Observer comment le gouvernement hongrois, et plus spécifiquement la ville de Budapest, a réagi à la montée en puissance de la location saisonnière permet de mieux comprendre les logiques d’ajustement des politiques urbaines. Ce chapitre retrace le lent processus par lequel un phénomène global, perçu d’abord comme une opportunité économique, devient localement problématique. Il montre comment les signaux faibles, souvent négligés au départ, finissent par s’imposer à l’agenda politique. Et il interroge, plus largement, la manière dont les temporalités de l’action publique – inaction, réaction, anticipation – façonnent les réponses aux mutations silencieuses du logement.

Un modèle de croissance touristique non interrogé (2010-2019)

À partir de 2010, Budapest s’affirme comme une destination centrale dans le paysage touristique européen. Cette montée en puissance ne tient pas à un seul facteur mais à un enchaînement de dynamiques convergentes : l’entrée dans l’Union européenne, l’explosion du trafic low cost, la valorisation de son patrimoine architectural et thermal, et une image jeune et festive qui circule largement. L’attractivité de la ville s’intensifie, tandis que les flux touristiques s’ancrent durablement, comme le montre la figure 14, qui illustre l’augmentation spectaculaire des nuitées de touristes étrangers entre 2010 et 2015 « dans d’autres établissements d’hébergement », selon la terminologie de l’Office central hongrois des statistiques, ce qui inclut les Airbnb (Boros et al., 2018, p. 31).

Figure 14. Nombre de nuitées de touristes étrangers dans « d’autres types d’établissements d’hébergement » (2010-2015)

Sources : Dudás et al., 2016, et le Statistical Yearbook of Budapest, 2016 (sous la direction de L. Boros, G., Dudás, T. Kovalcsik, S. Papp & G. Vida).
Réalisé à partir de Boros et al., 2018, p. 31 par Emilia Zalouk.

Cette période correspond à ce que David Harvey (1989) appelle le « tournant entrepreneurial » des politiques urbaines. Face à la concurrence entre métropoles, les villes cherchent à se vendre. Elles adoptent une logique de marketing territorial. Elles investissent dans leur image. À Budapest, ce tournant se traduit par une concentration des efforts sur le centre historique : façades rénovées, éclairages patrimoniaux, événements culturels ; tout est pensé pour séduire. Le tourisme devient un levier de croissance.

Dans ce contexte, les plateformes de location saisonnière se développent sans obstacles. Leur logique agile, compatible avec l’économie du partage, est accueillie comme une innovation bienvenue. Ni la Municipalité, ni l’État, ne remettent en question leur présence. Au contraire : elles sont vues comme une solution souple, capable d’absorber une partie de la demande touristique que l’hôtellerie peine à satisfaire. Le cadre juridique reste vague, volontairement flou. Les autorités ferment les yeux sur les effets indirects. Et surtout, elles ne prennent aucune mesure spécifique.

Ce vide réglementaire a des effets visibles. Dans les quartiers de Pest, les immeubles anciens changent lentement de visage. Sur les grilles d’entrée apparaissent des boîtiers noirs. Petits, discrets, mais omniprésents. Ce sont les coffres à clés. Ils permettent aux voyageurs d’accéder à leur logement sans contact. Mais ils révèlent aussi autre chose : une mutation dans les usages. L’espace collectif se privatise. Le palier devient un sas d’exploitation touristique. Le hall, un lieu de passage. L’immeuble, lui, un produit.

Les conflits ne tardent pas. Entre habitants « stables » et touristes de passage, les malentendus se multiplient. Bruit, entretien, incivilités. Mais les plaintes restent isolées. La Mairie ne réagit pas. Le Gouvernement non plus. À ce moment-là, les effets négatifs sont encore considérés comme des « dommages collatéraux » acceptables. La rentabilité prime.

La crise de la Covid-19 agit comme une rupture. Elle fige les flux. Elle suspend le modèle. Et, surtout, elle rend visibles les fragilités accumulées. C’est à ce moment-là que la question du logement revient dans le débat public. Ce n’est plus seulement une affaire de tourisme. C’est devenu un problème de ville.

Premiers signaux d’alerte : tensions résidentielles et mobilisations locales

À mesure que la location courte durée s’intensifiait, ses effets sur le tissu résidentiel de Budapest devenaient plus visibles, plus concrets, plus difficiles à ignorer. Dès le milieu des années 2010, les habitants de plusieurs quartiers centraux ont commencé à signaler des nuisances récurrentes, en lien direct avec la concentration croissante d’hébergements touristiques.

Erzsébetváros, le 7^e arrondissement, en offre l’exemple le plus frappant. Ce quartier, autrefois populaire et multiculturel, s’est peu à peu transformé. Les logements sont vidés de leurs résidents permanents. Les loyers ont grimpé. Le lien entre voisins s’est distendu. Le tissu social s’est fragilisé. Beaucoup parlent aujourd’hui d’une véritable « zone Airbnb », où la rotation constante des visiteurs remplace la stabilité du quotidien.

