Introduction

Lolita Gillet

Citer cet article

Référence électronique

Gillet, L. (2021). Introduction. La ventilation terrain/ construction dans le cadre de l’expertise immobilière. État des lieux et perspectives. Mis en ligne le 12 mai 2021, Cahiers ESPI2R, consulté le 04 octobre 2022. URL : https://www.cahiers-espi2r.fr/252

« Tremblement de terre », « À la recherche de la bonne méthode », « Un enjeu à risque », « Actualité fiscale du contentieux de l’amortissement des immeubles inscrits à l’actif du bilan », la question du « troisième élément » : c’est ainsi que la ventilation terrain/construction fait les gros titres des actualités professionnelles  spécialisées en immobilier ou non  publiées à la suite de deux décisions inattendues du Conseil d’État (CE) en février 20161. Avec elles, la répartition du prix d’acquisition d’un immeuble bâti entre la part relative au terrain et celle à la construction qu’il supporte ne doit plus représenter des pourcentages approximatifs livrés aux clients à titre indicatif à partir de grilles statistiques, mais devient une mission à part entière de l’expert en évaluation immobilière. En effet, ces arrêts du CE, d’une part, confirment que l’administration fiscale peut initier une rectification en reconsidérant les quotes-parts fournies par les sociétés, qui jusque-là n’interrogeaient que très peu les cabinets sur ce point. Leurs services comptables avaient tendance à réaliser eux-mêmes cette ventilation, avec l’aide des fourchettes de parts foncières (établies en fonction de la valeur vénale au m² de l’actif) données par l’expert. Mais désormais, les services fiscaux ont les moyens, en termes d’accès aux données, de comparer, de procéder à des recoupements et d’« épingler » les sociétés qui accorderaient une part volontairement minorée à la valeur du terrain. Le CE dicte ainsi une méthodologie hiérarchisée constituée à partir des procédés mis en œuvre par l’administration fiscale elle-même pour réexaminer la répartition fournie par le contribuable. Ce dernier reste néanmoins libre de prouver le bien-fondé des chiffres avancés en démontrant que les méthodes préconisées ‒ qui sont, sauf une, des méthodes d’évaluation utilisées par l’expert pour d’autres cas courants ‒ ne sont pas adaptées à l’immeuble qu’il a acquis. Il peut dès lors en exploiter d’autres à partir du moment où cela est bien justifié ; le débat est ouvert. Or, aucune n’est pleinement satisfaisante pour l’expert, aucune ne prend en compte l’entièreté des facteurs qui font la valeur du foncier, celle du bâtiment et celle de l’ensemble. Il est demandé de décomposer un prix, ou une valeur, alors qu’en termes d’évaluation immobilière, cela forme généralement un tout indissociable. Pourtant, il n’en est pas de même en comptabilité et en fiscalité, le terrain étant considéré comme non amortissable ; d’où la tentation de lui attribuer une faible part afin de réduire le montant imposable. Trois disciplines au moins se trouvent ainsi confrontées. L’expert doit cependant trancher, et sa responsabilité est désormais engagée alors que de nombreuses zones d’ombre subsistent quant à la répartition, suivant les méthodes, de certains éléments sur le terrain plutôt que sur la construction. Et ce même après la diffusion, en novembre 2016, des préconisations en la matière de l’Association française des sociétés d’expertise immobilière (Afrexim)2, car il s’agit d’un exercice qui se révèle particulièrement théorique et vis-à-vis duquel nous n’avons encore que peu de recul. Cette note, en commentant les différentes méthodes de ventilation au regard de celles reconnues ou pas par le CE, fait tout de même référence et constitue une aide précieuse, indispensable à l’expert. Quant à la dernière édition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, de mars 2017, elle ne nomme pas précisément la question. Elle évoque néanmoins les méthodes par sol et construction, qui, en considérant de manière distincte le terrain et le bâti3, sont assimilables à des méthodes par comparaison ou à des méthodes par le coût de remplacement, que le CE nomme. Les Normes européennes d’évaluation 2016, éditées par TEGoVA, sont plus volubiles : le « document technique » n° 4 consacré à la Répartition de la valeur entre le terrain et les bâtiments4 souligne à bon escient que les autorités peuvent contester la ventilation bien après la remise des chiffres5 et met en garde contre les « méthodes rapides de répartition »6. Ce texte donne aussi des précisions sur cette ventilation effectuée dans le cadre des normes comptables IFRS (International Financial Reporting Standards), applicables depuis 2005 dans les comptes consolidés des entreprises de l’Union européenne faisant appel public à l’épargne (APE). Cela ne concerne pas directement notre propos au sens où le résultat fiscal français est déterminé à partir du résultat comptable des comptes individuels, pour lesquels il demeure interdit d’utiliser les normes IFRS, même si celles-ci ont eu une influence sur l’évolution du référentiel comptable français (méthode par composants notamment). Mais cela peut tout de même fournir quelques indications à l’expert. Il est également rappelé avec justesse que cette mission ne représente pas à proprement parler une évaluation : la construction sans le foncier ainsi que le terrain bâti isolé qui la supporte ne font en effet pas l’objet de transactions indépendantes ; de la sorte, on ne peut normalement leur attribuer à chacun une valeur vénale. Quant au red book, beaucoup plus succinct, il n’apporte pas non plus les réponses  à considérer qu’il en existe  aux questionnements pragmatiques des experts, de plus en plus amenés à effectuer cette mission.

