L’immobilier, pilier central du développement urbain, connaît une transformation constante, alimentée par des dynamiques économiques, sociales et technologiques toujours plus complexes. Depuis plusieurs décennies, la recherche académique s’est attachée à décrypter les liens entre immobilier, finance, politiques d’aménagement du territoire et gouvernance urbaine (Fainstein, 2008 ; Aveline-Dubach, 2023 ; Theurillat et al., 2014). Ces interconnexions, déjà denses, se sont encore intensifiées avec l’émergence d’un phénomène inédit au début des années 2000 : la location saisonnière. Popularisée par les plateformes numériques, cette nouvelle modalité d’usage du logement a profondément bouleversé les équilibres immobiliers dans les métropoles européennes. Ses répercussions dépassent largement les seuls marchés : elles redéfinissent les dynamiques urbaines, les comportements des investisseurs et les orientations des politiques publiques locales.
Au-delà de l’essor touristique et de l’augmentation des rendements locatifs, c’est l’architecture même de l’organisation urbaine qui se voit modifiée. Dans nombre de grandes villes européennes, la montée de la location saisonnière a entraîné une recomposition démographique et fonctionnelle des quartiers. Cette dynamique s’est souvent faite au détriment des habitants permanents, confrontés à la raréfaction des logements longue durée, à la flambée des prix et à l’érosion du tissu résidentiel. La transformation accélérée de certains secteurs populaires en zones hyper-rentables destinées aux touristes de passage a intensifié les phénomènes d’exclusion sociale et spatiale. La location saisonnière est ainsi devenue un vecteur majeur de gentrification, selon le sens donné par Smith (1996) à ce processus de restructuration socioéconomique, marqué par l’éviction progressive des classes populaires et l’arrivée de ménages plus aisés. Ce phénomène soulève de nombreuses controverses quant à son impact à long terme sur la cohésion urbaine, l’identité des lieux et l’équilibre entre activités locales et consommation touristique. Il participe également à une homogénéisation des centralités urbaines, où les commerces et services traditionnels cèdent la place à des offres standardisées répondant aux besoins d’une clientèle de passage.
Dans ce contexte, les effets de la location saisonnière sur l’aménagement du territoire sont de plus en plus visibles. Les municipalités sont confrontées à des arbitrages complexes : comment encadrer la réaffectation massive de logements à des usages touristiques sans entraver l’attractivité économique ? Comment garantir la pérennité de quartiers vivants et mixtes, quand les logiques spéculatives tendent à évincer les fonctions résidentielles permanentes ? La planification urbaine se retrouve ainsi déstabilisée par une mutation rapide des usages, qui bouleverse les équilibres antérieurs et interroge le rôle du logement comme infrastructure du lien social.
Mon parcours universitaire et professionnel m’a conduite à m’intéresser de près à ces mutations. Après une licence en géographie et aménagement du territoire à l’université d’Orléans, j’ai intégré le bac + 5 Property manager – gestion immobilière de l’ESPI, grâce auquel j’ai acquis des compétences solides en urbanisme, en droit de l’immobilier et en gestion de patrimoine. Ces enseignements théoriques ont été complétés par un ancrage de terrain, nourri par plusieurs expériences significatives. En effet, depuis trois ans, je suis en alternance au sein du groupe hôtelier Archides, un acteur de premier plan dans le secteur de la location saisonnière à Paris. Cette immersion opérationnelle m’a permis d’observer de l’intérieur les logiques d’investissement et les enjeux de transformation immobilière que soulève cette activité. J’ai ainsi pu analyser les arbitrages que doivent effectuer les opérateurs entre rentabilité, conformité réglementaire et acceptabilité sociale. À cette expérience parisienne est venue s’ajouter une mission à Budapest, réalisée du 8 au 12 avril 2024 au sein de l’agence Walter Immobilier. Ce stage court mais intense m’a donné accès à une réalité urbaine différente, marquée par des dynamiques de marché rapides et une régulation plus diffuse. J’y ai découvert comment une capitale d’Europe centrale, en plein développement, fait face à des tensions comparables à celles observées à l’Ouest, mais selon des logiques politiques et économiques singulières. Ce croisement d’expériences a nourri une réflexion approfondie sur les effets différenciés de la location saisonnière dans les grandes métropoles européennes.
Il faut dire que le marché mondial de la location saisonnière a connu ces dernières années une croissance fulgurante, qui s’est particulièrement manifestée dans les grandes métropoles européennes, où la pression touristique contribue à alimenter cette dynamique. En bouleversant les équilibres traditionnels entre locataires, propriétaires et gestionnaires d’actifs immobiliers, Airbnb a transformé des logements privés en unités de production commerciale destinées à un marché globalisé. Ce bouleversement ne se limite pas à une reconfiguration des flux économiques : il redéfinit aussi les pratiques spatiales, les usages résidentiels, ainsi que les modalités de régulation à l’échelle locale.
