Synthèse

Lolita Gillet

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Référence électronique

Gillet, L. (2021). Synthèse. La ventilation terrain/ construction dans le cadre de l’expertise immobilière. État des lieux et perspectives. Mis en ligne le 01 septembre 2021, Cahiers ESPI2R, consulté le 20 mai 2022. URL : https://www.cahiers-espi2r.fr/289

« Le foncier n’est pas à la mode pourtant, c’est un sujet d’actualité » (S. Landriève, séminaire « Les praticiens interpellent la recherche », janvier 2012). D’une part, si la fiscalité et la valeur foncière n’attirent pas les chercheurs, le terrain représente un gisement de revenus pour l’État, ce qui le fait régulièrement apparaître sur les devants de la scène. En février 2016, le terrain bâti est mis en lumière à travers deux arrêts historiques du CE à la suite de rectifications fiscales liées à la quote-part qui lui est affectée au sein d’un immeuble bâti. En effet, le résultat imposable est déterminé à partir du résultat comptable, lui-même réduit du fait des amortissements. Or, le terrain n’étant pas amortissable, il est tentant d’en minorer sa fraction. Paradoxalement vu l’enjeu, le terrain n’est pas comptablement clairement caractérisé comme un composant. De même, le terrain bâti est évoqué en tant que « terrain d’assiette d’immeuble bâti ». Les définitions en matière immobilière ne sont pas non plus satisfaisantes, car il ne s’intègre pas dans un marché. En termes d’expertise justement, un facteur majeur de la valeur d’un TAB est l’usage projeté ; ce qui se retrouve presque logiquement dans la valeur accordée au terrain bâti. L’autre élément majeur d’influence est la situation locative. Or, si la méthodologie hiérarchisée non limitative établie par le CE  par comparaison, coût de reconstruction net et statistique  permet relativement d’intégrer des critères liés à l’usage, elle ignore ceux ayant trait à l’état locatif. De plus, même si ce n’est pas explicitement indiqué, la valeur du terrain ou de la construction étant calculées par soustraction de l’un ou l’autre de la valeur globale, cela conduit à affecter la survaleur soit au foncier soit aux murs. Ce goodwill est toutefois au cœur de la problématique. Il s’explique en partie par un loyer supérieur à la valeur de marché, la qualité du locataire ou la signature d’un bail ferme, mais aussi à une valeur immatérielle, plus diffuse. Et ce sans pouvoir affirmer avec exactitude si le terrain ou la construction en est l’origine. Seuls le bilan promoteur et une estimation séparée permet d’extraire ce goodwill et de le répartir, répartition qui elle-même peut poser problème en l’absence de texte sur ce sujet. Rappelons néanmoins qu’il s’agit d’un exercice théorique, que l’expert est amené à réaliser davantage : le résultat ne représente pas la valeur vénale du terrain bâti, d’où l’emploi préférentiel de notions de quotes-parts.

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