S’intéresser à la ventilation terrain/construction, c’est nécessairement s’interroger sur cette valeur du terrain d’un immeuble bâti, c’est-à-dire, fiscalement, d’une construction dont l’état permet toujours une utilisation et quel que soit son usage. Le foncier est au cœur de trois revues en particulier : Études foncières, reparue en 2015 sous la houlette de Business Immo depuis la liquidation judiciaire il y a cinq ans de l’Association des études foncières (AEF) ; La revue foncière, qui a vu le jour alors que celle précédemment évoquée disparaissait ; et Experts fonciers, biannuelle, créée en 2013, qui traite aussi plus généralement de l’expertise immobilière en pratique, avec des focus sur les milieux agricoles et ruraux. Les travaux des chercheurs et professionnels qui contribuent ou ont contribué à ces ouvrages, tels que Joseph Comby, Jean Cavailhès ou encore Jean-Michel Roux, pour ne citer qu’eux, offrent des clefs nécessaires à la compréhension, entre autres, de la formation de la valeur du foncier et du terrain à bâtir (TAB) principalement. Ils reviennent abondamment sur son caractère complexe et spéculatif, mettant en cause en partie le manque de transparence des données chiffrées et le « compte à rebours », utilisé par le promoteur et l’aménageur pour déterminer le prix du terrain acceptable en fonction du projet immobilier visé. Ils essaient d’analyser l’« envolée » des prix du foncier, comme souvent entendu, principalement via le prisme de la politique du logement en France et des actions de l’État pour mobiliser le foncier disponible. Il reste néanmoins un pan peu exploité, sans doute parce qu’il est économiquement difficilement appréhendable, celui de la valeur du foncier, au sens comptable et fiscal, sur lequel est implanté un immeuble bâti, neuf ou non. Soit l’évolution de cette valeur au cours du cycle de vie potentiel d’un terrain, qui prend en compte notamment en parallèle les cycles immobiliers, les mutations urbanistiques et politiques de la commune ainsi que les changements éventuels d’usage. Les connexions entre le(s) marché(s) fonciers et les marchés immobiliers suivant les usages mériteraient d’ailleurs des études approfondies et actualisées, depuis les travaux des années 1990 de Jean-Jacques Granelle, Christian Tutin et Patrice Gaubert particulièrement. La notion de charge foncière, que l’on peut définir comme l’ensemble des dépenses relatives au terrain dans le but de concrétiser l’opération immobilière envisagée (prix du terrain en lui-même, coût de la mutation, coût de la viabilisation, démolition et dépollution éventuelles, indemnités d’éviction le cas échéant, surcoût de construction lié à des fondations particulières…), fait l’objet de quelques articles, mais concerne de nouveau pratiquement toujours l’immobilier résidentiel car ils sous-tendent des propos sur la satisfaction d’un besoin primaire. Les comparaisons entre les charges foncières suivant l’usage des bâtiments non seulement sont rares, mais les quotes-parts confrontées concernent des programmes immobiliers neufs. Elles ont néanmoins le mérite de souligner le fait que, hors Île-de-France, les charges foncières pour l’immobilier résidentiel sont particulièrement plus importantes que pour l’immobilier d’entreprise (rapport en général supérieur à deux). Peu de théories ni d’enquêtes pratiques servent alors à l’expert en évaluation immobilière pour prendre en considération, à l’occasion d’une mission de ventilation terrain/construction, l’impact de l’usage de l’immeuble. Et encore moins de l’état locatif.

La présente étude a ainsi pour objectif d’explorer dans quelle(s) mesure(s) la valeur du terrain bâti et sa quote-part varient en fonction de l’usage et de la situation locative de l’immeuble, dans un contexte comptable et fiscal français. À l’aune de la méthodologie imposée par le CE, quoique non limitative, comment prendre en compte et répartir les facteurs immatériels ‒ constituant une grande partie de la valeur d’un ensemble immobilier, ce sur quoi misent les investisseurs ‒, entre ses deux éléments principaux qui, ainsi séparés, semblent purement corporels ? Approches comptable, fiscale, économique, financière et physique se font alors concurrence.

