Annexe 1. Taux d’abattement pour le calcul de la plus-value immobilière par année de détention

Source : Direction de l’information légale et administrative. (2025). Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière. Service-public.fr

Annexe 2. Guide d’entretien de l’échantillon 1 (professionnels) dans le cadre de l’enquête qualitative

1) Quel est votre degré de connaissances concernant le sujet du viager ?

Notez-le de 0 (aucune connaissance) à 5 (expert) sachant que 1 : notions faibles ; 2 : assez bonnes notions ; 3 : bonnes connaissances ; 4 : très bonnes connaissances.

2) Quel est votre sentiment global et votre appréciation générale sur le viager ?

Notez-le de 0 à 5. 0 : très négatif ; 1 : négatif ; 2 : plutôt négatif ; 3 : neutre ; 4 : positif ; 5 : très positif.

3) Comment analysez-vous la place du viager dans l’ensemble de l’économie française de l’immobilier ?

4) Quelles sont, selon vous, les principales fonctions du viager dans le contexte actuel ?

Merci de classer vos réponses par ordre décroissant d’importance.

5) Quels sont, selon vous, les principaux atouts du viager ?

a. pour les vendeurs (crédirentiers) ;

b. pour les acquéreurs/investisseurs (débirentiers).

6) Comment expliquez-vous que le viager représente moins de 1 % des transactions immobilières réalisées en France ?

7) Quels sont, selon vous, les principaux handicaps/inconvénients du viager et les freins à son développement ?

a. pour les vendeurs (crédirentiers) ;

b. pour les acquéreurs/investisseurs (débirentiers).

Merci de lister vos réponses par ordre décroissant d’importance.

8) Quels facteurs et/ou quelles mesures permettraient, selon vous, d’améliorer l’attractivité du viager et de favoriser partant son développement ?

9) Quelles mesures vous inciteraient personnellement à avoir recours au viager ?

a. en tant que vendeur/crédirentier ;

b. en tant qu’acquéreur/investisseur.

10) Pensez-vous que le viager est un produit d’avenir ?

Annexe 3. Guide d’entretien de l’échantillon 2 (particuliers) dans le cadre de l’enquête qualitative

Pour un vendeur/acheteur potentiel

Accroche : niveau de connaissances, ressenti et opinion personnelle

1) Quel est votre degré de connaissances concernant le sujet du viager ?

Notez-le de 0 (aucune connaissance) à 5 (expert) sachant que 1 : notions faibles ; 2 : assez bonnes notions ; 3 : bonnes connaissances ; 4 : très bonnes connaissances.

2) Quel est votre sentiment global et votre appréciation générale sur le viager ?

Notez-le de 0 à 5. 0 : très négatif ; 1 : négatif ; 2 : plutôt négatif ; 3 : neutre ; 4 : positif ; 5 : très positif.

3) Selon vous, qu’est-ce que le viager ? Qu’en savez-vous ?

4) Quelle est, selon vous, l’appréciation des Français sur le viager ? Et, d’après vous, quels sont les facteurs qui influent sur leur point de vue ?

Biais psychologiques et émotionnels

5) Que pensez-vous de l’histoire de Jeanne Calment ? A-t-elle influencé votre perception du viager ?

6) Que pensez-vous de la relation entre acheteur et vendeur dans le cadre d’un viager ?

7) Selon vous, quelles sont les conséquences d’un viager pour les héritiers d’un vendeur ?

Maturité de l’interrogé sur sa propension à recourir au viager

8) À titre personnel, achèteriez-vous ou vendriez-vous en viager ? Justifiez votre réponse.

9) Quelles sont les motivations qui pourraient vous encourager à recourir au viager ?

10) À l’inverse, quels sont les freins susceptibles de vous détourner du viager dans votre processus de décision ?

11) En cas de recours au viager, préféreriez-vous verser/recevoir un bouquet, c’est-à-dire un montant de départ, plus important ou une rente plus élevée ?

Perspectives sur l’avenir du viager

12) Selon vous, le viager est-il rentable en tant qu’acheteur ou vendeur ?

