Le vieillissement de la population a considérablement impacté les métiers de l’immobilier des entreprises du secteur, en particulier les développeurs fonciers, les développeurs immobiliers et les responsables de programmes. Le groupe Arcade-VYV ne fait pas exception.
L’ancrage territorial pour répondre aux besoins spécifiques de la population locale vieillissante
Le groupe Arcade-VYV est le 4e acteur du logement social en France. Il gère environ 215 000 logements et en livre chaque année entre 4 500 et 5 000, dont 80 % en maîtrise d’ouvrage directe. Cela permet de travailler sur un mode constructif et ainsi de mieux répondre aux problématiques sociétales liées à la santé et au vieillissement.
Avec notamment 32 filiales et 17 entreprises sociales de l’habitat à l'échelle nationale national, Arcade-VYV bénéficie d’un ancrage territorial fort qui offre la possibilité de développer de l’habitat spécifique sous différentes formes, en répondant à des enjeux de proximité en lien avec les pouvoirs publics et les partenaires locaux. Désormais, face aux questions du vieillissement, œuvrer collectivement est en effet essentiel afin de mutualiser les expertises et les ressources. Auparavant, un développeur immobilier ne travaillait pas avec tous les acteurs du service à la personne ; par exemple, il ne connaissait pas les missions d’un auxiliaire de vie. Aujourd’hui, la profession prend en compte l’habitat regroupé1, notamment, et la façon dont il facilite le travail de l’auxiliaire de vie. Là encore, l’ancrage territorial est fondamental pour avoir une vision globale et adaptée des problématiques rencontrées.
Le logement social : susciter l’envie, et pas simplement répondre à des besoins
La place du logement social n’est pas anecdotique dans l’habitat des seniors : 30 % des locataires du parc social2 ont plus de 60 ans, qui continueront de vieillir dans leur logement. Par ailleurs, 22 % des « chefs de famille » des ménages locataires du parc social avaient plus de 65 ans en 2013, contre 15 % en 1984 (Chevandier, 2023)3. Le nombre de logements sociaux supplémentaires occupés par des personnes de 60 ans et plus d’ici à 2033 est estimé à 600 000 (Hluszko, 2024).
Ces chiffres soulignent l’importance croissante d’adapter le parc de logements sociaux pour répondre aux besoins spécifiques des personnes âgées, en particulier en termes d’accessibilité, de services adaptés et de soutien à l’autonomie.
Or, le logement social est souvent stigmatisé, associé aux quartiers dits difficiles. Mais on ne vieillit peut-être pas de la même manière dans les quartiers prioritaires de la ville avec, par exemple, une solidarité familiale forte, un logement lié au vieillissement qui ne s’entend pas comme un deux-pièces classique, mais comme un quatre-pièces adapté au fait que les personnes vivent avec leurs aidants. La « notion de mode de vie » est donc à prendre en compte ; il s’agit de répondre aux besoins et non de révolutionner les modes de vie.
Il est vrai que le mot « envie » peine parfois à être prononcé ; à croire qu’à partir d’un certain âge, on ne répond plus qu’à des besoins. Or, là aussi s’ancre la révolution des métiers de l’immobilier en matière de logement occupé par les seniors : l’offre proposée – avec ses projections, ses programmes – doit donner envie, comme pour tous les potentiels acquéreurs et habitants intéressés par un programme neuf, que ce soit en locatif social, en accession, en accession sociale. Le professionnel répond à un parcours résidentiel.
Les différentes formes d’habitat adaptées aux seniors
Une évolution législative favorable
Depuis quelques années maintenant, l’habitat à destination des seniors se transforme et se conforte grâce à des évolutions règlementaires notables. En 2015, la loi relative à l’adaptation de la société au vieillissement (ASV)4 a, pour la première fois dans une loi dédiée au grand âge, accordé un rôle au bailleur social. Le bailleur social devient un acteur du bien-vieillir, un acteur à part entière de la société, puisque cette loi permet d’attribuer un logement social sans caractère discriminatoire à une personne vulnérable, alors même que le processus est très réglementé. Ce texte autorise aussi, lors de la construction de 40 logements par exemple, d’en attribuer 10 à des personnes vulnérables, au vu de la localisation, de la proximité avec des services, ou parce que cela permet un rapprochement familial ou encore parce que les logements visés sont moins énergivores et feront gagner du pouvoir d’achat aux seniors.