La pression foncière s’est intensifiée. Dans les zones les plus attractives, les hausses de prix ont repoussé hors du centre les jeunes, les retraités, les ménages modestes. Certains chercheurs parlent de « gentrification par le tourisme » (Gotham, 2018). D’autres y voient un processus d’exclusion lente mais réelle. Toujours est-il que le logement devient moins accessible, moins durable, moins collectif.

Face à ces transformations rapides, les premières tentatives de réponse institutionnelle ont émergé à l’échelle locale. En 2019, le conseil municipal d’Erzsébetváros propose de limiter la durée des locations courte durée à 120 jours par an. L’initiative s’inspire de mesures déjà appliquées à Paris ou à Barcelone. Mais en Hongrie, les districts n’ont pas les compétences juridiques pour imposer ce type de réglementation. Sans cadre national, la proposition reste un signal, pas une solution.

En parallèle, des voix se lèvent dans la société civile. Autour de Király utca, de Madách tér, des collectifs d’habitants s’organisent. Ils dénoncent la privatisation silencieuse de leur espace de vie, la perte de tranquillité, l’impression d’être relégués au second plan dans leur propre quartier. Certains parlent même de devenir « figurants de leur ville ». Leurs revendications s’inscrivent dans une idée claire : défendre le droit à la ville. Non pas comme simple droit d’habiter, mais comme droit de participer, de décider, de rester. Comme on peut le voir sur la figure 15, dans un immeuble que j’ai visité en avril 2025.

Figure 15. Panneau d’interdiction dans le hall d’un immeuble à Budapest

© Emilia Zalouk, avril 2024.

Ces mobilisations ont changé le regard porté sur le phénomène. Ce n’est plus seulement une question économique. C’est un enjeu politique. Une tension entre intérêts privés et usage collectif du logement. Une question de justice urbaine. Et, pourtant, la régulation tarde. Les plateformes continuent à se développer. Les autorités locales restent en retrait, freinées par des compétences limitées, un manque de coordination et des arbitrages incertains. La réponse politique demeure floue, dispersée. Ce moment, entre mobilisation citoyenne et inertie institutionnelle, marque une étape charnière. Il révèle les blocages profonds de la régulation urbaine à Budapest et préfigure les dilemmes à venir.

Le choc de la Covid-19 et l’émergence d’un débat public

Des locations courte durée devenues non lucratives pendant la pandémie

La pandémie de Covid-19, survenue en 2020, a constitué un tournant majeur dans la dynamique de la location saisonnière à Budapest. En quelques semaines, le tourisme international s’est effondré, en raison des restrictions sanitaires, de la fermeture des frontières et de l’interruption quasi totale des liaisons aériennes. Ce coup d’arrêt brutal a fortement affecté l’économie urbaine, mettant en évidence la fragilité des modèles fondés sur l’exploitation de la rente touristique.

Pour la première fois en plus d’une décennie, des milliers de logements jusque-là réservés à la location courte durée se retrouvent inoccupés. De nombreux propriétaires intègrent leurs biens – qui ne génèrent alors plus de revenus – au marché locatif résidentiel, parfois temporairement, parfois à contrecœur. Cette reconfiguration soudaine révèle l’influence structurelle des plateformes sur l’offre locative. Dans les 6ᵉ et 7ᵉ arrondissements notamment, les loyers baissent momentanément entre 2020 et 2021, en raison de l’afflux imprévu de logements disponibles.

Cette situation donne aussi à entendre des expériences individuelles longtemps restées en marge. L’histoire de Saïd, étudiant étranger arrivé à Budapest en janvier 2021, en est une illustration marquante. Il parvient à louer un petit studio dans le quartier de Dohány pour 150 € mensuels, charges comprises. Le contrat, d’un an renouvelable, lui offre une stabilité bienvenue. Mais dès la levée progressive des restrictions, la propriétaire le somme de quitter les lieux sous un mois. Elle souhaite remettre l’appartement sur Airbnb, redevenu rentable. Isolé, sans solution immédiate, Saïd doit chercher un nouveau logement en urgence. Cela nuit à ses études, affecte son bien-être, et illustre la précarité d’un système où la logique de rentabilité immédiate prime sur les besoins résidentiels. À travers ce témoignage, c’est tout un fonctionnement urbain qui s’expose : celui d’un habitat instable, valorisé comme actif spéculatif plus que comme espace de vie.

Dans le même temps, la crise ouvre un espace politique inédit. À Terézváros et à Erzsébetváros, des maires réclament une réforme du cadre législatif, pointant l’impuissance locale face à la touristification. Des collectifs citoyens renforcent leurs actions en organisant des campagnes d’information, des cartographies des logements touristiques, ou encore des pétitions appelant à davantage de régulation. Ce mécontentement est également relayé par des habitantes comme Katechka (2015), qui dénonce sur son blog la transformation de Budapest en « ville Airbnb », où les appartements à usage résidentiel sont peu à peu remplacés par des locations courte durée au détriment des communautés locales.