Pour cela, il convient d’abord de revenir précisément sur les circonstances et concepts, souvent considérés comme techniques, qui amènent le client à missionner l’expert pour distinguer la part du prix de l’actif allouée au terrain et celle à la construction. En effet, saisir les principaux contours des enjeux comptables de cette demande est primordial, à travers la notion essentielle d’amortissement, défini généralement comme la perte de valeur d’un immeuble au cours de sa durée d’utilisation. Le terrain n’étant pas amortissable, nous nous pencherons sur les impacts de cette ventilation sur la détermination du bénéfice imposable. Le propos est centré sur les conséquences des amortissements pratiqués sur la comptabilité et la fiscalité françaises. Or, ni le plan comptable général (PCG) ni le code général des impôts (CGI) n’indiquent précisément la marche à suivre au sujet de cette répartition. La doctrine fiscale ne propose pas non plus de méthode évidente, en faisant référence à un arrêt du CE de 1938 : « La répartition du prix de revient global entre le sol et l’élévation doit être effectuée d’après les circonstances de fait propres à chaque cas particulier. »7 En tout cas, l’administration fiscale peut rectifier la valeur ou le prix ayant servi de base à l’imposition, et ce de façon contradictoire. Ne sont pas abordés les questionnements liés à la valorisation des parts de sociétés, même si la base amortissable déterminée en partie par la répartition entre le sol et l’édifice l’influence. Les cas particuliers que sont le crédit-bail, le démembrement de propriété et les baux à construction ne sont pas non plus discutés, car cela mériterait bien des études à part entière.

Dans un second temps, nous reviendrons sur la notion de volatilité du foncier avant d’analyser les méthodes préconisées par le CE, en tentant d’étudier pour chacune la prise en compte ou non de la spécificité de l’actif en termes d’usage et d’état locatif : méthode par comparaison, méthode du coût de remplacement net et méthode des ratios comptables (à partir des liasses fiscales des sociétés). À travers leurs forces et leurs faiblesses, nous nous pencherons systématiquement sur les conséquences sur la valorisation du foncier. Nous insisterons sur la méthode du bilan promoteur, non reconnue par le CE mais qui pourtant propose l’approche la plus économique. Elle comporte néanmoins des vicissitudes qu’il conviendra d’aborder au regard de notre problématique. Nous rencontrerons dès lors cet élément qu’est la survaleur, ou goodwill. En zones urbaines tendues notamment, il arrive bien souvent que la différence entre le prix d’acquisition ou la valeur vénale et la somme de la valeur des composants  la survaleur n’en est pas un en termes comptables  soit positive : lorsque le client ne souhaite pas que ce montant apparaisse clairement dans l’expertise ou quand il ne se garde pas le privilège de l’interpréter comptablement, l’expert peut ainsi être amené à le ventiler, bien que l’Afrexim ne recommande pas de le faire. Un actif de bureaux, par exemple, profite-t-il de conditions locatives profitables (bail ferme...) plutôt grâce au foncier (environnement tertiaire, proximité avec les transports en commun, etc.) ou à la qualité du bâti, sa conformité avec son usage et aux nouveaux modes de travail (flexibilité…) voire ses performances environnementales ?

Enfin, l’étude de cas a pour but d’établir des comparaisons de la valeur du terrain pour trois immeubles,  actif de bureaux vacant, actif de bureaux bénéficiant d’une situation locative très favorable et actif d’habitation vacant ‒, situés dans un même secteur géographique parisien considéré comme particulièrement adapté à la fois pour le résidentiel et pour le tertiaire.

1 CE, 15 février 2016, n° 380400, Société LG Services et CE, 15 février 2016, n° 367467, SARL Daves Place des États-Unis.

2 AFREXIM, Tremblement de terre dans la répartition terrain/construction au sein de la valeur d’un immeuble bâti, 15 novembre 2016.

3 Charte de l’expertise en évaluation immobilière, mars 2017, p. 81.

4 Il faut souligner que dans l’édition de 2012, ce document apparaît en 6e position au sein de la partie « Autres documents techniques », alors que

5 TEGoVA, Normes européennes d’évaluation, 2016, p. 363.

6 « Comme les tableaux qui prétendent donner des pourcentages à appliquer sur le prix d’acquisition au mètre carré pour obtenir la valeur du terrain »

7 CE, 19 décembre 1938, n° 61072, repris et cité dans le I-S-§230 du BOI-BIC-AMT-10-20.

1 CE, 15 février 2016, n° 380400, Société LG Services et CE, 15 février 2016, n° 367467, SARL Daves Place des États-Unis.

2 AFREXIM, Tremblement de terre dans la répartition terrain/construction au sein de la valeur d’un immeuble bâti, 15 novembre 2016.

3 Charte de l’expertise en évaluation immobilière, mars 2017, p. 81.

4 Il faut souligner que dans l’édition de 2012, ce document apparaît en 6e position au sein de la partie « Autres documents techniques », alors que dans celle de 2016 il est situé en 3e position. Il est également désormais bien plus étoffé. Cela est révélateur de l’importance prise par le sujet et de son actualité.

5 TEGoVA, Normes européennes d’évaluation, 2016, p. 363.

6 « Comme les tableaux qui prétendent donner des pourcentages à appliquer sur le prix d’acquisition au mètre carré pour obtenir la valeur du terrain ». TEGoVA, Normes européennes d’évaluation, 2016, p. 368.

7 CE, 19 décembre 1938, n° 61072, repris et cité dans le I-S-§230 du BOI-BIC-AMT-10-20.

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