13) Quels facteurs permettraient, selon vous, d’améliorer l’attractivité du viager et de favoriser partant son développement ? Et quelles mesures vous inciteraient personnellement à avoir recours au viager en tant qu’acheteur ou vendeur ?

14) Pensez-vous que le viager est un produit d’avenir ? Connaissez-vous des personnes prêtes à s’intéresser à cette solution ?

Pour un vendeur/acheteur effectif 

Accroche : niveau de connaissances, ressenti et opinion personnelle

1) Quel est votre degré de connaissances concernant le sujet du viager ?

Notez-le de 0 (aucune connaissance) à 5 (expert) sachant que 1 : notions faibles ; 2 : assez bonnes notions ; 3 : bonnes connaissances, 4 : très bonnes connaissances.

2) Quel est votre sentiment global et votre appréciation générale sur le viager ?

Notez-le de 0 à 5. 0 : très négatif ; 1 : négatif ; 2 : plutôt négatif ; 3 : neutre ; 4 : positif ; 5 : très positif.

3) Quelle est, selon vous, l’appréciation des Français sur le viager ? Et, d’après vous, quels sont les facteurs qui influent sur leur point de vue ?

Retours d’expérience

4) À titre personnel, pourquoi avez-vous acheté/vendu en viager ?

5) De quelle sorte de transaction s’agissait-il (droit d’usage et d’habitation, usufruit, réversion, charges. . . ) ?

6) Comment avez-vous appréhendé la répartition bouquet/rente ?

7) Qu’en ont pensé les personnes autour de vous, votre entourage ?

8) Quelle est/a été votre relation avec votre acheteur/vendeur ?

9) Quelle est/a été votre relation avec les intermédiaires de cette transaction tels que votre agent immobilier ?

10) Êtes-vous satisfait de votre transaction ? Selon vous, est-ce une transaction rentable ?

Étude des facteurs de décision

11) Quelles ont été les motivations qui vous ont encouragé à recourir au viager ?

12) À l’inverse, quels sont les facteurs qui auraient pu vous détourner de cette transaction ou qui ont freiné votre processus de décision ?

13) Au regard de votre expérience, quelles mesures permettraient, selon vous, d’améliorer l’attractivité du viager et de favoriser partant son développement ?

14) Pensez-vous que le viager est un produit d’avenir ? Connaissez-vous des personnes prêtes à s’intéresser à cette solution ?

Annexe 4. Retranscription de l’entretien avec Arnaud Simon, chercheur et maître de conférences à l’université Paris Dauphine-PSL

1) Quel est votre degré de connaissances concernant le sujet du viager ?

4 : très bonnes connaissances.

2) Quel est votre sentiment global et votre appréciation générale sur le viager ?

5 : très positif.

3) Comment analysez-vous la place du viager dans l’ensemble de l’économie française de l’immobilier ?

C’est un peu un serpent de mer, parce qu’il existe un chiffre qui circule selon lequel il y aurait 5 000 transactions en viager par an, mais la source de ce chiffre est très mal connue. De plus, j’ai l’impression que c’est toujours le même depuis cinq ans ou presque dix ans, alors qu’on entend simultanément des informations affirmant que le marché du viager progresse de 5 %/10 %. Cette progression peut s’entendre sur le viager au sens strict mais, peut-être aussi, par le développement de la famille de produits viagers. Il est donc difficile de répondre précisément sur l’importance du viager. C’est encore un peu obscur. S’agissant justement de cette difficulté à trouver des chiffres fiables et précis sur le viager, il faut d’abord noter que Renée Costes Viager peut en produire. Ils ont une part de marché à 25 %. C’est un produit qui a une image un peu particulière et qui n’est absolument pas promu par les politiques publiques. Donc cet élément doit aussi être pris en compte. Mais il est difficile d’expliquer pourquoi il n’y a pas de chiffres précis car la DGFIP [Direction générale des finances publiques] a une base de transactions exhaustive. C’est donc finalement assez simple de recenser tous les viagers quand on a accès à cette base. Derrière, il y a aussi les produits de la famille viagériste qui peuvent être assimilés, les ventes à terme ou des produits comme Monetivia. À quel point c’est du viager, à quel point cela n’en n’est pas… La variété des produits viagers complique aussi la chose. Mais c’est certainement très dommageable qu’il n’y ait pas de statistiques précises et récurrentes sur ce produit.

