L’objectif de cette communication est de présenter, d’un point de vue juridique, les grandes thématiques liées à la tokénisation immobilière et de proposer des pistes de réflexion pour les professionnels du secteur.

Token, tokénisation, blockchain : définitions

Le token

Un token, ou jeton numérique, est la représentation numérique d’un actif inscrite sur une blockchain. Cet actif, tangible (corporel) ou intangible (incorporel), peut aller d’une œuvre d’art (non fongible token, NFT) à un bien immobilier, en passant par une action de société ou un titre obligataire. Le token symbolise ainsi la propriété ou un droit sur l’actif sous-jacent.

Les jetons sont définis par le Code monétaire et financier (CMF) comme « des biens incorporels représentant, sous forme numérique, un ou plusieurs droits pouvant être émis, inscrits, conservés ou transférés au moyen d’une technologie des registres distribués permettant d’identifier, directement ou indirectement, le propriétaire dudit bien » (article L. 54-10-1 du CMF).

On distingue trois grands types de token :

• les security tokens, qui confèrent des droits financiers ou politiques (parts sociales, actions, obligations). Ils sont assimilés à des instruments financiers et relèvent de la réglementation de l’Autorité des marchés financiers (AMF) et du Market in Financial Instrument Directive II (MiFID II, 2014/65/UE)1 ;

• les utility tokens, qui ouvrent droit à un usage ou à un service, sans générer de revenus. Ils relèvent désormais du règlement européen sur les crypoactifs (MiCA, UE 2023/1114)2 ;

• les non fongible tokens (NFT), non interchangeables, et donc uniques et indivisibles.

La tokénisation d’un actif immobilier

La tokénisation repose sur le principe de la numérisation d’actifs. Dans le cas de l’immobilier, elle consiste à enregistrer un bien immobilier ou les droits y afférents (revenus, usufruit, droits de vote, etc.) sous forme de jetons numériques. L’objectif est de fractionner la valeur d’un bien pour permettre son acquisition partielle par plusieurs investisseurs.

On distingue :

• la tokénisation directe, où les quotes-parts du bien immobilier sont inscrites directement sur la blockchain. On peut imaginer, par exemple, un démembrement tokénisé (usufruit/nue-propriété) ;

• la tokénisation indirecte, où une société détient le bien et où les parts sociales de cette société sont tokénisées sous forme de security tokens.

Blockchain et financement de l’immobilier

La blockchain offre une traçabilité et une liquidité accrues aux investissements immobiliers. Elle permet à des investisseurs, y compris de petite taille, d’accéder à des opérations auparavant réservées aux institutionnels.

La loi relative à la croissance et la transformation des entreprises (dite « PACTE ») du 22 mai 20193 a reconnu une force probatoire à la blockchain à travers le dispositif d’enregistrement électronique partagé (article 85). Toutefois, cette reconnaissance reste limitée : la vente d’un bien immobilier tokénisé n’entraîne pas, en soi, un transfert de propriété du bien, faute de publicité foncière. La blockchain conserve donc aujourd’hui une valeur probatoire, mais pas translative de propriété.

En revanche, la blockchain trouve tout son intérêt dans les tokénisations indirectes et les levées de fonds immobiliers via des titres numériques.

Avantages de la tokénisation immobilière

Pour l’émetteur du token

Pour l’émetteur du token, la tokénisation immobilière permet de :

• diviser un actif sur la blockchain et accroître sa liquidité ;

• élargir la base d’investisseurs, y compris à l’international ;

• automatiser certaines clauses contractuelles via des smart contracts ;

• lever des fonds de manière plus flexible grâce aux nouveaux régimes européens (MiCA, prestataire de services de financement participatif [PSFP], Distributed Ledger Technology [DLT] Pilot).

La valeur du token peut être indexée sur la valeur du bien, fixée par le marché, ou par l’émetteur.

Pour l’investisseur

Les avantages pour l’investisseur sont multiples :

• accès simplifié et sécurisé à des actifs immobiliers fractionnés ;

• transparence sur la propriété et les flux financiers ;

• réduction des coûts de transaction et meilleure liquidité secondaire.

Limites juridiques actuelles de la tokénisation immobilière

La nécessité de l’intermédiation d’un notaire

En tokénisation directe, la vente d’un bien immobilier demeure subordonnée à l’intervention d’un notaire et à la publicité foncière.

La blockchain ne dispose d’aucune force exécutoire en matière de transfert de propriété.