Puis la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN)5, en 2018, incite les professionnels de l’immobilier à davantage s’ouvrir aux nouvelles formes d’habitat pour s’adapter aux besoins des personnes en situation de handicap, ce qui inclut la perte d’autonomie.
Formes d’habitat et évolutivité du logement
Dans ce contexte, il existe aujourd’hui de nombreuses possibilités de développer une offre résidentielle à destination de ces publics seniors. Et ce d’autant plus qu’il n’y a pas une seule façon de vieillir, un territoire unique, une seule envie. Certains veulent vieillir entre eux ou pas ; d’autres souhaitent quitter leur quartier, ou non.
Figure 1. Les différentes formes d’habitat adaptées aux seniors
© Virginie Garnier.
Les résidences services, en particulier, s’adressent à des catégories socioprofessionnelles plutôt supérieures. Mais elles sont très consommatrices de foncier : les exploitants demandent 5 000 m2, très difficiles à trouver en centre-ville, même en étant attractif sur la charge foncière.
D’autres types de logement sont à envisager, comme les résidences intergénérationnelles. Il ne s’agit pas vraiment d’une offre en soi, mais plutôt d’une philosophie de développement. Elle nous oblige à apprendre à travailler avec d’autres acteurs et conduit à développer l’assistance à maîtrise d’usage : comment s’assurer, après la livraison, de l’animation entre générations ? En termes de financement, le bilan doit-il réserver une ligne pour un accompagnement à la maîtrise d’usage afin de contribuer au vivre-ensemble ? L’opportunité foncière ne suffit plus ; l’ouvrage doit être une réponse à des usages précis, sur le long terme, avec des moyens mis en œuvre pour que les besoins soient comblés.
Citons une autre forme qui a pris de l’ampleur, et pas seulement dans le nord de la France : le béguinage. Ce modèle historique de petites communautés qui ont choisi de vivre ensemble et de s’entraider est remis au goût du jour et modernisé. Le béguinage est accessible au plus grand nombre grâce au multifinancement (social, intermédiaire, libre) et au multipartenariat. Il illustre parfaitement l’alliance entre un promoteur, un bailleur, des associations locales et une ville. Ce modèle est viable lorsqu’il bénéficie du soutien de la Ville en termes de foncier, avec par exemple un bail à construction.
Les nombreuses formes d’habitat ont ainsi poussé les professionnels de l’immobilier – à tous les maillons de la chaîne – à se réinventer pour travailler sur des programmes inclusifs adaptés à chaque étape de la vie, même si des obstacles peuvent être rencontrés. À titre d’illustration, la domotique intégrée à un programme situé dans le Vaucluse, avec des boîtes aux lettres connectées, des thermostats autorégulés, a causé de nombreuses difficultés au bailleur. Mais peut-être qu’une personne en charge de la gestion locative aurait pu accompagner les locataires dans l'appropriation de ces nouveaux usages. En réalité, en matière d’adaptation, il faut plutôt penser l’évolutivité des logements sur le long cours. Cela se matérialise, par exemple, par l’installation d’un fourreau électrique au niveau de la porte d’entrée en prévision de son automatisation, au cas où le résident se déplace un jour en fauteuil roulant.
Les professionnels de l’immobilier ne sont pas nécessairement des experts du vieillissement, mais il s’agit de se faire bien accompagner, et surtout, de le faire avec les habitants.
L’usage et l’ouvrage sont indissociables
Les élus sont aujourd’hui exigeants dans le développement de solutions pour les seniors parce qu’ils veulent conserver les administrés seniors sur la commune. Mais que souhaitent exactement ces derniers ? L’implantation et la programmation des projets peuvent être travaillées dès la conception non seulement avec les pouvoirs publics et les partenaires locaux, mais également avec les habitants ou les potentiels habitants seniors. Les interroger devient alors un atout majeur, alors même que les professionnels de l’immobilier n’y sont pas encore coutumiers. Il y a quelque temps déjà, par exemple, une enquête a ainsi permis de montrer que, contrairement aux idées reçues, les seniors n’apprécient pas particulièrement les buanderies partagées. Ce constat a permis d’économiser 15 m2 de surface de plancher, à réutiliser plus opportunément.