4) Quelles sont, selon, vous les principales fonctions du viager dans le contexte actuel ?

Tout d’abord, il faut noter que le viager n’est pas fait pour acquérir sa résidence principale, sauf pour le cas des expatriés qui préparent leur retour à horizon de cinq ou dix ans ou un peu plus. Le viager, c’est d’abord de l’investissement et de la diversification de patrimoine immobilier. Avoir un investissement locatif et un viager, c’est disposer d’un portefeuille significativement diversifié. Il y a une petite possibilité pour les jeunes générations, c’est quand les grands-parents vendent en viager, ont une retraite élevée et demandent un bouquet élevé pour faire une donation aux petits-enfants. Donc là cela permet d’avoir l’apport personnel pour acquérir la résidence principale, mais c’est plutôt du côté de la famille des vendeurs que cela se passe.

Par ailleurs, il y a trois catégories de personnes âgées :

• les retraités qui sont locataires : ceux-là sont à risque de paupérisation, car ils ont toujours à payer le loyer alors que l’inflation est à la hausse et que les retraites ne vont pas augmenter. C’est 25 % des retraités, et il ne faut jamais les oublier ;

• les retraités propriétaires riches qui ont des retraites suffisantes ;

• et puis, le segment intermédiaire des retraités propriétaires pauvres : ils sont riches en patrimoine immobilier, mais pauvres en revenus, avec des retraites faibles. Et c’est ce segment, qui représente environ 50 % des retraités, que doit toucher le viager.

L’objectif principal du viager va donc être du côté des vendeurs : pouvoir vieillir à domicile. Vous connaissez les chiffres sur le coût d’un mois en Ehpad [établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes] versus le niveau de retraite moyen ?... Le viager permet également aux vendeurs, pour ceux qui n’ont pas besoin d’une ressource complémentaire parce que leur retraite de base est suffisante, de faire la transmission de leur patrimoine de leur vivant. Ils peuvent par exemple vendre en viager, obtenir un bouquet important et faire une donation aux enfants ou aux petits-enfants. Le viager est donc également un outil de l’ingénierie patrimoniale du côté des vendeurs.

5) Quels sont, selon vous, les principaux atouts du viager ?

Le viager permet aux personnes âgées de ne pas être ou se vivre comme une charge pour leurs enfants. Parce qu’une personne âgée qui a des revenus très faibles, qui doit demander à ce que ses enfants l’aident pour financer ses soins à domicile, cela peut amener des discours comme « je te fais beaucoup de soucis », « est-ce qu’il ne vaudrait pas mieux que j’en finisse »… par exemple. Or, le fait de se vivre comme une charge contribue à la dépression des personnes âgées, qui est un phénomène qui existe. Donc cela peut aussi constituer un angle d’attaque : le risque psycho-social chez les personnes âgées. Les suicides, les divorces et les dépressions de personnes âgées, cela existe. Donc le fait qu’il y ait un peu plus de confort de vie grâce au viager, cela peut être un angle qui peut se jouer. On sait que les personnes âgées, l’année où elles arrivent en Ehpad, ont plus de chance de mourir que si elles étaient restées chez elles ; non pas qu’il y ait des mauvais traitements dans ces établissements, mais cela constitue un véritable choc pour elles.

S’agissant des acheteurs, l’intérêt va évidemment être la rentabilité du viager, qui est beaucoup plus élevée que ce que l’on pense très souvent. Le souci du côté des acquéreurs, c’est qu’ils achètent essentiellement à Paris ou en petite couronne et sur les deux/trois départements de la Côte d’Azur, alors que le marché est très pertinent de leur côté, en termes de rentabilité, dans de nombreux autres départements.

6) Comment expliquez-vous que le viager représente moins de 1 % des transactions immobilières réalisées en France ?