Ainsi, la décentralisation promise par la technologie se heurte encore à la centralisation juridique du système immobilier français.

Réglementation des actifs immobiliers tokénisés

La tokénisation indirecte reste le modèle dominant. Le token représente un droit sur les revenus fonciers et non un droit réel de propriété. Dans ce cas, l’opération peut constituer une émission de titres financiers, soumise à la réglementation de l’AMF dès lors qu’elle relève de titre financiers ou de valeurs mobilières dans la mesure où il est fait un appel public à épargne. Il faut alors émettre un prospectus à chaque levée, sauf si vous vous dirigez vers un groupe de moins de 150 personnes (ex. : les clubs deal). Là encore, on ne répond pas à une problématique recherchée par la blockchain, à savoir la rapidité du système et son efficacité.

Ainsi, en France, les produits immobiliers tokénisés efficaces sont peu nombreux, ou bien ils se situent dans un « entre-deux », comme ceux proposés par Bricks. Certes, Bricks n’utilise pas la technologie de la blockchain, mais s’inspire de celle de la tokénisation à travers des royalties. Le principe reposait sur la possession d’un titre, qui représentait une part d’une société, sans pour autant détenir la propriété de cette société ; ce titre donnait le droit à un revenu futur en fonction de ceux générés par la société, et notamment les loyers. L’AMF les a enquis de se mettre en conformité4. Bricks, à la demande de l’AMF, fait désormais du crowdfunding.

Une autre activité pourrait consister à acheter des biens immobiliers et à les revendre à des petits porteurs. Il faut alors soit se mettre en conformité avec la réglementation de l’AMF, en émettant chaque année ou à chaque émission des prospectus, soit on peut en effet développer le crowdfunding. Il est désormais possible de lever des fonds jusqu’à 5 millions après l’obtention de la licence d’activité de prestataire de services de financement participatif (PSFP). Néanmoins, il faut se positionner soit en tant que porteur de projet, soit vous utilisez la plateforme ; on ne peut être les deux parce qu’il y a un risque de conflit d'intérêt puisque la plateforme est garante de la lisibilité de l’information fournie aux petits porteurs particuliers. Les problématiques réglementaires empêchent une nouvelle fois la démocratisation du système.

Aujourd’hui, on assiste au développement des émissions d’obligations tokénisées à l’égard de petits porteurs, qui achètent pour 50 €, par exemple. Vous n’avez alors aucun droit de propriété sur un bien immobilier mais il s’agit d’un titre financier qui donne droit à des revenus, à un rendement, comme sur Bricks.

Évolutions récentes

Réglementation

Le règlement MiCA (UE 2023/1114) encadre les émetteurs et les prestataires de services sur cryptoactifs (Crypto Asset Service Provider, CASP) ne relevant pas de MiFID II.

Le DLT Pilot Regime (UE 2022/858)5 autorise l’expérimentation d’émissions et de négociations de titres financiers sur blockchain.

Le régime européen du PSFP (UE 2020/1503)6 permet de lever jusqu’à 8 millions d’euros par projet via des plateformes agréées.

Les acteurs doivent en outre respecter les obligations liées à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT) issues des directives 5AMLD (Anti-Money Laundering Directive) et 6AMLD, incluant la vérification d’identité (“Know Your Customer”, KYC) et la traçabilité des flux.

Exemples de modèles hybrides

Des plateformes comme RealT, Brickken ou Propchain combinent désormais crowdfunding réglementé et tokénisation partielle.

En France, Bricks s’est réorientée vers le statut de PSFP, proposant des obligations tokénisées adossées à des revenus locatifs.

Conclusion

La tokénisation immobilière ouvre la voie à une démocratisation de l’investissement et à une digitalisation du patrimoine réel.

Mais le cadre juridique reste en construction. Tant que la blockchain ne sera pas reconnue comme registre foncier officiel, la tokénisation indirecte demeurera la seule voie réellement sécurisée.

Le futur du secteur dépendra de la capacité des régulateurs à intégrer ces nouveaux modèles dans un cadre clair, conciliant innovation, sécurité juridique et protection des investisseurs.

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Usages déclarés de l’intelligence artificielle générative par l’auteur
	OUI	NON	Observations  Précisions
Recherche d’informations et synthèse de l’état de l’art		X
Reformulation	X
Correction orthographique et/ou grammaticale.		X
Résumé et/ou génération de mots clé		X