Cette étude explore de manière approfondie la stratégie à mettre en place pour améliorer l’attractivité du viager, produit aujourd’hui méconnu, décrié et sous-exploité, mais qui présente pourtant un intérêt significatif pour faire face aux défis économiques et sociaux de notre temps. Ce mémoire a en effet révélé la pertinence et l’urgence de réformer massivement le dispositif du viager et de mettre en œuvre un certain nombre de solutions visant à en promouvoir un recours plus massif.

Pour mener à bien cette recherche, l’analyse économique du viager s’est appuyée sur des concepts de rentabilité et de sécurité financière pour les parties contractantes. D’un point de vue juridique, le cadre législatif actuel entourant ce schéma de transaction a été examiné, en se référant notamment aux dispositions du Code civil ainsi qu’à la jurisprudence afférente, afin d’en identifier les lacunes. L’environnement fiscal du viager a de surcroît été passé en revue.

Les résultats de l’étude empirique menée dans un second temps mettent en lumière le potentiel significatif de cette forme de monétisation du patrimoine afin de satisfaire les besoins variés et variables des seniors et des investisseurs. Ils soulignent également l’étonnante pertinence et modernité que présente le viager pour répondre aux problématiques sociétales actuelles. Les différents récits des particuliers et des professionnels de ce secteur témoignent d’un consensus sur la nécessité d’informer, de communiquer et de sensibiliser davantage sur ce mode de vente dont la méconnaissance semble être un facteur extrêmement dommageable pour son image auprès des Français. Dans cette perspective, une formation accrue des professionnels apparaît comme l’un des enjeux clés à la démocratisation du viager. Les résultats montrent par ailleurs l’importance de réformer le cadre juridique et réglementaire dans un souci de réduction du risque inhérent à ce type de transaction et dans une réelle volonté de regagner la confiance du public. La mise en place d’un régime fiscal incitatif et le développement d’initiatives innovantes à l’instar du viager mutualisé constituent enfin des solutions majeures mises en exergue par cette enquête. La stratégie d’amélioration de l’attractivité du viager dont il en découle peut ainsi être résumée en quatre piliers : informer, former, réformer et innover.

Les différents axes développés au sein de l’étude empirique s’avèrent conformes à la littérature existante. Ils corroborent les avantages décisifs du viager, identifiés dans des études antérieures, pour affronter les défis du vieillissement de la population et de la crise du système de retraites, des défis amenés à occuper une place de plus en plus prégnante au sein de notre société. Les résultats confirment la perception du viager comme outil efficace pour « bien-vieillir » et financer la dépendance, mais aussi pour favoriser une politique de développement régional et rural des régions en déclin ou délaissées, souvent fortement touchées par les mêmes enjeux du vieillissement. L’enquête qualitative répond de surcroît aux sous-questions posées en préambule et apportent ainsi de précieux éléments quant aux axes à déployer. Ce mémoire enrichit la littérature en allant plus loin que la mise en lumière du potentiel du viager et de sa regrettable sous-exploitation, qui constituent des points largement abordés dans diverses publications. Celui-ci apporte cette fois des propositions et des pistes concrètes destinées à faire du viager un produit dont la réputation et l’attractivité contribueront à lui permettre de s’imposer tant dans les mœurs que dans les usages dans les années à venir.

Aussi, cette étude présente un intérêt significatif pour les professionnels de l’immobilier et particulièrement ceux opérant sur le marché du viager, à l’instar des agents spécialisés, des notaires, des avocats, des gestionnaires de patrimoine ou encore des décideurs publics. Il s’agit là, en effet, d’un réel plan d’actions en prise directe avec la réalité grâce aux témoignages ; il est né de l’implication d’une grande variété d’acteurs et peut permettre aux spécialistes de remédier aux freins et aux lacunes de ce produit afin d’en libérer le plein potentiel et de favoriser l’expansion de ce marché. De plus, ce travail permet de rappeler aux experts l’importance de mettre à l’honneur la dimension « éthique » du viager , véritable outil au service d’un « mieux-être » sociétal et en faveur d’une aide intergénérationnelle, point d’orgue de la réconciliation des Français avec ce mécanisme. Enfin, cette recherche peut tout à fait s’adresser à des particuliers non initiés, aussi bien de potentiels débirentiers et crédirentiers, désireux de s’informer sur ce schéma de transaction.

Dans cette étude, il n’a cependant pas été possible de bénéficier d’un échantillon plus large en raison de contraintes de temps et de ressources, ce qui limite la généralisation des résultats. L’absence de témoignages de conseillers en gestion de patrimoine peut également être regrettée. Le recours à un échantillon plus important aurait-il amené à des résultats plus hétérogènes ? Par ailleurs, si ce mémoire a soulevé la nécessité d’uniformiser les modes de calcul en matière de détermination de la rente viagère, aucune des méthodes précitées ne semble assez fiable et précise pour servir de base commune d’évaluation. Aussi, l’élaboration et la théorisation d’une nouvelle méthodologie, pouvant servir de référence unique, ne constitueraient-elles pas la clé d’une meilleure appréciation du niveau des rentes ? Si la présente recherche s’est concentrée sur le marché du viager en France, ce mécanisme existe de surcroît dans de nombreux pays, particulièrement européens. Une analyse approfondie ou une comparaison avec un autre marché permettraient-elles de mettre en lumière d’autres pistes d’amélioration en faisant émerger une vision, non pas seulement française, mais également européenne voire mondiale ? Enfin, il a été mis en relief l’intérêt de l’innovation financière et marketing dans le cadre du développement du viager. Néanmoins, des innovations cette fois technologiques autour de ce produit ne pourraient-elles pas voir le jour et encourager, partant, un recours plus massif au viager ? Toutes ces questions constituent des voies de recherche futures et d’amélioration possibles.