Une question que l’on s’est posés avec des coauteurs par rapport à ce développement réduit et ce petit segment – ce marché de niche même – que représente encore le viager : est-ce parce que la rentabilité n’est pas au rendez-vous ? En fait, si, elle est tout à fait au rendez-vous. On a fait différentes simulations dans une recherche. Ce faible développement n’est donc pas dû à la rentabilité du viager, mais peut-être plutôt à la politique immobilière de l’État. Il n’y a aucune incitation fiscale pour les vendeurs, et encore moins pour les acheteurs, à faire du viager voire même pour les vendeurs ; les rentes sont taxées dans une certaine proportion décroissante avec l’âge. Mais cela reste la vente de la résidence principale. Or, à la vente de la résidence principale, on est exonéré de fiscalité jusqu’à un certain niveau. Et puis, pour les acheteurs, l’investissement locatif que vous connaissez est très défiscalisé même s’il y a des variations. Si l’on prend des dispositifs de type Pinel, c’est 15 %/20 % de réduction sur le prix d’achat, donc le soutien fiscal est majeur. Par contre, pour les investissements en viager, il n’y a aucune incitation fiscale. Et ce parce que la politique immobilière de l’État est une politique urbaine et métropolitaine. Or, le viager, étant donné la localisation des seniors sur le territoire, amènerait une vue plus régionale, plus aménagiste plutôt que hypermétropolitaine.

En outre, je ne pense pas que le faible développement du viager soit dû à un déficit de vendeurs, parce qu’on doit pouvoir les trouver sans trop de difficultés : les retraites ne sont pas très élevées, l’inflation est présente, etc. Si l’on prend l’exemple de Poitiers, investir dans un viager là-bas, c’est loin d’être une catastrophe financière. Toutefois, Poitiers n’est plus une capitale régionale, donc le but n’est pas de développer Poitiers. Le but est de développer Bordeaux. Donc il y a un choix territorial qui se fait. Et on le voit bien d’ailleurs puisque le marché viager, c’est Paris, première couronne, Alpes-Maritimes et Var. Ces départements emblématiques sont très soutenus, très promus, etc. C’est donc une politique d’aménagement du territoire, je pense, qui fait que le viager n’est pas soutenu. Parce que dans la politique d’aménagement du territoire, on ne veut que des métropoles, avec des discours de type CAME, comme disait Olivier Bouba-Olga : « compétitivité, attractivité, métropolisation, excellence »1. Sauf que toutes les villes ne peuvent pas être une métropole d’excellence compétitive et attractive. Le viager serait donc un moyen de s’occuper de ces territoires. Il semble donc avoir cette occultation par ce genre d’idée : « Les seules choses qui existent, ce sont les métropoles. » Or, quand on regarde toutes les métropoles, les agglomérations de plus de 100 000 habitants, elles n’accueillent pas la majorité des logements en France, mais 45 %. C’est donc vraiment une pensée du territoire : « Dans la diagonale du vide, il n’y a personne. » Eh bien si, il y a des gens quand même ! Ils sont là, mais en fait, ils n’existent pas. En résumé, la principale raison du faible développement du viager est l’absence de soutien de la puissance publique, contrairement aux investissements locatifs qui sont profondément soutenus parce que ce sont eux qui font les métropolisations.

Enfin, il y a problème de formation des professionnels, notamment chez les notaires où la culture sur le viager n’est pas assez développée. Chez les agents immobiliers, certains font du viager, et d’autres non. Les agents immobiliers viagéristes sont peut-être trois ou quatre par département. Il y a sûrement un déficit de formation sur ce genre de produit parce qu’il n’est pas mis en avant. Ce manque de formation peut freiner la confiance des investisseurs. Je pense que les agents immobiliers vont plutôt chercher les vendeurs, mais là l’effort est à porter sur les acheteurs. Pour une personne âgée, il faut lui expliquer cela tranquillement, comme il faut ; l’exercice de commercialisation est particulier avec une personne âgée de 75/80 ans : c’est un prospect client avec des fragilités, mais quand on lui explique correctement, cela est très audible.