C’est à partir de ce constat que s’articule la problématique de mon étude : comment l’ascension de la location saisonnière transforme-t-elle l’organisation urbaine, les stratégies immobilières et les politiques locales des capitales européennes, en fonction de leurs trajectoires propres de développement historique et régional ? Cette interrogation ouvre sur plusieurs enjeux majeurs : l’impact sur l’accessibilité au logement pour les résidents permanents, les tensions entre régulation et attractivité, mais aussi les transformations sociales, économiques et symboliques des territoires. Afin de mieux appréhender ces processus, ce mémoire de recherche propose une lecture comparative à partir de trois capitales européennes : Budapest, Paris et Rome. Budapest est ici choisie comme cas d’étude principal, en raison de sa position de capitale d’Europe centrale en pleine croissance, encore peu documentée dans la littérature académique. Paris et Rome, quant à elles, serviront de contrepoints : deux métropoles touristiques de longue date, aux contextes institutionnels et fonciers bien distincts.
L’analyse du cas budapestois permettra d’identifier les formes spécifiques que prennent les mutations de l’urbanisme, du marché immobilier et des logiques d’investissement sous l’effet de la montée en puissance de la location saisonnière. En tant que capitale postsocialiste, Budapest est confrontée à une transition rapide vers une économie de marché, dont les effets se lisent dans l’évolution du parc bâti et dans la recomposition sociospatiale de ses quartiers historiques. À l’inverse, Paris et Rome disposent d’une histoire plus ancienne de la régulation urbaine, mais sont elles aussi confrontées à des tensions entre patrimoine, rentabilité touristique et pression résidentielle. Cette mise en parallèle vise à mieux comprendre les formes différenciées que prend un même phénomène, selon les structures institutionnelles, les logiques foncières et les configurations sociales propres à chaque ville.
Mon parcours en géographie et en aménagement du territoire m’a particulièrement sensibilisée à la manière dont les activités humaines façonnent les espaces urbains et les rendent plus ou moins soutenables. Cette formation m’a offert les outils nécessaires pour analyser les effets spatiaux de la location saisonnière, en lien avec la fragmentation urbaine, la polarisation des usages résidentiels, et la recomposition des centralités. C’est dans cette perspective que je souhaite inscrire ce mémoire de recherche : à l’interface entre les sciences sociales de l’urbain et les enjeux contemporains de régulation des marchés immobiliers.
Dans ce cadre, il est essentiel d’élargir la focale au-delà du cas strictement local pour inscrire la location saisonnière dans un contexte urbain européen plus large. L’immobilier, qu’il soit résidentiel, commercial ou hôtelier, a été profondément transformé par l’irruption des plateformes numériques telles qu’Airbnb. Comme le souligne Mermet (2017), leur arrivée a contribué à une inflation soutenue des prix dans nombre de grandes métropoles. À Paris, par exemple, certains quartiers historiques ont vu leurs loyers s’envoler sous l’effet de la pression touristique et de la conversion massive de logements vers le court terme. Cette dynamique a entraîné une recomposition sociale rapide, chassant les habitants permanents au profit d’usagers temporaires à forte valeur ajoutée.
Face à un phénomène inédit qui échappait aux cadres réglementaires traditionnels, les autorités locales ont dû réagir, souvent dans l’urgence. À Paris, dont j’ai pu observer les évolutions de l’intérieur au cours de mes trois années d’alternance chez Archides, un débat s’est ouvert sur les effets de la location saisonnière sur l’équilibre du parc locatif. Cette remise en question a conduit à une série d’ajustements réglementaires : limitation du nombre de jours autorisés, contrôle renforcé des déclarations, voire interdictions dans certains quartiers. Rome et Budapest ont suivi des trajectoires similaires, mais avec des logiques propres à leurs systèmes administratifs. Tandis que certaines villes optent pour la tolérance, d’autres privilégient l’encadrement strict ou la responsabilisation des hôtes. Ces variations illustrent les tensions croissantes entre développement touristique, droit au logement et planification urbaine durable.
Afin de répondre à cette problématique, ce mémoire de recherche se structure en trois parties principales, chacune abordant un aspect essentiel de la transformation induite par la location saisonnière.
La première partie retrace l’évolution de ce phénomène à Budapest, Paris et Rome, en analysant ses origines, ses mécanismes d’expansion et ses premiers impacts visibles sur le marché immobilier local. Elle s’attachera à montrer comment les perceptions sociales et les transformations des quartiers reflètent des dynamiques différenciées, avec un accent particulier sur l’intégration de la location saisonnière dans le tissu urbain et économique de Budapest.
La deuxième partie se penche sur les effets de la location de courte durée sur l’offre et la demande immobilière à Budapest. Cette analyse porte sur l’évolution des prix du résidentiel, les mutations des stratégies d’investissement, et les conséquences pour les acteurs du marché. Elle propose également une mise en perspective avec les cas de Paris et de Rome afin de dégager les spécificités structurelles ou conjoncturelles de chaque ville.
La troisième partie examine les réponses politiques et réglementaires apportées par les autorités locales de ces trois capitales face à la montée du phénomène. Elle interroge les outils de régulation déployés, les tensions sociales générées, et les limites des dispositifs existants dans un contexte de gouvernance urbaine fragmentée.
L’objectif est ainsi de comprendre comment Budapest, en tant que capitale postsocialiste, se recompose sous l’effet de la pression touristique, et en quoi cette trajectoire diffère de celles observées à l’Ouest. Cette étude met en lumière les enjeux économiques, sociaux et politiques liés à la régulation de la location saisonnière, et propose des pistes d’ajustement pour construire un modèle de développement urbain plus équilibré et soutenable. Face à l’accélération des mutations du secteur immobilier, il devient impératif de repenser les liens entre gestion foncière, aménagement urbain et justice sociale.