour le paiement de l’IR et de l’ISF. L’essentiel. Droit de la famille et des personnes, 9,7.

IFI : commentaires administratifs relatifs aux obligations des redevables, au contrôle et aux sanctions. (2018). Revue de droit fiscal, 25, comm. 310.

Martinez, R., & Mottay, Q. (2019). Impôt sur la fortune immobilière des non-résidents : état des lieux. Droit & Patrimoine, 293.

Cas de l’immobilier professionnel

Une exonération au titre de l’IFI est prévue par le législateur pour les biens professionnels appartenant au patrimoine privé du contribuable (article 975, III, du CGI). Ceux-ci doivent être affectés à l’activité d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés.

Pour faire droit au bénéfice de cette exonération, le bien immobilier doit avoir été mis en location ou être affecté à l’activité professionnelle de la société. Il sera alors qualifié d’« actif professionnel ».

Biens professionnels : absence d’exclusion automatique de la gestion par le contribuable d’un patrimoine privé dont il a hérité. (2018). La Semaine juridique notariale et immobilière, 48, act. 910, 14.

La chambre commerciale (Cour de cassation, chambre commerciale, 14 novembre 2018, 17-15.553) casse la décision de la cour d’appel par laquelle celle-ci a retenu que le monopole d’exploitation de droits d’auteur dont a hérité une personne physique ne rentrait pas dans les catégories des professions citées par l’article 885 N du CGI. Pour rappel, cet article (abrogé) prévoyait l’exonération de biens professionnels utilisés dans le cadre d’une exploitation individuelle.

Gerbino, É. (2020), Location meublée et IFI ou l’entente cordiale entre droit fiscal et droit civil. Les Nouvelles fiscales, 1261.

IFI : conditions d’exonération de l’immobilier professionnel détenu par sociétés interposées. (2021). Defrénois flash, 08, 8.

Looten, J.-P. (2021). La holding animatrice : un mode de gestion opérationnelle commode dont les contours sont désormais mieux balisés. Les Nouvelles fiscales, 1291.

Mayeux, M. (2022). Immobilier affecté à l’activité opérationnelle d’une société. Dans Le Lamy fiscal.

1 Le rôle est un titre exécutoire en vertu duquel l’administration fiscale est en droit de réclamer le recouvrement des impôts directs.

1 Le rôle est un titre exécutoire en vertu duquel l’administration fiscale est en droit de réclamer le recouvrement des impôts directs.

Jennyfer Pilotin

Enseignante-chercheuse, laboratoire ESPI2R, ESPI

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