Il existe aussi parfois un frein du côté des vendeurs qui ont peur de ne rien transmettre s’ils vendent en viager. Sauf que, bien souvent, la maison à 30 km de Poitiers : quand les enfants et les petits-enfants ont fait leur vie, par exemple à Strasbourg ou à Lille, elle va devenir un fardeau et sera vendue au bout de trois ou quatre ans.

7) Quels sont, selon vous, les principaux handicaps/inconvénients du viager et les freins à son développement ?

Le viager souffre de quelques inconvénients, mais ils peuvent être gérables. Par exemple, pour un investisseur individuel, c’est évidemment la durée. Mais le produit Monetivia offre, par exemple, des garanties sur la durée : si elle dépasse un certain temps, l’assureur prend le relais dans le versement de la rente. L’assureur prend le risque, le diversifie, et sait le gérer. Des fonds peuvent aussi se porter acquéreurs, tels que Certivia. Ils peuvent donc résoudre cette question du risque de longévité sur un seul viager, qui peut être maximal à ce moment-là.

8) Quels facteurs et/ou quelles mesures permettraient, selon vous, d’améliorer l’attractivité du viager et de favoriser partant son développement ?

D’abord, des incitations fiscales. Pas forcément très fortes d’ailleurs, ce n’est pas tellement nécessaire vu que le viager est assez rentable, mais le fait qu’il y ait une incitation fiscale donne une visibilité tout de suite au produit. Ensuite, peut-être au niveau des collectivités locales : il faut regarder cet outil dans les plans locaux d’urbanisme et dans les stratégies de développement. Il faudrait donc associer l’État, les municipalités.

Il y a également un autre élément que j’ai en tête avec un coauteur, Raphaël Languillon, qui m’a accompagné sur un ou deux articles2 : le viager pourrait aussi être coordonné avec les politiques urbaines dans les villes petites et moyennes. Ce sont des villes qui peuvent être en perte de population, perte de dynamisme et, dans ce cas-là, elles vont souvent chercher à redévelopper leurs centres, à les rendre plus qualitatifs. On pourrait imaginer que la municipalité ou un organisme de type EPF [établissement public foncier] se porte acquéreur de viagers. Cela ferait donc un soutien à la politique vieillesse localement, cela augmenterait la consommation locale et une fois que la personne âgée est décédée, c’est l’EPF ou la mairie qui récupère le bien et qui peut l’affecter à sa stratégie de transformation urbaine. Cette stratégie est sacrément intéressante. J’étais il y a quelque temps en Guadeloupe, à l’invitation de l’EPF de Guadeloupe dans le cadre d’un projet de recherche, et on voit bien que c’est un département qui vieillit beaucoup tout comme la Martinique. Il y aurait ainsi une cohérence. En fait, c’est très curieux le viager, car il présente énormément d’avantages (cela rencontre des enjeux de financement de la dépendance, c’est rentable, cela fait de la transformation urbaine) et, pourtant, le marché est très peu développé.

Concernant la commercialisation, l’enjeu évidemment est de dépoussiérer tout cela, de davantage communiquer sur les rentabilités du viager. C’est du côté des acheteurs que cela se joue. Le « truc » classique que vous avez sûrement rencontré : « le viager c’est un pari sur la mort », donc ce n’est pas éthique. Mais en fait, si, c’est extrêmement éthique. Si on aide une personne âgée à vivre mieux sa dépendance, à vieillir à domicile et à vivre sa vieillesse très correctement, on est en plein dans la RSE [responsabilité sociale et environnementale]. Maintenant, des stratégies marketing consisteraient à faire du point faible le point fort, des campagnes de communication un peu piquantes, un peu provocantes : « l’innovation dans le viager », quelque chose comme cela. Il y a une question marketing sur ce produit, c’est évident.

10) Pensez-vous que le viager est un produit d’avenir ?

Oui, mais aujourd’hui, qui s’intéresse aux personnes âgées et qui s’intéresse aux villes moyennes ? Ce qui est toutefois certain, c’est qu’il faut rendre le viager plus attractif car se jouent de très forts déterminants macro.