La pandémie coïncide aussi avec une conjoncture économique défavorable. Entre 2022 et 2023, la Hongrie connaît l’un des taux d’inflation les plus élevés de l’Union européenne, avec des pics dépassant 20 % (Eurostat, 2022 ; figure 16). Les inégalités d’accès au logement s’aggravent. Le débat public sur la justice spatiale prend de l’ampleur. Le logement devient un enjeu de premier plan, au croisement des préoccupations économiques, sociales et territoriales.

Figure 16. Le taux annuel d’inflation en Europe en octobre 2022

Reproduit de Eurostat, 2022. Licence CC BY 4.0.

La Covid-19 agit à la fois comme révélateur et accélérateur. Elle rend visibles les fragilités du modèle existant et donne une légitimité nouvelle à un discours jusque-là marginal : celui d’une ville qui souhaite s’émanciper de sa dépendance à la rente touristique. Pour la première fois, le consensus sur les bienfaits du tourisme vacille. Le débat s’ouvre sur la possibilité d’un développement urbain plus équilibré, plus attentif aux droits des habitants et à la résilience des territoires.

Vers une réglementation hybride : entre volonté locale et lenteur nationale

Face à ce contexte, le gouvernement hongrois introduit en juillet 2021 une réforme technique : l’obligation pour tous les hébergements touristiques de s’enregistrer dans la base nationale Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központ (NTAK), gérée par l’Agence hongroise du tourisme. Vértesy (2021) souligne que ce système centralisé vise à collecter en temps réel les données liées aux nuitées, aux prix et aux performances économiques des logements, y compris ceux proposés via Airbnb. Cependant, cette base de données reste inaccessible aux municipalités. Elle ne leur permet ni d’exercer un contrôle, ni de sanctionner les usages illégaux. Elle a une vocation statistique sans effet réglementaire direct. Aucune restriction formelle ne limite encore la conversion de logements en hébergements touristiques. Les plateformes ne sont pas davantage contraintes par la loi.

En 2022, plusieurs arrondissements comme Erzsébetváros et Terézváros intensifient leur pression sur l’État pour obtenir un pouvoir d’action local. À Erzsébetváros, un projet visant à plafonner les locations touristiques à 120 jours par an est annoncé publiquement. Il s’inspire de régulations appliquées à Paris, à Amsterdam ou à Berlin. Ce projet reste néanmoins bloqué par le droit national, les municipalités hongroises n’ayant aucune compétence législative en matière de logement locatif.

Les collectifs citoyens poursuivent leur mobilisation. Ils dénoncent la hausse des loyers, la disparition des voisinages stables, et la transformation des immeubles en lieux de passage. Les tensions s’accroissent dans les copropriétés, en particulier autour des boîtiers à code (type Master Lock), signes visibles de la mutation du parc résidentiel.

En 2023, l’inflation, toujours supérieure à 20 % plusieurs mois de suite, renforce encore la pression sur le logement. La dépendance au tourisme apparaît désormais comme un facteur d’instabilité sociale et d’aggravation des inégalités territoriales. Le débat sur la réforme de la réglementation prend une ampleur nationale. Des initiatives émergent au niveau local. Mais elles butent sur les limites d’un système centralisé. Aucune loi ne reconnaît la location de courte durée comme une catégorie spécifique. Cela empêche l’instauration de quotas, de licences, ou de normes différenciées selon les usages.

L’année 2024 marque un tournant symbolique. L’arrondissement de Terézváros organise un référendum local sur l’avenir des locations touristiques. La majorité des participants vote pour une interdiction progressive de ces locations à appliquer à partir de janvier 2026 (Bráder, 2024). Ce scrutin inédit exprime clairement la volonté citoyenne de reprendre le contrôle de l’usage résidentiel du centre-ville.

Dans le même temps, l’État hongrois annonce deux mesures nationales destinées à contenir le phénomène :

• un moratoire temporaire sur l’enregistrement de nouveaux logements touristiques dans la capitale ;

• une hausse de la taxe forfaitaire annuelle appliquée aux propriétaires déclarant un hébergement touristique, modulée selon la surface, la localisation et le type de logement.

Ces annonces marquent un infléchissement mais elles restent partielles. Elles ne transfèrent aucun pouvoir aux municipalités et n’instaurent aucun mécanisme de contrôle ou de sanction contre les plateformes. Budapest ne dispose toujours pas de cadastre numérique public des logements touristiques contrairement à des villes comme Barcelone ou Lisbonne.

La régulation actuelle reste lente, fragmentée, et peu opérationnelle. Si la pandémie a révélé la nécessité de revoir en profondeur le modèle, les ajustements restent techniques et ne modifient pas les équilibres structurels. Tant que la location touristique ne fait pas l’objet d’une définition juridique claire, tant que les villes ne sont pas dotées de véritables moyens d’action, et tant que les plateformes échappent à toute obligation de transparence, les déséquilibres du marché locatif persisteront.

L’enjeu ne réside plus seulement dans l’encadrement technique. Il s’agit désormais de repenser les rapports de pouvoir entre État et collectivités locales. Une stratégie cohérente, appuyée sur une gouvernance partagée et des données accessibles, demeure à inventer pour rendre la ville plus juste, plus habitable et plus durable.