Intégrer davantage les seniors impose une déstigmatisation de cette population en les incluant dans les réflexions et en acceptant la difficulté de travailler sur du temps long, sur de la projection. Il faut concilier l’habitat « participatif » avec des projets à horizon de trois, voire quatre ans ; l’habitat senior peut ainsi relever de la construction neuve, de la réhabilitation, de la transformation. Les services adaptés et innovants proposés doivent aussi se faire en fonction de l’ancrage territorial.
En effet, il semble évident qu’un bâtiment doit être ergonomique, sécurisé, inclusif, favoriser l’autonomie et le bien-être tout en intégrant des solutions innovantes et participatives ; mais il doit être avant tout vivant, en continu. La ville n’est pas figée, en réfléchissant notamment aux rez-de-chaussée des immeubles, aux espaces partagés que les bailleurs pourront animer. Or, l’attractivité d’un quartier est aussi soumise à des évolutions qu’il est nécessaire d’essayer d’anticiper.
Cette approche inclusive repose sur une méthodologie de coconstruction – qui est finalement assez nouvelle pour le développement immobilier – y compris, budgétairement, avec les caisses de retraite ou les conférences des financeurs.
Déployer un logement-santé accessible à tous
Le groupe Arcade-VYV est en outre un bailleur social mutualiste depuis 2019, par l’association avec le groupe mutualiste VYV (comprenant MGEN, Harmonie habitat). Par cette association, la notion de santé dans le logement a été introduite : le logement (habitat, cadre de vie) est un déterminant de santé. Et ce d’autant plus que les locataires seniors peuvent passer un temps considérable dans leur logement. Intégrer la santé contribue à dépoussiérer et à déstigmatiser l’image du bailleur social, en plaçant l’habitant au cœur des préoccupations.
Promouvoir la santé par le bâti pour tous et toutes
Le logement-santé s’adresse à tous et toutes, et pas seulement à une catégorie de personnes. Être promoteur de santé par le bâti, c’est travailler sur la qualité de l’air, sur le confort thermique, l’utilisation de matériaux bioclimatiques. Le logement-santé évoque les logements traversants, l’orientation, les espaces partagés, etc., qui viennent compléter le bâti.
C'est aussi développer des services, avec une attention particulière portée au lien social de proximité, au vivre-ensemble, aux services liés à la santé. Cela peut passer par la mise en place d’une plateforme téléphonique, par l’optimisation des charges locatives, en proposant un produit d’assurance habitation solidaire. Par ailleurs, comment faire en sorte que des habitants du même immeuble, du même quartier, se retrouvent et créent du lien ? Comment capitaliser sur ce qui fonctionne ? Un exemple intéressant est celui des recycleries de vélos, en relation avec le développement des mobilités douces. Cela suppose d’avoir des vélos dont l’état ne présente pas de danger : il y a eu un fort élan intergénérationnel sur les ateliers de recyclerie et de réparation de vélos dans certains quartiers, en partenariat avec des associations notamment. Certes, ces actions ne font pas partie en premier lieu du métier de la gestion locative, mais ces petites réussites permettent d’envisager une reproductibilité des actions dans d’autres programmes.
Concernant les projets de réhabilitation, la démarche de logement-santé est un peu différente puisque les résidents vivent dans ces immeubles. L’habitant devient alors acteur de la réhabilitation.
Le prisme de la réversibilité
La réversibilité est une notion très importante au regard, en particulier, des règlementations sur le zéro artificialisation nette (ZAN) et de la consommation foncière.
Un projet immobilier senior réversible est une solution durable, économique et sociale. Il permet d’accompagner le vieillissement en douceur, tout en offrant la possibilité de transformer les espaces en fonction des évolutions démographiques et urbaines.
En termes d’adaptation du logement, il faut ainsi considérer que les besoins évoluent : si le lieu de vie est adapté à des seniors aujourd’hui, il doit l’être pour des étudiants demain, pour des jeunes actifs, pour des familles.